НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

23 мая, 07:32

Как сократятся объемы строительства жилья и коммерческой недвижимости?

Рынок недвижимости постепенно привыкает существовать в состоянии неопределенности. Очевидно, что темпы строительства снизятся. Главный вопрос – насколько серьезным будет это падение. Оценки экспертов сильно разнятся.

На ваш взгляд, как сократятся объемы по разным секторам рынка: от массового жилья до элитного и от торговых комплексов до загородных поселков? А главное – как меняются подходы к самому девелопменту в нынешней ситуации?

Какие проекты и как вы (или ваши партнеры) уже изменили за последние полтора месяца? Какие именно параметры в первую очередь подвергаются корректировке?

Какие будущие стройки отложены до лучших времен, а какие, наоборот, форсированы и почему? И в какой области вы наиболее остро ощущаете дефицит информации для оперативных управленческих решений?

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Сокращение реальных объемов строительства прогнозировать трудно, поскольку сейчас мы не понимаем глубины геополитического и экономического кризиса. Никто не знает, какие новые санкции и ограничения могут быть введены или, наоборот, какие меры государственной поддержки начнут действовать. В любом случае, очевидно, что рынок входит в затяжной кризис, выйти из которого строительная отрасль сможет только опираясь на стабильный спрос и доступное финансирование. Очевидно также, что без перенастройки всей экономикии восстановления уровня доходов населения вводить какие-либо инициативы «сверху»будет малоэффективно.
Девелопмент становится более осторожным. Застройщики вынуждены будут пересматривать финансовые модели проектов из-за роста себестоимости строительства. Из-за удорожания материалов придется вносить изменения в уже заключенные договоры для проектов на низкой стадии готовности. Возможно, они даже будут приостановлены из-за экономической нецелесообразности реализации.
На решение о новых стартах повлияет и нынешняя ситуация с согласованием градостроительной документации. Комиссия по землепользованию и застройке и Градостроительная комиссия необоснованнозатягивают рассмотрение документации отзастройщиков. Это сказывается на многих параметрах проектов. Например, влияет насебестоимость: растягивание процесса во времени – это всегда увеличение расходов.

Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге:
– Замедление девелоперской активности происходит практически во всех сегментах. Основные причины: валютные скачки, высокая инфляция, перебои с поставками различного оборудования и комплектующих, удорожание проектного финансирования.
Так, если изначально до конца 2022 года девелоперы планировали ввести около 270 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, то сейчас есть основания полагать, что порядка 30-40% этого объема не будет достроено в срок. В складском сегменте может быть завершено около 120-150 тыс. кв. м. Именно таков объем стройки, которая уже преодолела нулевой цикл. На рынок новостроек в первом квартале вышло около 400 тыс. «квадратов» – это на 48% меньше, чем за тот же период 2021 года. Часть застройщиков с новыми проектами заняли выжидательную позицию.

Виталий Коробов, директор Element Development:
– У крупных компаний объемы продаж снизились по объективным причинам: из-за стоимости денег, ключевой ставки в 17%, которая может быть субсидирована лишь до 12%, и сомнений населения в своей будущей платежеспособности. Естественно, что на фоне высокой турбулентности многие девелоперы приостановили запуск проектов и заняли выжидательную позицию.  По нашей оценке, вывод новых объектов на рынок Петербурга в I квартале 2022 года сократился почти на 30%, если сравнивать с аналогичным периодом 2021-го.  
Внешнеполитическая ситуация сильно повлияла и на покупательскую способность. В I квартале спрос упал примерно на 40% по сравнению с тем же периодом 2021-го. Стало заметно смещение интереса клиентов к проектам с высокой степенью готовности от надежных застройщиков.
К новостройкам, которые только стартовали, люди относятся более настороженно из-за риска недостроя, невзирая на эскроу-счета.
Однако ЦБ в ближайшее время может снизить ключевую ставку до 15% и далее опускать ее до 10%. Такие меры станут хорошей поддержкой застройщикам и позволят увеличить темпы запуска новых объектов. Мы уверены, что спрос в этом году вернется к привычным показателям, и ситуация с выводом новых проектов на рынок стабилизируется.
Так, в конце марта 2022-го мы закрыли сделку по покупке участка на улице Коли Томчака. Продажи собираемся начать в мае, как и планировали. Стоимость жилья будет начинаться от 400 тыс. рублей за кв. м. До конца 2022 года мы планируем завершить еще несколько сделок.

Ян Бобрышев, частный инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий:
– В самом начале года были довольно оптимистичные настроения. За последние пару месяцев ситуация кардинально изменилась. Сперва на рынке появилась паника, а сейчас уже и выжидательные настроения. Конечно, все проекты, которые уже запущены, независимо от их стадии, должны быть завершены. Лично мы стремимся к этому. Но на каких условиях – пока неясно. Например, мы уже привыкли устанавливать в свои дома лифты OTIS. Вероятно, сейчас придется переориентироваться. О чем это говорит? Прежде всего, об изменении качества – в смысле престижа и комфорта. И цены для конечного потребителя.
Считаю, что развиваться будут сегменты недорогого массового и загородного жилья. Но это до тех пор, пока продолжается освоение уже приобретенных участков. Большого оптимизма относительно нынешней ситуации я не испытываю, но и в пессимизм скатываться не собираюсь. Надо продолжать работать.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– Важно, как дальше будет складываться ситуация с импортозамещением, как быстро переориентируется внутренний рынок на производство стройматериалов. Компании сейчас пересматривают финансовые модели проектов с учетом растущей себестоимости строительства. Темпы вывода новых объектов, скорее всего, замедлятся.
При этом российские застройщики сегодня несущественно зависят от зарубежных поставок материалов и техники. Подавляющее большинство компаний прошли через нестабильность валютного рынка 2014-2015 гг. и более ранние кризисы. К нынешней ситуации все готовы, и она не должна серьезно повлиять на реализацию текущих проектов и их качество.
В проектах категории «бизнес»(и выше) может уменьшиться доля иностранных материалов и оборудования.
В массовом сегменте практически ничего не изменится, здесь доля импорта не более 5-10%. Кроме того, почти любые комплектующие для строительства можнопокупать в России.
Не исключаю, что ряд застройщиков при пересмотре проектов откажутся от некоторых изначально заложенных опций. Речь, например, о вариативности отделки, улучшенном благоустройстве, наполнении общественных пространств и т. п. Они выберут путь оптимизации (читай «экономии»).
Наша компания не намерена снижать качество проектов. В каждом из уже реализуемых кварталов в 2022 году будут открываться продажи квартир в новых очередях.

Константин Лосюков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Коммерческие объекты на высокой стадии готовности продолжают строиться. Скорее всего, работы по ним будут завершены, но официальный ввод будет оформляться только под конкретного арендатора – во избежание лишнего налогообложения. Девелоперы с проектами на начальной стадии строительства пересматривают сметы на материалы, ищут альтернативу иностранным комплектующим, изучают новые пути доставки. Официально ни одна компания не заявляла о переносах сроков ввода.
Вакансия на офисном рынке остается низкой. Но теперь основной спрос формируют не западные фирмы или офисы IT-структур, а российские предприятия из производственной сферы, в частности, нефтегазовой отрасли. Практически все управляющие компании демонстрируют лояльность к консультантам и арендаторам. Конечно, присутствует достаточная доля неопределенности, но постепенно все адаптируются.

Дмитрий Ефремов, начальник управленияпродуктового менеджментаи маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Строительная сфера имеет мультипликативный эффект на экономику, поэтому федеральное правительство стремится оказать всестороннюю поддержку отрасли. Принятые государством меры уже ощутимы, однако важно, чтобы они продолжали развиваться. Застройщики взвешенно оценивают экономику проектов, кто-то уже сосредоточился на завершении начатых и отсрочил вывод новых, учитывая снижение спроса и адаптируясь к работе в новых условиях. Рынок балансирует, при этом дефицита предложения и резких колебаний показателей не ожидается. Фактор надежности застройщика становится еще более значимым, поскольку покупатели должны быть уверены, что дом достроят. В ближайшей перспективе можно ожидать перераспределение спроса в сторону крупныхзастройщиков с устойчивым положением. Приобретение квартиры в новостройкечерез счета эскроу становится дополнительным плюсом.

Андрей Амосов, руководитель филиала компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» в Санкт-Петербурге:
– Подход к девелопменту сейчас меняется кардинально. В условиях кратного удорожания материалов большинство игроков не могут составить реалистичный строительный бюджет, а вопрос ключевой ставки делает бессмысленным заемное финансирование. Соответственно, девелопмент сегодня сводится к тому, чтобы найти что-то приличное у покидающих рынок компаний, приобрести сравнительно недорого и, «отполировав» проект, вывести на рынок.
Объемы нового строительства в сфере коммерческой недвижимости ожидаемо сократятся, причем очень существенно. Я не ожидаю вывода новых проектов ни в офисном, ни в торговом сегментах. Активность возможна только в части производственно-складских комплексов при условии очень аккуратного финансового моделирования. Если говорить о росте себестоимости, наиболее значительно подорожали инженерные системы, а некоторые компоненты в принципе невозможно найти. Поэтому вопрос, стоящий перед компаниями, – это поиск альтернативных решений, которые при этом не выйдут значительно за пределы бюджета. В целом, как и в любой кризисный период, девелоперы будут стараться завершить стройки в высокой стадии готовности, а проекты на начальной стадии оставят до лучших времен.

Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»:
– Состояние неопределенности для рынка – это стандартно-нестандартная ситуация. Она возникает с заметной регулярностью. Застройщики уже научились подстраиваться, так как потребность в жилье – одна из базовых. Спрос может сократиться или трансформироваться, но никогда не исчезнет полностью. Одна из основных особенностей текущей ситуации – сжатие среднего ценового сегмента. В кризис в более выигрышной позиции очень дорогое жилье и масс-маркет. Первый тип недвижимости составляет всего 3-5% от общего предложения, а его покупателей в минимальной степени затрагивают колебания валютных курсов, повышение ипотечных ставок и другие экономические проблемы. Второй тип недвижимости – самый популярный и доступный по цене. В то же время можно ожидать, что часть покупателей, ранее ориентированных на премиальное жилье, сейчас могут рассматривать проекты бизнес- и комфорт-класса. Вероятно увеличение доли ИЖС и малоэтажных жилых комплексов. Покупатели все больше внимания уделяют не только бюджету покупки и размеру ежемесячных ипотечных платежей, но и расходам на будущую эксплуатацию жилья.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:
– Этот кризис, как и кризис 2015 года, – время «дорогих денег» за счет высокой ключевой ставки, что сильно ограничивает возможности. Сегодня девелопер не может прогнозировать ни сроки заполняемости проекта, ни эффективные для окупаемости вложений ставки аренды. В результате новые проекты, которые не достигли стадии котлована, попросту не начнутся. Так, в офисном сегментек сдаче в 2022 году было запланировано 320 тыс. кв. м. Из них на рынок, вероятно, выйдет не более половины. Ситуация со складами получше. К вводу было заявлено порядка 195 тыс. кв. м спекулятивных складов и 235 тыс. кв. м в формате built-to-suit. По нашим прогнозам, этот объем не претерпит изменений. В торговом сегменте может быть достроено около 30 тыс. «квадратов». Это районные и микрорайонные ТЦ.

Виталий Бахарев, генеральный директор группы компаний «Альфа Фаберже»:
– На рынке жилой недвижимости, как в массовом, так и в элитном сегменте, говорить о снижении темпов строительства пока преждевременно. Логистические цепочки у застройщиков уже налажены, стройки продолжаются.
Однако компании будут выводить в продажу меньше объектов. Все участники рынка выжидают – «посмотрим, что будет через два-три месяца». В конце февраля и марте наблюдался заметный ажиотаж. Люди, забравшие накопления из банков, пытались быстро инвестировать их в бетон. Сейчас наблюдается некоторое затишье. Это абсолютно нормально. Пройдет еще несколько месяцев, и все выровняется. Несмотря на любые внешнеэкономические факторы, жилье будет пользоваться спросом. Да, скорее всего, покупатель будет тщательнее выбирать объект, анализировать сроки строительства, проверять репутацию застройщика и т. п. Мы к этому готовы.
Нельзя говорить и о дефиците информации: каждый имеет доступ к большому количеству каналов. Однако есть проблема в качестве предоставляемой информации. В результате многие люди принимают импульсивные решения, что так или иначе сказывается и на рынке недвижимости.

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International:
– Плановый показатель на конец года по вводу складской недвижимости в Петербурге составляет 593 900 кв. м. Однако фактический, по нашим оценкам, окажется вдвое меньше. Все больше площадей, которые могут освободиться из-за нарушения логистических цепочек, трудностей с поставками и т. п. Новых крупных проектов до конца года мы не ожидаем. Инвесторы опасаются вкладывать собственные средства, а банковское финансирование колоссально подорожало. На снижение объема нового строительства влияют также рост себестоимости, удорожание земельных участков промышленного назначения и трудности с поставками стройматериалов.

Максим Жабин, заместитель генерального директора ИСК «ЛенРусСтрой»:
– В кризис, наверное, самое главное – сохранить команду и наработки, имеющиеся у компании.
У нас более-менее благоприятная ситуация, так как 70% комплектующих и стройматериалов мы делаем сами. Конечно, есть сложности с логистическими цепочками. Даже пришлось создать штаб, который оперативно решает возникающие вопросы.
Пока параметры проектов мы не пересматривали, даже изучаем новые земельные участки.  В будущем году рассчитываем запустить проект комплексного освоения территории – уже в Петербурге.
Хорошо, что мы позаботились заранее о многих вещах. Например, закупили оборудование для управления «умным домом», в том числе дорогостоящие коннекторы.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Объемы строительства могут сократиться на 40%, но при этом ставка будет сделана на качество проектов, чтов целом хорошо и для покупателя, и для отрасли в целом.
Подходы к девелопменту будут меняться. Вероятно, застройщики постепенно станут отказываться от того, что играет только декоративную роль, но не несет функционального значения.
Стратегия экономии на качестве строительства уже не работает. Современный покупатель предъявляет высокие требования и в части технологии строительства, и в части функциональных характеристик. Поэтому при реализации жилых проектов, особенно в сегментах «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше, на мой взгляд, акцент должен смещаться в сторону мотивирующей жилой среды, снижения негативных воздействий, энергоэффективности.
Девелоперы будут стремиться к взвешенным архитектурным и инженернымрешениям, улучшать эргономику квартир, дополнять жилое пространство и придомовую территорию новыми функциями. Например, создавая парки рядом с жилыми корпусами, включая в проект в качестве обязательного элемента веломагистрали, общедоступные спортивные площадки AirFitness и места досуга для людей разных поколений.
В проекте Gatchina Gardens мы придерживаемся подхода к девелопменту, заявленному изначально. В нашем случае он плотно связан со следованием принципам ESG. Мы не будет отказываться от этих решений и даже усилим работу в этом направлении.
Уже начатые проекты вряд ли будут заморожены, это крайняя мера. Сейчас и участники рынка, и правительство принимают решения, которые позволят этого избежать. Многие рассчитывают на отложенный спрос, который сформировался в марте, когда многие покупатели переносили сделки.
До лучших времен, возможно, будет отложена часть новых проектов, которые уже были анонсированы, но еще не выведены на рынок. Но качественные проектыбудут востребованы покупателем, это «естественный отбор».

Юлия Бикбулатова, руководитель договорного отдела ГК «Реновация»:
– Рынок недвижимости сегодня сильно трясет, и трудно дать однозначный совет «продавать или покупать». Все это индивидуально и зависит от того, какую цель преследует клиент: инвестиции или сбережение денежных средств, потребностьв изменении жилищных условий и т. п. Каждый должен принять решение сам. Что касается нашей компании, мы пока не теряем оптимизма: все проекты, уже запущенныев работу, пользуются спросом. Хотя, конечно, в последнее время у клиентов появились упаднические настроения. Они задаются вопросами: будет ли объект достроен, в срок ли и того ли качества, как это было заявлено изначально. Стараемся всех успокоить. Строительная отрасль – это локомотив экономики. И мы, в каком-то смысле, на передовой.

Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– Безусловно, ряд компаний, особенно небольших, могут скорректировать планы по выводу новых объектов в продажу. Однако стоит отметить, что принятые правительством меры поддержки строительной отрасли помогут девелоперам в работе.
Мы принципиально не меняли планы как по темпам строительства и вводу в эксплуатацию, так и по выводу новых объектов. Есть незначительные корректировки проектов, связанные с уходом с российского рынка части поставщиков, но это не может стать причиной замедления строительства или изменения сроков сдачи. Сейчас в Петербурге и Ленобласти наша компания строит такие жилые комплексы, как "NEWПИТЕР", «Новое Купчино» (4-я очередь) и «Листва». Мы также получили разрешение на строительство нового ЖК в Калининском районе.

Нина Экстер, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management:
– Все объекты, выведенные в продажу по ДДУ, строятся и будут реализованы в запланированные сроки. При этом новые проекты еще на «стопе», даже если старт продаж уже был анонсирован, Застройщики не торопятся брать на себя новые обязательства и смещать фокус внимания потребителя с проекта, который уже возводится. Перенос старта продаж на 2–3 месяца позволит застройщику более четко просчитать стратегию продаж, так как сейчас рынок все еще не стабилизировался, и изменения происходят ежедневно. Основным инструментом, влияющим на спрос, является доступная ипотека. Нецелесообразно покупать квартиру в рамках нынешних цен в кредит под 15–17%. Покупатель ждет существенного снижения ставки. Субсидированные программы от застройщиков глобально не могут удовлетворить ожидания потребителей.