Стоит ли вкладывать деньги в покупку земли после введения санкций
Эксперты рассказали, что ждет рынок в ближайшее время. Вкладывать средства в обустроенный участок резоннее, чем держать наличные под матрасом. Правда, при соблюдении нескольких простых правил.
Да, такие вложения вполне могут быть оправданными, полагают опрошенные NSP участники рынка. Но – при сугубой осторожности и внимательном соблюдении ряда условий.
Правило первое: «не принимать решения в точке паники».
Правило второе: мы рассказываем не о том, как заработать, но лишь о том, как сохранить или свести потери к минимуму.
Правило третье: мы не рассматриваем сценарий апокалипсиса и полагаем, что со временем (лучше рано, чем поздно) рынки придут в норму. Пусть эта норма и будет отличаться от прежней.
Итак, про землю. Напоминаем: спрос на участки и дома в коттеджных поселках примерно с марта 2020 года (помните? Была такая штука – «пандемия»?) увеличился вдвое и на этом уровне держался до конца февраля 2022 года. Цены на землю выросли за последний год приблизительно на 30% – существенно, но меньше, чем в квартирном сегменте. С началом «военной спецоперации» граждане сняли в банкоматах и банковских офисах около 1,8 трлн рублей. Часть этих денег будет распихана по кубышкам, часть вложена в автомобили и сложную технику, часть неизбежно окажется на рынке жилья. Застройщики приостанавливают продажи и пересматривают ценники. Ипотека попрощалась по-английски, кредиты под 20% и выше – это на редкого любителя. На загородке пока тихо.
«Существенного роста количества заявок мы пока не наблюдаем, – говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости» (КП «Сосновские горки», «Дружное» и др.). – Но те покупатели, которые долго выбирали и никак не могли определиться, теперь торопят нас с оформлением сделок. Инвестиционных покупок пока немного; если и будут, то не они определяют рынок».
«Сегодня земля – ни в коем случае не спекулятивный актив, – согласен Максим Хансон, генеральный директор АН Insider. – Это долгие вложения, которые позволят накоплениям не обесцениться «в ноль» или, по крайней мере, будут терять в цене медленнее, чем наличные рубли. Ключевыми параметрами становятся: обустроенность (для ПМЖ) и удаленность (не более часа). Дачный формат не актуален».
«Мы заморозили инвестиции на перспективу, – говорит Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». – И в первую очередь стремимся завершить начатые проекты – достраиваем дома для сдачи в аренду. К сожалению, поставщики и производители стройматериалов и конструкций уже начали взвинчивать цены – не потому, что у них кончились запасы, а так, на всякий случай. Надеюсь ФАС наведет порядок». У Дмитрия Зюзина на финишной стадии полтора десятка арендных домов на Правдинском озере.
«Роль собственного участка как защищенного долгосрочного актива возрастает, – говорит девелопер Святослав Филиппов (проект «Виль Парк» в Тосненском районе). – Но только в том случае, если речь идет именно об инженерно-подготовленных участках, с подведенными коммуникациями. Мы купили трубы для централизованного водоснабжения в нашем поселке «Виль Парк» летом 2021 года, еще до начала продаж. Сейчас это были бы совсем другие затраты». Святослав Филиппов полагает, что рост цен неизбежен и на загородном рынке, но он случится позже и будет более умеренным, чем в квартирном сегменте.
Краткосрочный всплеск продаж считает вполне возможным и Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»: «Часть людей предпочтет переложить свои финансовые активы во что-то более понятное и надежное. Но этот рост активности не будет продолжительным». А вот рост цен на стройматериалы уже начался. И в «Ламбери» также активно закупают материалы на строительный цикл этого сезона: по пяти домам заключены контракты, еще пять будут строиться на продажу.
По словам председателя правления компании «Росса Ракенне СПб» Александра Царева, проекты застройщика уже обеспечены домокомплектами от HONKA, и резкие скачки цен компании не грозят. Вот такой парадокс: стоимость домов HONKA в рублях может меняться, но в евро она останется неизменной, а значит – предсказуемой. Кроме того, в связи с санкциями и предстоящими ограничениями поставок загородные дома импортного исполнения могут на долгое время стать дефицитом.
В сухом остатке следующее. Участники рынка рекомендуют не торопиться: после недолгого «бума» будут и скидки, и акции, и, вполне вероятно, пересмотр цены в сторону понижения. Ключевыми моментами выбора становится (снова) доступность, включая варианты с общественным транспортом. Речка и лес по-прежнему важны, но соседи и аптека поднимаются вверх в списке приоритетов. Как и возможность кормиться с собственного огорода...
«Ни в коем случае нельзя покупать обещания!» – предупреждает Максим Хансон. Не потому что девелопер непременно обманет – просто неизвестно, в какую сумму обойдется «ограждение по периметру», подключение электричества или прокладка газопровода. И с кем придется договариваться о коллективных взносах...
Приоритеты: ближний радиус – 40 минут – час езды; подключенные сети. "Социалка" и коммерция в 5–15 минутах. Предпочтительнее, если более половины участков уже имеют хозяев.
Из экзотики: часть продвинутых и наиболее осмотрительных покупателей уже интересуется возможностью обустроить погреб. И с электричеством бывают перебои, и с запчастями для ремонта холодильника не все ясно. Раньше-то было удобно: погреб "под ключ" можно было заказать и доставить из Финляндии...