НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 03:38

«Изменения в Гражданский кодекс РФ о недвижимости: хотели как лучше?»

12 апреля 2022 в 08:00

Через год вступят в силу поправки в разделы Гражданского кодекса, посвященные недвижимости. О последствиях и неувязках рассуждает Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.

Рябова Вера
Рябова Вера
старший юрист практики недвижимости и градостроительства
Rightmark Group

С 1 марта 2023 года вступит в силу Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ о внесении изменений в первую часть Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и правах на них.

Данный закон как часть реформы гражданского законодательства готовился 10 лет и к окончательной редакции претерпел кардинальные изменения. Законодатели отказались от пересмотра существующих вещных прав и введения новых (например, права застройки). Закон частично устраняет пробелы в правовом регулировании и кодифицирует уже сложившиеся в судебной практике подходы. Не пересказывая полностью текст закона, остановимся на отдельных нормах.

Новая глава 6.1 еще раз подтверждает статус земельных участков, зданий, сооружений, помещений и машино-мест как недвижимых вещей (это уже есть в статье 130 ГК), но почти не упоминает объекты незавершенного строительства и единые недвижимые комплексы.

Много вопросов и к определению способов возникновения объекта недвижимости. При первом прочтении их перечень выглядит закрытым: недвижимость появляется в результате строительства, раздела или объединения другой недвижимости, а для помещений и машино-мест – также в результате перепланировки и реконструкции. Запрещается образование помещений и машино-мест в объекте незавершенного строительства. Однако из формулировок норм напрашивается вывод о возможности иных, не указанных в ГК, способов.

Например, не вполне ясно решен давний вопрос о возможности возникновения здания и сооружения в результате реконструкции. Для помещений и машино-мест прямо допускается их образование в результате реконструкции первичного объекта. Однако для самих зданий и сооружений указано, что изменение их характеристик (неизбежное при реконструкции) не влечет образования нового здания (сооружения), если иное не установлено законом. Такая оговорка допускает толкование норм за пределами ГК в оправдание реконструкции как способа создания новой вещи, что противоречит сути поправки. 

Вряд ли оправдаются надежды разработчиков закона и в том, что поправки устранят возможность регистрации в качестве сооружений объектов, не являющихся недвижимостью (замощений, заборов), хотя количество подобных казусов должно сократиться.

В главу 17.1 сведены нормы о правах на недвижимость и участок под ней. По общему правилу право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника участка, на котором расположены такие объекты, если иное не предусмотрено ГК, другим законом или договором. Обратное правило: если участок находится в публичной собственности, то право на объекты приобретет лицо, которому участок предоставлен для строительства.

Важные нововведения – право собственника здания или сооружения пользоваться чужим участком для доступа к объектам, а также право восстановить свою недвижимость в случае ее случайной гибели в течение 5 лет.

Кроме того, вводится нормативное регулирование отношений по использованию общего имущества в здании, ранее применяемое по аналогии с Жилищным кодексом и с учетом разъяснений пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ. Важно, что собственники машино-мест приравнены в правах на общее имущество к собственникам помещений.

При этом сами машино-места не включены в перечень общего имущества в многоквартирном доме (ст. 290 ГК), хотя ст. 36 Жилищного кодекса РФ относит к общему имуществу машино-места, не принадлежащие отдельным собственникам.

В целом закон оставляет противоречивое впечатление. С одной стороны, следует приветствовать стремление к систематизации и закреплению выработанных практикой подходов. С другой, дефекты юридической техники закона потенциально способны в дальнейшем породить споры в правоприменении.