Надо ли участнику сделки с жильем доказывать, что он не иностранец?

По деловым СМИ прокатилась волна публикаций «об особенностях регистрации сделок с лицами из недружественных стран». В них говорится о «появлении нового пункта» в договорах купли-продажи недвижимости, о требованиях Сбера включать такой пункт в договоры ипотеки, о разъяснениях Росреестра и даже о вышедшем 15 марта постановлении правительства.

Начнем с конца. В перечне федеральных постановлений ни от 14, ни от 15, ни от 16 марта ничего похожего обнаружить не удалось. Разъяснения Росреестра действительно были опубликованы вчера, и мы об этом написали, но о каком-то особом «пункте договора» в них ничего не сказано.

В ТГ-канале «Сбербанк ДомКлик» и вправду указано, что после 7 марта требовалось отдельное заявление, а теперь, после 15 марта, будет достаточно пункта в договоре. А именно: «Стороны заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а)... перечень которых установлен распоряжением правительства  РФ от 05.03.2022 № 430-р». (Об этом пишет портал "Говорит нотариат".) Вводили ли такие требования другие банки – неизвестно. В Росреестре нам подтвердили: сделки между гражданами РФ идут, как шли, дополнительных проверок и подтверждений не требуется.

Попробуем разобраться, что происходит на самом деле.

Указы президента № 81 от 1 марта и № 95 от 5 марта вводят запрет на сделки «...с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия». Список недружественных стран опубликован в распоряжении правительства № 430-р от 5 марта. Регламент работы комиссии, которая будет разрешать такие сделки, – в постановлении правительства № 295 от 6 марта. Все. О том, какие неприятности получились из этого для застройщиков и дольщиков, NSP написала вчера: «Строители попали под запрет».

Дальше начинаются двусмысленность и самодеятельность.

В разъяснениях Росреестра зачем-то дается цитата из указа № 95, которая все дополнительно запутывает. Недружественными иностранными лицами НЕ ПРИЗНАЮТСЯ лица, которые, во-первых, находятся под контролем компаний или граждан РФ; во-вторых, факт контроля должен быть подтвержден ФНС. В указе № 95 речь вообще идет об иностранных кредиторах!

А вот в указе № 81 действительно говорится о «физиках». Россиянам («резидентам», что характерно) запрещены имущественные сделки с «недружественными» иностранцами, а также со всеми, для кого «недружественные» государства являются местом регистрации, местом «преимущественного ведения хозяйственной деятельности» или «преимущественного извлечения прибыли». (Как трактовать термин "преимущественного" – отдельная юридическая песня.)

Проще говоря: если я (теоретически), кроме российской пенсии, получаю небольшую ренту, сдавая особнячок в Челси, покупать или продавать недвижимость в России мне запрещено.

Вопрос в другом. А откуда бы ФНС или Росреестр об этом могут узнать? Хуже того: а КАК я могу подтвердить (доказать), что особнячка в Челси у меня нет и ВНЖ в Болгарии – тоже?

Никак.

Росреестр (судя по тексту инструкции), как и Сбербанк, пытается объяснить и обосновать то, что на уровне здравого смысла ни объяснить, ни обосновать невозможно. Вот налоговая служба просто мечтает: отвечать на тысячи запросов ежедневно, что, мол, гражданин N ни в чем таком не замешан и пусть сдает свою комнату на Пискаревке беспрепятственно! Тем более это неинтересно правительственной комиссии по инвестициям. 

Поэтому появляется (пока – на добровольных началах, в порядке инициативы) такой бессмысленный, но бюрократически правильный пункт в договоре. А пусть гражданин сам напишет: не был, не состоял, не участвовал. (Как в советских анкетах писали – помните?) А еще лучше, если нотариус подтвердит: он тоже проверить не сможет, зато будет с кого спросить...

Будет некоторая путаница, неизбежные задержки и отказы на ровном месте. Но история вполне гармонична: спешно принятые в ответ на происки Запада меры сопровождаются абсолютно адекватным исполнением.

...Зато, листая подряд свежие документы, принятые в эти бурные дни, мы наткнулись на такой образец лаконичности и ясности: «Позицию 42 перечня инициатив... изложить в следующей редакции: «42. Государство для людей. Минэкономразвития России». (Постановление правительства РФ № 499 от 14 марта.)