Где «припарковать» миллионы?

Директор по продажам компании Richness Realty Владимир Федоров рассказал, что люди в растерянности, сделки, запущенные в январе и до 24 февраля, приостановлены. Операции с дорогой недвижимостью проходят дискретно: если есть острая личная необходимость, объект покупают, если нет – даже не смотрят. Выжидают и покупатели, и продавцы. В целом продолжают совершаться сделки в диапазоне 30-80 млн рублей, если по ним ранее были достигнуты предварительные договоренности. Если неопределенность затянется, ситуация будет развиваться по аналогии с 1998-м или с 2014 годом. 

Удары по недвижимости 

Директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» (Москва) Андрей Богданов считает, что рынок недвижимости получил три больших удара. 

Первый – ключевая ставка, увеличившая стоимость фондирования примерно до 25%. При таких цифрах можно забыть про доходность вложений в строительство. 

Второй удар пришелся непосредственно по застройщикам и связан с подорожанием стройматериалов. Их отгрузка в больших объемах приостановлена, уже объявлено повышение цен (более 30%). Кроме того, не все стройматериалы будут доступны. «Это можно назвать глобальной производственной инфляцией», – отмечает Андрей Богданов.

Третий удар пока неочевиден, но ключевая ставка и заградительная ипотека на какое время сильно «тормознут» рынок жилья. Произойдет существенное падение спроса, нельзя исключать стагнации, как после 2014-го.

Те же проблемы для коммерческой недвижимости (КН) будут более губительны: дорогое проектное финансирование, рост стоимости строительства, большой вопрос с будущим спросом от арендаторов и покупателей. Именно поэтому многие переговоры приостанавливаются уже сейчас.

«Россия впадает в сложную экономическую ситуацию. В краткосрочном и среднесрочном периоде существенного роста мы не увидим, – прогнозирует г-н Богданов. – Из позитива: в КН, особенно в логистике, критически низкий уровень вакансий. Это позволит какое-то время держаться, а потом инфляция спровоцирует рост арендных ставок. В офисном секторе сохраняется какой-то оптимизм. Для торговли продолжатся тяжелые времена, начавшиеся в пандемию».

Управляющий партнер Black Lions Capital (Москва) Михаил Девяткин видит больше предпосылок для оптимизма: рекордный профицит торгового баланса (плюс $27 млрд), растущие цены на нефть и газ, а также новые правила для экспортеров (продажа до 80% валютной выручки). Эти факторы должны привести в чувство курс доллара.  Драконовскую ставку ЦБ отчасти должны компенсировать меры поддержки правительства: субсидирование ипотеки, компенсация девелоперам по заемному финансированию. «Если посмотреть на предыдущие кризисы, Россия вполне адаптировалась к внешним факторам. Да, негатива много, но уверен, что мы справимся. В долгосрочной перспективе все будет хорошо», – считает Михаил Девяткин. 

Арабский путь 

По его мнению, в ближайшие годы будут развиваться рынок жилья и складской сектор; неплохая ситуация и с офисами. В «Москва-Сити», например, пока нулевая вакантность. Для торговли сейчас сложный период, что связано с уходом (или приостановкой деятельности) западных компаний/ арендаторов.

Президент РГУД, владелец компании Becar Александр Шарапов прогнозирует очень непростые времена и высокую инфляцию. «Недвижимость, как и золото, отыгрывает инфляционные скачки. Надеюсь, ставки будут заградительными недолго, иначе спрос на жилье действительно притормозится. У нашей компании (пока хотя бы частично работает SWIFT) активно покупают апартаменты в Дубае. И в этой стране ждут инвестиций от россиян. В Европу и Британию, напомню, деньги уже не перевести, новые счета там никому не открывают». 

Наиболее пессимистичен в прогнозах и оценках управляющий партнер Realy Family Office Сергей Печинин, работающий в Лондоне. Он полагает, что пакеты санкций приведут экономику РФ в состояние 1991 года. 

В сфере недвижимости шансы только у  складов, так как логистика всегда будет востребована. 

По подсчетам Михаила Девяткина, в прошлом году из России было выведено $72 млрд, теперь отток капитала существенно сократится. Хотя сегодня россияне активно вкладывают в недвижимость Дубая. «Нужно придумывать какие-то новые схемы», – отмечает г-н Девяткин. 

Схожие мысли высказывает и Андрей Богданов: «Российский капитал на Западе нежелателен. Все обращают свой взор на арабские и азиатские рынки, но опять же не без страха что-то потерять».  

Владимир Федоров более оптимистичен. «Мы все считаем в долларах, а вы переведите кв. м в баррели и поймете, что стоимость недвижимости такая же, как и была. Сегодня и запасы у населения больше, 37 трлн лежит на счетах, что с ними делать? Не купишь же 10 авто или сотни дорогих костюмов. Скорее всего, люди будут приобретать недвижимость, вкладываться, например, в новые форматы – коливинги». 

Он отметил два вектора в действиях состоятельных клиентов. Первый ориентирован на Россию. «Втаскивание денег происходит с момента объявления санкций в отношении наших граждан и счетов. На днях к нам пришли две заявки на объекты ценой 5,2 млн рублей за 1 кв. м (то есть общей стоимостью 2,5 млрд рублей, или $25 млн). У нас в Петербурге есть такие объекты, хоть и единичные. Они стали пользоваться особым спросом, потому что позволяют «приземлить» сразу большую сумму денег», – рассуждает г-н Федоров.

Второй вектор – выход из России и покупка апартаментов в Дубае. Арабские Эмираты благодаря их нейтральной позиции становятся в нынешних условиях наиболее привлекательными для российских инвесторов. И поток туда будет расти. Меньший спрос наблюдается на объекты в Юго-Восточной Азии, крайне мало – на Израиль. 

Андрей Богданов советует «не бежать слишком быстро в жилье, особенно в новостройки». Сам он видит перспективу в КН. «Сейчас появится возможность заработать на «пожарных» продажах. А самое ценное в настоящий момент – правильно оценить будущее».