Михаил Медведев: «На этой территории мы задаем начальные координаты»
Строительство даже одного жилого дома – это огромная ответственность. А если речь о новом квартале? Тем более - о будущем городе-спутнике? Большие цели кратно увеличивают цену ошибки на начальном этапе. На стартовые расчеты уходят годы. Но зато, в случае успеха, и награда высока. Шутка ли – новый город будут связывать с именем компании. Раньше его не было, а теперь он есть. Впрочем, это еще нескоро.
О том, какие умения и компетенции потребовались при запуске проекта Группы ЦДС в Новосаратовке, мы беседуем с генеральным директором компании ЦДС Михаилом Медведевым.
Медведев Михаил Анатольевич
Группа ЦДС
– Чем качественно отличается строительство в Новосаратовке от тех ЖК, которые Группа ЦДС реализовала ранее?
– В первую очередь – аккумулированием накопленного опыта, как нашего собственного, Группы ЦДС, так и всего строительного рынка в целом. Мы учли предыдущие наработки, успешные кейсы наших коллег, новые технологии, актуальные тенденции. Получилась некая квинтэссенция знаний и информации, с которыми мы и подошли к проекту «Новосаратовка».
Во-вторых, здесь мы создаем среду, а не включаем наш проект в уже существующую городскую или областную структуру. Мы задаем начальные координаты на этой территории и выстраиваем вектор ее развития. В Новосаратовке мы сами закладываем всю необходимую инфраструктуру: инженерную, транспортную, социальную, торговую. Наша цель – чтобы здесь вырос полноценный город-спутник Петербурга.
– Какие новые задачи – из тех, которые ранее не встречались, — приходится решать?
– Проект ЦДС «Новосаратовка» – точка применения наших навыков и компетенций. Главная задача – распланировать освоение этой территории на годы вперед. В рамках ее развития предусмотрено строительство новых дорог, котельных, локальных очистных сооружений. Строительство жилья будет сопровождаться масштабной прокладкой инженерных сетей и созданием развитой улично-дорожной сети. Несмотря на старт «с нуля», этот проект должен гармонично вписаться в агломерацию, стать полноценным элементом окружающей территории, развивать ее и развиваться созвучно ей.
– Какие новые компетенции и специалисты для этого нужны, чему приходится учиться?
– Здесь на первый план выходят градостроительные компетенции верхнего уровня. В таком масштабном проекте важно так распланировать среду, чтобы было максимально удобно и комфортно всем. Должны быть изначально продуманы места для пункта полиции и пожарной части, для физкультурно-оздоровительного комплекса, торгово-развлекательного центра и даже бань. Это если говорить о локальных деталях жилых кварталов. Не менее важно заранее учитывать элементы «большого города», например такие, как вестибюли станций метро, которые могут в будущем здесь появиться. Это очень непростая задача: видеть горизонт планирования в целом, на годы вперед, и при этом не упускать мельчайших деталей. Потому что от мелочей может зависеть первое впечатление будущих новоселов.
– Как строятся конкурентные отношения (или наоборот — взаимодействие) с застройщиками, которые работают в соседних локациях: Setl Group, «Охта Групп»?
– Конкурентные взаимоотношения мы рассматриваем как партнерские. Нам интересен синергический эффект от работы с крупными застройщиками, которые умеют действовать масштабно, вдолгую. Мы рассчитываем на совместное освоение этой большой территории.
Когда мы только начинали продажи в Новосаратовке, рынок внимательно смотрел на нас. И как только застройщики убедились в удачном старте, поняли тенденции и траекторию развития этой территории, они стали интересоваться этой локацией и подключаться к ее освоению. Нам это только в плюс, строить город-спутник в таких масштабах лучше с партнерами.
– Рынок в состоянии высокой неопределенности: продажи сжались, и не вполне понятно, как и когда будут восстанавливаться. Есть ли в таком большом проекте пространство для маневра (по срокам, по ценам)? Как предупредить опасения граждан, что «жилье-то построят, а с социалкой и дорогами будет, как в Мурино»?
– Неопределенность — нормальное состояние для бизнеса. Она бывает то больше, то меньше, но существует всегда. Сейчас мы пришли к ситуации, когда остро встал вопрос восполнения качественного предложения. Если взглянуть на карту, кажется, что территорий достаточно. Однако подготовленных пятен под застройку на самом деле не так уж много. Мы наблюдаем долгосрочный тренд на снижение количества подготовленных качественных проектов, а также балансировку спроса и предложения на новом уровне.
Что касается «социалки» в составе нашего проекта: у нас все заблаговременно распланировано и согласовано с муниципальными властями и комитетами. Зафиксированы соответствующие обязательства о строительстве социальных объектов на территории жилых кварталов. Мы уже сейчас знаем, где и когда появятся новые дороги, детские сады, школы. Например, во втором этапе строительства ЦДС «Новосаратовка» появится детский садик, он уже учтен в проектном финансировании.
Сейчас идут работы по расширению четырехкилометрового участка дороги в продолжение Октябрьской набережной от развязки с КАД, от двух до четырех полос. Начато проектирование магистрали от Новосаратовки до федеральной трассы Р-21 «Кола». В северной части территории есть участок, который определен под строительство станции метро и депо Лахтинско-Правобережной ветки.
– В чем будет главная разница между (условно) Мурино или Шушарами и Новосаратовкой? Видна ли она покупателям? Как это различие донести и продвигать?
– Мурино и Шушары закладывались 10-15 лет назад, в другой среде, с другими возможностями. Тогда еще не было такого синтеза проектирования и маркетинга, как сейчас. Проектирование велось больше по нормативам, а не в расчете на будущую жизнь с ее потребностями. Сегодня застройщики чаще ориентируются на исследования, на маркетинговые характеристики продукта, на то, что нужно каждому покупателю для бытового комфорта.
Рынок стал более клиентоориентированным. А клиенты – более требовательными. Проект ЦДС «Новосаратовка» как раз и отличается тем, что мы совместили проектирование с маркетингом и выстроили каскадное планирование – от общего к частному. Такой подход позволяет поэтапно двигаться от больших планов и договоренностей к конкретным шагам по реализации. Этот принцип мы и отражаем в коммуникациях с покупателями.
Мы продумываем все мелочи и детали: от проектирования максимально удобного квартала или города-спутника до выбора качественного покрытия для детской площадки во дворе. Покупатель теперь не просто выбирает квартиру, ему важно, какими будут двор и входная группа, как далеко придется водить ребенка в садик или школу, откроются ли аптека и булочная на первом этаже и т. д. И, конечно же, мы реагируем на запросы будущих жителей, учитываем возможные маршруты их повседневной жизни, стараемся предугадать их желания и потребности.
Повторюсь: это очень непростая задача.
Но я уверен, что нам она по силам.
Досье проекта
- Группа ЦДС занимается перспективным проектом в Новосаратовке, у Невы, несколько лет. Разрешительные документы для первого этапа были оформлены в 2016 году. В конце 2020-го в продажу был выведен «пилотный» комплекс: ЖК «Город Первых».
- Под комплексную застройку в Новосаратовке отведено около 700 га. По сути, это первый проект комплексного развития территорий в регионе.
- Группа ЦДС за 12-15 лет планирует построить здесь до 2,5 млн кв. м жилья и все необходимые объекты социальной, коммерческой и досуговой инфраструктуры. Со временем у Невы появится полноценный и самодостаточный город-спутник, с населением побольше, чем во Всеволожске или Гатчине. («НП» нравилось рабочее название проекта – «Нева-Сити». По разным причинам его отложили.)
- План развития территории предусматривает обустройство пяти скверов, двух домов культуры, 14 школ, 18 садиков, трех медицинских учреждений, двух пожарных депо и отделения полиции.
- В центре внимания остаются транспортные связи нового района. Готовится проект планировки для автомобильной дороги в Колтуши; проектируется новая магистраль, которая соединит Октябрьскую набережную и Мурманское шоссе. Специалисты рассчитывают трассу скоростного трамвая от метро «Улица Дыбенко» через Кудрово на Новосаратовку. В перспективе обозначена областная ветка метрополитена: после станции «Кудрово» она может быть продолжена до станций «Новосаратовка» и «Юго-Восточная».
- В рамках первого этапа стройка развернется на территории 80 га. В первых шести очередях будут возведены жилые дома площадью около 550 000 кв. м, школа на 1375 учеников, три детсада на 870 малышей, паркинги, в первых этажах обустроят коммерческие помещения.
- ЖК «Город Первых» стартовал в декабре 2020 года с четырех жилых корпусов на 1690 квартир. Высота зданий – 22–23 этажа. В октябре 2021 года Группа ЦДС открыла продажи во второй очереди: три 9-этажных корпуса и три дома от 17 до 22 этажей, в общей сложности на 2590 квартир. Преобладающая застройка в проекте будет высотой до 12 этажей.
- В процесс освоения территории включаются партнеры.
- В июле 2021 года компания «Охта Групп» приобрела участок в Новосаратовке под жилищное строительство. На территории около 60 га можно возвести до 700 000 кв. м жилья. Одновременно о запуске проекта в этой локации заявила компания Setl City (входит в холдинг Setl Group): на участке 40,36 га будет построено около 430 000 кв. м.
- Конкуренция крупных застройщиков идет на пользу покупателям. Опыт комплексной застройки в других локациях показывает: соперничество вынуждает девелоперов контролировать рост цен и следить за качеством.
- Сейчас средний уровень цен в Новосаратовке – около 150 тысяч рублей за кв. м. Ниже, чем в Мурино или Кудрово. Но покупка квартируы в будущем городе-спутнике – это вложения в перспективу: по мере насыщения кварталов социальными объектами и коммерцией, по мере решения транспортных проблем стоимость недвижимости здесь будет расти.
«В этом проекте важны не только площади и этажи, но и время. Для концепции «город у города» принципиально значима синхронность строительства и ввода жилых и социальных объектов. »
Материал подготовлен в рамках специального проекта NSP.RU - "ДОСТИЖЕНИЯ ГОДА", приуроченного к профессиональному празднику День строителя.
_