НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

27 мая, 03:30

Какие меры господдержки (для строителей и не только) вы считаете наиболее действенными?

Вице-премьер Марат Хуснуллин объявил об очередном пакете мер господдержки для строительной отрасли. Среди них: сокращение сроков предоставления участков, аренда муниципальной земли без торгов, упрощение экспертизы и пр.

А какие меры господдержки (для строителей и не только) вы считаете наиболее действенными и самыми важными – на федеральном, региональном и местном уровнях? По каким ставкам стоило бы сохранять льготную ипотеку? Сколько могут стоить займы для застройщиков в сегодняшних условиях? Возможно, для части компаний спасительным было бы облегчение доступа к госзаказу – на каких условиях? Какие налоговые реформы помогли бы спасти бизнесы? Что стоило бы изменить в трудовом и миграционном законодательстве и т. п.? 

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI:
– Отрасль ждут, во-первых, дотации ипотечных ставок; во-вторых, дотации проектного финансирования для застройщиков. То, что конкретные меры поддержки в этих направлениях 23 марта уже были озвучены, – это, конечно, позитивные новости. Повышение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей в Москве и Петербурге станет весомым фактором поддержки спроса и «оживит» рынок. Последние 9 месяцев эта программа в «столичных» регионах фактически не действовала из-за жесткого ограничения по сумме займа.

Денис Седов, председатель комитета по дорожному хозяйству Ленобласти: 
– Мы уже обсуждаем ряд мер. Абсолютно очевидно, что надо как можно быстрее корректировать 44-ФЗ (о госзакупках), чтобы вливать средства в экономику регионов. 
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, например, предлагает контракты стоимостью до 100 млн рублей заключать без конкурса. Стройка и дорожные ремонты – это те финансово эффективные отрасли, которые дадут револьверный эффект для экономического развития субъектов РФ. Дело в том, что в них задействована целая цепочка производств. Именно поэтому важно как можно скорее приступить к реализации программы ремонта дорог этого года, которая составляет почти 3 млрд рублей. Плюс начинать стройки, где будут задействованы федеральные инфраструктурные кредиты: развязку в Кудрово, дальнейшее расширение Колтушского шоссе и обход Мурино в створе Пискаревского проспекта.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
– Первоочередными мерами, которые должны быть приняты для поддержания на рынке баланса спроса и предложения, мы считаем как сохранение льготной ипотеки, так и субсидирование кредитов в рамках проектного финансирования для застройщиков. Первая мера позволит поддержать людей в условиях неопределенности и высокой инфляции, а вторая – сохранить рентабельность строительства и темпы вывода новых проектов, то есть поддержать объем предложения. Что касается льготной ипотеки, то рынок, безусловно, поддержит увеличение предельной суммы кредита. Сейчас этой программой из-за установленного лимита могут воспользоваться жители регионов страны, но не Москва и Петербург.  

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»: 
– Увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей – хорошая поддержка для строительного рынка. Несмотря на то, что ставка теперь составляет 12%, воспользоваться программой смогут практически все клиенты. Предыдущий лимит в 3 млн рублей делал льготную ипотеку недоступной для многих: оформить ее могли либо покупатели самых бюджетных студий, либо обладатели большого первого взноса. 
Субсидирование проектного финансирования для застройщиков – отличная идея. Это станет существенной помощью для девелоперов, которые сейчас переживают не лучшие времена из-за сильного роста себестоимости строительства. В данный момент рыночные ставки по проектному финансированию превышают 20%, что, конечно, является огромной нагрузкой.  

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– Сейчас обсуждаются еще два важных шага, которые могут поддержать отрасль: это поэтапное раскрытие эскроу-счетов и введение моратория на включение объектов в список проблемных строек. 
Первая мера логичная, так как компании будут получать средства дольщиков соразмерно выполненным работам. Такая практика встречается в разных странах мира и зарекомендовала себя хорошо. Дольщик при этом в любом случае застрахован на возврат средств до 10 млн рублей. Напомню, средний размер сделки с новостройками сегодня в Петербурге – 7,8 млн рублей, то есть сумма укладывается в этот «страховой» лимит. В регионах, соответственно, тоже.
Что касается моратория на пополнение списка долгостроев. Вовсе не обязательно, что застройщики сейчас «расслабятся» и начнут намеренно затягивать сроки ввода. Бизнесу это совершенно невыгодно: чем больше длится строительство, тем оно дороже. Надо платить проценты по банковским займам, оплачивать аренду техники, зарплату рабочим и т. д. 
Сейчас «переходный период»: приходится перестраивать бизнес-процессы, в некоторых случаях идет смена подрядчиков и поставщиков. Все это может сказаться на ранее заявленных сроках реализации проектов. Поэтому даже «техническое» включение объекта в список долгостроев может только затянуть сроки ввода. 
Напомню, в 2015 году ключевая ставка ЦБ составляла 17%, и тогда мало кто брал займы на таких условиях. Сейчас ключевая ставка еще выше, а субсидировать будут все те же 12%. Цены на жилье тоже намного выше. Но теперь у рынка есть семейная ипотека под 6%, а размер кредита увеличен до 12 млн рублей. Думаю, определенную долю покупателей эти условия вполне устроят. Однако расходы государства в этом случае будут выше, чем в прошлый кризис. Вероятно, в этот раз общий лимит кредитования по программе будет ограничен. 

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:
– Сейчас российское правительство должно в ручном режиме проводить антикризисные мероприятия в строительном секторе, включая повышение доступности инструментов финансирования (это особенно важно в период действия заградительной ключевой ставки), решать вопросы по организации новых цепочек поставок строительных материалов, работать над реализацией мероприятий в области импортозамещения. Отдельно отмечу важность перезапуска программ софинансирования строительства инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территорий. Доступность земли для девелоперов – это очень важно, но без гарантий техприсоединения и четкой позиции монополистов «поднимать» эту землю для реализации долгосрочных проектов будет чрезвычайно трудно.

Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики:
– Сложившаяся экономическая ситуация делает вопрос меблировки квартир более актуальным. В середине марта Минпромторг предложил увеличить число квартир в новостройках с мебелью, и мы это поддерживаем. Вероятно, оснащаться должны квартиры, строящиеся по различным госпрограммам: это расселение из ветхого жилья, помощь очередникам и нуждающимся семьям, детям-сиротам и другим категориям граждан. Если данное предложение будет принято, мебельщикам потребуется еще одна мера господдержки – кредитная. При исполнении сразу большого объема заказов на меблировку квартир, строящихся по госпрограммам, понадобятся средства на закупку большого количества материалов. А ставки по кредитам сейчас сверхвысокие.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– Нужно снижать ключевую ставку. Понятно, что процент все равно останется высоким, но будет хоть какой-то горизонт планирования. В этом отношении ипотека с господдержкой в 12% годовых – вполне ожидаемое решение. Безусловно, мы ждем четких и твердых мер по поддержке застройщиков в сфере проектного финансирования, в том числе по новым проектам. Иначе они просто встанут. Так что если я раньше выступал против льготной ипотеки, то сейчас только за. Субсидирование ставок поддержит рынок в первую очередь. Но затем предстоит продумать целый ряд мер, направленных на то, чтобы рос объем предложения. Кроме того, важно получить сбалансированную поддержку цен на вторичном рынке жилья. Если интенсивность сделок там будет угасать, мы получим еще больший перекос в ценах, и поток денег, переливающихся со «вторички» в рынок новостроек, прервется. 

Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»:
– На мой взгляд, ключевой мерой поддержки строительной отрасли стало бы введение государственного регулирования цен на стройматериалы. Фиксированные государством цены на несколько лет вперед на ключевые позиции: арматуру, стекло, песок, кирпич, бетон, сыпучие материалы, – сделали бы положение девелоперов более стабильным. Сейчас есть риск, что застройщики продадут квартиры по нынешним ценам, а потом стройматериалы подорожают в два раза. Это приведет к тому, что у компаний просто физически не будет возможности достроить новые проекты, а люди не получат свои квартиры. 
Вторая мера – изменение подхода к использованию застройщиками средств, которые находятся на эскроу-счетах. Здесь может быть два варианта. Первый – разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Второй – создать механизм, по которому на эти средства будут начисляться проценты аналогично вкладам, чтобы они не обесценивались за время строительного цикла. Это бы позволило застройщикам далее реинвестировать средства в реализации новых проектов. 
Третья важная мера поддержки строительной отрасли – решение проблем трудовых мигрантов с денежными переводами. На фоне отказа международных платежных систем работать с российскими банками у многих рабочих из стран ближнего зарубежья, приезжающих в Россию для работы на стройках, возникают сложности с отправкой денег домой. Этот вопрос стоит очень остро. 

Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»:
– На федеральном уровне хотелось бы более активного (кроме переговоров с металлургами) и реального участия государства в регулировании стоимости стройматериалов: необходимо воздействие на поставщиков, которые взвинтили цены не только из-за реального удорожания сырья, но и на волне паники и ажиотажного спроса.
Мы благодарны за то, что правительство увеличило сумму ипотечного займа. Однако предложенная ставка в 12% не окажет заметного влияния на рынок. Ежемесячные платежи по обновленным условиям льготной ипотеки малодоступны для большинства населения, учитывая актуальную стоимость жилья. С другой стороны, это уже позитивный сдвиг. 
В зависимости от характеристик и готовности проектов, выполнения планов продаж (и наполнения счетов эскроу) многие девелоперы пойдут на дополнительное субсидирование ипотечной ставки, чтобы сделать свои квартиры доступнее. 
Выиграют те компании, которые наиболее удачно договорятся с банком и предложат наименьшую субсидированную ипотечную ставку потребителю.

Виталий Савчин, генеральный директор компании «Элмако»: 
– Хотелось бы кредитную ставку поменьше, ведь сейчас у банков ставки от 25% даже на займы для исполнения государственных контрактов. Если госконтракт без аванса, то чаще всего строители обращаются за финансированием в банк. После выполнения контракта еще какое-то время уходит на сдачу работы заказчику и не менее месяца на ожидание оплаты. Поэтому проценты по кредиту сейчас существенно сказываются на себестоимости строительства. Добавьте к этому рост цен на стройматериалы (по моим оценкам он составил от 30 до 200% на разные позиции). 
В таких условиях выполнять работы по расценкам 2021 года невозможно.

Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– Считаю, что любые меры поддержки не будут лишними в период «экономического шторма». Конечно, наиболее действенна экономическая поддержка спроса, т. е. сохранение института ипотеки с государственной поддержкой, а также льготные условия на проектное кредитование. На сегодня уже есть понимание, что ипотека с господдержкой останется, но с измененными условиями по процентной ставке и максимальной суммой кредита.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– В условиях сегодняшних беспрецедентных санкций строительство становится одной из ведущих бюджетообразующих отраслей российской экономики. Здесь и процент импортозамещения самый высокий. Мы почти не зависим от поставок с Запада в строительном процессе. И ориентированы мы всегда были на внутреннее потребление. Именно поэтому всякая поддержка этого внутреннего потребления будет сейчас самой существенной антикризисной мерой для застройщиков. Я, разумеется, говорю об ипотеке, которая все последние годы являлась самым мощным драйвером продаж и почти единственным шансом для многих россиян улучшить жилищные условия.
Именно субсидирование жилищных кредитов и увеличение их размера могут сильно поддержать отрасль, равно как и улучшение условий для строителей в проектном финансировании. Это и поэтапное раскрытие эскроу-счетов, и снижение процентной ставки. Приемлемым процентом для льготной ипотеки можно считать 8-12% при кредитном лимите 6-8 млн рублей.

Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Озвученные меры – это правильные шаги для поддержки отрасли и ее бесперебойной работы, однако, в полной мере оценить их эффективность мы сможем через какое-то время. Собственное жилье имеет большую ценность и является базовой потребностью. Изменение программы льготной ипотеки с увеличением суммы кредита в четыре раза ощутимо расширяет предложение для покупки, позволит рынку работать на приемлемом уровне. Благоприятно скажется сохранение условий по семейной ипотеке, которая даст возможность этой категории покупателей улучшать жилищные условия. Сегодня более трети сделок в наших проектах проходят именно по этой программе.
Рынок качественно изменился с повышением ключевой ставки. Девелоперы обсуждают условия кредитования новых проектов с банками. Действенным инструментом могли бы стать льготные ставки по проектному финансированию, которые позволят сократить возросшую финансовую нагрузку; возможность поэтапного раскрытие счетов эскроу, а также шаги по сокращению сроков согласований и упрощение механизма изменений в строительную документацию. Последнее имеет ключевое значение при необходимости найти аналог зарубежным комплектующим.

 Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Весомой поддержкой могут стать налоговые послабления для участников рынка и снижение внутренних цен на ресурсы, производимые в стране. Часть государственных компаний могут независимо от рынка и акционеров принимать решения об особых условиях ценообразования, применяя алгоритм  соглашения отраслевых льгот на энергоресурсы с  государством.
Еще одно важное направление – это работа с банками. Для того, чтобы рынок продолжал нормально функционировать, нужно сохранить доступность проектного финансирования для девелоперов, а заемщиков поддержать льготной ипотекой.  Новые утвержденные ставки – это адекватный компромисс. 

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС:
– Первоочередные меры поддержки рынка недвижимости должны быть направлены на помощь спросу. Мы уже увидели шаги в этом направлении в части улучшения условий программы льготной ипотеки. В условиях, когда ключевая ставка составляет 20%, ставка по ипотеке в 12% годовых является максимально привлекательной. Еще несколько лет назад такими были средние ставки по стране. В текущей ситуации это – хорошее предложение для покупателей и весомая поддержка отрасли со стороны государства. Также мы положительно оцениваем сохранение условий программы «Семейная ипотека» на прежнем уровне.
И третья актуальная мера, которую мы приветствуем – субсидирование ставки по проектному финансированию до 15%. В противном случае при текущей ключевой ставке она составляла бы 23-25% годовых. Эта мера будет иметь положительный средне- и долгосрочный эффект.