«Изменения в Гражданский кодекс РФ о недвижимости: хотели как лучше?»

С 1 марта 2023 года вступит в силу Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ о внесении изменений в первую часть Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и правах на них.

Данный закон как часть реформы гражданского законодательства готовился 10 лет и к окончательной редакции претерпел кардинальные изменения. Законодатели отказались от пересмотра существующих вещных прав и введения новых (например, права застройки). Закон частично устраняет пробелы в правовом регулировании и кодифицирует уже сложившиеся в судебной практике подходы. Не пересказывая полностью текст закона, остановимся на отдельных нормах.

Новая глава 6.1 еще раз подтверждает статус земельных участков, зданий, сооружений, помещений и машино-мест как недвижимых вещей (это уже есть в статье 130 ГК), но почти не упоминает объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы.

Много вопросов и к определению способов возникновения объекта недвижимости. При первом прочтении их перечень выглядит закрытым: недвижимость появляется в результате строительства, раздела или объединения другой недвижимости, а для помещений и машино-мест – также в результате перепланировки и реконструкции. Запрещается образование помещений и машино-мест в объекте незавершенного строительства. Однако из формулировок норм напрашивается вывод о возможности иных, не указанных в ГК, способов.

Например, не вполне ясно решен давний вопрос о возможности возникновения здания и сооружения в результате реконструкции. Для помещений и машино-мест прямо допускается их образование в результате реконструкции первичного объекта. Однако для самих зданий и сооружений указано, что изменение их характеристик (неизбежное при реконструкции) не влечет образования нового здания (сооружения), если иное не установлено законом. Такая оговорка допускает толкование норм за пределами ГК в оправдание реконструкции как способа создания новой вещи, что противоречит сути поправки. 

Вряд ли оправдаются надежды разработчиков закона и в том, что поправки устранят возможность регистрации в качестве сооружений объектов, не являющихся недвижимостью (замощений, заборов), хотя количество подобных казусов должно сократиться.

В главу 17.1 сведены нормы о правах на недвижимость и участок под ней. По общему правилу право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника участка, на котором расположены такие объекты, если иное не предусмотрено ГК, другим законом или договором. Обратное правило: если участок находится в публичной собственности, то право на объекты приобретет лицо, которому участок предоставлен для строительства.

Важные нововведения – право собственника здания или сооружения пользоваться чужим участком для доступа к объектам, а также право восстановить свою недвижимость в случае ее случайной гибели в течение 5 лет.

Кроме того, вводится нормативное регулирование отношений по использованию общего имущества в здании, ранее применяемое по аналогии с Жилищным кодексом и с учетом разъяснений пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ. Важно, что собственники машино-мест приравнены в правах на общее имущество к собственникам помещений.

При этом сами машино-места не включены в перечень общего имущества в многоквартирном доме (ст. 290 ГК), хотя ст. 36 Жилищного кодекса РФ относит к общему имуществу машино-места, не принадлежащие отдельным собственникам.

В целом закон оставляет противоречивое впечатление. С одной стороны, следует приветствовать стремление к систематизации и закреплению выработанных практикой подходов. С другой, дефекты юридической техники закона потенциально способны в дальнейшем породить споры в правоприменении.