НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

4 июля, 21:35
5 марта в 06:20

Экономист Дмитрий Прокофьев: «Запаса прочности рынку жилья хватит до мая»

Экономист Дмитрий Прокофьев рассказал, что будет происходить с ценами на новостройки, ипотекой и мигрантами на стройплощадках после введения экономических санкций.

Фото из личного архива Дмитрия Прокофьева

 Какие шаги сейчас нужны, чтобы вывести российскую экономику из кризиса? 

– Экономического выхода из кризиса нет – только политические решения. Он имеет не экономические, а чисто политические причины. Средствами экономики пытаться исправить политику невозможно.

Никто не захочет заниматься бизнесом. Можно раздать деньги, принять законы, но заставить людей заниматься творчеством (а предпринимательство – это творчество) невозможно. Из-под палки – не получится.

Предприниматель – это тот, кто покупает товар по известной цене, но не знает, за сколько он сможет его продать. Это его риск. Риск всегда закладывается в цену товара. Причем это касается не только частного бизнеса, но и вполне государственного. Не надо думать, что на госпредприятиях все устроено иначе.

 – Мы говорим сейчас про внутренний спрос? 

– А внешнего спроса больше нет. У нас сейчас не вывозят даже нефть. Видимо, будут проблемы и с тем, чтобы продавать газ. Россия по итогам прошлого года в мировой экономике занимала (по ВВП) 11-е место, сейчас уже 16-е. Понятно, что результаты 2021 года были очень неплохие, шло постковидное восстановление, поддержанное высокими ценами на нефть. В ближайшее время ничего этого не будет. Компании уходят, потому что те деньги, которые можно заработать в России, не стоят тех рисков, которые здесь есть. Россия была привлекательной для международного бизнеса, потому что при относительно невысоких рисках здесь можно было зарабатывать много. Потом риски выросли. Потом еще выросли...

 – Какими будут первые, самые очевидные последствия санкций? 

– Недостаток самых разных товаров. Оставшиеся будут расти в цене, потому что не будет конкуренции. Возможно, начнутся перебои с поставками медикаментов... На рынке автомобилей те, кто останется, поднимут цены, насколько это возможно.

 – На рынке недвижимости мы сейчас фиксируем два процесса: с одной стороны – вал наличных денег, выведенных со счетов, с другой – резко ухудшившиеся условия по ипотеке. Когда строители и владельцы жилья начнут снижать цены? 

– Не начнут. Они будут держаться до последнего... Квартиры в новостройках находятся в залоге у банков. Банки категорически не заинтересованы в том, чтобы их залоги падали в цене. Но если вы перестанете платить – регулятор потребует продать залог.

 – В Думе предложили отсрочить выселение неплательщиков на три года... 

– Да, но что вы будете делать через три года? Сейчас массы людей потеряют работу. Первое, что они сделают, перестанут платить по ипотеке. Что будет дальше, уже вопрос сложного компромисса. Возможно, есть расчет на то, что у людей припасены какие-то валютные заначки (сколько, мы не знаем) и на какой-то срок их хватит. Но данные по росту неплатежей мы увидим только через три месяца (это срок, после которого банк обязан сообщить регулятору).

Если за эти три месяца будет найдено какое-то решение, все постепенно придет в порядок. Кризис может развернуться обратно так же быстро, как начался. Но это, подчеркну еще раз, будет зависеть от политического решения, не от экономики.

На рынке жилья: сейчас все будут ждать, пытаясь оценить ситуацию. Примерно до мая. Обвала не будет в ближайшие месяцы. Запаса прочности и тех мер, которые принимает ЦБ – кстати, принимает блестяще, – хватит месяца на три.

 – Есть ли риск, что с падением рубля и запретом на переводы со строек уедут мигранты? Смогут ли их заменить наши «новые безработные»? 

– Мигранты, занятые на стройках, найдут варианты для перевода денег. «Новые безработные» в строительство не пойдут: они не умеют и не хотят. А наши девелоперские компании привыкли нанимать людей, которые готовы работать по 12 часов 6 дней в неделю.

 – Чем опасны отказы западных партнеров в поставках и обновлении программного обеспечения? 

– Да, с легальным ПО для проектирования и строительства, в том числе с его обновлением и обслуживанием, скорее всего, могут быть проблемы. Значит, будут использовать «серое» или ворованное. А это те же риски, что и в самолетостроении: от ошибки в расчетах может зависеть безопасность и даже жизнь людей. На «левом» ПО можно играть в игры или документ написать. Но не проектировать конструкции жилого дома...

 – Насколько быстро скажется отсутствие импортных составляющих в материалах и оборудовании для строительства? 

– Это зависит от того, насколько глубока зависимость от импорта по конкретным позициям и насколько быстро могут быть найдены аналоги. Скорее всего, будет резко снижено качество – какие-то вещи ты быстро не заместишь, или же это будет очень дорого.

  – Что будет происходить с доставкой, с транспортом?  

– Стоимость перевозок зависит от общего уровня экономической активности. Чем больше ездит грузовик, тем дешевле обходится каждая перевозка. Падение объемов перевозок вызовет рост цен. Здесь тот же парадокс, что и в сфере услуг: чем менее востребована конкретная услуга, тем она может быть дороже. Проблемы будут с обслуживанием тяжелой техники, большегрузов. Эти машины требуют регулярного и качественного обслуживания. Можно что-то делать и «на коленке», с помощью местных умельцев. Но так мы эту технику быстро добьем.

 – Какие угрозы для строительной отрасли вы считаете первоочередными, какие факторы начнут сказываться раньше других?  

– Во всех непонятных случаях наши производители, работающие в сегменте B2B, прежде всего поднимают цены. Начнется рост стоимости материалов, это мы уже видим сразу. Второй момент – финансы, накопление задолженности, сокращение покупательского интереса. Предложение будет схлопываться: в строительство перестанут вкладывать деньги. Третий момент – транспортная составляющая, она не так велика в себестоимости, но для отрасли критична.

 – Специалисты считают важным индикатором сегмент жилой аренды. Как полагаете, сначала пополнится предложение, появятся новые квартиры, от тех, кто хочет что-то зарабатывать – или появится новый спрос, например, от приезжих из регионов? 

– Полагаю, сначала возникнет новый спрос, потом начнется конфликт – потому что многие арендодатели привыкли думать о цене квартиры в долларах. И они постараются поднять цены. Потому что вложения в квартиру должны отбиваться. Последнее время ставки могли снижаться из-за льготной ипотеки – люди соревновались с ипотечным платежом. Сейчас ипотечный платеж будет расти.

 – Так ипотеки же не будет... Кто ее будет брать под 20%? 

– Ставки будет определять спрос, с учетом рисков и затрат владельцев на содержание (коммунальные платежи, ремонт). А они также будут расти...

 – Возможны ли какие-то меры по смягчению взысканий по просроченной задолженности или прощение части долгов? 

– Государство не будет без крайней необходимости идти на отсрочки, и уж тем более невозможно представить себе прощение долгов. Бенефициары этого процесса и законодатели – одни и те же люди, не станут же они залезать к себе в карман...

 – Стало заметно, что дорогой и массовый сегменты рынка жилья живут по разным законам. Разрыв увеличится? 

– Расслоение будет усиливаться, дорогое и дешевое жилье – это просто будут разные страны, разные экономики. Как в Аргентине, как в Бразилии. Просто мы были страной второго мира, а будем страной третьего.

 – Будет ли новый спрос, например, со стороны тех, кого больше не хотят видеть в Европе? 

– Нового спроса на лакшери-сегмент жилья не будет. Те из состоятельного сословия, кто привык жить в Европе, даже после введения ограничений не будут обустраиваться в России. Им здесь нечего делать. Не надо обманывать себя.