Инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга впервые подросли за три года

В 2022 году, по данным Nikoliers, на рынке офисов Петербурга общая сумма транзакций составила $339 млн. Еще около $96 млн пришлось на вложения в производственные объекты и склады.

В целом с января по ноябрь в пределах города и ближайших окрестностей инвесторы приобрели «коммерцию» на общую сумму в $515 млн. Для сравнения: в 2020 году сумма подобных сделок не превысила $254 млн, а пик инвестиций был зафиксирован в 2019 году – $908 млн (впрочем, тогда была закрыта сделка по покупке 49% ТРК «Галерея»).

Как отмечают консультанты, свыше половины сделок в этом году пришлось на транзакции с иностранными компаниями, которые избавлялись от российских активов: так, GHP Group продала бизнес-центры класса А Trinity Place и Electro, SRV Group – ТЦ «Охта Молл», Ford Motor Company – автозавод «Соллерс форд». При покупке крупных объектов активнее всего выступают закрытые паевые инвестиционные фонды: например, «Современные фонды недвижимости» выкупили склад, который арендует Ozon, в логистическом комплексе «PNK парк Шушары-3».

«Повышенный спрос наблюдается на исторические здания и коммерческие объекты, которые требуют реконцепции, – отмечает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers Анна Сигалова. – Чаще всего их приобретают для приспособления под апарт-отели и многофункциональные комплексы. В основном это постройки площадью до 10 тыс. кв. м и стоимостью в пределах $10 млн. С начала года было реализовано более 20 подобных объектов (среди них БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице, аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, ветхое здание на Курской улице)».

Если перейти к рублевым расчетам, то, по оценкам NF Group в Санкт-Петербурге, объем инвестиций в городскую недвижимость за 2022 год может достичь совокупно 90–100 млрд рублей. При этом более половины – это вложения в площадки под девелопмент (около 55 млрд рублей). Доля готовых объектов коммерческой недвижимости оценивается в 45 млрд рублей, что в 2,7 раза больше, чем в 2020 году.

«В 2022 году основной объем вложений пришелся на активы в московском регионе, – комментирует руководитель проектов отдела инвестиций консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов. – Иностранные инвесторы из Азии пока не готовы вкладываться в российские активы, а западные глобальные компании не согласны продавать недвижимость по сниженной цене. В 2023 году может увеличиться доля непубличных инвесторов, в основном за счет приобретения ими активов зарубежных компаний, которые продаются с дисконтом. Драйвером рынка останутся площадки под застройку жилой недвижимости, однако их доля будет сокращаться».

Как отмечают в IBC Real Estate, согласно предварительным итогам 2022 года, российский рынок инвестиций в недвижимость смог привлечь 386 млрд рублей. До конца декабря ожидается закрытие еще ряда сделок, в результате чего общий объем инвестиций может достичь 420 млрд рублей (на 10% больше, чем в 2021 году). Впрочем, 18% от общего объема – это сделки по выходу международных компаний из российских активов. Около 96% всех покупок в этом году совершил отечественный бизнес.

«В 2023-м ситуация не будет сильно отличаться от сложившейся сегодня рыночной конъюнктуры, – отмечает заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Космарская. – Продолжится тренд на выкуп активов «уходящих» иностранных компаний, импортозамещение и активное вовлечение в этот процесс локальных игроков, в том числе компаний из дружественных стран».