НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

30 сентября, 01:12
5 сентября в 10:44

Дмитрий Некрестьянов: «Принятие закона о КРТ было непродуманным шагом»

История с законом о комплексном развитии территорий пока развивается не «на земле», а в основном в СМИ. Еще нет ни одного проекта КРТ – но уже есть иски и протесты. О юридических аспектах нового порядка расселения панельных «хрущевок» рассуждает адвокат Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры».

Дмитрий Сергеевич Некрестьянов
Некрестьянов
Дмитрий Сергеевич

партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

(812) 602 02-25
dmitry.nekrestyanov@kachkin.ru

– Откуда такой высокий градус обсуждения в СМИ, столько нестыковок и противоречий в официальных объяснениях? 
– Прежде чем принимать закон о реновации жилых кварталов, надо было запустить и реализовать хотя бы один проект в нежилой застройке, показать, что это работает. Что сам механизм действует. Принятие этого закона было непродуманным, неразумным. Получили ровно то, чего и можно было ожидать.  
 
– Есть предположения, к чему понадобилась такая спешка?  
– Думаю, что конспирология не нужна, все проще. Петербург остался в числе последних крупных регионов, где вводят местное законодательство о комплексном развитии. Федеральные нормы были приняты еще полтора года назад. Уже многие субъекты ввели свое регулирование, например, Ленинградская область. В Петербурге весной были приняты нормативно-правовые акты, касающиеся КРТ в нежилой застройке. Но по-прежнему нет ни одного не то чтобы реализованного – а хотя бы начатого проекта. Ни одного подписанного соглашения. Наверное, из федерального центра сказали: странно, Петербург не просто эту инициативу игнорирует, а даже нормативные документы не принял. Так что закон о КРТ приняли скорее для галочки, чтобы отчитаться. Вот, у нас есть, отстаньте от нас. 
Вторая версия – сейчас принимается Генплан, в будущем году (скорее всего) – ПЗЗ, и в них нужно будет указывать зоны КРТ. Для этого надо, чтобы все-таки было хоть какое-то регулирование, чтобы обосновывать включение в КРТ. 
 
– Поданы уже два иска против принятого закона о КРТ (нарушение прав на жилье, прав собственности и прочих конституционных прав граждан). Как вы оцениваете шансы и перспективы? 
– Эти иски, скорее всего, объединят к совместному рассмотрению. Первый иск (проект) я видел, его слушание назначено на 21 сентября. Пока, мне кажется, аргументов недостаточно, чтобы этот закон отменить. Часть аргументов вообще не по делу – предъявляются претензии к нормам, которые фактически скопированы из Градкодекса. В части ссылки на Конституцию – есть КС, в его полномочиях проверять документ на соответствие Конституции, а не в полномочиях горсуда. Надо дополнять иск более четкими аргументами. Пока позиция, по моему мнению, слабовата. Но это не значит, что ее нельзя уточнить и упрочить. Все зависит от того, какую цель преследовали истцы. Если привлечь внимание – больше пиара, меньше юриспруденции – так она достигнута.  
В делах об оспаривании нормативно-правовых актов всегда на старте есть определенная неполнота информации. Только в суде появятся полные данные: как принимали, как обсуждали, не нарушили ли процедуру. И уже в суде можно уточнять исковые требования. Шансы еще есть. При этом именно сейчас, когда закон принят, но зон КРТ еще нет, доказать, что затрагиваются чьи-то права, будет достаточно сложно. 
В полном объеме точно не отменят, но можно бороться за изменение каких-то положений. 
 
– Отсутствие предварительного обсуждения закона может считаться нарушением? 
– Само по себе принятие закона, который затрагивает интересы широких слоев населения, без предварительного обсуждения – это глупо. Это значит заведомо идти на конфликт. Должна быть проведена оценка регулирующего воздействия (ОРВ), предварительное обсуждение со сбором мнений. Последнее время, по крайней мере в этом году, принято решение ОРВ игнорировать. Сокращаются сроки принятия документов. Но это неправильно и дает основания говорить, что процедура не соблюдена. 
Я могу предположить, какие контраргументы будут у правительства. Первый – что права не затронуты, потому что КРТ еще не применяется. Второй – что процедура соблюдена, потому что ОРВ применяется, если предусмотрены расходы бюджета – а в данном случае их нет. 
 
– Моменты, которые вызывают наибольшее беспокойство: расселение граждан куда попало и размер компенсации. Есть ли практика по оспариванию рыночной стоимости применительно к расселению? 
– История не новая. При изъятии для других целей, например, при расселении аварийного жилья, такие споры возникают. Есть механизм рыночной оценки и механизм судебного контроля. Общая логика: спорить по поводу изъятия нельзя.  Можно оспаривать сумму возмещения. Практики по КРТ пока нет. Даже в регионах до этого еще не дошло – мало времени прошло. 
 
– Могу ли я не выезжать из своей квартиры, если меня не устраивает размер компенсации? 
– Выселение осуществляется через суд. Так что спор про деньги будет, вероятно, решен до выселения. Гражданину должен быть направлен проект соглашения. А если вы не согласны – подаете встречный иск и предлагаете установить другую стоимость, обосновывая, конечно. Оба вопроса – по выселению и по цене – должны решаться в одном процессе. 
 
– Вторая больная тема – выселение в другие районы, на окраины. Могут ли городские власти договориться о переселении в другой субъект РФ? 
– Нет. Это регулирует Жилищный кодекс: переселение в благоустроенное жилье, в границах того же населенного пункта. Просто у нас «населенный пункт» – весь Петербург, а не тот же район или округ. 
 
– Трактовка понятий «равнозначное» жилье, «равноценное» жилье… Если гражданину предложат жилье, такое же по площади, но с меньшим количеством комнат – это будет нарушением? 
– Снова обращаемся к Жилищному кодексу. Надо разделять истории с собственностью и с муниципальным наймом. Во втором случае жилье предоставляется по общим правилам социального найма. Площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в освобождаемом помещении. Если речь о собственности – статья 32.1 ЖК РФ, где этот порядок урегулирован. Про количество комнат в ней не сказано: или возмещение, или другое жилье «с зачетом стоимости». Если есть разница – придется доплачивать.  
Еще интересная подробность: если квартира в доме под снос находится в ипотеке – то ипотека переходит и на новое жилье, предоставленное или приобретенное взамен старого. Меняется объект залога, условия кредита остаются прежними. Банк принудительно переоформляет ипотеку. 
 
– Для тех, кто не согласится включать свои дома в КРТ, будет происходить ухудшение условий – за счет увеличения этажности окружающей застройки, сокращения зелени, очередей в социальных учреждениях и т. д. По факту – это «уплотнительная застройка». Иски и претензии остающихся имеют какую-то перспективу? 
– Если при новой застройке соблюдены региональные нормативы градостроительного проектирования и СП – особых перспектив я не вижу. Есть нормативы по плотности застройки, высотности, по озеленению, количеству парковочных мест и т. д. Эти нормы будут соблюдаться. Или застройщик будет получать разрешение на отклонение от предельных параметров. У нас градостроительное законодательство построено на приоритете публичных интересов над частными. Если рядом с вашим домом строят высотку, и инсоляция стала ниже норматива – имеет смысл оспаривать. А если просто света стало меньше, но в пределах нормы – нет, так как защищается не текущее «благополучие», а только гарантированный минимум «благополучия».  
 
– Есть правила принятия решений о включении/невключении в программу КРТ. Если две трети «за» – включаем, если треть плюс 1 «против» – не включаем. Но если администрация считает, что собрание проведено и согласие получено, а граждане говорят о фальсификации протоколов, подделке подписей и т. д. – что в этом случае делать? До разрешения такого спора судом дом остается в программе КРТ? 
– Реализация программы КРТ не будет остановлена, если нет обеспечительных мер, наложенных судом. Но в целом шансы, что такая мера будет применена и что расселение граждан и снос дома отложат до разрешения спора по существу, достаточно высокие.  
 
– Имеет ли смысл создание инициативных групп, подача коллективных исков? Количество жалобщиков как-то влияет на процедуру? 
– Принципиально – нет. Но коллективный иск иногда позволяет обойти ограничения, которые возникают при оспаривании нормативных правовых актов. Индивидуальная жалоба может ограничивать предмет оспаривания. Например, гражданин живет в панельном доме 1954 года постройки. И решение суда, даже если иск будет удовлетворен, может не распространяться на дома, построенные в 1957-м. Коллективный иск (иногда) позволяет решать проблему в более широком диапазоне. 
Других преимуществ такой подход не дает. Кроме, естественно, дополнительного пиар-эффекта. Пока нет конкретных решений относительно конкретных зон, все эти народные волнения полезны лишь для того, чтобы народ как-то самоорганизовался. Это важно, потому что, когда дойдет до конкретики, времени может не хватить.