НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

30 сентября, 01:15
24 августа в 06:00

Верховный суд ограничил права частных инвесторов при банкротстве застройщика

Теперь суды, разбирая права дольщиков на квартиры в долгострое, будут изучать, есть ли у дольщика другое жилье.

Фото с официального сайта Верховного суда

Судьи Коллегии по экономическим спорам ВС разбирали ситуацию в сфере долевого строительства. Суть вопроса: могут ли дольщики, купившие несколько квартир, претендовать в случае банкротства застройщика на получение жилья? NSP уже писала подробно об этом деле. Напомним вкратце. Компания «Стройинвест» возводила в Сергиевом Посаде ЖК «Благовест». Сдать дом должны были в 2016 году; не сдали до сих пор; застройщик обанкротился в 2020-м. Дольщики приобрели в ЖК «Благовест» более 100 квартир. Один из них, Леонид Паначев, купил сразу 15 квартир, за 31,4 млн рублей. Конкурсный управляющий отказался включать г-на Паначева в список кредиторов, имеющих право на получение квартир. Тот обжаловал отказ в суде.

Первая инстанция велела включить г-на Паначева в реестр, апелляционная – отменила это решение. Окружной арбитражный суд указал, что важна цель покупки: приобретал гражданин жилье «для себя» (для «улучшения жилищных условий») или для инвестиций. Обычных граждан защищают специальные правила, инвесторы должны добиваться финансовых компенсаций в общей очереди за активами.

Судебная коллегия по экономическим спорам пришла к компромиссному решению: инвесторы могут рассчитывать лишь на частичную компенсацию.

Верховный суд в целом согласился с позицией апелляции: «Государство… квалифицирует таких инвесторов (обычных дольщиков) как потребителей. Но если инвестор уже имеет свое жилье и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным». (Позиция, мягко говоря, лукавая. «Чистыми» дольщиками при таком подходе окажутся только арендаторы, у всех остальных какое-никакое другое жилье есть…).

Вместе с тем коллегия решила, что полностью отказывать «массовому» инвестору нельзя. Во-первых, нельзя исключать, что у такого покупателя просто большая семья. Во-вторых, даже если квартира куплена для сбережения или приумножения средств – такие цели нельзя считать противоправными. Можно отправить «массового» дольщика в четвертую очередь, к прочим кредиторам, но в этом случае его долг оказывается не обеспечен залогом. Потому что права на будущие квартиры перешли к региональному фонду защиты прав дольщиков.

ВС РФ решила применить положения другого решения, принятого Конституционным судом месяцем ранее, 21 июля 2022 года, тоже по долевому конфликту. В постановлении 34-П указано, что кредиторы, оставшиеся без залога, могут получить выплаты из регионального фонда. Из сумм, оставшихся после завершения проекта (например, от продажи свободных помещений и т.д.) Поскольку реализация долгостроев, как правило, идет не с прибылью, а с дополнительными затратами, шансы г-на Паначева выглядят минимальными.

ВС отменил решения предыдущих инстанций и велел рассмотреть дело еще раз – с учетом разъяснений.

Решение Верховного суда приведет к сокращению интереса частных инвесторов к жилищному строительству. До сих пор покупатели новостроек надеялись на государство. Теперь, приобретая «единичку» для сдачи в аренду или «про запас»: покупателю придется думать: единственное у него жилье, или не единственное.

Зато у конкурсных управляющих появятся дополнительные основания для того, чтобы отказывать претендентам на жилье в долгострое. Даже если они все оплатили…