НАШ ЦИТАТНИК: «Мы так активно стимулируем жилищное строительство, что за 2020–2021 гг. цены на новостройки выросли на 50%. Надо не просто деньги раздавать, а структурировать проекты вместе с бизнесом, контролировать цены на жильё и стройматериалы...» Антон Силуанов

25 июня, 04:36

Основной объем жилищного строительства смещается в южные пригороды Петербурга

Основные объемы жилищного строительства постепенно смещаются в южные пригороды Петербурга. Там же сосредоточены и крупные городские инфраструктурные проекты. Впрочем, обширные площадки для девелопмента еще остаются и в черте мегаполиса. Новые жилые массивы уже мало напоминают «человейники», которые активно строились в начале «нулевых». Внутри них формируется социальная, бытовая и транспортная инфраструктура. Однако считать такие территории самодостаточными пока что рано. И до полицентричного Петербурга нам еще далеко.

Крупным проектам и активно застраиваемым территориям пока что не хватает инфраструктурного разнообразия и мест приложения труда. Например, те же кинотеатры – редкость, а работу рядом с домом можно найти разве что в местных магазинах и кафе, расположенных во встроенных помещениях. Даже современные проекты комплексного освоения все же остаются «спальными» кварталами, хоть и весьма комфортными.

Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий полагает, что вокруг Петербурга полно территорий, где можно реализовать проект «города в городе» со всей нужной инфраструктурой: «Такие есть и на севере, и на юге, и на востоке. Например, Новосаратовка, Новоселье и многие другие. Вопрос в другом – будут ли эти локации развиваться в условиях сильного снижения спроса, особенно в пригородных зонах. Никто не станет вкладываться в новые территории, если жилье не продается. Поэтому я не вижу смысла рассуждать о развитии новых зон, хорошо бы завершить множество уже начатых проектов».

Директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов отмечает: точками роста в последнее время становятся локации и в исторической части города, и вовсе за его пределами. Комплексное освоение территорий все еще является драйвером развития Петербурга и ближайших к нему районов Ленобласти. 

«В рамках КОТ строятся не просто жилые здания, а создается городской квартал с инфраструктурой, включающей дороги, образовательные учреждения и детские сады, торговые и офисные помещения и др. В результате все, что нужно, – от магазина до офиса – в шаговой доступности», – говорит Антон Орлов.

Но, по его оценке, в новых кварталах строительство домов все же опережает развитие инфраструктуры; довольно часто жители сталкиваются с отсутствием достаточного количества мест в детских садах и школах. В локации может ощущаться нехватка медицинских и торгово-развлекательных объектов. И если супермаркеты и аптеки появляются на коммерческих площадях внутри жилых кварталов, то за товарами не первой необходимости, развлечениями и медицинской помощью придется ехать на транспорте. 

Все дороги ведут на юг  

 Так случилось в Шушарах, где одно время велась крайне активная застройка совхозных земель. Рядом с КАД возникло огромное количество жилья, а вот остальная инфраструктура серьезно отстала. Новоселы жаловались на нехватку дорог и проездов, детских садов и школ. В итоге Смольный несколько лет назад даже объявил мораторий на выдачу новых разрешений на строительство, пока девелоперы не выполнят свои обязательства по созданию социальных объектов. Сейчас здесь продолжается жилищная застройка, хотя полноценной комфортной городской средой этот район не назвать. Возводят новые дома и дальше по Московскому шоссе – в Ленсоветовском. 

Город-спутник Южный
Город-спутник Южный. Фото: startdevelop.com

Если рассуждать о перспективах жилищного строительства в целом, развиваться город будет именно в южном направлении. Именно здесь задуман полноценный и крупнейший в стране проект комплексного освоения со всеми необходимыми горожанам функциями – город-спутник Южный. Реализует его УК «Старт Девелопмент». Город-спутник займет около 2000 га вдоль Киевского шоссе в Пушкинском районе Петербурга. Здесь запланировано 4 млн кв. м жилья для 134 000 человек. Плюс предусмотрена не только социальная и коммерческая инфраструктура, но и досуговые объекты, а также места приложения труда. Так, первым резидентом нового города станет научно-образовательный и инновационный центр «ИТМО Хайпарк» площадью 30 тыс. кв. м: кампус, полсотни научных лабораторий, 3,6 тыс. учащихся, около 6 тыс. высокотехнологичных рабочих мест. Есть земля и для размещения других экологически чистых производств. Возможна реализация и второй очереди проекта – на 906 га, относящихся уже к Ленобласти. Тут можно разместить еще 3,6 млн «квадратов» жилья для 102 тыс. человек.

Вот только старт проекта, мягко говоря, затянулся. Девелопер приобрел землю еще в 2009 году, статус стратегического проект получил в 2011-м, но пока здесь ничего так и не построено. В прошлом году получено положительное заключение на проект первой очереди кампуса, началось создание сетей. Кампус должен открыться в 2024 году, и к этому моменту обещают и первое жилье – около 50 тыс. кв. м.

За это время в южной части агломерации уже стартовали многие другие проекты. Например, Setl Group строит пятиэтажный комплекс «Зеленый квартал» на Пулковском шоссе, недалеко от обсерватории; общая продаваемая площадь составит примерно 330 тыс. кв. м. В январе компания завершила четвертую из 11 очередей. Чуть дальше, на Пулковском шоссе, 103, этот же девелопер прошлой осенью начал возводить малоэтажный микрорайон «Парадный ансамбль». На 74 га земель бывшего совхоза «Цветы» разместятся 760 тыс. кв. м жилья, коммерческие площади и паркинги, а также четыре школы и семь детских садов.

На другой стороне Пулковского шоссе, на пересечении с Волхонским шоссе, ГК «КВС» реализует проект «Югтаун. Олимпийские кварталы». На территории 206,5 га построят пятиэтажные дома – всего около 600 000 кв. м. Предусмотрены семь детских садов и три школы, парк «Олимпийские надежды» со спортивными площадками, тренажерами и павильоном с амфитеатром в античном стиле и т. д.

На Пулковских высотах рядом с «Экспофорумом» развивается проект «На Царскосельских холмах» – на 316 га предусмотрено строительство свыше 1,5 млн кв. м малоэтажного жилья и коммерческих объектов. Дочерняя структура ГК «Санд» – компания «Терминал-Ресурс» (входит в компанию «Центр развития») – самостоятельно строит жилье (ЖК «Образцовый квартал») и продает наделы другим девелоперам. 

ЖК «Юг таун». Фото: kvsspb.ru
ЖК «Юг таун». Фото: kvsspb.ru

За последние годы требования властей относительно необходимой инфраструктуры в новых проектах ужесточились. Да и сами покупатели стали более взыскательными. Так что новые жилые комплексы гораздо комфортнее своих предшественников. Однако девелоперы в одиночку просто не в состоянии создать автономный квартал со всем необходимым для жизни. 

Многие городские мегапроекты также сосредоточены на юге. 

Например, утвержден ППТ для первого этапа Южной широтной магистрали, с Ленобластью есть договоренности о строительстве станции метро «Кудрово» и выделении бесплатного участка для депо. Заключено концессионное соглашение по созданию линии скоростного трамвая Купчино – Шушары – Славянка. Рассматривается аналогичный проект и для областной Новосаратовки. 

Деревенский «город» 

 Кстати, именно в деревне Новосаратовка появится еще один город-спутник, в формировании которого уже участвуют четыре серьезных застройщика.  

Пионером выступила Группа ЦДС. Ей в этой локации принадлежит около 450 га (а перспективный план компании включает освоение целых 700 га). За 12–15 лет девелопер (возможно, с участием партнеров) рассчитывает построить около 4,5 млн кв. м жилья и 500 000 кв. м коммерческих объектов, а также сформировать социальную инфраструктуру, реализовав концепцию «город в городе». Всего здесь будет около 300 тыс. жителей. Этой территорией Группа ЦДС занимается с 2013 года, но старт такого крупного проекта требовал огромных затрат. 

Его первым этапом станет ЖК «Город Первых» – на 56 га построят более 550 000 кв. м жилья, школу на 1375 учеников, три детских сада на 870 мест, паркинги, коммерческие помещения и пожарную часть. Квартиры в первых корпусах девелопер вывел на рынок лишь в конце 2020 года, а достроят их в конце 2023-го.  

Транспортная ситуация обещает быть непростой. Но помимо скоростного трамвая, есть и проект расширения части Октябрьской набережной от КАД до Новосаратовки. Кроме того, задумана новая дорога от Новосаратовки до Колтушей. 

Дорожные заторы и недостаток инфраструктуры – яркие приметы новоявленных городов Кудрово и Мурино. Но проект Группы ЦДС способен (хотя бы отчасти) избежать этих проблем. По крайней мере, «стихийной» застройки здесь не будет, да и покупатели такие «человейники» уже не оценят. 

ЖК «Город Первых». Фото: cds.spb.ru
ЖК «Город Первых». Фото: cds.spb.ru

Вслед за Группой ЦДС в Новосаратовку потянулись и другие компании. Например, о своих планах работать на этой территории объявил холдинг Setl Group. На двух участках суммарной площадью 40 га он планирует возвести почти 430 тыс. кв. м жилья. Здесь есть ограничение по высотности – до 12 этажей. Но застройщику разрешили частично превысить эту отметку, поскольку он взялся завершить два давних долгостроя. 

Прошлым летом в Новосаратовке приобрела землю и «Охта Групп». Компания уже согласовала проект планировки территории площадью около 60 га, где можно разместить почти 460 тыс. кв. м жилья. Для 15 тыс. будущих жителей предусмотрены четыре детских сада, школа на 1350 учеников, 6712 машино-мест в паркингах и на автостоянках, спортивный центр, сквер и т. д. 

А недавно Градсовет Ленобласти одобрил и проект Группы «Самолет», которая собирается возвести в Новосаратовке жилой район площадью более 1 млн кв. м для 21 тыс. жителей. Ей принадлежит здесь 80,5 га. 

Красносельские радости 

 Полноценным «городом в городе» мог бы стать проект «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе, который имеет статус стратегического. Еще в 2005 году Смольный передал 205 га в аренду китайскому инвестору, который возводил жилье сам и сдавал участки под застройку другим девелоперам. Здесь был задуман действительно комплексный проект с гостиницами, офисами, торговыми комплексами и прочей коммерцией. Но в 2009 году из-за очередного кризиса концепция была пересмотрена. Китайцы отказались от общественно-деловых объектов в северной части территории, решив и там строить жилье. Сейчас в «Балтийской жемчужине» идет освоение  последних свободных участков, а всего здесь будет более 1 млн кв. м жилья – почти 40 тыс. жителей. Не «взлетел» и проект скоростного трамвая, который должен был стартовать из «Балтийской жемчужины» и проходить мимо Пулково. 

ЖК «Балтийская жемчужина». Фото: bpearl.net
ЖК «Балтийская жемчужина». Фото: bpearl.net

Активное строительство в Красносельском районе происходит сейчас еще западнее, уже на границе со Стрельной. Здесь холдинг Setl Group реализует огромный проект «Солнечный город». На 185 га бывших земель сельхозпредприятия «Предпортовый» запланировано 1,5 млн жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой. Последние дома предстоит ввести уже в следующем году. Застройщик обустраивает на территории микрорайона даже парки и возводит торговые комплексы. Однако выезжать в город все равно придется, и не только на работу.  

В этой же локации, западнее проспекта Буденного, крупный проект «Любоград» начала ГК «КВС». Компании принадлежат здесь 84 га земли. ЖК «Любоград» займет половину этой территории, где разместят немногим более 200 тыс. кв. м недвижимости. Помимо жилья предусмотрены два детсада (на 445 мест по совокупности), школа на 875 учеников, поликлиника, спортивный комплекс и три многоуровневых паркинга. Расчетное население – 7,3 тыс. человек. 

А по соседству с «Любоградом» в прошлом году Setl Group приобрела еще 59 га, на которых можно построить свыше 143 тыс. кв. м жилья. 

Внутренние резервы 

 Одной из важных точек развития внутри Петербурга Антон Орлов считает район Гавани на Васильевском острове, где можно возвести порядка 500 тыс. кв. м жилья: «Некогда обособленная и депрессивная юго-западная часть Васильевского острова стала стремительно расти после открытия общественного пространства «Севкабель Порт». Там же планируется новая станция метро «Горный институт», что, несомненно, повлияет на привлекательность этого района». Еще одной перспективной локацией он называет южную часть Лиговского проспекта – от Обводного канала до Московских ворот, где планируется продолжение проекта редевелопмента Ligovsky City. Место отличает развитая транспортная инфраструктура и центральное положение. Это будет способствовать жилому и коммерческому строительству. Есть надежда, что очередным «спальным» анклавом эта зона не станет. 

«Группа ЛСР» готовится к следующему этапу намыва Васильевского острова. У нее есть права на 176 га создаваемой территории, где можно построить около 700 тыс. кв. м жилья, примерно 260 тыс. кв. м общественно-деловых объектов, встроенных помещений и паркингов, три школы суммарно на 3300 учеников, четыре детских сада совокупно на 1130 мест. Предыдущие проекты других застройщиков намыва столкнулись с серьезными инфраструктурными проблемами, в том числе из-за неисполнения бюджетом своих обязательств. 

ЖК New Time. Фото: rsti.ru
ЖК New Time. Фото: rsti.ru

Уже несколько лет активно застраиваются кварталы в районе Каменки, и резерв еще есть. В прошлом году, например, холдинг Setl Group приступил к последней очереди масштабного проекта «Чистое небо». Он занимает два квартала общей площадью почти 98 га. Всего предусмотрено около 1,3 млн кв. м недвижимости, в том числе четыре школы и восемь детских садов. В этом же районе Группа «Аквилон» строит ЖК «FoRest Аквилон», «Полис Групп» – «Полис Приморский» и «Полис Приморский 2», холдинг «РСТИ» ведет два проекта: New Time и «Тайм Сквер». Группа ЦДС возводит ЖК Dreamline, Группа RBI – комплекс Ultra City, а компания «Арсенал-Недвижимость» – ЖК Modum. 

Однако новое строительство в городской черте все чаще связано с проектами редевелопмента. Например, жилые кварталы активно формируются в еще недавно промышленных зонах вдоль Октябрьской набережной. Группа «Эталон» реализует проект «Галактика» на 38 га южнее Обводного канала, за бывшим Варшавским вокзалом. Здесь предусмотрено более 30 жилых корпусов более чем на 10 тыс. квартир. Общая площадь недвижимости превысит 800 тыс. кв. м. 

ЖК «Приморский квартал». Фото: primkvartal.ru
ЖК «Приморский квартал». Фото: primkvartal.ru