НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

8 августа, 01:02
6 декабря 2021 в 09:30

«Сегодня самое плохое – хранить наличность»

По итогам очередного «Рейтинга девелоперов» RBI в пятый раз подряд признана «Компанией года в бизнес-классе», а ее глава Эдуард Тиктинский — в четвертый раз «Девелопером года».
Компания продолжает развивать жилые проекты, в том числе и камерные, наращивает портфель апарт-отелей. Что такое клубный дом сегодня, какая инфраструктура там должна быть? Остались ли в центре участки под такие проекты? Почему лучше инвестировать в апартаменты? И куда вложился сам глава компании?
Об этом мы беседуем с президентом Группы RBI Эдуардом Тиктинским.

Тиктинский Эдуард Саульевич
Тиктинский
Эдуард Саульевич

президент Группа RBI

rbi@rbi.ru

– Риэлторы насчитали в Петербурге 10 клубных домов, в их числе и ваш ЖК «Новая звезда», сданный 16 лет назад. Что вы вкладываете в это понятие как девелопер и как потребитель? 
– Есть два подхода. Первый существует давно, но, может, кто-то и сегодня его исповедует: клубный дом – тот, в котором ты можешь купить квартиру только по рекомендации. Но я не очень верю в такую схему. Она разве что для небольших домов на несколько квартир, которые люди изначально строят под себя. В обычном же доме, даже самом элитном, люди общаются между собой в основном по поводу коммунальных платежей: сколько платить, что ремонтировать. Никакого отношения к клубности это не имеет, такова особенность многоквартирного дома. 
Второй подход, который мне ближе по сути, связан именно с жизнью дома, когда кто-то занимается этим вопросом и объединяет жильцов в некое сообщество по интересам. Можно ли такой дом назвать клубным? Все зависит от инициативы. Вот, например, у нас в «Новой звезде» недавно появился такой инициативный человек, он стал организовывать выставки в доме, приглашать всех желающих на арт-медиации, перфомансы. 
А потом можно за бокалом шампанского поделиться друг с другом впечатлениями.
На мой взгляд, дом становится клубным, когда кто-то «тащит» на себе всю эту организационную работу. Этим, в принципе, может заниматься и застройщик. Но нужно ли это жителям на том этапе – весьма спорный вопрос. 
Третья история – набор инфраструктуры для жильцов, по которому дом можно отнести к клубному: тренажерный зал, бассейн, выделенная зона для встречи с друзьями или переговоров. 
Мы можем дать любое определение клубному дому, но, признаться, я про это никогда не думал. 

– Живя в «Новой звезде», вы не чувствуете себя жильцом клубного дома?

– Нет.

– Чего вам не хватает?

– Мне всего хватает, хотя я не задавался этим вопросом. Пользуюсь почти всей инфраструктурой дома: хожу в тренажерный зал, занимаюсь пилатесом, плаваю в бассейне, стригусь в нашей парикмахерской, иногда делаю массаж, нередко встречаюсь с друзьями в нашем кафе. Изначально мы закладывали объекты инфраструктуры, исходя из личных потребностей. На практике так и выходит.

– Что из инфраструктуры оказалось более востребованным, а что не очень? Пришлось ли отказаться от каких-то услуг, а какие-то, наоборот, добавить?
 
– Все, что мы задумывали, оказалось весьма востребованным, добавили только парикмахерскую, которой не было изначально. Это же помещение может выполнять функции третьего массажного кабинета. В детскую комнату я захожу редко, не знаю, насколько она востребована, но детей там вижу. Из-за законодательных ограничений и по желанию большинства жильцов недавно решили прекратить работу сигарной, эта комната вместе с соседней бильярдной будет ремонтироваться под другую функцию. В каком сервисе и в каких помещениях есть потребность – спросим у жильцов.

– Дом обслуживает ваша дочерняя структура – «Управление комфортом»?

– «Управление комфортом» – один из подрядчиков по технической эксплуатации дома. В доме организовано ТСЖ, которое напрямую нанимает охрану, клининг, службу консьержей. Сам я долгие годы сознательно дистанцировался от этой истории, мне это было категорически неинтересно, а время хотелось тратить на более близкие мне вещи. Но сейчас понимаю, что такой подход в некоторой степени оказался ошибочным, так как дом не эксплуатировался надлежащим образом. Пришлось войти в правление, собирать команду единомышленников. Теперь второй год приводим дом в чувство.

– Насколько трансформировалось понятие «клубного дома» со времени ввода в эксплуатацию ЖК «Новая звезда»?

– В моем представлении могут поменяться какие-то технические решения, например, по кондиционированию, вентиляции. 
А в остальном – нет, потребности людей практически те же. Вот для занятий спортом у нас есть шикарный бассейн и полностью оборудованный всем необходимым спортзал. Хочешь – занимайся один, хочешь – со своим тренером, хоть в зале, хоть в бассейне. 
Жителям нужна эта инфраструктура. Хотя всегда были и будут люди, для которых спорт – тусовка, и это тоже абсолютно нормально. Они обычно берут абонементы в фитнес-клуб.  
Может, в перспективе что-то поменяется. Новое поколение сейчас больше переключается на киберспорт. Возможно, когда-нибудь и для него потребуются специальные помещения в жилых комплексах. У нас недавно прошел очередной кейс-турнир в «Школе будущих лидеров RBI», старшеклассники предлагали свои идеи для будущих ЖК и апарт-отелей. Так, в несколько кейсов ребята включили именно такие киберпространства.  

– А коворкинги могут быть востребованы? Какие функции вы закладываете в новом камерном проекте «Крестовский IV»?

– В «Крестовском IV» инфраструктура, конечно, люксовая: wellness-комплекс (сауна, хамам, массажный кабинет, душевые), комната для релаксации/медитации, тренажерный зал, комната для личных водителей и охраны, self storage – индивидуальные кладовые.
А коворкинги – это скорее не про клубный дом, а про апарт-отели. Кстати, в «Новой звезде» есть пять-семь столов в общественной зоне, если захочется, там можно «коворкить». 
Объясню, почему коворкинги больше присущи апартам. Обитая в апартаментах, люди платят за определенный образ жизни: им не нужен большой метраж, в юнитах они только спят и могут перекусить наскоро, а все остальное происходит в общественных зонах. В наших проектах – ARTSTUDIO Nevsky, а особенно в апарт-отеле ARTSTUDIO М103, который мы только что вывели на рынок, – богатая гостиничная инфраструктура: коворкинг, кафе, пекарня и прочее. 
М103 даже архитектурно делает некий отсыл к домам-коммунам советского времени в стилистике Ле Корбюзье: у вас есть личная комната, где вы спите, а все остальное пространство (столовая, прачечная и пр.) – общее. На самом деле интересно, как идея из начала XX века переехала в начало XXI и через 100 лет оказалась востребована. 

– Каким вообще должен быть клубный дом для поколения Y или Z? Ведь у них другие потребности? 

– В элитных домах почти не живет поколение Z, это нецелевая аудитория, да и богатых представителей поколения Y в России немного. Слово «клубный» всегда связано с элитными домами, а в них обитают люди постарше. Коворкинг им не нужен, у них обычно свой отдельный кабинет в квартире. 
У молодых есть стремление двигаться, для них важна смена картинки, это другая логика. А элитная недвижимость – это всегда очень дорогие квадратные метры, которые должны решать какую-то боль хозяев: позаниматься спортом, поплавать в бассейне, уделить себе время. Когда у тебя его мало, это кажется вариантом.

– Чтобы купить квартиру в некоторых клубных домах, претенденты раньше проходили собеседование и проверку (на предмет «темных пятен» в биографии), заполняли анкеты. Например, так было в ЖК «Агаларов Хаус» в Москве. Практиковалось ли подобное в Петербурге? 

– Я не слышал про такой тип отбора. По Москве у меня нет достоверной информации. Возможно, это своего рода пиар-ход: сделать продукт менее доступным, и тогда люди будут к нему стремиться.

– 
Брокеры утверждают, что в некоторых клубных домах (и в «Новой звезде» тоже) квартир на вторичном рынке не бывает. Если и появляются, то в «закрытой базе», и купить такое жилье можно только у избранного агентства. Так ли это? Или риэлторы просто создают искусственный ажиотаж?   
– Мне кажется, это, мягко говоря, преувеличение. Есть агентства, специализирующиеся на элитных объектах, и у них можно приобрести квартиру в любом доме, если она продается. Почему продавцу не выставить открыто лот в тех узких кругах, где есть потенциальный спрос на него? Ни одной причины не вижу. 

– Сколько в Петербурге клубных домов типа «Новой звезды»?

– Типа нашего – ни одного. Я не знаю, есть ли сейчас дом с таким набором инфраструктуры, включая полноценный бассейн, куда нет доступа посторонним. Думаю, что как не было 16 лет назад, так и сегодня нет. 

ЖК «Новая звезда»
ЖК «Новая звезда». Фото: RBI

– Архитектура здания играет роль? 
– Для элитных домов она важна. Потенциальные клиенты много путешествуют по миру, становятся более взыскательными. Вопрос, как выглядит их дом, становится все более важным. И для нас как для девелопера важна архитектура, нам не все равно, что мы строим. Мы хотим гордиться своими проектами. Проезжаешь по городу – и радуется глаз: красивый дом построили! А где есть какая-то неудача, расстраиваешься, хочется ее не повторять. 
Кстати, ЖК Futurist можно назвать клубным, он состоит из нескольких небольших корпусов, есть и внутренняя инфраструктура: клуб-гостиная, wellness-зона, помещение для йоги и занятий на тренажерах, переговорная. И просто потрясающе красивая архитектура! 

– Остались ли в центре Петербурга пятна под камерные проекты? 
– Конечно. В следующем году мы запустим два новых, один из которых – на Миргородской улице, местоположение второго пока не разглашаем, он как раз более камерный. Но в целом в городе проектов хороших очень мало. И значительная доля предложения сконцентрирована на Петровском острове, в других локациях его почти нет.   

– В пандемию усилилось бегство людей из города, на загородном рынке сметают все: участки, дома, квартиры. Планируете новые проекты за городом?
– Все об этом пишут и говорят, но это не вполне профессиональное утверждение. По какой цене люди кинулись покупать? Если в Мистолово мы продаем последние квартиры по 140 000 рублей за кв.м, то в Ultra City стоимость квартир – более 200 000 руб./кв.м. Это нормально, когда ваш загородный проект с инфраструктурой, зеленью, плотностью построек 3000 кв.м на гектар, стоит дешевле городского многоэтажного комплекса? По таким ценам что-то нормальное сделать очень сложно, мы просто самостоятельно дофинансировали объект, чтобы он получился в итоге таким, как был задуман. 

– То есть в будущем малоэтажка вам неинтересна?
– У нас есть проект в Курортном районе, мы его развиваем, согласовываем архитектурный облик, консультируемся с проектировщиками. На этом направлении подходящие цены, и здесь можно строить. Но в такие места, как Мистолово, мы больше не пойдем.

– А коттеджные поселки?
– Это не наш бизнес, и пока он кажется маленькой и несистемной историей. 

– Как сказалось на деятельности компании подорожание стройматериалов, прежде всего металла?
– Есть определенные иллюзии у разных категорий граждан и чиновников, что девелоперы «гребут деньги лопатой». Но, как ни крути, наша доходность какой была, такой и остается – не больше 10-12%. И все время происходят события, из-за которых поддерживать этот уровень становится непростой задачей. К примеру, мы покупаем участок, а город говорит: теперь, чтобы построить жилье, застройщик должен сдать школу и детский сад. Ок, проходит время, и к садикам и школам добавляются места в поликлинике и улично-дорожная сеть. Если вам нужно перевести участок из одной зоны в другую, нужно заплатить по 10 000 руб./кв.м будущих улучшений. А рядом собственники земли говорят: «У вас же цены продаж выросли, и мы хотим больше получить за свой участок». То есть они пытаются забрать всю маржу. После этого начинает расти себестоимость, причем ее увеличение по темпам уже догоняет рост цен. Много моментов! И девелопер постоянно находится в таких «ножницах».
Представьте: вы получили разрешение на строительство по старым условиям, заплатили за школу и садики и не успели «попасть» на медицину и дороги, цены выросли, вы обрадовались, продаете дорого... А тут – раз, себестоимость увеличилась, цены на арматуру подскочили на 50%, подорожали другие материалы. Гендподрядчик не может покрыть эти риски и просит нас компенсировать разницу... 
Мы пересчитывали бюджет по одному из проектов (от объемно-планировочных решений до получения разрешения на строительство), и с января по октябрь его себестоимость выросла на 13%. Причины разные: мы чуть усовершенствовали сам продукт, материалы подорожали и пр. Но в моменте мы получили проект на 13% дороже, чем в январе. 

– Проектное финансирование облегчает жизнь девелоперу или наоборот?
– Конечно, старая схема была намного выгоднее. Вы получали деньги вперед, клали их на депозит и спокойно строили. А сейчас эти деньги держит банк, а мы хоть какую-то копеечку платим банку за то, что он нам выдает финансирование, которые мы же и привлекли. Экономика стала хуже, но это прошлогодний снег. Представьте, вы собрали 200 единиц, а вам нужно 100, вы 100 положили на депозит и получили 10 единиц. Теперь вы собрали те же 200 единиц, вам нужно 100, вы их заняли и заплатили 0,3 единицы. В первом случае вы получили 10 единиц, во втором – минус 0,3. Вот вся нехитрая экономика. 

– Есть опасения, что с введением проектного финансирования количество девелоперов существенно сократится. Банки будут выделять деньги только крупным игрокам. Вы видите в этом риски для рынка?  
– Не вижу никакой угрозы. Сейчас на петербургском жилищном рынке – порядка 90 девелоперов. Что плохого, если их останется 30? Будет олигополия? Конечно, нет. Это достаточное число, жесткая конкуренция сохранится, и никакой проблемы для рынка в этом нет. Останутся те, кто хорошо делает свою работу. Конечно, можно кричать, что зажимают малый бизнес. Но дело не в размере компании, а в знании своего ремесла. И если проект хороший, банк его профинансирует, а если хлипкий – нет. 

– Рассматриваете ли новые районы для реализации проектов высокой ценовой категории?
– Для бизнес-класса подходит любой хороший район, близкий к центру, тот же Московский или Адмиралтейский, где мы уже строим. Будущие проекты на ул. Шостаковича и пр. Большевиков – на стыке «бизнеса» и «комфорта». 
Кстати, одна из причин, почему мы закрыли бренд «Северный город»: считаем, что сейчас строим жилье такого качества в любом районе, и его не стыдно предлагать под маркой RBI. 

– А границы между сегментами не стерлись? Ведь многие опции из бизнес-класса и даже «элиты» уже стали обязательным атрибутом для сегмента «комфорт».
– Их отличает еще и архитектура. Не хочется морочить голову человеку с классификацией, пусть придет и сам оценит продукт. Если вы даже не раз в жизни покупаете квартиру, размер инвестиций таков, что стоит самому тщательно разобраться, что вам обещают. 

– Не собираетесь запускать новый бизнес, как было с сервисом «Партия еды»?
– За этот год я сделал семь новых инвестиций. Правда, это небольшие доли, но зато в международные проекты. 

– Что посоветуете нынешним инвесторам? Девелоперы апарт-проектов в один голос рекомендуют вкладывать в юниты.
– Если речь в чистом виде об инвестициях, то апарт-отели – очень хороший вариант. Если это комбинация, например, нужно купить квартиру сыну через три года, а деньги есть сейчас, лучше купить жилье сейчас. Сегодня самое плохое – хранить наличность, любую: рубли, доллары, евро. Инфляция такая, что за несколько лет любые деньги сильно теряют покупательскую способность. Если нужны средства для жизни в каком-то отсроченном времени, можно положить их на депозит в рублях. Если речь об управлении благосостоянием, от денег лучше избавляться.

– А помимо апартаментов?
– Можно золото покупать. Важно то, что вы вкладываете в реальный актив либо в инструменты, привязанные к стоимости реального актива.

– Как вам коммерческая недвижимость?
– Как защитная история – тоже хороша. Если рассматривать варианты на оживленных магистралях, то можно не получить сверхдоход от сдачи в аренду, но точно защитить «тело» вклада.

– Ипотека становится менее доступной, цены растут, доходы граждан снижаются… Все факторы против. Грядет кризис? 
– Все факторы были против и в 2020 году, когда в стране объявили локдауны. Но рынок удивительным образом развивался, правда, тогда была льготная ипотека. Сейчас условия выдачи кредитов стали гораздо более жесткими, и это играет против рынка. Все-таки для большинства покупателей ипотека – существенный фактор. Что же, будет сложный год. Важны будут выдающиеся продукты. В любом случае, когда ты делаешь то, чего нет у других, ты можешь чувствовать себя более уверенно.

– Снижение цен возможно?
– Возможен не рост цен, но снижение, кажется, невозможно.

«НП» кстати 

Коммерческие помещения в своих проектах RBI нередко реализует через собственный «аукционный дом».  На днях таким образом были проданы девять лотов в комплексах Ultra City, «Русские сезоны» и «Созидатели».  В ходе торгов стартовая цена выросла в среднем на 20%, это плюс 32 млн рублей.