НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 08:22

Ограничения в строительной отрасли под запретом

Чтобы помочь строительной отрасли справиться с кризисом, российские власти решили частично ослабить контроль за девелоперами. Некоторые меры уже действуют, другие еще не вступили в силу, третьи вызывают жаркие споры.

Рис. Виктора Богорада

Общее направление: теперь застройщикам можно не бояться взысканий и штрафов, лишь бы что-нибудь строили.

На прошлой неделе принят четвертый пакет мер поддержки для строительной отрасли – Госдума утвердила поправки в Градкодекс и другие законы. Когда новые нормы вступят в силу, примерно на 100 пунктов сократится перечень документов для получения разрешения на строительство. Органы власти не смогут требовать с застройщика сведения и документы, которые есть в доступных им базах данных. Упростится строительство линейных объектов и приоритетных объектов социальной и промышленной инфраструктуры за счет казны, строительство на приаэродромных территориях. Облегчен перерасчет смет из-за подорожания стройматериалов, увеличен порог авансирования по капремонту многоквартирных домов и т. д. При этом сохраняется экспертиза археологического наследия на исторически ценных территориях.

Многие вопросы, ранее регулируемые законами, теперь отданы на откуп исполнительной власти: «рамочно» это предписывает федеральный закон № 58 от 14 марта 2022 года. Вдогонку выходят постановления правительства РФ, устанавливающие особенности работы в кризисный период.

Вольная для девелоперов

 На первичном рынке жилья застройщикам позволили отложить до конца 2022 года выплаты дольщикам неустоек и возмещения убытков. Не будут начисляться неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, проценты за пользование средствами дольщика, штрафы, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей.

Выплату уже начисленных неустоек, штрафов, процентов и убытков отложат как минимум до конца года.

Контролирующие органы пока не станут направлять в Росреестр информацию о просрочке ввода домов более чем на полгода, если срок истек в 2022 году. Компании смогут продолжать продажи, а ДДУ будут регистрироваться. Если объект так и не достроят, то в реестр проблемных его включат только после 1 января 2023 года.

Надзорные органы не смогут через суд приостановить продажи застройщика, если он не передает квартиру.

Упрощен и порядок завершения долгостроев. Строители в любой момент вправе обратиться за продлением разрешения. 

Безотказная экспертиза

 Для всех остальных строительных проектов вводится мораторий на выдачу отрицательных заключений госэкспертизы. Это не значит, что согласовывать будут любые проекты. Минстрой отдельным приказом разъясняет, что отсутствие нужных бумаг – например, расчетов на прогрессирующее обрушение, справки органа охраны объектов культурного наследия, положительного заключения экологической экспертизы, лицензий на работу с отходами высокого класса опасности и др. – не станет причиной для досрочного расторжения договора о проведении экспертизы. Не отказ, но доработка.

«Теперь не будет пинг-понга, когда пакет возвращается заказчику. Чиновники будут проверять те документы, которые есть, и ждать, пока заказчик донесет недостающие», – говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

С 1 сентября 2022 года вступает в силу постановление правительства РФ, разрешающее проводить экспертизу проектной документации и экологическую одновременно, по принципу «одного окна». 

Готовится, но пока не принято решение об отмене обязательных требований в строительстве. Проект постановления правительства РФ подготовлен, но сама инициатива неоднозначна, о необходимости таких мер и возможных последствиях спорят чиновники, строители и проектировщики.

Продлевать будете?

 Для всех без исключения строек автоматически продлеваются на год разрешения на строительство, которые истекают с 13 апреля по 1 августа. Годными считаются и градпланы участков (ГПЗУ), если срок их действия прекращается с 13 апреля до 1 января 2023 года. 

В 2022 году при обращении за разрешением на строительство не надо предоставлять заключение экспертизы, если сведения есть в едином реестре. Для выдачи разрешения на ввод не нужны ГПЗУ (для линейного объекта – проект планировки), акт приемки (если объект возводился на основании договора строительного подряда), подтверждение соответствия объекта проекту и договор обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта.

Упрощена корректировка проектов. Для линейных объектов, если поправки не влекут изменение класса, категории и показателей функционирования, повторная экспертиза не потребуется. Тот же подход применяется к остальным объектам, если коррективы не приводят к нарушениям требований техрегламентов, связаны с заменой материалов на аналоги и увеличивают стоимость стройки не более чем на 30% (или до 100 млн рублей). При соблюдении этих условий застройщик может утвердить изменения, получив визы проектировщика и главного инженера.

Не обсуждать, а слушать

 Упрощается подготовка и корректировка градостроительных документов. Например, для внесения изменений в документы по планировке территории не нужно специальное решение исполнительных властей. На согласование таких документов и изменения в них дается 10 рабочих дней. В целом на проверку «пакета» для ППТ, утверждение, отклонение или отправку его на доработку – 15 рабочих дней.

Упрощены процедуры проведения общественных обсуждений и слушаний при принятии и корректировке генпланов, ПЗЗ, проектов планировки и межевания территорий. Субъект РФ (с одобрения правительства РФ) может вообще отказаться от проведения слушаний в 2022 году. Этим правом уже воспользовалась Москва и ряд других регионов. В Петербурге в первом чтении принят законопроект, который не отменяет обсуждения, но предписывает проводить их в формате публичных слушаний в Интернете.

Обсуждения должны занимать не более месяца со дня оповещения до опубликования заключения. Можно одновременно готовить Генплан и ПЗЗ, а проекты планировки и межевания территорий разрешается разрабатывать и принимать вместе с Генпланом и документами градостроительного зонирования. 

Заповедные магистрали

 С природой в период кризиса тоже решили особо не церемониться. На прошлой неделе Госдума приняла в окончательном варианте пакет поправок в Градкодекс, закон об экологической экспертизе и т. д. Этот документ стал известен как закон о капитальном строительстве в заповедниках. Законопроект, разрешающий промышленное и иное строительство в ООПТ, заказниках и заповедниках, вызвал много шума даже в наше непростое время, когда публике есть о чем подумать, помимо заботы о природе.

Сейчас в охраняемых природных зонах капитальное строительство запрещено. За исключением – при соблюдении ряда условий – объектов линейной инфраструктуры: газопровод, ЛЭП, железная дорога и т. д. В законопроекте, внесенном Минстроем, говорилось об объектах «транспортной, промышленной и иной инфраструктуры». «Иная инфраструктура» – понятие широкое. Оно включает, например, рекреационную, спортивную и пр. То есть: базы отдыха, гостевые коттеджи, апарт-отели.

В окончательном виде положения документа несколько смягчились. В законе об ООПТ (254-ФЗ) вместо «модернизации магистральной инфраструктуры» появятся «приоритетные проекты по модернизации инфраструктуры». В законе об экологической экспертизе (174-ФЗ) в перечне случаев, когда экспертизу проводить необязательно (или можно проводить вместе со строительной), вместо «магистральных проектов» – та же формула о «приоритетных проектах». В законе о резервировании государственных и муниципальных земель из состава защитных лесов и угодий вместо транспортных нужд также появляются «приоритетные проекты».

«Вариант, принятый к третьему чтению, лучше того, что вносился изначально. В нем предполагалось разрешить строительство без экологической экспертизы «иной инфраструктуры», то есть фактически всего. Теперь этого нет. Завод в границах федеральных особо охраняемых природных территорий построить все же нельзя. Правда, магистральные трубопроводы – можно», – комментирует эксперт Greenpeace Михаил Крейндлин. По мнению Татьяны Шуваловой, директора программы «Регулирование охраны окружающей среды и природопользования» WWF, в сравнении с первой версией законопроект был улучшен. Угроза масштабного хозяйственного освоения охраняемых земель стала не такой явной, как в первой редакции. Но в целом охранный режим заповедников ослаблен.

Одновременно Минприроды готовит поправки в Лесную инструкцию, разрешающие «освоение» нерестовых речек...

Причем в этом случае мотивация совсем уж странная. Куда сейчас спешно тянуть магистрали, как вырубка защитных лесов поможет строительной отрасли, понять сложно. Мораль та же, что с отменой штрафов: лишь бы строили...