НАШ ЦИТАТНИК: «Банки и застройщики стали работать в одной команде, а не как просящий и дающий. Можно сказать, что сейчас получить кредит – не проблема, а вот прожить с ним два года стройки ­- гораздо более сложная история...» Лотик Ажар

24 февраля, 06:52

Какие возникли основные трансформационные процессы в строительной отрасли и в сфере недвижимости?

2 декабря 2022 года редакция «Недвижки» (NSP.RU) проводит Ежегодную конференцию профессионалов рынка. На этот раз мы назвали ее: «Пересборка рынка: недвижимость, и точка!»

Как коротко можно охарактеризовать основные трансформационные процессы в строительной отрасли и в сфере недвижимости? 
Как строить бизнес в условиях «идеального шторма»? Какие главные вызовы и возможности возникли в этом году? Какие задачи уже решены, какие еще только предстоит решать (в импортозамещении, логистике, кадровой сфере)? 
Как будет выглядеть рынок жилья в условиях мобилизационной экономики? 
Без каких мер господдержки строителям не обойтись? 

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI: 
– Импортозамещение и перестроение цепочек поставок стали для отрасли определенным челленджем, но не создали неразрешимых проблем. Основной вопрос сейчас, от которого зависят перспективы жилищного строительства, это ситуация со спросом. Как он будет вести себя на фоне экономической нестабильности? Что будет с господдержкой отрасли? Осенью спад действительно имел место, но ситуация пока заметно лучше, чем весной. В мае уровень спроса опускался до отметки 50% от «нормальных» значений. 
Что будет дальше – зависит, конечно, от «внешних факторов», которые нельзя спрогнозировать. Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%. Одна из главных задач на 2023 год – очень точно работать со спросом. Скрупулезно готовить и выводить проекты, четко понимать, для какой аудитории создается объект и какими качествами он должен обладать. Изучать потребительские запросы, аккуратно «тестировать» спрос перед стартом продаж – через предварительные бронирования или, например, через вывод проекта отдельными пулами. У нас в RBI, например, на 2023 год запланирован выход шести новых проектов, которые сегодня в активной стадии подготовки. 
 
Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Вызовы следуют один за другим, это и есть «идеальный шторм». Ситуация требует огромной мобилизации, ответственной и слаженной работы, взаимодействия между бизнесом и властью. Слаженность предполагает взаимодействие, которое будет нести оптимизм, но уж никак не будоражить. Минфин заявил, что надо прекратить субсидировать ставку по ипотеке. Для рынка это удар ниже пояса. Со своей стороны, мы делаем все, чтобы наши дольщики чувствовали себя спокойно. У нас высокие темпы строительства, активно вкладываемся в рекламную кампанию, готовим новогодние скидки. Но выше головы не прыгнешь, и ниже себестоимости нельзя продавать. Мы не можем демпинговать и ставить под угрозу выполнение обязательств перед сотнями дольщиков.  
В импортозамещении, логистике и кадровой сфере проблемы так или иначе решены. Главное, с чем рынок сегодня сталкивается, – падение спроса. Проблема в низкой платежеспособности населения, которая не соответствует уровню цен. А уровень цен – это тоже объективная реальность.  
В этих условиях от власти должны последовать какие-то меры. В частности, по снижению инвестиционной нагрузки на застройщиков, например, по «социалке». По-другому почти невозможно решить проблему, платежеспособность не вырастет завтра по мановению волшебной палочки.  
 
Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург»: 
– Основной вызов – существенное падение спроса, случившееся в апреле–мае, резкое и непредсказуемое. В октябре мы увидели вторую волну снижения, но менее значимую. Весенний спад спроса совпал с увеличением себестоимости в строительстве – из-за санкций, изменения ассортимента поставок, проблем с логистикой. Впоследствии цены на основные материалы скорректировались, но не вернулись к докризисному уровню. С этим двойным шоком столкнулись все застройщики. 
Нерешаемых внутренних задач в жилищном строительстве нет. Есть новые риски – они уже просчитаны и оценены. Основной негативный фактор – неопределенность. Будет еще одна волна спада или нет? Когда начнется восстановление спроса? Эта проблема не преодолевается усилиями отдельных компаний, ее решение лежит за пределами отрасли. 
Рынок жилья, как и экономика в целом, находится в стадии трансформации, приспосабливается к изменившимся условиям. Но оснований говорить о переходе к «мобилизационной модели» пока нет. Ключевым моментом адаптации станет вопрос о льготной ипотеке. От того, будет ли эта программа продлена, приостановлена или ее перезапустят с изменением условий, зависит состояние стройки в 2023 году. 
 
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»: 
– В этом году вызовов для рынка недвижимости было много, возможностей меньше. На происходящие изменения пришлось реагировать максимально оперативно. Необходимо постоянно анализировать ситуацию, принимать взвешенные решения, реально оценивать возможности. Все подразделения компании «Л1», от стройплощадок до офисов продаж, старались работать в штатном режиме. Нам помогло то, что у нас хороший ассортимент готового жилья. Добавляет плюсов и локация объектов: наши новостройки находятся в развитых районах Петербурга. Нам удалось решить вопрос импортозамещения: мы перешли на отечественных производителей примерно на 95%. Решена и задача по стабилизации бизнеса: ближайшие два года опасений не вызывают. 
Сейчас мы наблюдаем безусловное снижение продаж, но интерес к недвижимости никуда не делся. Через какое-то время спрос будет расти. Для покупателей сейчас интересны программы льготного кредитования, минимальный ежемесячный платеж – ключевой момент при покупке. Около 80% сделок проходит по этим программам. Предполагаемая отмена ипотеки с господдержкой станет неприятным моментом для рынка недвижимости.  
Рынок уже давно работает в условиях турбулентности, и все научились оперативно и профессионально реагировать на постоянные изменения. 
 
Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»: 
– Конечно, с февраля 2022 года в экономике произошли очень серьезные изменения, которые заставили перестраивать процессы по-новому. Программы импортозамещения внедрялись и ранее, но недостаточно быстро. А с весны темпы разработки отечественных решений и поиск новых партнеров пошли в ускоренном темпе. Строительной отрасли необходимость подбора решений, независимых от санкций, коснулась в меньшей степени, чем, например, электроники и ИТ. Но даже в стройке процент импортного оборудования, комплектующих и материалов был достаточно высок. Полагаю, в перспективе нас ждет проседание и падение объемов, связанные с перестройкой отрасли. Но это послужит и толчком к развитию производств, заводов и разработчиков, откроет возможности для подъема собственных мощностей. Шоковая терапия в итоге пойдет на пользу.  
И в плане кадров, на мой взгляд, строительная отрасль пострадала меньше, чем, например, та же ИТ. Да, есть некоторое сокращение объема заказов по новым проектам. Надеемся, что приостановка временная. Продумываем расширение перечня услуг для эффективного взаимодействия с нашими партнерами. 
 
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: 
– В этом году на первом плане – сам факт выживания бизнеса. В личном плане – сохранение моральной устойчивости, спокойствия, проявление сдержанности и здравомыслия.  
В условиях «идеального шторма» пришло осознание важности реального сектора экономики. Мир заигрался в цифровые форматы и модные тренды. Кризис возвращает экономику в сферу реальных потребностей. Сегодня понятно, что реальный сектор российской экономики в кризисной ситуации выжил и соответствует новым запросам мирового сообщества на предоставление продовольствия, энергоресурсов, технологий. А виртуальные рынки будут ждать лучших времен. 
Кадровый голод в строительной отрасли привел к переоценке критериев: человек, обладающий знанием и умеющий применять его на практике, по шкале ценностей выходит на первое место. И я считаю, что это справедливый итог.  
Для возвращения к экономической стабильности ключевым фактором становится доступность финансовых ресурсов и для бизнеса, и для граждан. На втором месте – устойчивость законодательства и быстрые сроки согласования. Для привлечения технологий и инвестиций полезны специальные условия по стоимости энергоресурсов и налоговые каникулы для зарубежных компаний. 
В целом рынок жилья и его основные параметры напрямую зависят от тех вызовов, угроз и задач, с которыми сталкивается человек последние несколько лет: дезурбанизация, безопасность и т. д.  
 
Виктор Лаврентьев, генеральный директор проектно-строительной компании «Стадия-П»: 
– Основные процессы: цифровизация, импортозамещение и снижение маржинальности. В этом году стало обязательным использование BIM-технологий на объектах госзаказа. Проектировщики и застройщики активно переходят на информационное моделирование. Это позволяет снизить риск ошибок и коллизий, сократить сроки и бюджет строительства. Произошла перестройка цепочек поставок сложного технического инженерного оборудования. Выросли затраты на стройматериалы (плюс 10–15%), увеличились зарплаты узкопрофильных специалистов в среднем на 20%. Пока мы не ощутили падения спроса, но прироста, как в прошлом году, мы тоже не ожидаем. 
С уходом иностранных поставщиков открылись возможности для российских производителей. У них есть реальный шанс нарастить объемы и повысить качество. Надеемся, что они им воспользуются.  
На вопрос о перестройке бизнеса отвечу цитатой из Виктора Франкла: «Первыми сломались те, кто верил, что скоро все закончится. Потом сломались те, кто не верил, что это когда-то закончится. Выжили те, кто сосредоточился на своих делах, без ожиданий того, что еще может случиться». Нужно просто работать, несмотря ни на что. Из мер господдержки считаю обязательными: снижение ставок и упрощение процедуры кредитования бизнеса, увеличение авансирования госзаказа и уменьшения бюрократизации по закрытию работ. 
 
Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис»:  
– В этом году рынок вынужден работать в условиях неопределенности, снижения спроса на фоне высоких цен, прерывания логистических цепочек и срочного поиска замен на внутреннем рынке или на рынках дружественных стран. 
Это приводило к любопытным решениям. Была запущена ипотека со ставками, близкими к нулю, что значительно снижало риски для заемщиков в условиях возможной потери доходов. Осенью стала работать схема «траншевой» ипотеки, своеобразная отсрочка платежа. Увеличилось количество сделок с военной ипотекой. 
Рынок жилья полностью зависел от внешнеполитической повестки: от активного спроса до резкого спада интереса покупателей. На него влияли и финансовые процессы. Когда «лихорадит» курсы валют, растет инфляция, граждане перекладывают средства из банков в квадратные метры. Застройщикам оставалось следить за новостной лентой, действия покупателей были вполне предсказуемы. 
 
Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор»: 
– Рынок недвижимости успешно адаптируется к текущим реалиям. На сокращение спроса застройщики ответили маркетинговыми акциями. Ипотека с околонулевыми ставками и ипотека траншами позволили восстановить спрос, несмотря на геополитическую напряженность. На сегодня эти инструменты себя исчерпали, так как они поддерживают ценовую конкуренцию вместо качественного развития отрасли. 
Мы успешно переформировали логистические цепочки и не испытываем сложностей с поставкой оборудования и материалов. Незначительный дефицит рабочей силы, который возник после объявления частичной мобилизации, также почти полностью компенсирован. Отмена проектного финансирования на участки под строительство дала толчок к развитию новых форм сотрудничества собственников земли с девелоперами. Собственнику выгоднее получать оплату траншами под процент или коммерческими и жилыми квадратными метрами по партнерским ценам, чем сбывать землю с существенной скидкой. 
 
Владимир Шабанов, исполнительный директор Группы «Аквилон»: 
– Рынок недвижимости привык к постоянным встряскам, они помогают оставаться в тонусе. Но текущий год, конечно же, стал одним из самых сложных. Прежде всего из-за полной неопределенности. Но мы смогли и здесь быстро сориентироваться. Оперативно решили важные вопросы импортозамещения: нашли альтернативы материалам, которые в некоторых случаях оказались даже лучше изначальных. Предприняли максимальные усилия для того, чтобы сохранить известные европейские бренды в материалах отделки. Мы их обещали нашим покупателям, поэтому для нас было принципиально их приобрести. Чтобы меньше зависеть от внешних обстоятельств, мы запустили собственные производства: в Архангельске – монолитные конструкции, в Петербурге – планшеты для системы умного дома inHOME. Это позволит минимизировать риски. 
Кризис показал, что покупатель, несмотря ни на что, не готов вкладываться просто в квадратные метры. Наполнение проекта, концепция благоустройства играют все большую роль. Конечно, хотелось бы, чтобы государство не отказывалось от поддержки первичного рынка и рассмотрело возможность продления льготной ипотеки. Но даже если этого не случится, девелоперы и банки разработают программы поддержки покупателей. 
 
Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Последние три года стали наиболее нестандартными с точки зрения планирования работы застройщиков. Однако рынок недвижимости в России адаптивен и умеет быстро трансформироваться под новые реалии. Новые объекты выходят в продажу, готовые дома сдаются в срок, спрос находится на хорошем уровне, льготная и субсидированная ипотечные программы повышают доступность жилья. Надеемся, что они останутся и в следующем году, что позволит избежать провала спроса. 
В текущем году мы сконцентрировались на выполнении уже взятых на себя обязательств. Многие наши дома, где это позволяет производственный процесс, будут введены в эксплуатацию досрочно. Новые проекты планируем запускать в 2023 году. 
 
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»: 
– Главный вызов 2022 года – нестабильный спрос. Продажи сильно просели в марте, к лету более-менее восстановились, а в октябре упали снова. Небольшой рост покупательской активности мы зафиксировали только в середине ноября. 
В нынешней ситуации практически единственным драйвером спроса является дешевая ипотека. Большинство людей, которые сейчас приобретают жилье, стремятся воспользоваться госпрограммами и субсидированной ипотекой от застройщиков с низкими ставками. Отмена этих мер поддержки очень сильно ударит по строительной отрасли. 
Что касается импортозамещения, то этот вопрос вполне успешно решен. Наша компания использует качественные материалы российского и белорусского производства.  
 
Андрей Амосов, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге: 
– Отрасль подвергается шоковой терапии. Она столкнулась с вызовами, аналогов которым не видела последние 30 лет. Меняются все подходы и бизнес-процессы. Сегодня от владельцев бизнеса и менеджмента компаний требуется взгляд на ситуацию с нового ракурса, не по учебникам и отработанным схемам. Смотреть вперед, сокращая стратегическое планирование и опираясь на тактические задачи, формировать финансовые резервы на период падения продаж. Мыслить старыми категориями и подходами более не представляется возможным. 
Предстоит решить огромное количество задач, связанных с кадровым дефицитом и пересмотром логистических маршрутов. Петербург как логистический хаб медленно теряет свое значение, интерес логистических компаний смещается на юг России и в страны СНГ. Аналогичные процессы происходят во многих сегментах недвижимости.  
Если не будут приняты дополнительные меры господдержки, рынок жилья продолжит снижаться. О горизонте планирования трудно говорить даже в перспективе года. Период конца октября – начала ноября дает надежду на стабилизацию. Но без льготной ипотеки, налоговых льгот и прочих госпреференций отрасли не обойтись.  
 
Игорь Темнышев, региональный директор департамента управления строительными проектами Nikoliers:   
–  В 2022 году основным вызовом для многих компаний стала неопределенность на фоне развития геополитического кризиса, повлекшая за собой уход с рынка ряда иностранных брендов, изменение логистических цепочек и пересмотр стратегий развития бизнеса. Дефицит материалов, приостановка импорта и производств, перестройка цепочек поставок и рост стоимости логистики, а также дефицит рабочей силы –  основные факторы, которые оказали максимальное влияние на рост себестоимости строительства.  
Оценивая девелоперский рынок под конец 2022 года, можно отметить, что многие компании смогли перестроить логистику и найти новых поставщиков сырья и продукции, дефицита основных строительных материалов и оборудования не наблюдается, а укрепление рубля привело к повышению привлекательности российского рынка для иностранной рабочей силы.   
Часть имеющихся на данный момент трудностей связана с разделами IT и системами безопасности, так как основную долю рынка занимали производители США или Западной Европы. Уход с российского рынка ряда иностранных компаний в среднесрочной перспективе отразится на электроснабжении, IT-решениях и программном обеспечении, используемых в строительстве. Однако в России есть перспективы развития направлений электроснабжения и слаботочных систем, IT-систем. Главное, чтобы у компаний была возможность развиваться без бюрократических сложностей.   
В условиях «идеального шторма» бизнес должен сместить фокус на операционную эффективность, в том числе – на процесс управления в строительной отрасли. От того, как происходит управление стоимостью, качеством продукта, сроками реализации проекта, зависит, насколько стабильно компания будет чувствовать себя сложных ситуациях.
 
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия:   
–  Давление на жилых застройщиков увеличилось ввиду серьезного дисбаланса спроса и предложения. Вскоре о себе даст знать огромный провал и простой рынка вторичной недвижимости – на сегодня точно известно, что сделки по жилью практически не проходят без привлечения ипотечных средств. И ключевой мерой господдержки могут стать регулирование, субсидирование рынка ипотеки. Проблема низкого спроса решаема – есть немало средств в банках и рублевой ликвидности, которые при грамотной программе помогут рынку и не приведут к ипотечному пузырю.   
Рынок приспособился к потрясениям, появилось разнонаправленное движение – много желающих продать или приобрести недвижимость. Уход старых игроков и приход новых в сегмент недвижимости является реальной возможностью для качественного переустройства рынка.   
Важнейшая задача стоит в разрезе импортозамещения стройматериалов и оборудования, а также привлечения новых кадров на фоне уменьшения численности рабочего персонала. Дефицит на рынке труда, разумеется, повлечет и рост уровня его оплаты.   
Теоретически сегмент может получить большую вовлеченность государственного сектора с вероятным переходом к пост-продажам от предпродаж, когда по завершении строительства будут появляться пулы квартир в собственности инвестиционных компаний застройщиков и банков, которые будут формировать пул арендного жилья.   
Сегодня действительно важно поддержать ипотеку, создать программы льготных опций, страхования и финансовой защиты дольщиков, ведь один из факторов снижения спроса – потребительский пессимизм и неготовность к крупным покупкам.  

Максим Исьянов, генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК»:  
– Сейчас стройку действительно штормит. Падает спрос, люди не понимают, куда вкладывать деньги. «Трясет» и подрядчиков, так как все еще не хватает рабочих, профессиональных подрядчиков, отсутствуют учебные центры для повышения квалификации и пр.  
Слабые подрядчики и падающий спрос у застройщиков усиливают друг друга и влияют на общую ситуацию в отрасли. Застройщики не могут полноценно финансировать подрядчиков, банки стали реже выдавать кредиты и одобрять проектное финансирование. В результате происходит спад в стройке.
Думаю, в первую очередь, нужно подрядчикам и застройщикам сокращаться, сжиматься. Сейчас не время для активного роста, лучше сгруппировать силы, сконцентрироваться на сильных сторонах. Всем нужно переждать этот момент. Нужно развивать производство в стране, чтобы меньше зависеть от импорта, поддерживать научные разработки. Мы планируем сотрудничество с институтом имени Баумана в Москве.  
Низкий спрос продержится еще достаточно долго; уменьшится количество проектов, сейчас все затянут пояса. Если будет финансовая поддержка через банковские инструменты, льготную ипотеку, сниженные ставки кредитов, тогда девелоперы будут чуть лучше складывать свою экономику. Если раньше рентабельность была чуть ли не под 100%, то сейчас девелоперы столько не зарабатывают. Также облегчит им жизнь поэтапное раскрытие счетов эскроу; правительство тоже думает над задачей – это стало бы мощной поддержкой для отрасли.