Застройщики делят барыши
Из-за серьезного роста цен и объемов продаж в 2021-м застройщики прилично заработали. Вряд ли найдется компания, недовольная финансовыми итогами года. Мы попытались выяснить, насколько реальность превзошла ожидания девелоперов и на что они потратят «лишние» деньги.
Не все застройщики, увы, готовы делиться финансовой подноготной, но есть те, кто обязан это делать, поскольку их акции обращаются на рынке. Например, Группа «Эталон» отчиталась о своих операционных результатах за год: ее продажи в денежном выражении выросли на 6% – до рекордных 84,4 млрд рублей, а поступления увеличились на 3% – до 84,1 млрд рублей (деньги, положенные на счета эскроу, застройщик получит только после завершения строительства). При этом средняя цена на объектах застройщика выросла за год на 27% – до 189 000 рублей, а сами квартиры в среднем подорожали на 34% – до 238 700 рублей за кв. м. «В 2021-м Группа «Эталон» установила новый рекорд по объему продаж в денежном выражении. Почти 30% сделок пришлось на четвертый квартал», – комментирует президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина.
По его словам, в прошлом году компания начала активно пополнять земельный банк; только за последние 12 месяцев портфель проектов увеличился почти на 2 млн кв. м; существенно расширена география за счет выхода на региональные рынки. «В 2022-м Группа намерена запустить в продажу в три раза больше площадей, чем годом раньше. Мы продолжим наращивать присутствие в регионах и планируем выступить одним из консолидаторов отрасли, в том числе за счет сделок слияний и поглощений», – заверяет Геннадий Щербина. То есть девелопер не только планирует скупать участки, но и приобретать других застройщиков.
Спрос на качелях
Несмотря на высокие результаты, спрос в течение года оказался неравномерным. «В июле-августе случился прогнозируемый спад. Пару месяцев продажи составляли только треть от привычного объема сделок. Но уже с сентября мы нагнали план, а затем и превзошли его. Дело в том, что к завершению программы льготной ипотеки спрос был удовлетворен. А с сентября рынок начал морально привыкать к новым условиям, и продажи восстановились. Кстати, к концу года мы зафиксировали перераспределение спроса: стало еще больше покупателей с детьми, которые попадают под действие семейной ипотеки», – отмечает представитель компании «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта.
То, что с точки зрения спроса год был неоднороден, подтверждает и генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая: «Пик мы ощутили уже в апреле, а не в мае-июне, как ожидалось. После изменения условий льготной ипотеки покупательская активность снизилась; плюс наложился летний период отпусков. Однако уже в августе спрос вновь стал подрастать. Конечно, активность покупателей оказалась ниже, чем на фоне льготной ипотеки, но она стабильна и держится на хорошем уровне». Около трети сделок в 2021 году у «Главстроя Санкт-Петербург» пришлось на «семейную» программу. Кроме того, компания самостоятельно субсидировала ставки, сохраняя комфортный ежемесячный платеж для покупателей. В итоге в 2021-м около 80% сделок девелопер заключил с помощью ипотеки.
«Спрос в 2021-м действительно был неравномерным. С 1 июля максимальную сумму кредита по льготной ипотеке ограничили 3 млн руб. По этой причине летом продажи квартир упали вдвое. А в сентябре спрос снова начал расти. В результате мы успешно выполнили годовой план продаж», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
А вот на рынке дорогого жилья таких колебаний не отмечено. «Объем сделок равномерно распределился по кварталам с незначительными отклонениями (плюс-минус 1%)», – комментирует совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Приятный перебор
Так или иначе, девелоперам грех жаловаться. «Мы планировали бюджет продаж в ЖК «Приморский квартал» с учетом нескольких разноплановых факторов: предстоящая отмена льготной ипотеки, выдача ключей в сданных домах второй очереди и старт продаж в последних корпусах проекта. В целом мы чувствовали себя уверенно.
В течение года было несколько любопытных открытий, преимущественно положительных. В частности, мы наблюдали, как сравнялась стоимость «квадрата» в корпусах высокой степени готовности, где продажи шли без эскроу, а передача ключей предстояла уже через год, и в домах, которые мы только начали реализовывать по новой схеме с эскроу-счетами. В 2021-м реализовался наш оптимистичный сценарий. План продаж по количеству квартир перевыполнен на 10%», – рассказывает Алексей Плюта.
По его данным, стоимость квадрата в «Приморском квартале» за прошлый год увеличилась на 20-25% в зависимости от корпуса. Рост цен обусловили разные факторы, включая вымывание качественного предложения с рынка. «Начинает формироваться дефицит отдельных типов квартир и планировок в «Приморском квартале». Ведь мы уже реализовали 70% жилья в этом проекте», – поясняет Алексей Плюта.
Компания «Полис Групп» в 2021 году продавала квартиры в трех проектах. Объемы оказались скромнее, чем в 2020-м, поскольку застройщик как раз завершил несколько крупных комплексов. Тем не менее продажи, если измерять в метрах, по итогам прошлого года снизились всего на 7%. А в денежном выражении компания, напротив, увеличила выручку более чем на 15%. «Рост цен в наших проектах в Ленобласти составил около 23%, в Петербурге – порядка 35%. Основная причина – дефицит предложения. Хотя прошлый год нельзя назвать стабильным. Летом ощущался спад; восстановление спроса мы зафиксировали в октябре», – подытожила директор по маркетингу компании «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Всего за 2021-й «Главстрой Санкт-Петербург» продал 157 000 кв. м жилья, что на 12% превышает уровень 2020 года. «Цены в среднем менялись вместе с рынком.
В ЖК «Северная долина» за год жилье подорожало в пределах 18%, в ЖК «Юнтолово» – несколько меньше. Если первые полгода динамику стоимости определяла ипотека, позже главным фактором стал беспрецедентный рост цен на стройматериалы. Некоторые позиции подорожали в два-три раза. Полагаю, в 2022-м рынок будет спокойным, без резких скачков и радикальных изменений», – заявляет Юлия Ружицкая.
В ГК «КВС» объем сделок в 2021 году оказался примерно на том же уровне, что и в 2020-м. По подсчетам Анжелики Альшаевой, в целом новостройки Петербурга и Ленобласти за год подорожали на 25-30%: «Объекты компании «КВС» не стали исключением. Более того, в некоторых жилых комплексах мы зафиксировали рост цен до 40%. Например, в популярном ЖК «Любоград» в Стрельне. Средний чек сделок вырос с 4,5 млн до 5,8 млн рублей».
«Финансовые итоги оправдали ожидания и прогнозы. Проданы все квартиры в нашем флагманском проекте «Привилегия», в EsperClub на Крестовском острове осталось всего три лота. В 2021-м мы с успехом запустили продажи клубного дома «Три грации» напротив Таврического сада. Уже заключено несколько крупных сделок», – говорит Оксана Кравцова. Средняя стоимость сделок у ГК «Еврострой» выросла на 72% по сравнению с 2020 годом. Но в зависимости от объекта этот показатель варьируется от 23 до 100%.
При покупке элитных квартир средний чек составляет 86 млн рублей; средняя цена «квадрата» – 517 000 руб. (+ 19% за год). Причем средняя площадь лота увеличилась чуть ли не на 50% и достигла 166,5 кв. м.
«По результатам реальных сделок квадратный метр подорожал в среднем на 30-38% – в зависимости от объекта и типа недвижимости (квартиры, апартаменты или коммерция). При этом в некоторых случаях мы фиксируем и 100%-й рост», – подсчитала Оксана Кравцова.
На что потратить лишку?
Несмотря на отличные результаты, девелоперы, по их оценкам, сверхприбыли не получили. «Подорожание жилья объясняется в первую очередь ростом себестоимости строительства. За год очень сильно увеличились цены на материалы: импортные и отечественные. Другая причина – сокращение предложения новостроек, которое не давало ценам упасть или хотя бы стабилизироваться. Не стоит забывать и о том, что сейчас все строительные компании работают по схеме проектного финансирования. Банки требуют от нас определенной рентабельности», – поясняет Анжелика Альшаева.
Ольга Ульянова добавляет, что на фоне увеличения себестоимости строительства и взлетевших цен на землю рост выручки нельзя считать чистым доходом застройщика.
Алексей Плюта уточняет, что расходы на социальную инфраструктуру закладываются в финансовую модель проекта еще в стадии разработки. «Часть дохода мы направили на погашение кредита по корпусам «Приморского квартала», которые возводили без эскроу. Что касается проектного финансирования, досрочно возвращать его не требуется. Так что основная выручка аккумулируется на приобретение новых пятен».