НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

31 января, 19:40

Продление льготной ипотеки для новостроек замедлит падение рынка, уверены эксперты

16 декабря 2022 в 12:58

Возвращение покупателей на рынок жилья зависит не столько от ставки, сколько от уверенности в завтрашнем дне. Девелоперы и аналитики комментируют решение о продлении программ господдержки.

Фото: NSP.RU

Госбюджет будет субсидировать ставки по ипотечным кредитам для новостроек до июля 2024 года. Об этом заявил президент РФ Владимир Путин на заседании Госсовета. Базовая ставка поднимется с начала 2023 года с 7 до 8%. Одновременно расширяется круг заемщиков, которые смогут претендовать на семейную ипотеку от 6%.

Опрошенные NSP участники рынка оценивают влияние этих мер на жилищное строительство и продажи жилья в новостройках.

Мнения экспертов 

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers: 
– Продление программы «Льготная ипотека с господдержкой» вполне логично: именно на нее приходится более половины от выданных в 2022 году ипотечных кредитов на первичном рынке. По данным "ДОМ.РФ", в конце сентября – начале октября банки повысили рыночные ставки по ипотеке для первичного рынка на 0,5–1,5 п.п., и сейчас ставка варьируется на уровне 10,6–11%. На фоне роста рыночных ставок отмена госпрограммы могла заметно ударить по спросу. Полная остановка действия программы грозила сокращением спроса на первичном рынке жилья на 50% и более. 
На данный момент этот вариант поддержки является более универсальным в сравнении с другими государственными программами («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и т. д.). Она также является базой для дальнейшего дисконтирования ставки с помощью партнерских программ застройщиков с банками на интересный для покупателя уровень. Вместе с тем подобные программы вызывают вполне обоснованные опасения государства, поскольку несут риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. При условии сохранения субсидированных программ от застройщиков, в 2023 году мы ожидаем повышения средневзвешенной процентной ставки и возвращения показателя к уровню начала 2022 года – примерно до 4–5,5% годовых. 
По данным консалтинговой компании Nikoliers, до запуска госпрограммы «Льготная ипотека» квадратный метр на первичном рынке жилья в Петербурге стоил в среднем 127 тыс. рублей, показатель средней цены увеличивался на 2–4% в квартал, а продажи были прогнозируемы. Однако после старта госпрограммы на фоне активного сокращения девелоперской активности цены на первичном рынке резко выросли: с апреля 2020 года к ноябрю 2022-го средневзвешенная стоимость квадратного метра Северной столицы выросла на 101%, достигнув 255 тыс. рублей. 
 
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Продление сроков действия ипотечных программ с господдержкой – отличная новость для рынка. В 2022 году драйвером продаж новостроек была ипотека, и доля ипотечных сделок к концу года уже составила 80–90%. Ожидаемо, что программы не могли быть сохранены в том виде, как действовали ранее. Увеличение ставки до 8% сократит количество заемщиков, которые смогут обслуживать такой кредит, но все равно это предложение является рабочим инструментом в продажах. 
Семейная ипотека была востребована весь период действия, снятие ограничений на год рождения детей расширит потенциальный круг семей, которые воспользуются этим предложением. В целом меры правильные, они не спровоцируют скачок цен, но сохраняют возможность приобрести жилье на приемлемых условиях. 
 
Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»: 
– Продление программы льготной ипотеки на полтора года дает строительной отрасли необходимую базу для стабильной работы, в том числе – возможность прогнозировать спрос и вывод на рынок новых проектов. Это также позволит вести активный диалог с банками для разработки дополнительных программ, стимулирующих спрос, которые не предусматривали бы заметные комиссионные вознаграждения, влиявшие на цену жилья в 2022 году. 
Вместе с тем важно, чтобы участники рынка использовали период стабильности для выработки альтернативных ипотечных программ без использования госсубсидий. Такие программы целесообразно внедрять уже с начала 2023 года, чтобы к моменту завершения господдержки рынок был готов перейти на саморегулирование. Это позволит обеспечить плавный переход на новые условия, избежать ажиотажного спроса, дефицита предложения и роста цен на жилье. 
Ставка 8% представляется на сегодняшний день оптимальной. 
 
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы "Аквилон": 
– Продление льготной ипотеки защитит рынок от значительного снижения спроса и позволит участникам адаптироваться к новым условиям. А расширение программы семейной ипотеки поможет большему количеству семей решить жилищный вопрос. 
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– На рынок жилья в новостройках решение о продлении льготной программы существенно не повлияет. Сокращение объемов продаж и снижение цен будут продолжаться, разве что более плавно, чем могло бы быть при отмене господдержки. Основной фактор, определяющий решение о покупке, – ощущение стабильности и безопасности. И пока этого чувства нет – не будет и позитивной динамики. 
Совместные программы банков и застройщиков, скорее всего, придется корректировать. Полагаю, в начале года будет установлена нижняя граница для субсидируемых ставок, в диапазоне от 2 до 4%. Возможно, регулятор установит предельный размер стоимости лота для субсидирования ставок. Это приведет к увеличению регулярных платежей по ипотеке в 1,3–1,5 раза. Важно, чтобы такой платеж составлял до 50 тысяч рублей в месяц. По нашим наблюдениям, это психологическая граница: если больше – велика вероятность, что клиент откажется от сделки. 
 
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Рынок получил ожидаемые новости по поводу судьбы льготной ипотеки, но энтузиазма они не вызывают. Обозначенная ставка является проблематичной в текущих условиях. Одновременно с повышением ставки ипотеки с господдержкой вводятся меры по ужесточению работы с кредитами по так называемым околонулевым ставкам. Практика субсидирования ставки со стороны застройщиков будет либо сильно осложнена, либо вовсе начнет сворачиваться. Между тем очень значительная часть спроса (достигающая 90% у застройщиков, работающих в эконом-классе и с «мелкой нарезкой») – это заемщики с субсидированными ставками. Таким образом, объявленные меры делают прогноз спроса более проблематичным. 
Скромную роль может сыграть и попытка расширить аудиторию за счет включения в число получателей семейной ипотеки семей с двумя детьми в возрасте до 18 лет. Семьи с двумя детьми, старший из которых родился в 2005 году и позже, – это зрелые люди, не очень большая аудитория, и вряд ли получится за ее счет заметно расширить круг ипотечных заемщиков. Предлагая в ЖК «Огни залива» именно семейные квартиры, мы хорошо знаем их мотивацию и обстоятельства. Улучшением жилищных условий они, как правило, уже занимаются и зачастую решают свои проблемы, продавая имеющееся жилье, без кредита.  Многие из них уже являются ипотечными заемщиками и смогут в лучшем случае рефинансировать имеющийся кредит. Многие решили свои жилищные проблемы, в том числе с помощью материнского (семейного) капитала. 
В 2023 году увидим сокращение спроса. 2023 год будет сложным для экономики в целом и непростым для нашей отрасли: сохраняется высокая неопределенность и низкая прогнозируемость ситуации, стагнируют реальные доходы населения. 
Впрочем, по итогам первого квартала 2023 года нельзя исключить пересмотра ставки ипотеки с господдержкой в сторону понижения. 
 
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость»: 
– Власти сделали непростой выбор, подняли уровень субсидируемых ставок, но сохранили программу в целом. Полагаю, ставки по совместным программам также будут расти. Сбербанк, объявив о прекращении приема заявок со ставками ниже 3%, обозначил порог, на который следует ориентироваться остальным участникам рынка. 
Продление льготных программ заметного воздействия на рынок не окажет. Дело не в количестве детей и не в кредитах под 7 или 8%, а в психологическом факторе. Нужна уверенность в завтрашнем дне. Пока ее нет, рынок продолжит снижаться. Но это будет мягкая посадка, а не жесткое приземление, как могло быть при отмене госпрограммы. 
Сохранится дисбаланс цен между первичным и вторичным рынками. Каким бы комфортным ни был ежемесячный платеж, квартира стоит столько, сколько за нее дадут на "вторичке". А в Петербурге разница цен в пользу новостроек по реальным сделкам доходит до 20%.