Будет ли стагнация на рынке коммерческой недвижимости Петербурга?

Чем нынешний кризис на рынке недвижимости отличается от предыдущих? В каких сегментах ситуация более благоприятна? Кто сегодня покупает коммерческие активы? Просядут ли арендные ставки и показатели загрузки офисных и складских площадей?  Об основных трендах рассуждали эксперты компании Nikoliers (ранее – «Коллиерз Интернешнл»), недавно завершившей ребрендинг.  

Зрелый подход к кризису 

Проанализировав прошлые взлеты и падения рынка, специалисты Nikoliers увидели некоторую закономерность: каждый кризис характеризуется пиковым вводом новых объектов недвижимости, за которым следует спад. На третий-четвертый год он достигает нижней точки, после чего начинается фаза роста.

При этом каждый следующий кризис стартует с более стабильных показателей (по арендным ставкам и уровню вакансии). Это может означать, что рынок перешел в стадию «зрелого развития», когда нет бурных колебаний, девелоперы осторожны, а банки консервативны. Скорость возврата к докризисным показателям постепенно растет, а резкого увеличения количества замороженных/нереализованных проектов не происходит. Впрочем, нынешнее развитие событий эксперты комментируют с большой осторожностью. «Рынок не успел выйти из одного кризиса, вызванного пандемией, как начался другой. Поэтому наш прогноз по вводу новых площадей в сегменте коммерческой недвижимости сокращен на 53%, – отмечает генеральный директор Nikoliers в Петербурге Андрей Косарев. – При этом мы в ручном режиме отслеживаем судьбу каждого строящегося проекта». В начале 2022 года девелоперы планировали ввести в эксплуатацию порядка 666 650 кв. м офисной, складской и торговой недвижимости, однако экономическая неопределенность, удорожание стройматериалов и проектного финансирования привели к тому, что суммарный объем ввода по итогам 2022-го, по оценке Nikoliers, может составить порядка 311 000 кв. м. 

«Замедление девелоперской активности – верный спутник любых кризисов. Мы наблюдали это и в 2008–2009-м, и в 2014–2015-м, и в 2020–2021 годах. Однако мы не ожидаем, что 2022-й вызовет значительную турбулентность на рынке. Офисный и складской сегменты ощущают серьезную нехватку свободных площадей, а торговый еще несколько лет назад вступил в зрелый этап своего развития, который не отличается существенным приростом площадей», − комментирует Андрей Косарев.

Общий объем сделок на рынке недвижимости Петербурга с начала 2022 года составил $310 млн, из них половина приходится на жилой сегмент. $151 млн из общей суммы инвестировано в покупку существующих объектов, из которых 89% – офисы. Бюджет более 90% сделок не превышает $15 млн. Приобретают активы не инвесторы, а в основном конечные пользователи. Так, компания Huawei купила БЦ «Кантемировский» (более 50 тыс. кв. м), IT-компания «Первый бит» – БЦ «Президент» (5,5 тыс. кв. м) на Ушаковской наб., сеть «Петрович» – БЦ «Нобель» (5,7 тыс. кв. м) на Пироговской наб. 

Газпром расширяется 

 Отток западных айтишников компенсируется в офисном секторе новой активностью структур Газпрома. По оценке Nikoliers, в результате ухода/приостановки деятельности иностранцев (в том числе IT-компаний) до конца года в Петербурге может освободиться порядка 100 тыс. кв. м качественных офисов. Причем речь о наиболее привлекательных помещениях с дизайнерской отделкой и мебелью. «60% этих офисов уже рассматривают компании из нефтегазовой отрасли, госсектора, а также российские айтишники. Возможно, они уже будут сданы в аренду к осени», − считает Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers.

Новые проекты не «замораживаются», но сроки их реализации сдвигаются по понятным причинам, бизнес-активность на паузе. За четыре месяца 2022-го введен в эксплуатацию только один БЦ – на Обводном канале, 118 (его GLA – 5015 кв. м). По итогам года был запланирован ввод около 240 тыс. кв. м, но объем скорректирован до 177 тыс. Чистый объем поглощения окажется ниже, чем за последние два года (107 тыс. кв. м). Прогнозируемая вакансия – 6–9%.

Консультанты проанализировали 67 петербургских бизнес-центров, формирующих 25% спекулятивного предложения офисов в городе. Речь идет об объектах от ТОП-5 девелоперов в этой сфере. По итогам апреля 2022-го, средний уровень вакансии в выбранных объектах чуть-чуть подрос – до 9,1%. Размер арендной платы по итогам апреля практически не изменился. Средние запрашиваемые ставки в классе А составили 1867 руб./кв. м в месяц (здесь и далее – без НДС), в классе В – 1294 руб./кв. м в месяц.

На ближайшую перспективу Виктория Горячева рассматривает три сценария для офисного сектора. Пессимистичный: вакансия – 9,7%, высвобождение внушительного объема помещений, темпы рыночного поглощения – на уровне 2008–2009 гг. Базовый: вакансия – 8,4%, средний уровень активности, спрос и предложение сбалансированы. 

Оптимистичный: вакансия – 6,1%, высокая активность арендаторов, объем поглощения сопоставим с показателями предыдущих пяти лет.  

«Складные» перспективы 

 Рынок качественных складов вошел в кризис в перегретом состоянии, и текущие события пока не отразились негативно на основных индикаторах. За первые четыре месяца года девелоперы ввели в эксплуатацию 45,7 тыс. кв. м. Уровень вакансии по-прежнему менее 1%. В прошлом году собственники даже устраивали аукцион: кто даст большую сумму, тот и арендует площади. Однако после февраля ситуация начала меняться, стала расти «скрытая вакансия», которая в апреле достигла 3%, или 110 тыс. кв. м. 

«В условиях неопределенности онлайн-ритейлеры, а также торговые компании и дистрибуторы скорректировали планы развития на ближайшие годы. Арендаторы из этих сегментов сейчас предлагают временные излишки площадей в субаренду, становясь, таким образом, конкурентами девелоперов спекулятивных складов», – говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers. 

На сегодня в Петербурге анонсировано и строится около 932 тыс. кв. м качественных складов, из них спекулятивных – всего 186 тыс. Большая часть (696 тыс. кв. м) возводится по схеме built-to-suit или своими силами для e-commerce и торгово-дистрибуционных игроков.

Среди крупнейших строящихся терминалов: складской комплекс Ozon в Буграх (около 135 тыс. кв. м), логистический центр Ozon в «PNK Парк Шушары № 3» (60 тыс. кв. м), распределительный центр Wildberries в Шушарах (100 тыс. кв. м), складской комплекс для «Сберлогистики» в «Армада Парк» (100 тыс. кв. м). 

До конца года объем «скрытой вакансии» может увеличиться до 130–150 тыс. кв. м, а суммарный объем доступного предложения достичь порядка 200 тыс. кв. м, или около 5% от общего объема складских площадей, прогнозирует г-жа Лежнева. 

Для сравнения: в кризисный период 2014–2015 годов было свободно около 150–175 тыс. кв. м без учета скрытой вакансии в тот период, составлявшей около 20 тыс. кв. м.

На конец апреля запрашиваемые ставки на склады класса А составили 6350 руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 5860 руб. 

Онлайн-торговля рулит 

 В торговом сегменте пока наблюдается положительная динамика, растут покупки через маркетплейсы. В марте объемы продаж через Интернет увеличились по сравнению с февралем на 8,5% (в сопоставимых ценах), а в сравнении с мартом 2021-го – в 1,5 раза (данные Росстата). Доля онлайн-продаж в общем обороте розничной торговли выросла до 8,4% – против 5,6% в марте 2021 года. 

Лидерами стали интернет-магазины OZON, Wildberries и «Ситилинк» (их доля – 37,9%). В структуре продаж преобладала мужская, женская и детская одежда (11,9%), компьютеры (5,4%), обувь (5,2%), бытовая техника (4,1%).

При этом в апреле зафиксировано снижение трат на непродовольственные товары на 5–7%, и второй квартал станет показательным, считает Вероника Лежнева.

Оборот общепита в I квартале 2022-го подрос на 5,9% – до 483,8 млрд рублей (по сравнению с аналогичным периодом 2021-го).

Новых крупных проектов ТЦ почти нет, строится только ТРК «Голливуд» и новая очередь «Заневского каскада». В существующих комплексах идет реконцепция. 

Более 100 брендов приостановили работу в РФ, что нанесло ущерб крупным региональным и суперрегиональным ТРЦ. Переговоры идут, многое станет понятным в конце лета – начале осени, когда начинается заказ (на пошив одежды) на весну 2023-го. Это точка принятия решения для большинства брендов, говорит г-жа Лежнева.

Часть международных брендов возвращается на рынок под другими именами. Так, польский LPP куплен китайским консорциумом, Reebok – турецким FLO Retailing, «Макдоналдс» будет развивать российский лицензиат, то же с OBI, Selgros и CCC. 

Рынок ожидает альтернативных ритейлеров из Турции, Китая, Кореи, Индии, а также российские марки. В ТРЦ продолжится рост доли развлечений и общепита. 

Жилье на периферии

 Активен пока и жилой сектор. С 2020-го по апрель 2022-го девелоперы приобрели около 140 га на сумму $164 млн рублей, из которых 67% приходится на Петербург, остальное – на Ленобласть. По данным Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, в 2018–2019 гг. в Петербурге и Ленобласти строилось порядка 20 млн кв. м жилья. Но этот показатель стремительно сокращается, сегодня в портфеле девелоперов всего 11,6 млн «квадратов», из них 3,6 млн – в Ленобласти. Это вызвано, прежде всего, дефицитом участков. Поэтому девелоперы чаще смотрят площадки с почти готовой документацией на периферии.

С начала года выведены несколько небольших и два крупных проекта: «Квадрия» от «Балтийской коммерции», Amber от Setl Group, «Наука» от «Строительного треста», проект на Черной речке, проект от ПИК на Лермонтовском пр. (свыше 1 тыс. квартир), а также новые очереди в нескольких проектах «Группы ЛСР» (всего более 3 тыс. квартир). 

В элитном сегменте «вымывается» предложение; пять игроков контролируют половину рынка дорогого жилья.