НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

29 мая, 07:47
11 апреля в 15:00

Строители получили беспрецедентные послабления, но озвучивают все новые проблемы

Чтобы поддержать отрасль, власти дают строителям беспрецедентные послабления, упрощая или вовсе отменяя некоторые требования и согласования. Тем не менее представители бизнеса сетуют: старых проблем еще хватает, да и новых прибавилось.

Положению дел в отрасли была посвящена юбилейная XXV конференция «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». О ситуации в стране и федеральных мерах поддержки говорил президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев. Он уверен, что именно строительная отрасль дала разгон экономике, когда та стала восстанавливаться после кризиса, вызванного пандемией. «Результаты государственной поддержки есть, темпы жилищного строительства увеличились, развивалось и промышленное строительство, но времени для восстановления оказалось немного. Теперь отрасль столкнулась с еще более сложными вызовами», – констатирует Владимир Яковлев.

Не все старые проблемы, по его словам, решены. Например, стройматериалы продолжают дорожать, и этот процесс только усилится из-за дефицита и проблем с ввозом. Проведена огромная работа по импортозамещению, но в отдельных сегментах, включая строительную технику, с этим большие сложности.

«В феврале 2022 года число кредитных договоров по проектному финансированию снизилось впервые с момента запуска реформы. Кредиты стали недоступны, а значит, новых проектов будет появляться все меньше. Государство будет субсидировать ставки до 15%, но для региональных застройщиков и это неподъемно. Стоимость финансирования надо снизить хотя бы до 11%. Мы предлагаем также рассмотреть вопрос о реализации ряда проектов без использования эскроу – под гарантии региональных властей. В первую очередь речь про уже строящиеся объекты, готовые более чем на 60%», – предлагает Владимир Яковлев. Он уверен, что последовательное внедрение мер господдержки позволит преодолеть острую фазу кризиса.

Комбинированный план

 О реализации программы бюджетного строительства говорил председатель комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский. По его словам, в 2019 году объем АИП составлял около 9 млрд рублей, а исполнение – чуть более 50%. В 2021 году на эти цели выделили 25,8 млрд, и программа была выполнена на 98,3%. Рекорд за всю историю комитета. Всего за прошлый год в Петербурге построены 263 нежилых объекта общегражданского назначения, 74 из них относятся к социальной сфере: 25 возведены за счет городского бюджета (в том числе шесть школ, пять детских садов, восемь объектов здравоохранения), 48 построены девелоперами, а один финансировался из резервного фонда городского правительства. В прошлом году заключено 82 новых контракта на проектирование и строительство социальных объектов.

Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко заверил, что подготовка изменений в городской Генплан уже на финальной стадии. Идут последние пересогласования документа с федеральными органами власти и с Ленобластью. Г-н Линченко обещает: Смольный после семилетнего перерыва возобновит предоставление, в том числе целевое, инженерно подготовленных участков для создания новых производств. В новом Генплане появится четкая стратегия развития промзон. В некоторых из них и будут предоставлять городские наделы для новых предприятий.

Главный архитектор Петербурга Павел Соколов пояснил, что для экономии времени новый Генплан и соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки будут принимать одновременно. Причем в составе ПЗЗ появится градостроительный регламент исторического поселения. Недавние антикризисные поправки в федеральное законодательство дали регионам новые полномочия, и КГА уже подготовил законопроект об особенностях проведения общественных обсуждений, касающихся Генплана, ПЗЗ и документации по планировке территории. До конца года сохранится возможность заочной формы таких мероприятий, независимо от действия режима «повышенной готовности» из-за коронавируса.

По словам Николая Линченко, вопрос с отменой всех обязательных строительных норм пока не решен. В перечне осталось 69 обязательных пунктов, и их хотят перевести в разряд норм добровольного применения. «Это повысит ответственность проектировщиков и экспертизы. Впрочем, чтобы избежать конфликта в законодательстве, некий минимальный набор обязательных норм, возможно, останется. Минстрой взял паузу для доработки документов. Понятно, что нормы прямого действия, такие, например, как СанПиН, будут продолжать действовать», – уточнил вице-губернатор.

Зато он отметил, что наконец-то законодательно разрешена застройка по одному проекту двух и более участков. Этой возможности отрасль ждала десятилетия. «Пока есть ограничение, что оба участка должны быть в одной территориальной зоне. Мы предлагали, чтобы в определенных случаях, когда речь идет о реализации региональных объектов, можно было строить в двух зонах. Например, здание школы в зоне «Д», а ее спортивные объекты в зоне «Р0». Такая возможность обсуждается, мы ждем окончательного текста постановления правительства РФ», – обнадеживает Николай Линченко.

Он также заверил, что Смольный подготовил всю необходимую законодательную и нормативную базу для реализации проектов комплексного развития территорий по инициативе правообладателя, по реновации нежилых кварталов и освоению не застроенных территорий. Вот только инициатив «снизу» пока нет. 

Последний неурегулированный пункт – развитие существующей жилой застройки. Вице-губернатор пообещал, что на днях начнутся согласительные процедуры, а затем чиновники начнут работать с Законодательным собранием, чтобы во втором квартале этого года уже появились необходимый закон и подзаконные акты. Схема позволит уйти от проблемы «последнего жильца», а также упростит проведение собраний жильцов, принимающих решение о включении конкретного дома в программы реновации.

Почти по два «квадрата»

 Зампред правительства Ленобласти Евгений Барановский порадовал обнадеживающими прогнозами. Так, регион выполнил план ввода в 2021 году. Сдано 2,9 млн кв. м жилья, установлен рекорд — 1,8 кв. м на жителя. План на 2022 год будет реализован с небольшим превышением. Г-н Барановский также заверил, что при переоценке стоимости государственных контрактов предусмотрены все дополнительные средства. «Мы приняли необходимые нормативно-правовые акты, получили право заключать контракты с единственным поставщиком, понимаем, насколько может вырасти стоимость каждого объекта АИП, нашли эти деньги в бюджете. Пришлось пересмотреть план на 3-5 лет и отказаться от некоторых будущих строек. Однако 80 начатых объектов уже строятся, и ни один не должен остановиться. 30 из них по плану сдаются в этом году», – заверил Евгений Барановский.

Он одобрил введение моратория на внесение объектов в перечень проблемных, признав, что порой эта мера избыточна. Особенно если в нынешней ситуации девелопер незначительно переносит сроки ввода.

Фото: NSP.ru

Власти региона стараются максимально сократить согласования градостроительной документации. «Если комитеты в течение 10 дней не дают ответа, документы считаются согласованными. Мы упрощаем процесс согласования генпланов, ПЗЗ, ППТ. Начали с некоторых масштабных проектов, проблемных долгостроев, домов для расселения аварийного фонда, ИЖС, объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. При согласовании ППТ и ПЗЗ для этих объектов убираем из процедуры общественные слушания. Муниципальные образования могут сами принять решение. В результате для особо важных проектов мы можем сократить сроки согласований минимум на месяц. Начнем с этого», – рассказывает Евгений Барановский.

Изменится и работа областного Градсовета. Если в проекте есть очевидные недочеты, на них сразу укажут разработчику, и ему не придется ждать заседания совета и официального отказа. По словам чиновника, сокращены многие процедуры при выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, уменьшен список документов из блока градостроительной политики, который проверяет госстройнадзор. В нем осталось лишь несколько документов в отношении технико-экономических показателей, этажности, коэффициента застройки, отступов от красных линий, предельных параметров застройки, обеспеченности зеленью и парковками. «Упрощена процедура ввода достроенных проблемных объектов. Мы упраздняем необходимость выдачи целого ряда документов, в том числе от ресурсоснабжающих организаций. Соответствующий документ на выходе, скоро его опубликуем», – обещает Евгений Барановский.

Соцсеть для строителей

 Директор ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан говорил о необходимости информатизации строительного сообщества, а не строительной сферы: «Надо менять саму систему управления строительством, а не пытаться натягивать новые технологии на старые правила. Неплохо бы иметь независимую строительную социальную сеть, поскольку мы испытываем дефицит информации как по вертикали, так и по горизонтали. Это можно сделать на базе нашего интернет-портала».

Председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин уверен, что строителям угрожают не столько инфляция, проблемы с импортозамещением и цифровизацией, сколько заградительные ставки по проектному финансированию и ипотеке, которые «убивают» любой проект: «Мы работали и в условиях гиперинфляции, и даже при отсутствии денег. Застройщики прекрасно помнят бартерные схемы конца 1990-х. Импортозамещение и цифровизация – серьезные и важные задачи, но их можно решить, хоть это и требует времени. Однако при таких высоких ставках все это ничего не стоит, поскольку в таких условиях уже через полгода строить будет нечего и некому. Уже 15 лет как нам обещали ипотеку под 6% и приемлемые ставки по проектному финансированию. Почему бы нам сейчас не вернуться к этим идеям и не воплотить их в жизнь? Сегодня есть уникальный шанс сделать рывок в развитии. Строительство – одну из ведущих отраслей национальной экономики – нужно поддержать, а строители не подведут».

Вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский также рассуждал о сложностях. Например, о так и не устраненной правовой коллизии при согласовании уведомления от собственника о сносе здания. 

Постройку могут сносить в целях прекращения владения или для нового строительства, но критерии оценки не прописаны. «И надзорные органы вынуждены выкручиваться. Эту норму надо доработать, чтобы появилась какая-то ясность. Нужна также программа реновации исторических кварталов в целом, а не отдельных зданий – с внятными правилами расселения, принудительного выкупа и т. д. 80% исторической застройки – это доходные дома, а не архитектурные шедевры, но и они разрушаются. Надо оставлять фасадные линии, а внутри кварталов создавать современное жилье», – уверен Виталий Никифоровский.

Кроме того, он жаловался на жуткий кадровый голод, который только усугубляется. Сейчас разнорабочий может получать в разы больше, чем инженер. При этом качество образования катастрофически упало.