НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

19 августа, 08:20
20 декабря 2021 в 07:30

«Мы проектируем много жилья в Ленобласти. Застройщики снова идут в этот регион»

Параметры большинства современных новостроек продиктованы маркетологами, ведь основная задача застройщиков – распродать квартиры. Поэтому проектировщикам интереснее работать с нежилыми объектами, хотя это и сложнее. О требованиях заказчиков, новых материалах и технологиях рассказывает генеральный директор ГК «Глобал ЭМ» Вадим Парадник.

Парадник
Вадим Витальевич

генеральный директор ГК «Глобал ЭМ»

 Объемы проектных работ, по некоторым оценкам, сокращаются. Вы это почувствовали?
– Наоборот – у нас сейчас не просто большая загрузка, а колоссальная. Есть один, например, благотворительный проект, который мы хотели бы сделать, но взяться за него сможем только через год. Так что проектные компании загружены, хотя допускаю, что не все. Их число действительно сократилось. Не все смогли пережить кризис и вынужденные каникулы, но это касается любого бизнеса. Те, кто в состоянии брать работу и исполнять ее, растут и развиваются. Есть общий тренд на глобализацию, мелким фирмам приходится сложнее.
Мы готовы расширяться, но не хватает специалистов, и взять их негде. На рынке просто нет профессиональных кадров.

 На чем вы в первую очередь специализируетесь?
– Мы проектируем все. Но исторически сложилось, что в Петербурге, если считать по числу квадратных метров, мы больше всех спроектировали апартаментов. Можно сказать, стояли у истоков такой недвижимости. Например, сделали несколько очередей проекта Salut! на Пулковском шоссе. И следующие заказчики уже приходили за нашим опытом. Тогда этот рынок только начинал развиваться.

 А что такое апартаменты: больше жилье или гостиница?
– Давайте откровенно: это так или иначе жилье. Если посадить в апарт-комплекс оператора, он превратится в гостиницу. Но в большинстве таких проектов сдается лишь часть номеров, а остальные собственники используют по своему усмотрению, в том числе и сами живут. И тогда получается уже не полноценная гостиница. В некоторых апарт-отелях, кстати, и гостиничного оператора нет – только управляющая компания, которая и в жилом доме имеется.

 Но ведь подходы к проектированию жилья и гостиниц кардинально различаются…
– Не настолько уж существенно. До недавнего времени проекты апартаментов давали застройщикам явные преимущества. Например, апарт-отели не нуждались в социальных объектах. По сути, строишь то же самое жилье, продаешь его на 5-10% дешевле, но при этом не обременен «социалкой».

 Из чего сейчас состоит портфель заказов?
– Проектируем много жилья, причем в Ленобласти. Видим, что девелоперы снова идут в этот регион. У нас есть контракты на несколько лет вперед, причем речь идет иногда о сотнях тысяч квадратных метров: проектируем целые кварталы. Так что объемы строительства в Ленобласти снова увеличатся. А в Петербурге земли все меньше, и застройщики рассматривают участки, которые еще несколько лет вообще никого не интересовали, активно изучают наделы в промышленных зонах. 

 Каким будет новое жилье? Застройщики все больше рассуждают о комфортной среде и жалуются, что российские проектировщики не могут ее придумать.
– У многих русских людей испокон веков какое-то странное преклонение перед всем западным. Бывает, средненького архитектора, который только ландшафтным дизайном занимается где-то в Европе, у нас как великого зодчего представляют. А проектов всемирно известных архитектурных бюро в Петербурге почти нет. Безусловно, есть и старая советская школа, но я, например, с такими специалистами практически не пересекался. Мы себя к закостенелым проектировщикам не относим. И уж точно не считаем себя хуже каких-нибудь шведов или финнов.

 С какими заказчиками сложнее или интереснее работать? С госзаказом сталкивались?
– С госзаказом работали, но это печальный опыт. Например, участвовали в государственном международном конкурсе на проектирование «Технополиса» в Москве, в промышленной зоне «Руднево», на одной из бывших площадок завода «ЗиЛ». Выиграли конкурс, выполнили работу, получили положительное заключение Мосгосэкспертизы, выдали заказчику рабочую документацию. С тех пор прошло почти два года, а недавно мы выиграли суд в первой инстанции, чтобы получить свои деньги. К сожалению, это одна из особенностей работы с бюджетом. Есть компании, которые только на бюджетных заказах и сидят, но мы всегда были ориентированы на коммерческий рынок.
Интересно заниматься общественными зданиями, промышленными, объектами под охраной КГИОП. Они всегда нестандартные. Есть над чем подумать и с чем поработать.
А жилье, как правило, типовая история: стандартные дома с квартирографией, заданной маркетологами. Застройщику важно, чтобы жилье продавалось, поэтому проектировщику выдается четкое техническое задание, от которого нельзя отступать. Особо фантазировать не дадут. А если речь об отдаленных спальных районах или о Ленобласти, весь креатив сводится к цветовым решениям фасадов. К сожалению, это наши реалии. Девелоперы массового жилья считают деньги, стараются дешевле построить и дороже продать.

 Заказчики и их требования изменились? Насколько четко они формулируют свои запросы?
– С рынка давно ушли технически неграмотные компании. Остались только сильные игроки, а у них четкие запросы и стандарты.
Но бывает, наши архитекторы, конструкторы и инженеры просто перегорают. Они вкладывают в работу труд и душу, а заказчик по несколько раз переделывает проект, причем качественно выполненный. Это угнетает. Около 20-30% проектов так или иначе меняются, а иногда и полностью пересматриваются.

 Как на рынке приживаются новые технологии? 
– Мы отслеживаем все новинки и предлагаем какие-то решения заказчикам. Но, как я уже говорил, они обычно руководствуются четким техническим заданием и не особенно стремятся к новшествам.
Хотя некоторые проектные решения позволяют застройщику оптимизировать затраты. Например, в комплексе апартаментов VALO мы переделали проект и только на нулевом цикле сэкономили около 30% объема свайного поля и колоссальное количество бетона в фундаменте. Для проекта торгового центра «Голливуд» у станции метро «Пионерская» были предложены уникальные решения. Средний возраст наших конструкторов – от 25 до 30 лет с хвостиком. Молодые ребята не боятся новых и неординарных вариантов, которые находят одобрение у профессионального сообщества.

 Что думаете о проблемах с исходной документацией? Квалифицированных компаний в сфере инженерно-технических изысканий не хватает. Отсюда и перестраховки по фундаментам и т. д.
– У нас таких проблем нет. Мы очень давно работаем с компанией «ЛенТИСИЗ», и качество изысканий нас всегда устраивало. Сами изысканиями мы не занимаемся, хотя у нас есть и другие направления деятельности, кроме проектирования, например, лабораторный строительный контроль.

 А зачем своя лаборатория? Не доверяете другим?
– В какой-то степени. Недобросовестных поставщиков таких услуг очень много, поскольку эту деятельность практически не контролирует исполнительная власть. Наша лаборатория аккредитована в Ростехрегулировании, и это позволяет ей проводить чуть ли не сертификационные испытания. Но приходит ИП «Иванов» с примитивными инструментами и может одно испытание провести, а десять нарисовать на коленке. Его услуги будут гораздо дешевле, и заказчики иногда выбирают такие лаборатории, а потом сталкиваются с серьезными проблемами на стройплощадке.

 Насколько серьезно заказчики относятся к вопросам последующей эксплуатации и ее стоимости?
– Если заказчик строит для себя, например, промышленное здание, он, конечно, озадачен тем, как оно будет функционировать и сколько можно сэкономить ресурсов при эксплуатации. Девелоперы, которые возводят жилье, проще подходят к этому вопросу.
Энергосберегающие технологии, например, из серии «умный дом», в жилых комплексах пока встречаются редко. Такие решения закладывают в основном в проекты частных домов. А в многоквартирных ЖК зачастую нет технической возможности их реализовать, не говоря уж об экономике проектов. Да и не всегда это рационально. «Умный дом» эффективен не в типовой квартире, а на больших площадях, где устанешь настраивать отопление в каждой комнате или, например, свет выключать.
Однако мы все равно к этим системам придем: совершенствуется оборудование, появляется успешный опыт. Мы бы давно закладывали в проекты отопление из геотермальных источников и электричество от солнечных батарей. А в обязательных арках для проезда пожарных машин такие сквозняки, что можно ставить ветрогенераторы. Они как минимум управляющую компанию электричеством снабдят.

 Сейчас все озабочены модным BIM-проектированием, которое с нового года станет обязательным в государственных контрактах.
– Для нас это уже не модная тема, а обычные квалификационные требования к сотрудникам. Мы давно работаем с информационными моделями и создаем свою библиотеку модулей. В компании есть BIM-менеджеры. Да и большинство производителей уже представляют BIM-модели своего оборудования. 
Однако еще остались заказчики, которые просят BIM, но сами не понимают, что это такое и что с ним делать. Хотя есть и такие, кто по корректным моделям закрывает объемы работ, выполненных подрядчиками, рассчитывает расход материалов и так далее.

 Как изменились подходы к проектированию из-за роста стоимости материалов?
– В хорошем проекте нет лишних расходов, поэтому дополнительно сэкономить, не потеряв в качестве, не выйдет. К сожалению, подорожание просто скажется на конечной стоимости квадратного метра. Да, мы иногда оптимизируем проект, меняем оборудование по требованию заказчика, но далеко не всегда это приводит к прямой экономии. Иногда просто поставщик аналогичного оборудования может поставить его гораздо быстрее.
Все заказчики разные. Кто-то требует замотать трубу стекловатой, как делали 50 лет назад, и отказывается что-то менять. А кто-то готов покупать дорогие современные вентиляционные блоки, чтобы получить дополнительную площадь в квартирах или апартаментах.