С начала 2022 года в Петербурге попали под снос уже шесть исторических зданий. Почему это произошло?
В Петербурге заметно активизировался снос исторических построек. Объясняем, насколько ценными были утраченные здания, и разбираемся с экспертами, что стоит защищать сейчас в первую очередь и в каких изменениях нуждается городское законодательство.
В начале 2022 года снос старых зданий в центре Петербурга заметно активизировался. То ли долгоиграющие градостроительные конфликты разом перешли в финальную фазу, то ли девелоперы отбросили условности и стали решительнее – на волне общей либерализации строительной сферы. NSP собрала наиболее резонансные случаи и расспросила девелоперов, архитекторов, градозащитников и юристов о том, нужен ли Петербургу особый регламент сноса и специальные поправки в 820-й закон.
Вопросы ценности и закона
Об отсутствии четкого порядка сноса зданий в центре города чиновники и архитекторы говорили неоднократно. В КГИОП также признают, что ценность объектов не должна определяться исключительно годом постройки. Комитет предлагает создать исчерпывающий перечень объективно ценных средовых зданий, в том числе возведенных и после 1917 года. Вопрос, в какие сроки удастся проделать столь масштабную работу. По данным КГИОП, только в центральных районах Петербурга расположено около 14 тыс. исторических домов (без учета памятников). А покуда нет четких правил, конфликты продолжаются.
Застройщики стараются не покупать в историческом центре участки и здания без готового разрешения на строительство. Но даже это не спасает от судебных тяжб. Показательный пример – объект на пр. Бакунина, 33 (см. ниже). Его ценность сейчас выясняет суд; стройка «заморожена» более чем на год, а девелопер несет многомиллионные убытки. Почти по такому же сценарию развиваются события и на Малом пр. П.С., где градозащитники сумели отстоять большую часть зданий.
Между тем сами власти планируют снести почти два десятка исторических построек у Московского вокзала (из-за проекта ВСМ) и на пр. Обуховской Обороны (ради возведения нового моста).
Исторические здания, снесенные в 2022 году целиком или частично
Завод «Навигатор», Малый пр., 4 Петроградской стороны
Судя по документам, которые отыскали градозащитники в архиве, два здания на Малом пр., 4 построены в 1813 и 1826 годах. Их называют торговыми банями Екимовой (в других источниках – Якимова Анна, купеческая жена). А дата постройки одного из корпусов под литерой А в описании участка ПИБа Петроградского района за 2002 год указана как «1912». После революции здания надстроили и разместили в них производственные цеха, рядом возвели новые корпуса. Они формируют уличный фронт по Малому проспекту. Здесь в разное время работали всевозможные мастерские и предприятия, а с 1959-го начали выпускать радионавигационное оборудование; в 1991-м завод получил название «Навигатор». В начале «нулевых» он перешел под крыло концерна «Алмаз-Антей». В этот же период около десятка корпусов на территории завода, включая исторические, формально были объединены одной литерой – Малый пр., 4, литера А.
В 2012 году при техническом учете ГУИОН указал дату постройки единого объекта как 1948 год, приняв во внимание самые поздние перестройки. Этот факт в дальнейшем дал право застройщику на демонтаж.
В январе 2021-го комплекс зданий на Малом пр. П.С. общей площадью более 18 тыс. кв. м с участком около 1 га купило на торгах ООО «Пегас» (подконтрольно ГК «ПИК») за 840 млн рублей.
15 апреля 2022 года по заказу застройщика демонтажная компания «Прайд» начала снос зданий. Как утверждали очевидцы, разборка шла без ограждения участка. Граждане вызвали полицию, но та не помогла.
К вечеру 19 апреля Куйбышевский райсуд принял меры предварительной защиты в виде запрета на демонтаж зданий. Истцы просили суд признать незаконным технический паспорт ГУИОН с неправильной датой постройки. Однако «Прайд» продолжал демонтаж и на следующий день – 20 апреля. Снос остановили только вызванные на место судебные приставы. Застройщик пытался оспорить меры предварительной защиты, но 25 апреля проиграл в районном суде и подал апелляцию в городской. Очередное заседание по делу назначено на 23 мая.
Склад-холодильник на ул. Шкапина, 43–45
По данным citywalls.ru, склад-холодильник построен в 1909 году по проекту архитектора Фридриха Постельса. Еще в XVIII веке ходили легенды про «холодную поляну» в этом месте. Оказалось, что температура воздуха здесь и правда на 3-5 градусов ниже среднегородской, а на глубине 60 см приближалась к 0 градусов. Предприниматель Тарас Рябошапка открыл тут в 1908 году «летник», а английские братья Вэстей построили рядом склады-холодильники Товарищества «Унион» высотой 6 этажей. С тех пор «летник» и холодильный склад мирно сосуществовали и обеспечивали две трети нужд Петербурга.
В 1918 году предприятие переименовали в Хладокомбинат № 4, позже – в Ленхладокомбинат № 4. Он работал вплоть до лета 2021 года, когда его выкупила компания Glorax Development. В сделку вошли участок около 1,4 га и здания на ул. Шкапина, 43–45 (между ул. Шкапина и ул. Розенштейна).
По оценке экспертов, актив стоил почти 1 млрд рублей.
В июле 2021-го специализированный застройщик «Антарес» (связан с Glorax) получил разрешение на строительство ЖК общей площадью около 38 тыс. кв. м. Тогда же активисты забили тревогу, так как на площадке начали разбирать оборудование и снимать окна. Они подали заявление в КГИОП с просьбой включить спорные постройки в перечень выявленных объектов. Комитет отказал: здания не формируют уличный фронт, к тому же – аварийные. Градозащитники подали в суд, требуя остановить незаконный демонтаж, они также просили ГУИОН изменить в документах год постройки холодильника с 1945–1950 гг. на 1909-й. Территория предприятия расположена в границах зоны ЗРЗ, где запрещено сносить здания, возведенные до 1957 года, отмечают истцы. Это «периферийная» зона охраны. На тот период из заводских построек охранялись три исторические здания (лит. А, Е, И).
В июле 2021-го Куйбышевский райсуд принял меры предварительной защиты «в виде обязания КГИОП либо других лиц, в том числе не являющихся участниками судебного процесса, воздержаться от совершения действий по сносу зданий по ул. Шкапина, 43–45».
Однако в конце апреля 2022-го вторая инстанция того же суда приняла прямо противоположное решение. После этого застройщик продолжил демонтаж, хотя спор все еще идет в кассационной инстанции. Как рассказали в петербургском отделении ВООПИиК, исторические здания склада-холодильника уже практически снесены.
Ремонтно-механический завод, пр. Бакунина, 31–33
Что было на пр. Бакунина, 33 до революции, неизвестно. После 1937 года здесь появились одно-двухэтажные здания Ремонтно-механического завода. В 1950-х годах РМЗ надстроил здания вторыми этажами. В 1990-х завод обанкротился, его несколько раз продавали. Одним из последних владельцев была Plaza Lotus Group (застройщик – СЗ «Альтернатива»). Она намеревалась демонтировать три здания, включая дом 31, и возвести там жилой комплекс по проекту АБ «Урбис». Однако весной 2018-го Градсовет внезапно отменил заседание, на котором должны были рассматривать проект компании «Альтернатива». Причина – неизвестен возраст одного из трех домов, предназначенных к сносу (два других – неисторические).
В 2019-м градозащитники в суде доказали, что здание на пр. Бакунина, 31 датируется 1860 годом. Тогда в PLG заявили, что ЖК построят на месте двух корпусов, а исторический дом приспособят под детский сад. В марте 2020-го КГИОП одобрил эскизный проект 9-этажного ЖК на пр. Бакунина, 33. Комитет при этом опирался на данные Росреестра, согласно которым здания РМЗ (литеры А и Б) построены в 1930–1960-х. В ноябре 2020-го фирма «Альтернатива» получила разрешение на строительство ЖК.
В начале 2021 года участок с готовой документацией вместе с застройщиком выкупила ГК «ПСК».
В конце января демонтажная компания «Прайд» начала разбирать постройки. Активисты движения «Центральный район за комфортную среду обитания» стали препятствовать сносу и подали иск в Куйбышевский райсуд. Проиграв в первой инстанции, истцы составили апелляцию. Они считают, что в суд были представлены сфальсифицированные результаты экспертизы. Поэтому градозащитники обратились еще и в Следственный комитет.
19 марта 2021-го Куйбышевский райсуд в рамках меры предварительной защиты запретил снос и приостановил действие разрешения на строительство. Сейчас апелляционные тяжбы продолжаются уже в городском суде. Следующее заседание по делу назначено на 15 июня.
Манеж лейб-гвардии Финляндского полка, Большой пр. В.О., 69 / 20-я линия, 19
По данным историков, здание датируется 1854 годом. Его возвели для военных упражнений в холодную погоду. До того на участке располагался деревянный дом.
В 1930-х здание перестроили под хлебозавод, который работал и во время блокады. В 1960-х добавился второй этаж.
Это одна из построек, сохранившихся со времен военного гвардейского быта на Васильевском острове. Кроме того, как отмечают градозащитники, здание ценно как элемент исторической среды.
В 2019-м строение выкупила компания Legenda и согласовала проект сноса с последующим строительством ЖК. Кстати, когда Градсовет рассматривал этот проект, никто и словом не обмолвился, что манеж снесут, хотя всем это было очевидно. Документы были оспорены в суде.
В первой инстанции градозащитникам удалось доказать историческую ценность постройки: экспертиза показала, что значительная часть дореволюционных конструкций уцелела. Во второй инстанции защитники здания проиграли. И уже ранним утром следующего дня – 8 апреля 2022 года – постройку снесли.
На ее месте появится элитный ЖК по проекту Евгения Герасимова. Он будет разновысотным: секция, выходящая к Большому проспекту, спроектирована четырехэтажной, вторая часть – десятиэтажная.
23 апреля стало известно, что по заявлению градозащитников СК проводит доследственную проверку по факту сноса здания.
«Ленэкспо», Наличная ул., 6
Здание бывшего Научно-исследовательского морского института связи и телемеханики на Наличной улице было снесено в марте 2022 года. Эта постройка не имела статуса памятника, однако, как указали градозащитники, обладала признаками объекта культурного наследия. СМИ сообщали со ссылкой на госстройнадзор, что уведомления о сносе не подавалось.
Здание датируется 1947–1949 годами, его построили на месте корпуса, разрушенного во время блокады. Проект выполнил архитектор Давид Бурышкин.
На месте этого и других снесенных павильонов «Ленэкспо» структуры Газпрома собираются построить элитный ЖК по проекту архитектурного бюро «Литейная часть-91». Официальным заказчиком выступает ООО «Управляющая компания «Меркури Кэпитал Траст». Помимо жилья в составе проекта предусмотрены классическая гостиница, апарт-отель, школа с садиком. Дома будут среднеэтажные, по краям участка предусмотрены две доминанты высотой 40 метров.
Градсовет рассматривал проект в январе 2022 года, архитекторы рекомендовали сохранить дом с башней.
Но увы…
Винный городок, Уральская улица, 1
В феврале 2022 года были снесены здания бывшего Васильевского винного городка на Уральской ул., 1, литера Ж на Васильевском острове. Он построен на рубеже XVIII и XIX веков, на берегу Малой Невы, у истока Смоленки. Предположительно – архитектором Луиджи Руска. Это пример промышленной архитектуры в стиле классицизма. Впоследствии на этой территории разместился Трубочный завод (позже – завод им. Калинина). Предприятие с 2016-го принадлежит компании «Максидом». В 2019-м КГИОП снял с охраны бывший винный городок под проект редевелопмента. «Максидом» планирует построить на этом месте креативное пространство с магазинами, офисами и кафе. Также на участке возведен гипермаркет «Максидом».
Исторические здания, которые находятся под угрозой сноса
- Кокоревские склады и фабрика ТД «Блигкен и Робинсон», Лиговский пр., 50 (корпуса 1-17) и 52, Транспортный пер., 12, лит. А. Всего девять зданий XIX века могут быть снесены ради строительства терминала ВСМ.
- Пр. Обуховской Обороны, дом 44, лит. А, дом 48, лит. А, дом 54, лит. А, дом 56, лит. А, дом 60, лит. А, дом 68, лит. А, дом 69, лит. В, дом 71, лит. А. Эти постройки мешают строительству Большого Смоленского моста.
- Два флигеля Воронцовского дворца, Садовая ул., 26.
- Здание Всесоюзного НИИ целлюлозно-бумажной промышленности (ВНИИБ), 2-й Муринский пр., 49.
- Здание бывшей медсанчасти № 1 завода им. М. И. Калинина, ул. Одоевского, 10.
- Здания на территории завода «Ригель», ул. Профессора Попова, 38.
- Дом Лапина, Рижский пр., 24-26. Под жилую застройку готовится целый квартал между Рижским пр. и Курляндской ул.
Мнения экспертов
«Я согласен с мнением, что активизировавшийся в последние месяцы снос исторических зданий – это результат либерализации строительного законодательства и моратория на административную ответственность. Сейчас под угрозой здания, снос которых разрешают поправки к закону
№ 820-7. В первую очередь, это восемь домов у будущего Большого Смоленского моста и девять у Московского вокзала, где запланирован терминал ВСМ. Кроме того, в зоне риска здание ВНИИБ, корпуса завода «Ригель», два флигеля на территории Воронцовского дворца на Садовой ул., 26. И это не исчерпывающий перечень.
Обсуждается особый регламент сноса для зданий в историческом центре. Он возможен в рамках действующего федерального законодательства. Проблема в регулярном невыполнении требований Градкодекса, когда застройщики используют уведомительный характер, который действует только при сносе без целей строительства. А в реальности никакие компании ничего в центре без целей строительства не сносят. Отсутствует единая система информационного взаимодействия по вопросам сноса в зонах охраны ОКН (а иногда даже и в зонах ОКН). Нужен четкий регламентированный порядок. Сейчас складывается ситуация, когда госстройнадзор получает уведомление о сносе без целей строительства и рассматривает его, а между тем КГИОП уже несколько месяцев как выдал положительное заключение на проект строительства на этом месте.
В Петербурге сейчас предлагают вместо запрета на снос зданий, возведенных до 1917 года, создать реестр ценных построек. Считаю, что такой реестр разумен только по отношению к объектам советской эпохи. В противном случае пострадает сохранившаяся в Петербурге историческая среда. Новые здания в историческом центре могут строиться на участках с малоценной советской застройкой»
«По 820-му закону в центральных районах охраняются здания до 1917 года постройки. Снесенные дома по документам имеют более позднюю дату, так что формально – все по закону, застройщик имел право их демонтировать, и это никак не связано с нынешними послаблениями. Вопрос ценности зданий – дискуссионный, я бы лично попытался их сохранить. Что касается каких-то особых регламентов, у нас и так застройка центра города сильно зарегулирована. Я не вылезаю из судов – несмотря на сохранение исторического облика объектов.
820-й закон позволил избежать сноса рядовой исторической застройки, но в то же время часть зданий ветшает и руинируется. Восстановление аварийных объектов – хлопотное и дорогостоящее мероприятие, не имеющее смысла без приспособления чердака. В свое время в городе была яростная кампания против мансард. Общаясь с градозащитниками, я неожиданно для себя встретил понимание по этому вопросу у тех, кто искренне болеет за сохранение наследия. Кроме того, при реконструкции исторических зданий, признанных аварийными, я предлагаю прямо прописать отсутствие необходимости проходить градостроительную комиссию – при соответствии проекта 820-му закону»
«Процесс сноса исторических зданий начался задолго до обсуждений либерализации охранного законодательства. Нельзя сказать, что эти истории взаимосвязаны, все продолжается уже десятилетиями.
Изменения в 820-й закон нужны. Нельзя голословно утверждать, что все построенное до 1917 года уникально и имеет высокую художественную ценность. И до революции, как и сейчас, были слабые архитекторы, есть очень много зданий XIX века, не отвечающих градостроительным критериям Северной столицы.
Но дьявол, как известно, в деталях. Чтобы определить ценность объекта, нам нужен коллегиальный орган, решению которого доверяли бы все: застройщики, градозащитники, ученые. В общем, самый широкий круг общественности. Такой орган (по аналогии с существующим Градсоветом) рассматривал бы каждый конкретный случай и принимал решение о возможном сносе. Другой вариант: внести поправки в 820-й закон и приложить к нему точный перечень охраняемых объектов.
Регламент сноса тоже необходим. Важно исключить саму возможность демонтажа до тех пор, пока не будут закончены судебные или экспертные процедуры.
Не возьмусь судить о ценности недавно снесенных зданий, так как не отношу себя к специалистам. Я бы с удовольствием ознакомился с историко-культурной экспертизой. Но тенденция сносить без широкого обсуждения – тревожная. Особенно настораживает то, что снос начинается до или во время судебных процедур. Сильно смущает, что зачастую инициаторы сноса – компании из других регионов. Возможно, для них историческая среда Петербурга не так важна.
Нам нужно защищать историчность нашего города. Поэтому сам по себе снос – ситуация экстраординарная. Она не должна становиться обыденной. Подчеркну: нужна широкая дискуссия, а ее инициаторами должны стать научные круги»
«Скорее нынешняя активизация сносов – это проявление инвестиционных циклов. Свободных участков в городе практически нет, поэтому рано или поздно нужно начинать сносить старое. Процесс можно было бы сконцентрировать на территориях «серого пояса», но с его освоением – свои проблемы. Нет вменяемого экономического интереса к этим объектам, город не заинтересован в их реновации. В свою очередь, состояние промышленного наследия и реалии его эксплуатации часто диковатые. И это создает последствия. Пример «Невской мануфактуры» довольно наглядный.
У Петербурга довольно жесткое охранное законодательство. Но если посмотреть на результат, можно констатировать лишь рост числа заброшенных и разваливающихся зданий; растет аварийность. «Красный треугольник» потихоньку сыпется, как и Конюшенное ведомство. Добавим объективный недостаток денег на капремонт исторических зданий, включая жилые. На выходе получаем странную ситуацию, когда город сам себе устроил засаду, но свято охранял любые попытки пересмотра правил.
Однако сносить ветхие постройки, которые не могут быть приспособлены к современной экономике и потребностям, все равно придется. И в этом плане предстоит находить решения и компромиссы.
Защищать нужно то, что представляет культурную ценность, а также имеет реальную практическую перспективу. Если историческое здание можно приспособить к современному использованию, так и следует поступать. Использовать в Петербурге радикальный московский подход тоже неверно»
«Не думаю, что несколько случаев сноса, о которых писали СМИ, – это какая-то новая тенденция. Или злонамеренность девелоперов, обусловленная сокращением количества проверок. Сносы, как и активность градозащитников, идут волнами... Здесь, на мой взгляд, работают другие причины. Сейчас одна из главных – резкое увеличение стоимости денег. Вслед за ключевой ставкой выросли проценты по кредитам. И если раньше застройщик в случае конфликта мог отложить проект в сторону, подождать, запустить судебные процедуры, то сейчас объект, который не приносит прибыли, генерирует убытки. Увеличились риски, связанные со сроками реализации проекта. Отсюда и спешка.
Если же рассуждать о системном подходе... Я много раз говорил и повторю еще раз: нужен список зданий, представляющих ценность. Сам по себе возраст не может быть единственным мерилом ценности объекта. Формирование такого перечня – это распространенная международная практика, по годам мало где считают.
Тем более у нас во многих случаях возраст здания корректно определить невозможно. Дом Лопатина: корпус по Невскому построен в 1874-м, по Фонтанке – в 1840-м; в войну в него бомба попала, восстанавливали и переделывали в 1950-м... Дом Строганова на Невском, 38: строился в середине
XIX века по проекту Росси, не раз перестраивался, в середине 1990-х горел, реконструирован в 2003-м – какой ему возраст ставить?
С 1836-го по 2003-й? И такая история по многим памятникам. Манеж Финляндского полка на Васильевском: в 1930-е переделали под хлебозавод, в 1950-е надстроили этаж – ну, какой это теперь манеж, где там лошадям скакать – по первому этажу между колоннами?
Нужен перечень, составленный авторитетной комиссией. Специалисты с репутацией у нас еще есть. И застройщикам будет проще – есть «запретный» список, значит, есть правила. И градозащитникам тоже – не нужно будет распылять силы в борьбе за «исторический» сарай в третьем дворе»
«Я не вижу чрезмерной активизации, может, совпадение. У нас был период активных сносов в 1990-е годы. Нынешняя ситуация несравнима с той порой. Зданиям присвоен статус исторических, памятникам – объектов культурного наследия.
Я бы вернулся к такому термину, как «диссонирующая застройка». Разработал бы для него правовую основу. И тогда многое можно было бы сделать в плане преобразования застройки.
Полагаю, что все исторические здания ценны. А помимо дореволюционных построек стоит защищать дома 1930–1950-х годов, которые под угрозой. Нужно взять их под охрану. Это максимально качественная архитектура. Советский период дал нам два направления: авангард и «сталинскую архитектуру». Нужно разработать регламенты, чтобы сохранить этот великолепный период ленинградского зодчества»
«Нынешняя правоприменительная практика не особо наделяет энтузиазмом девелоперов. Даже разрешение на строительство не дает гарантий того, что проект не будет остановлен в любой момент по иску градозащитников.
Схема всегда одна и та же: граждане подают иск в суд о признании незаконными каких-либо экспертиз или проектной документации, суд накладывает обеспечительные меры в виде запрета на разборку зданий, действуя по принципу «пусть постоит, а мы пока разберемся». В 100% случаев градозащита проигрывает, если не в первой инстанции, то в следующих, но сроки реализации проекта растягиваются, а финансирование не безгранично. Поэтому девелоперы и не рвутся осваивать исторический центр.
Выходом из ситуации может стать доработка действующего законодательства, которая пресечет практику оспаривания экспертиз и прочих документов при наличии действующего разрешения на строительство.
Износ зданий в историческом центре – не менее 70%, если оценивать в комплексе. Причем об этом все знают»
«В Петербурге не выросло число конфликтов, выросла активность градозащитников. Сейчас фактически достаточно нахождения объекта в центральной части города, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Я давно говорил, что отнесение всех зданий к историческим и не подлежащим сносу исключительно по году постройки абсурдно. Нужна индивидуальная оценка значимости каждого строения. В ином случае у нас исторические малоценные здания почему-то лучше защищены, чем памятники. Правильно будет принять индивидуальное решение по каждому дому и опубликовать эти данные, тогда каждый застройщик еще до покупки будет знать, какие у него ограничения и какие риски он на себя принимает.
Вопрос, как сделать, чтобы критерии оценки устраивали большинство. Это и есть главная задача органа охраны. Надо только помнить, что исторические здания – это не памятники, а средовая застройка. Их ценность не самостоятельная. Она как раз и состоит в формировании единой среды»
«Большинство коллизий сейчас связано с самим принципом определения ценности исторических зданий, не являющихся объектами культурного наследия. Берется в расчет только год постройки здания – очень формальный признак, который сам по себе мало о чем говорит.
Если бы удалось применить более дифференцированный подход к каждому такому зданию, возможно, меньше ломалось бы копий насчет того, в каком году тот или иной объект был построен, в каком объеме перестроен и т. п. Меньше было бы и прецедентов, когда подготовленный и согласованный проект, в который инвестор вложил время, деньги и трудозатраты, – получает красный свет задним числом.
Инвентаризация и экспертное определение ценности каждого из тысяч исторических зданий Петербурга – это, бесспорно, колоссальный объем работы. Она намного сложнее, чем просто зафиксировать год постройки здания. Но так или иначе эта работа все равно будет необходима, т. к. уже в обозримом будущем, в ближайшие 20, 30, 50 лет, нам придется решать проблему комплексной реконструкции ветшающего центра Петербурга.
Мы видим, что и город, и КГИОП понимают необходимость изменений в подходах к сохранению исторических зданий – эта позиция уже была ими озвучена, и такую идею можно поддержать. И только если она будет реализована, можно будет говорить о либерализации законодательства об охране исторических зданий. Пока этого нет»
