НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

29 сентября, 23:27
8 августа в 14:00

Николай Линченко: «Закон о реновации рамочный. Его еще предстоит доработать»

В городском законодательстве происходят важные изменения. Например, принят закон о комплексном развитии застроенных территорий. Трансформируется подход к сохранению исторических построек. И все это на фоне санкций и нестабильной рыночной ситуации. Об этих реформах и меняющихся планах Смольного рассказывает вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.

Линченко
Николай Викторович

вице-губернатор Петербурга

— По данным Росреестра, на первичном рынке весной начался существенный спад продаж, а девелоперы придерживают запуск новых проектов и сетуют на рост себестоимости. Отразится ли сжатие рынка на планах города по обеспечению кварталов новостроек социальными объектами? 
— На планах города это никак не отразится. Дефицит «социалки» мы устраняем всеми имеющимися способами. Проекты, реализуемые с 2019 года, неразрывно связаны с необходимыми объектами социальной инфраструктуры, возведение которых синхронизировано со строительством жилья. 
Статистика всегда немного запаздывает. Снижение на рынке было весной, и с этим связано решение о возобновлении полноценной программы субсидирования ипотечных ставок. Сейчас условия по таким кредитам даже лучше, чем в 2021 году. И сделок таких уже кратно больше, чем весной. Просто данные еще не попали в статистику, и изменившийся тренд увидим в августе. Хотя лето традиционно отличает наименьшая активность покупателей. 
 
— Но и цены на жилье растут. В том числе и из-за дополнительной социальной нагрузки на застройщиков. 
— Это относительно небольшая доля в структуре стоимости жилья. Так что выросшие затраты на «социалку» никак не соответствуют общему подорожанию новостроек за последние два года. Этому есть и другие объективные причины, например, увеличение стоимости стройматериалов. Но мы уже видим и обратные тенденции. Экспорт сократился, и многие стройматериалы, серьезно влияющие на себестоимость, дешевеют. Недавно крупный застройщик рассказал, что его поставщик дверей снизил отпускные цены. А речь и так идет об оптовых закупках. В значительной степени рост цен в конце первого квартала 2022 года был связан с неопределенностью. Никто не понимал, как будет развиваться ситуация, и многие действовали безосновательно. Большое спасибо антимонопольным органам, которые отработали на федеральном и на региональном уровнях, прошли по всей цепочке производства и поставок. После таких проверок изменение цен оказалось почти незаметным. 

— С металлом, например, понятно. А лифты, строительная техника? Какие-то позиции все равно будут дефицитными, а значит, дорогими. 
— Да бросьте, активно идет диверсификация предложения. Ту же американскую технику заменяет, например, корейская. Отдельные уникальные позиции поставляются из Турции. Да и порты, например, в Новороссийске и Тамани работают. Логистика порой даже упрощается. Да, во всех производственных цепочках есть слабые звенья, в основном это комплектующие. Но работа идет серьезная, в том числе на федеральном уровне. 

— Если найдутся альтернативные поставщики, не пропадет ли интерес к импортозамещению? 
— В первую очередь акцент делается на полноценное производство на территории РФ. Для этого мы в том числе возобновляем целевое предоставление инженерно подготовленных территорий для размещения производств, чего не делали с 2015 года. Первые площадки готовятся в Ручьях. Есть федеральные и местные программы по поддержке производителей, отдельно субсидируются наукоемкие разработки.  

— Много споров и вопросов вызвали поправки в городской закон о комплексном развитии территорий. Есть ли уже «интересанты» и как жители смогут узнать о планах реновации? 
— Это не такой уж и новый механизм. Есть яркие примеры реновации в Москве, да и в Петербурге. Причем мы пошли по схеме без привлечения бюджетных средств. 

— И получилось не очень удачно… 
— Да, мы столкнулись со многими проблемами, включая и проблему «последнего жильца». Пришлось в суде продлевать действие договоров с инвестором. Однако проекты во всех 22 кварталах реализуемы. Возможно, где-то по объективным причинам сократились объемы будущего жилья, но есть понимание финансово-экономической модели, все механизмы выверены. 
Еще раз отмечу, что для жителей участие в таких проектах – только на добровольной основе. И для граждан изменения по сравнению с действовавшими правилами будут минимальны. Основное новшество: принятие решений о включении в программу квалифицированным большинством. Решена проблема «последнего жильца». 
Принятый закон носит рамочный характер и приводит местное законодательство в соответствие с федеральным. Жизнь богаче нормотворчества, и ситуации могут быть разные. Например, граница района проходит по улице. Поэтому подходящие стартовые пятна могут формально оказаться в соседнем районе, а по факту они просто расположены на другой стороне улицы. В этом случае странно ограничивать территорию для переселения одним районом. Нам предстоит урегулировать еще множество вопросов, разработать много подзаконных актов, а возможно, откорректировать и сам закон. Территории, куда будут переселять граждан, остаются предметом обсуждений и возможных поправок в закон. Пока никакой конкретики и обращений от инвесторов нет. Поэтому взяты максимально возможные границы – в пределах города. Не забывайте, что есть и механизм выплаты компенсаций, в котором учтены неотъемлемые улучшения, расходы на временный наем жилья, вплоть до упущенной выгоды. Меня уже спрашивали, например, почему в программу не включены так называемые немецкие коттеджи. Так что, возможно, критерии для реновации должны быть шире.  
Что касается информирования, то зоны, где в принципе возможна реализация проектов комплексного развития, будут обозначены в ПЗЗ. Подчеркну: возможна. Это не значит, что решение уже принято. Оно должно быть публичным, и две трети жильцов дома должны проголосовать «за». Это основа гражданского баланса государства и горожан. Причем голосовать будут не только собственники квартир, но и наниматели. Выбор инвестора тоже будет публичным. 
Отмечу, что проекты комплексного развития могут развиваться по нескольким сценариям, включая освоение незастроенных территорий, участков, застроенных нежилыми объектами, и территорий в частной собственности – по инициативе их обладателей. Реновация жилья – только один из таких вариантов. Законодательство, регламентирующее первые три схемы, появилось год назад. Тут имеются все подзаконные акты, а сами территории уже описаны в ПЗЗ и в основном «по инициативе правообладателя». Инструментарий есть, но нам пока никак не выйти на подписание окончательных соглашений. Юридических вопросов и нюансов много. Ведь на финише должен получиться полноценный благоустроенный квартал, соответствующий всем требованиям. Подходящие нежилые зоны есть на Дальневосточном проспекте, а незастроенные – на Киевском шоссе. Много проработок сделано для территорий совхозов «Пригородный» на севере Петербурга и «Детскосельский» на юге. 

— Какие проекты транспортной инфраструктуры вы считаете приоритетными и как строится работа с соседней Ленобластью? 
— Во главе угла развитие метрополитена. Есть технологические сложности, в том числе потому, что у нас самое глубокое метро в мире. Но стратегия развития выбрана, определены схема и подрядчик, выстраиваются четкие алгоритмы выполнения этих задач. Не должен отставать и транспортный каркас, развитие которого должно быть отражено в Генплане до 2040 года и в перспективе до 2050-го. Нам надо максимально быстро реализовать схему магистралей непрерывного движения, для чего на многих критических транспортных узлах нужны разноуровневые развязки. Например, на пересечении Московского шоссе с Дунайским проспектом, где работы уже ведутся. Важно обеспечить транспортом зоны массового жилищного строительства, например, с помощью скоростного трамвая в Славянку и Шушары. Важных объектов много. Это и Витебская развязка, и новая переправа через Неву – Большой Смоленский мост в Невском районе. Поклонногорская развязка – чуть ли не первый по востребованности из 70 объектов транспортного комплекса. Многие из этих строек увязаны с реализацией жилищных проектов. 
Согласовывать схемы транспортного планирования с соседними регионами напрямую требует Градостроительный кодекс. И эта работа ведется довольно успешно, чтобы все линейные объекты совпадали по створам, по срокам и т. д. 

— В 2022 году происходят существенные изменения в сфере охраны наследия: вносятся изменения в 820-й закон, в порядок капремонта исторических зданий. Нужна ли «сплошная» охрана исторических зданий (по возрасту постройки) или хватит и выборочной (в зависимости от ценности)? 
— Существующий подход, где неким водоразделом служит 1917 год, неидеален. Много было конфликтов по поводу недостоверности указанных в документах дат, неразберихи с более поздними надстройками и перестройками. Однако субъективный подход «нравится» или «не нравится» тут неприменим. Если менять действующие правила, нужен прозрачный и понятный регламент, позволяющий включить объект в реестр ценной и охраняемой застройки. И такой порядок должен приниматься коллегиально и публично. Ни в коем случае нельзя ставить крест на развитии города. Действующее законодательство предусматривает полноценное приспособление для современного использования памятников со всеми предметами охраны. Наша обязанность – вдохнуть новую жизнь в такие объекты, а не доводить их до полной деградации. 

— Придумать новое назначение памятнику сложно, особенно если и внутренние планировки надо сохранить. 
— Именно. А ведь это относится и к неприметным доходным домам, и к совсем уже тривиальным постройкам, которые сейчас попадают под охрану. Нужны критерии ценности конкретного здание, а затем нужно выявлять предметы охраны. Я всегда за развитие – сбалансированное, аккуратное, с пиететом к культурному наследию, но развитие. 

— Проводить такие экспертизы дорого и долго... 
— Здесь и нужен регламент, который подскажет, требуется ли полноценная экспертиза или нет. Мы прорабатываем порядок определения ценности тех или иных построек, а затем представим его на широкое обсуждение. Такая работа в любом случае окажется востребованной. Ведь есть ценные объекты, построенные и после 1917 года. В результате консенсуса, скорее всего, и появится список ценной застройки. 

— Анонсированы планы по строительству компанией «ДОМ.РФ» арендного жилья за счет госбюджета. Есть ли у нее интересы в Петербурге? Будет ли сам Смольный финансировать строительство жилья для очередников и льготников? 
— Как институт развития «ДОМ.РФ» прорабатывает такие проекты на собственных землях, в том числе и в Петербурге. Однако пока они на самой начальной стадии. Арендное жилье зачастую привязано к какому-то «якорному» предприятию или институту, которому нужны квартиры для сотрудников или студентов. 
Мы не отказывались от строительства жилья за счет бюджета. Например, в 2021 году возведены два дома. В этом мы запускаем новые жилые стройки в рамках АИП, в проработке даже проекты квартальной застройки. Покупка квартир на рынке доказала свою состоятельность, особенно когда цены закупок приблизились к рыночным. Но полностью покрыть потребности города с помощью этого механизма не получится. Нам нужна полная палитра планировок. Так что продолжим строить сами и покупать. 
Хочу поздравить строителей с их профессиональным праздником, выразить им благодарность за их работу, пожелать новых проектов и достижений на этом поприще. Люди дела, приходя домой, понимают, что принесли пользу обществу. Желаю этого удовлетворения каждому строителю в Петербурге. Счастья, здоровья, удачи и только вперед, на развитие нашего любимого города!