НАШ ЦИТАТНИК: «Мы так активно стимулируем жилищное строительство, что за 2020–2021 гг. цены на новостройки выросли на 50%. Надо не просто деньги раздавать, а структурировать проекты вместе с бизнесом, контролировать цены на жилье и стройматериалы...» Антон Силуанов

29 июня, 21:53
5 июня в 06:30

Магазины или выставочные залы: Эксперты рассказали, для чего можно приспособить Конюшенное ведомство

Памятник в центре Петербурге передают в аренду по программе «Рубль за метр». Рассказываем, какие условия Смольный выдвигает для победителя торгов и что известно об этой компании.

Здания стоят заброшенными. Фото: NSP

Торги завершились, но впереди суд

Конюшенное ведомство в результате торгов передают на правах льготной аренды ООО «Бахчасарай». Компанию создали всего 10 месяцев назад, она занимается розничной торговлей продуктами. Возглавляет ее Ирина Ершова. Кроме «Бахчасарая», сейчас она руководит еще компаниями «Правовой редут» и «Нова Бахча». Вторую СМИ связывают с миллиардером Годом Нисановым, который владеет крупнейшими рынками, торговыми центрами и гостиницами Москвы.

Всего на тендер подали заявки шесть компаний, но допустили только две. У остальных обнаружились проблемы с пакетом документов. Единственный конкурент «Бахчасарая», ООО «Развитие», принадлежит Давиду Нисанову. Он владелец 36,5% акций группы компаний «Киевская площадь», совет директоров в которой возглавляет Год Нисанов. «Киевская площадь» стабильно первая в рейтинге «королей российской недвижимости» от Forbes, основной доход ей приносит аренда коммерческих площадей и гостиничный бизнес. Однако в «Киевской площади» отрицают свою причастность к борьбе за Конюшенное ведомство.

«Год Нисанов не имеет отношения к данному проекту, как и сама группа компаний», – ответили корреспонденту NSP в пресс-службе. 

1 из 3
Состояние объекта оставляет желать лучшего. Фото: NSP

Один из недопущенных претендентов на объект – АО «Альфа». Это дочерняя компания ООО «Мегалайн», которая, в свою очередь, создана ООО «Конкорд менеджмент и консалтинг» и ООО «Лахта».

«Это уникальное здание должно стать гармоничным общественным пространством с выставочными площадками, ресторанами, объектами событийного туризма», – так рассказывают в «Конкорде» о своем видении будущего Конюшенного ведомства. Компания планирует бороться за отмену результатов торгов. Она обратилась с жалобой в Федеральную антимонопольную службу и подала иск в Арбитражный суд.

Как памятник превратился в руины и чуть не стал апарт-отелем

Сейчас Конюшенное ведомство представляет собой руины: из крыш давно растут деревья, окна выбиты, вдоль стен – осыпавшийся камень, бутылки от водки, пивные банки и прочий хлам. И все это – в 5 минутах ходьбы от Невского проспекта.

«Причина такого состояния Конюшенного ведомства – непоследовательная и не очень умелая городская политика, – рассказал NSP Александр Кононов, заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК (Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры). – Оно могло быть отреставрировано и переосмыслено так же, как Манеж и Новая Голландия. Но этого не происходит. Сначала инвестора не могли найти, потом инвестор предложил совершенно дикий проект, который только навредил бы зданию. Была даже выставка разных проектов для Конюшенного ведомства в Манеже. Но город выставку провел, а объект не передал ни одному из претендентов».

Идея императорских конюшен принадлежала еще Петру I. Их спроектировали и построили по указу императора за 15 лет. Вскоре появилась и церковь. К концу XVIII века здания уже заметно обветшали, в том числе из-за наводнения и бури, которая повредила купол и снесла шпиль. В следующем столетии ведомство несколько раз перестраивали. В частности, появилась система отопления и подачи воды, надстроили часть корпусов, организовали Музей придворного экипажа в духе барокко. 

Императорские конюшни на картине художника Андрея Мартынова в начале XIX века. Фото: Википедия

К началу XX века в здания провели электричество. После революции новая власть приспособила их под нужды Конной милиции. А после Великой Отечественной войны – под гаражи МВД. На территории оборудовали ремонтные мастерские и заправочную станцию с топливными резервуарами. К слову, доподлинно неизвестно, ликвидировали эти резервуары потом или нет.

Уже в 1960-е часть построек Конюшенного ведомства получили статус памятников архитектуры республиканского значения. Впрочем, это не помешало надстроить некоторые корпуса третьим этажом и перестроить экипажные сараи.

После распада СССР церковь передали РПЦ и отремонтировали. Весь ансамбль признали объектом культурного наследия федерального значения. В 2009-м здесь обосновался музей мотоциклов «Лошадиная сила».

А уже в 2010-м право аренды ведомства получила дочерняя структура Plaza Lotus Group, которая планировала создать на этом месте апарт-отель и спа-комплекс с бассейном. Была идея разделить галереи перегородками, а под отелем организовать подземную парковку.

«Разделение на ячейки остро противопоказано. Перегородок не должно быть, – говорит заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия Михаил Мильчик. – Гостиница в этом объекте исключена на 100%. Огромную ценность составляют не только общие виды здания, но и интерьеры. Мы ничего подобного в Петербурге не имеем. Огромное пространство – само по себе ценность в этом случае».

Тем не менее КГИОП согласовал проект апарт-отеля, и в 2014 году строители начали работу: они сделали сквозной проход со стороны реки Мойки, прорубили новые окна, снесли два флигеля. Совет по культурному наследию выступил против. Десятки тысяч горожан подписали петицию с требованием альтернативных проектов. Люди выходили на акции протеста. В итоге договор аренды был расторгнут. Компания успела вложить несколько миллиардов рублей в проектирование, укрепление фундамента и реставрацию церкви. Ее затраты компенсировали шестью другими городскими участками. Смольный взял Конюшенное ведомство под непосредственный контроль.

«Мы просматриваем публикации в СМИ относительно этого объекта, но участвовать в торгах не планировали и не планируем», – рассказала NSP операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.

В 2017-м комитет по культуре совместно с Центром выставочных и музейных проектов разработал новую концепцию для Конюшенного ведомства. В нем должны были появиться реставрационно-художественные мастерские, галереи, концертные площадки и кафе. А у северного фасада хотели организовать причалы и благоустроить набережную. Финансирования на этот проект не нашлось. Но в зданиях заменили кровлю, усилили фундамент и несущие конструкции. 

1 из 3
Визуализация одного из нереализованных проектов в Конюшенном ведомстве. Фото: Центр выставочных и музейных проектов

«Благоприятным был период, когда здание перешло в ведение комитета по культуре и Городского музея истории города. Началась реставрационная работа, грамотное осмысление пространства», – отмечает Александр Кононов.

Перед Чемпионатом мира Конюшенное ведомство стыдливо завесили баннерами и не сняли их до сих пор. Неизвестные без согласования с КГИОП покрасили фасад храма.

В конце 2020-го городской музей отказался от управления зданием. Оно продолжило осыпаться. Впрочем, это не мешает городу использовать некоторые корпуса как склад.

Ловись, инвестор, большой и маленький

Станет ли аренда по программе «Рубль за метр» счастливым шансом для Конюшенного ведомства – большой вопрос. NSP не удалось связаться с представителями «Бахчасарая» и узнать их планы на объект.

«Торги хороши за неимением лучшего. Это хоть какое-то движение вперед, к сохранению здания. Будем надеяться, сейчас планы серьезные, и инвестор будет готов представить разумный проект», – говорит Александр Кононов, заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК.

Многое зависит и от того, насколько хорошо продумали в Смольном механизм юридического контроля арендатора.

«Программа «Рубль за метр» – очень странный подход к Конюшенному ведомству. В любом случае в договорах должны быть тщательно прописаны требования к полноценной реставрации и приспособлению, возможные варианты приспособления. Иначе нам такой ремонт сделают, что мы памятник не узнаем», – отмечает заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия Михаил Мильчик.

Среди допустимых вариантов, по мнению экспертов, – магазины. Небольшие, в конюшенных отсеках – такие, чтобы гармонично вписывались в интерьер. Или общественное пространство с ресторанами и кафе. Лучший вариант – это, конечно, выставочные залы для больших экспонатов. Например, для ретроавтомобилей.

1 из 3
Внутренние помещения Конюшенного ведомства. Фото: NSP

В проекте договора и документации аукциона подробно прописаны ограничения, требования и санкции. Это вселяет надежду. Формат разрешенного использования объекта – «культурное развитие». Правда, пояснить, попадает ли под это понятие торговля, в комитете по имуществу оперативно не смогли.

На объекте запрещено создавать склады и производства, загрязняющие интерьер, фасад, воду и воздух. Запрещены производства, которые могут стать источником вибраций в конструкциях, независимо от мощности. Запрещены лаборатории и промышленность, которые могут создать неблагоприятную температурно-влажностную среду.

Арендатор будет обязан застраховать объект, поддерживать в хорошем состоянии коммуникации и развивать их. Сохранять внешний облик и интерьер, не нарушая конструкции здания. Каждая перепланировка и переоборудование – с письменного разрешения городских властей. Обязательная уборка мусора вокруг, регулярная чистка снега на пешеходных дорожках. Смольный может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если состояние объекта ухудшается.

В течение 7 лет компания должна отреставрировать комплекс Конюшенного ведомства, за исключением храма (он находится в ведении РПЦ и не может участвовать в программе). Все это время арендатор будет платить 3,4 миллиона рублей в месяц (если результаты последнего тендера не оспорят). После успешной реставрации наступит действие той самой льготы «рубль за метр» (площадь – 13,5 тыс. "квадратов"). Срок действия договора – 50 лет.