Продление льготной ипотеки для новостроек замедлит падение рынка, уверены эксперты

Госбюджет будет субсидировать ставки по ипотечным кредитам для новостроек до июля 2024 года. Об этом заявил президент РФ Владимир Путин на заседании Госсовета. Базовая ставка поднимется с начала 2023 года с 7 до 8%. Одновременно расширяется круг заемщиков, которые смогут претендовать на семейную ипотеку от 6%.

Опрошенные NSP участники рынка оценивают влияние этих мер на жилищное строительство и продажи жилья в новостройках.

Мнения экспертов 

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers: 
– Продление программы «Льготная ипотека с господдержкой» вполне логично: именно на нее приходится более половины от выданных в 2022 году ипотечных кредитов на первичном рынке. По данным "ДОМ.РФ", в конце сентября – начале октября банки повысили рыночные ставки по ипотеке для первичного рынка на 0,5–1,5 п.п., и сейчас ставка варьируется на уровне 10,6–11%. На фоне роста рыночных ставок отмена госпрограммы могла заметно ударить по спросу. Полная остановка действия программы грозила сокращением спроса на первичном рынке жилья на 50% и более. 
На данный момент этот вариант поддержки является более универсальным в сравнении с другими государственными программами («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и т. д.). Она также является базой для дальнейшего дисконтирования ставки с помощью партнерских программ застройщиков с банками на интересный для покупателя уровень. Вместе с тем подобные программы вызывают вполне обоснованные опасения государства, поскольку несут риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. При условии сохранения субсидированных программ от застройщиков, в 2023 году мы ожидаем повышения средневзвешенной процентной ставки и возвращения показателя к уровню начала 2022 года – примерно до 4–5,5% годовых. 
По данным консалтинговой компании Nikoliers, до запуска госпрограммы «Льготная ипотека» квадратный метр на первичном рынке жилья в Петербурге стоил в среднем 127 тыс. рублей, показатель средней цены увеличивался на 2–4% в квартал, а продажи были прогнозируемы. Однако после старта госпрограммы на фоне активного сокращения девелоперской активности цены на первичном рынке резко выросли: с апреля 2020 года к ноябрю 2022-го средневзвешенная стоимость квадратного метра Северной столицы выросла на 101%, достигнув 255 тыс. рублей. 
 
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Продление сроков действия ипотечных программ с господдержкой – отличная новость для рынка. В 2022 году драйвером продаж новостроек была ипотека, и доля ипотечных сделок к концу года уже составила 80–90%. Ожидаемо, что программы не могли быть сохранены в том виде, как действовали ранее. Увеличение ставки до 8% сократит количество заемщиков, которые смогут обслуживать такой кредит, но все равно это предложение является рабочим инструментом в продажах. 
Семейная ипотека была востребована весь период действия, снятие ограничений на год рождения детей расширит потенциальный круг семей, которые воспользуются этим предложением. В целом меры правильные, они не спровоцируют скачок цен, но сохраняют возможность приобрести жилье на приемлемых условиях. 
 
Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»: 
– Продление программы льготной ипотеки на полтора года дает строительной отрасли необходимую базу для стабильной работы, в том числе – возможность прогнозировать спрос и вывод на рынок новых проектов. Это также позволит вести активный диалог с банками для разработки дополнительных программ, стимулирующих спрос, которые не предусматривали бы заметные комиссионные вознаграждения, влиявшие на цену жилья в 2022 году. 
Вместе с тем важно, чтобы участники рынка использовали период стабильности для выработки альтернативных ипотечных программ без использования госсубсидий. Такие программы целесообразно внедрять уже с начала 2023 года, чтобы к моменту завершения господдержки рынок был готов перейти на саморегулирование. Это позволит обеспечить плавный переход на новые условия, избежать ажиотажного спроса, дефицита предложения и роста цен на жилье. 
Ставка 8% представляется на сегодняшний день оптимальной. 
 
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы "Аквилон": 
– Продление льготной ипотеки защитит рынок от значительного снижения спроса и позволит участникам адаптироваться к новым условиям. А расширение программы семейной ипотеки поможет большему количеству семей решить жилищный вопрос. 
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– На рынок жилья в новостройках решение о продлении льготной программы существенно не повлияет. Сокращение объемов продаж и снижение цен будут продолжаться, разве что более плавно, чем могло бы быть при отмене господдержки. Основной фактор, определяющий решение о покупке, – ощущение стабильности и безопасности. И пока этого чувства нет – не будет и позитивной динамики. 
Совместные программы банков и застройщиков, скорее всего, придется корректировать. Полагаю, в начале года будет установлена нижняя граница для субсидируемых ставок, в диапазоне от 2 до 4%. Возможно, регулятор установит предельный размер стоимости лота для субсидирования ставок. Это приведет к увеличению регулярных платежей по ипотеке в 1,3–1,5 раза. Важно, чтобы такой платеж составлял до 50 тысяч рублей в месяц. По нашим наблюдениям, это психологическая граница: если больше – велика вероятность, что клиент откажется от сделки. 
 
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Рынок получил ожидаемые новости по поводу судьбы льготной ипотеки, но энтузиазма они не вызывают. Обозначенная ставка является проблематичной в текущих условиях. Одновременно с повышением ставки ипотеки с господдержкой вводятся меры по ужесточению работы с кредитами по так называемым околонулевым ставкам. Практика субсидирования ставки со стороны застройщиков будет либо сильно осложнена, либо вовсе начнет сворачиваться. Между тем очень значительная часть спроса (достигающая 90% у застройщиков, работающих в эконом-классе и с «мелкой нарезкой») – это заемщики с субсидированными ставками. Таким образом, объявленные меры делают прогноз спроса более проблематичным. 
Скромную роль может сыграть и попытка расширить аудиторию за счет включения в число получателей семейной ипотеки семей с двумя детьми в возрасте до 18 лет. Семьи с двумя детьми, старший из которых родился в 2005 году и позже, – это зрелые люди, не очень большая аудитория, и вряд ли получится за ее счет заметно расширить круг ипотечных заемщиков. Предлагая в ЖК «Огни залива» именно семейные квартиры, мы хорошо знаем их мотивацию и обстоятельства. Улучшением жилищных условий они, как правило, уже занимаются и зачастую решают свои проблемы, продавая имеющееся жилье, без кредита.  Многие из них уже являются ипотечными заемщиками и смогут в лучшем случае рефинансировать имеющийся кредит. Многие решили свои жилищные проблемы, в том числе с помощью материнского (семейного) капитала. 
В 2023 году увидим сокращение спроса. 2023 год будет сложным для экономики в целом и непростым для нашей отрасли: сохраняется высокая неопределенность и низкая прогнозируемость ситуации, стагнируют реальные доходы населения. 
Впрочем, по итогам первого квартала 2023 года нельзя исключить пересмотра ставки ипотеки с господдержкой в сторону понижения. 
 
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость»: 
– Власти сделали непростой выбор, подняли уровень субсидируемых ставок, но сохранили программу в целом. Полагаю, ставки по совместным программам также будут расти. Сбербанк, объявив о прекращении приема заявок со ставками ниже 3%, обозначил порог, на который следует ориентироваться остальным участникам рынка. 
Продление льготных программ заметного воздействия на рынок не окажет. Дело не в количестве детей и не в кредитах под 7 или 8%, а в психологическом факторе. Нужна уверенность в завтрашнем дне. Пока ее нет, рынок продолжит снижаться. Но это будет мягкая посадка, а не жесткое приземление, как могло быть при отмене госпрограммы. 
Сохранится дисбаланс цен между первичным и вторичным рынками. Каким бы комфортным ни был ежемесячный платеж, квартира стоит столько, сколько за нее дадут на "вторичке". А в Петербурге разница цен в пользу новостроек по реальным сделкам доходит до 20%.