В Ленобласти за 5 месяцев построили 9000 частных домов
С января по май в Ленобласти построили более 9000 домов на участках ИЖС и садовых наделах. Спрос на дома и участки перестал расти, но остается вдвое выше докризисного уровня.
По данным Росстата, за первые четыре месяца 2022 года в России введено 37,6 млн кв. м жилья – на 58% больше, чем за тот же период 2021-го. При этом в многоквартирных домах застройщики за январь–апрель сдали 13,9 млн кв. м. А в частном секторе граждане построили и ввели 23,7 млн кв. м. Вдвое больше, чем год назад (13,3 млн кв. м). Доля частного жилья (односемейных домов) неуклонно растет: по итогам 2015 года она составляла 41,2%, в 2020-м (впервые!) более половины ввода, 53%. Сейчас – две трети, 63%.
В Ленобласти доля нового жилья в частных односемейных домах достигла в 2022 году 62,1%. В мае в регионе было зарегистрировано 998 домов на участках ИЖС. Площадь жилья со статусом ИЖС в частном секторе увеличилась на 142 128,8 кв. м. Показатель неплохой, однако налицо некоторое снижение темпов. В марте прибавка в этом сегменте составляла 1321 дом ИЖС, в апреле – 1502. Конечно, сказались и затяжные майские праздники, но не только они.
В садоводствах появилось 243 дома для постоянного проживания. И здесь тоже отмечен спад: в марте – 313, в апреле – 371…
А всего за пять месяцев жилой фонд региона пополнили 9410 домов общей площадью 1,2 млн кв. м. При этом 80% поставленных на кадастровый учет жилых домов построены в 2021 и 2022 годах. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года – рост на 30%, если считать в штуках, и на 18% – по площади.
На первом месте по динамике прироста частных домовладений остается Всеволожский район: 1899 домов ИЖС с начала года. На второй строчке рейтинга – Ломоносовский: 1606 домов, на третьей – Выборгский: 847 частных жилых домов ИЖС.
Торможение эмоций
«Спрос в мае упал, причем не только на дома, но и на участки, – комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». – В марте–апреле интерес к загородным объектам был просто ажиотажный, на эмоциях: доллары недоступны, квартирные цены зашкаливают, а рубли куда-то девать надо. В мае ажиотаж схлынул, стало понятно, что новая реальность – с финансовыми санкциями, резким сокращением импорта, снижением доходов – это надолго. Полагаю, ближайшие месяцы будут характеризоваться невысокой покупательской активностью, пересмотром жизненных и строительных планов».
Изменение структуры спроса и сокращение доли «эмоциональных покупок» подтверждает девелопер Святослав Филиппов (КП «Виль Парк» в Ломоносовском районе): «У покупателей снова преобладает рациональный подход. Это касается выбора локации, конструктива, финансовой схемы». Он также отмечает, что заметно снизилась активность микродевелоперов – небольших компаний и ИП, которые выкупали в коттеджных поселках по 5–10 участков, чтобы строить дома на продажу. В этом сегменте (приобретение готовых объектов) чаще встречались сделки с использованием ипотеки – а кредиты в марте–апреле стали практически недоступны.
«Спрос на участки держится примерно на уровне прошлого года, – говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». – Сделок могло быть и больше. Но мы, в силу высокой неопределенности в экономике, вынуждены были изменить условия рассрочки – сократить ее период с года до трех месяцев. Это тоже важный фактор...»
По словам Данила Барышева, соучредителя компании «Вилла Эксперт» (коттеджный поселок AquaDolce на Комсомольском озере), спрос на рекреационные участки у воды остается на прежнем уровне.
«Сохраняется активный спрос на относительно недорогие участки (до 2 млн рублей) и подряды на строительство домов стоимостью до 7 млн рублей. Как правило, такие объекты в текущей ситуации приобретаются клиентами без привлечения ипотечных средств – со 100-процентной оплатой или за счет рассрочки от застройщика, – комментирует Данил Барышев. – Прогнозируем рост спроса на более дорогие участки ближе к концу лета. В том числе – из-за закрытия «коротких» депозитов, открытых в конце февраля – начале марта».
Большая часть сделок с участками проходит в диапазоне 2–2,5 млн рублей, строительство дома (без изысков) оценивается в 7–10 млн рублей.
Новый драйвер
В 2022 году были заявлены сразу несколько инициатив, связанных с доступностью ипотеки при покупке загородных объектов.
В апреле Россельхозбанк начал принимать заявки на льготные кредиты в рамках госпрограммы «сельской ипотеки». В программу внесены важные изменения. Раньше «сельскую ипотеку» можно было использовать для приобретения по ДДУ, главное – чтобы дом был в сельской местности. Теперь эта возможность закрыта: только для покупки и строительства домов ИЖС. Увеличен лимит: для Ленобласти – до 5 млн рублей. Первый (собственный) взнос – 10% суммы. Срок кредитования – до 25 лет.
Появилось новое ограничение. Дом должен быть построен (введен в эксплуатацию) не более пяти лет назад, если заемщик покупает его у физлица. Если у компании – дом не старше трех лет. Кроме того, в течение полугода после покупки новый владелец (заемщик) должен в нем прописаться (зарегистрироваться).
Можно приобретать участок для строительства дома ИЖС, с подрядом. Подрядчик должен быть аккредитован при банке-кредиторе; на саму стройку отводится не более двух лет. По «сельской» госпрограмме, при покупке дома за 5,5 млн рублей кредит как раз составит 5 млн, ежемесячный платеж – 23 500. «Недополученные доходы» (в размере ключевой ставки ЦБ) банку-кредитору возмещает бюджет. За первый месяц Россельхозбанк принял более 700 заявок.
Готовые дома и участки ИЖС с подрядом включены крупными кредиторами (Сбербанк, банк «ДОМ.РФ») в госпрограммы по поддержке новостроек. В среднем кредиты предоставляются по ставке от 11,5%, по семейной ипотеке – от 5,5%.
31 мая премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление правительства РФ № 993. Этот документ запускает пилотную программу по льготному кредитованию возведения домов ИЖС «хозспособом», то есть без договора подряда. По действующим правилам, договор подряда (желательно – с компанией, аккредитованной при банке) является одним из условий предоставления кредита на строительство частного дома. Новый порядок разрешает строить такие дома хоть самостоятельно (с помощью членов семьи), хоть неофициально, нанимая бригаду. Главное условие: чтобы дом был построен не позднее чем через год после заключения кредитного договора. Если заемщик не уложится в срок, банк вправе пересмотреть ставку и поднять ее до рыночной.
Займы будут выдаваться под 9% годовых, максимальная сумма для Петербурга и Ленобласти – 12 млн рублей, срок – до 30 лет. Залогом будет служить участок под застройку. Субсидии банкам-кредиторам (возмещение недополученных доходов) станут выдавать через госкорпорацию «ДОМ.РФ». Лимит на этот год – 1 млрд рублей; это позволит оформить около 8 тысяч таких займов и дополнительно ввести примерно 1 млн кв. м жилья.
Ранее такие кредиты – под заведомо недостаточный залог – рассматривались банками как рискованные.
По оценкам экспертов и девелоперов, в 2021 году доля ипотеки на загородном рынке оценивалась в 5–7%. Сейчас правительство, Минфин и уполномоченные банки предпринимают серьезные усилия, чтобы увеличить долю использования кредитных средств при купле-продаже и строительстве домов ИЖС.
Решение обоюдоострое. Во-первых, возрастают риски: выдавая кредит для покупки дома, который строится «хозспособом», банк фактически остается без залога. А во-вторых, загородный сегмент рынка потому так легко и прошел начало очередного кризиса, что десятки тысяч его участников не были связаны обязательствами перед банками. Ни по ипотеке, ни по проектному финансированию. И колебания ключевой ставки их не сильно волновали.
Из той же области «больших административных решений» – стремление федеральных властей распространить на загородное строительство принципы 214-ФЗ.
В Ленобласти пока есть один проект, в котором используется проектное финансирование от банка «ДОМ.РФ»: коттеджный поселок «Амакульма-Аннино». И еще по нескольким площадкам идут переговоры. Большинство участников рынка пока относятся к таким проектам скептически. «Проектное финансирование в сегодняшних условиях – это огромные риски, – говорит Максим Хансон, совладелец АН Insiders. – Если правительство не запретит напрямую другие способы финансирования, кредиты на строительство не будут пользоваться спросом у девелоперов».
А как запретить схемы, которые сегодня обеспечивают две трети ввода нового жилья…
Конечно, доступная ипотека и проектное финансирование могли бы привести к увеличению объемов застройки и добавить загородному рынку покупателей. Но – в условиях стабильной экономики и плавного роста доходов.
Мнение эксперта:
«По основным материалам, которые используются в частном домостроении, весной был очередной скачок цен. На импортные отделочные материалы – до 200%. Однако во второй половине мая и в начале июня цены начали откатываться вниз. И эта тенденция, на наш взгляд, продолжится. Основные причины:
– Участники рынка предполагали, что будет дефицит – из-за начала сезона и спецоперации (санкции, уход западных поставщиков, проблемы с логистикой). Оказалось, что запасов много, и в целом наша экономика пока справляется.
– Цены на стройматериалы в 2022 году стали снижаться не только у нас, но и по всему миру.
– Практически прекратился экспорт стройматериалов из РФ (в основном – дерева и продукции деревообработки), и вся эта масса хлынула на наш рынок, постепенно снижая цены. Подешевели доска, брус, фанера, OSB-плиты… То же самое – бетон, кирпич, металл.
– Наблюдается торможение по показателям ввода в эксплуатацию новых жилых домов и запуску новых: застройщики готовятся к затяжным проблемам, и в многоквартирном домостроении, и в частном секторе. Реализуется стресс-сценарий: строят не «впрок», а только то, что смогут реализовать за 1–2 сезона»
