Покупатель подозрительно дешевой недвижимости может оказаться недобросовестным

Разъяснение содержится в Определении Верховного суда № 305-ЭС21-21196 по делу компании «Контанта». Компания банкротится; конкурсный управляющий решил оспорить одну из сделок, заключенных перед банкротством. «Константа» продала участок площадью 15 соток физическому лицу. Кадастровая стоимость надела составляла 1 642 417 рублей, рыночная цена – около 2 млн. А договор купли-продажи был заключен по цене 220 600 рублей. Управляющий решил, что сделка была притворной и нанесла ущерб остальным кредиторам. 

Суд первой инстанции признал сделку недействительной. Апелляционная инстанция и кассация с ним не согласились. По мнению судей, не были приведены доказательства осведомленности покупателя о неплатежеспособности должника. Сделка по продаже участка устроила обе стороны – значит, цена не имеет значения. Верховный суд занял другую позицию. «Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения», - написано в Определении ВС РФ. Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции – сделка признана недействительной.

Сюжеты с занижением продажной цены нередко встречаются в делах о банкротстве. В новостройках существенно занизить цену сделки сложно – много квартир-аналогов, к тому же реальная цена фигурирует и в ДДУ, и в договорах ипотеки. А вот на вторичном рынке такие ситуации – не редкость: продавцы стремятся сэкономить на подоходном налоге (если объект в собственности менее трех лет). Внимание ФНС привлекают сделки, заключенные по цене, которая отличается от кадастровой на 30% и более.