Нераздельная земля

Об особенностях и сложностях в процедурах оформления документов специалистам строительных компаний – членов саморегулируемых организаций – сотрудники Управления Росреестра по Петербургу рассказали на семинаре, состоявшемся 10 декабря. На вопросы, которых оказалось очень много, отвечали начальник отдела государственной регистрации прав и кадастрового учета Василий Коробцов и заместитель начальника отдела государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости Сергей Куликов.

Озвученные застройщиками проблемы носили как частный, так и глобальный характер. Например, при регистрации собственности на застройщиков у некоторых из них возникают сложности с оплатой пошлины по уникальному идентификатору начисления (УИН) – оплата есть, но статус обращения не меняется. Эта проблема не носит массовый характер – с такими случаями надо разбираться с техподдержкой. Также иногда система не пропускает оплату в 350 рублей при регистрации объекта ИЖС, а требует 2000 рублей. Заявителям рекомендуют предварительно оплатить 350 рублей и приложить платежку к пакету документов.

Бывают сложности с оформлением участка под нежилыми зданиями, например, апарт-отелями. В этом случае участок рассматривается как отдельный объект недвижимости, который не может быть общим имуществом. В этом случае регистраторам нужно видеть доли, которые изначально планировалось передать будущим владельцам в договорах долевого участия и которые отражены в акте приема-передачи апартаментов – чтобы вместе с помещением передавалась и доля участка. Для регистрации доли надела потребуется дополнительное заявление и госпошлина в размере 2000 рублей для физических лиц. «Будет здорово, если на регистрацию застройщик предоставит весь реестр переданных объектов с указанием долей земли – если все они переданы дольщикам и все обязательства исполнены, то мы прекращаем все права собственности застройщика», – говорит Сергей Куликов.

 Один на всех

 Есть и серьезная правовая коллизия с оформлением общедолевой собственности владельцев квартир на участки под многоквартирными домами в случае, если на наделе расположены несколько корпусов. Чтобы провести регистрационные действия, Росреестр должен убедиться, что дом введен в эксплуатацию, хотя бы один дольщик уже оформил право собственности на квартиру и участок сформирован под конкретный многоквартирный дом. Если КИО на запрос Росреестра ответит, что на этом участке есть несколько корпусов или какие-то другие строения, то данный участок не перейдет в собственность – его придется разделить.

Но как разделить участок, если помимо домов на нем же расположены общие детские и спортивные площадки и другие элементы благоустройства, общие мусорные площадки, паркинги и т. д. Застройщики сетуют, что разделить огромную детскую площадку на семь домов – утопия. Да еще получившиеся наделы под домами должны соответствовать всем градостроительным регламентам, что просто невозможно при разделе участка. Но такое расположение домов согласовано чиновниками в проектах планировки и межевания территорий, девелоперы без проблем получают разрешения на строительство, но после его завершения не могут передать участки новоселам.

Девелоперы недоумевают, почему собственники помещений во всех этих домах не могут иметь в общедолевой собственности весь большой двор? Проблема актуальна, но законодательно никак не решена.

Как один из вариантов решения на встрече обсуждалась возможность отказа застройщика от права на землю. В этом случае участок переходит в городскую казну, а КИО потом сам выделяет участки под домами. Но как город «нарежет» наделы и как они потом будут обслуживаться – большой вопрос.

Есть и проблема с выделением участка, например, под трансформаторными подстанциями – монополисты не принимают эти объекты без участка под ними.

 Вместе навсегда

 Также обсуждался вопрос, можно ли зарегистрировать по раздельности семейные машино-места, имеющие взаимозависимые въезд и выезд из паркинга, – они зачастую спроектированы как отдельные объекты. Однако в Росреестре говорят, что по закону это считается одним машино-местом. У них нет характеристик, позволяющих описать объекты как индивидуально определенную вещь. Это подтверждается и судебной практикой – если для каждого автомобиля нет отдельного въезда, то это одно машино-место, на которое можно оформить только общедолевую собственность.

Нельзя поставить на кадастровый учет и отдельные машино-места в паркингах, зарегистрированных до 1 января 2017 года, – здесь возможна только общедолевая собственность с выделением долей для владельцев машино-мест. После этой даты машино-места получили статус отдельного объекта недвижимости – чтобы каждый такой объект закрепить за конкретным владельцем, необходим технический план, который разделит помещение паркинга на отдельные машино-места, а также выделит подъезды и проходы к ним и т. д.

Еще одна правовая коллизия связана с машино-местами, которые размещены на эксплуатируемой кровле, например, заглубленных паркингов. Нормативы это позволяют, разрешение на строительство таких объектов выдаются, в разрешениях на ввод в эксплуатацию они учитываются, но поставить их на учет как отдельные объекты нельзя. Дело в том, что эксплуатируемая кровля не может являться отдельным этажом. А раз нет этажа, на котором можно учесть машино-места, то их нельзя поставить на учет.

Застройщики приводили и множество нестандартных проблем, решить которые можно в ручном режиме. Для этого они просили наладить коммуникацию с Росреестром. А Управление подтвердило готовность к конструктивному взаимодействию – там также заинтересованы, чтобы было как можно меньше приостановлений и задержек в прохождении документов.