НАШ ЦИТАТНИК: «Доля ипотечных сделок в I квартале 2024-го, конечно же, снизилась: на 7% по сравнению с I кварталом 2023-го. Но мы уже видим, что банки вновь смягчают условия, поэтому считаем, что во второй половине года доля продаж по ипотеке вновь начнет расти...» Наталия Коротаевская

16 апреля, 10:33

Александр Брега: «Год для рынка недвижимости оцениваю на «четверку»

30 января 2023 в 11:40

О капризах спроса и проблемах себестоимости, о важности озеленения и новом подходе к управлению жилыми комплексами рассуждает Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит».

Брега Александр Николаевич
генеральный директор
ООО «Мегалит – Охта Групп»

 Главные итоги ушедшего года: что получилось, что пришлось отложить?  
– Год, конечно, был неожиданный. Пришлось балансировать в неопределенности. Горизонт планирования сузился до одного часа. (Шучу.) Любое значимое событие раскачивало ситуацию. Сначала, в марте, мы приостановили продажи, потом, не понимая ценообразования и видя ажиотажный спрос, подняли цены. Опасались, что инфляция уведет стоимость активов вниз. Потом, примерно в конце апреля, почувствовали некоторое возобновление интереса, с июля восстановился спрос. Были опасения, что люди совсем затаятся, все приостановится. Но, к нашей радости, те, кто планировал приобретать недвижимость, старались все-таки реализовать эти планы. С марта по май на 40% снизился спрос. Мы не выполнили план продаж за период, но во втором полугодии наверстали. Финансовые показатели по итогам года на 15% ниже, чем мы рассчитывали, но в целом результаты вполне достойные, по выручке – уж точно. В марте настроения и прогнозы были пессимистичнее. 
 
 Шок, связанный с объявлением частичной мобилизации, оказался слабее? 
– А не случилось шока. Сентябрь, октябрь, ноябрь получились вполне приличными по продажам, декабрь – просто великолепный. Не так, как в предыдущие годы: раньше осенью можно было на год вперед напродавать. Но реакция на объявление мобилизации стала уже не такой стрессовой, как на 24 февраля. 
 
 Какие маркетинговые инструменты пришлось использовать, чтобы поддержать спрос? 
– Мы внедрили ряд новых инструментов, которые раньше не применяли. Нужно было не только восстановить финансовый поток, но и поддержать наших покупателей. Начали с запуска программы зачета имеющегося жилья, увеличили скидку для региональных и повторных клиентов, сделали выгоднее рассрочку, запустили военную и IT-ипотеку, внедрили субсидирование ипотечных ставок, причем даже на готовые квартиры.  
Для рынка недвижимости год по итогам прошел на твердую «четверку». Очень бы хотелось, чтобы 2023-й был не хуже. 
 
 Центробанк объявил, что будет бороться с частными инвесторами. Например, предложит сделать ипотеку с господдержкой – одноразовой. Это правильный подход? 
– Такое ограничение убьет часть спроса. Если человеку регулярный доход позволяет брать пять ипотечных кредитов – почему бы и нет? Не надо лезть в его дела, если у него легальный доход и он заплатил налоги.  
А то мы сперва начинаем урезать отрасль, а потом, если снова что-то случится, будем всем миром поддерживать.  
Мы дали дополнительные привилегии повторным клиентам – у нас таких до 20%, и среди них немало инвесторов. В «Приморском квартале» они очень активны. Они уже посотрудничали с нами в I или II очередях, увидели, что мы досрочно сдаем дома, оценили плюсы проекта и локацию. И в непростой период вернулись к проверенному застройщику. Правда, к моменту ввода корпусов они нам карты путают: смотрят на нашу цену и выставляют квартиру по переуступке с 5-процентной скидкой.  
В «Приморском квартале» мы насчитали 150 инвестиционных квартир, которые вышли в продажу дешевле, чем у нас. Получается, сначала мы на них зарабатываем, а потом они на нас. Но мы к ним все равно бережно относимся: они такие же девелоперы, как и мы, просто помельче.  
 
 Льготную ипотеку ввели в мае 2020 года, в пандемию. И теперь у нас новостройки на треть дороже готового жилья… 
– Сравнивать с ценами вторичного рынка не совсем корректно: условия сделки и комфорт проживания очень разнятся. А в целом – чему тут удивляться: люди предпочитают купить более дорогую «первичку», с удобной ипотекой, комфортным платежом, чем недорогую «вторичку» за 11% годовых, с возможными сюрпризами и расходами. В ипотеку аналогичный метраж от застройщика ежемесячно будет обходиться выгоднее, чем вторичное жилье. 
 
 Все-таки «вторичка», даже не самая лучшая, – это актив. А «первичка» – скорее фьючерс… 
– После того, как у нас все деньги стали забирать банки, риски стремятся к минимуму – что-то я не слышал про новых обманутых дольщиков. Поэтому число инвесторов стабильно: они понимают, что «первичка» – не фьючерс, а практически товар. Особенно если в хорошей локации. 
 
 Аналитики фиксируют по итогам года падение спроса. Растет вероятность, что у девелопера к моменту сдачи останутся непроданные квартиры? 
– Да, такое возможно. Продавать оставшиеся квартиры мы будем на других условиях, но цену снижать не собираемся.  
Давайте вспомним. Мы с вами более 30 лет на рынке. За это время я насчитал семь кризисов, самый тяжелый – 2008–2009 годы.  
В январе 2009-го мы продали всего одну квартиру. С октября 2008-го по июнь 2009-го – не знали, как выживать. Дольщики деньги не несли, банки кредиты не давали… Специалисты говорят, что нынешний кризис, в отличие от предыдущих, будет затяжным. Но сейчас есть льготная и субсидированная ипотека, обеспечена поддержка отрасли, снижение налогов до сих пор действует. Я иногда критикую власти, но наша отрасль благодаря таким мерам крепко стоит на ногах. 
 
 Если говорить не об инвесторах, а о самой обычной, средней семье: у нас в Петербурге коэффициент доступности жилья – самый низкий в стране. Шесть лет надо на квартиру работать, если все деньги откладывать. Как и в Москве, кстати. 
– И этот вопрос мы обсуждаем в каждом интервью. Я бы не стал так интерпретировать факты и данные официальной статистики. Возможности для тех, кто ищет, находятся всегда. И потом: сколько денег у граждан в банках, на вкладах, на депозитах? Больше 30 триллионов рублей! Куда их сейчас вкладывать – солить? Валюты нет, процентная ставка по вкладам ниже инфляции. Все равно людям нужно жилье – если не себе, то детям, внукам. 
Сейчас среди наших дольщиков стало больше покупателей из регионов – свыше 30%, с приличным уровнем дохода и схожими с петербуржцами задачами – найти новый дом, улучшить условия проживания. 
 
 Нет ощущения, что наш рынок несколько перегрет? 
– Посмотрим по итогам первого квартала. Пока явных симптомов перегрева нет. Но появились нюансы. Раньше девелоперы, накапливая средства на эскроу-счетах, могли не опасаться роста ставки по проектному финансированию, потому что деньги приходили быстрее, чем тратились. У нас это превышение составляло около 30%, а сейчас стало незначительным – около 5%. И банки понимают, что есть вероятность опережающего увеличения расходов по сравнению с выручкой. Если такое наступит, кредиторы на эту разницу введут повышенные ставки.  
У нас была базовая ставка 7,25%, сейчас – 9,95%. Банки страхуются от рисков, а девелопер понесет дополнительные затраты. 
 
 Не девелопер, а дольщик, наверное? 
– Нет, девелопер, потому что нельзя выстраивать ценообразование от себестоимости. Если рынок не позволяет поднять цену – ты и не сможешь ее поднять: не купят. 
 
 И что делать, если банковские ставки вырастут, а спрос сократится? 
– У нас сформирована определенная «подушка безопасности» – вот ее и будем тратить. Маленьким компаниям легче маневрировать. Если бы у нас было 100 млрд кредита – это было бы критично. В кризис небольшим компаниям, которые имеют некоторые сбережения и стратегию, выжить легче, за счет гибкости и адаптивности. Мы пока достаточно уверенно смотрим вперед.  
И даже строим планы по развитию. Смотрим разные участки, но пока не приняли решений. Еще раз повторю: первый квартал покажет, куда мы качнемся, и задаст динамику нынешнему году. 
 
 Новые площадки присматриваете только в городе или в области тоже? 
– Бронзу с себя счистили, пафоса убавили и смотрим в области тоже. Ведем переговоры, пока рано рассказывать подробности. Не только в Ленобласти: активно изучаем проекты в Подмосковье, да и в самой Москве тоже. У нас постепенно будут освобождаться финансы по мере завершения «Приморского квартала», и надо двигаться дальше. Мы же девелоперы, мы больше ничего не умеем, кроме как строить. 
 
 Повышена ставка по ипотеке для новостроек с господдержкой, регулятор обещает бороться с совместными программами – чтобы от 3%, а не от 0,01%. Эти меры скажутся на спросе или так, косметика? 
– Никак не скажутся. Околонулевые ставки – эдакое лукавство, но они обеспечили доле наших покупателей возможность купить квартиру, а сейчас они теряют актуальность. Теперь уже девелопер, чтобы привлечь дольщика, готов частично компенсировать ставку, которую дает банк. Мы на эти затраты идем, получаются те же скидки, только вид сбоку. 
 
 У вас есть проект в Подмосковье. Условия бизнеса по регионам сильно отличаются? 
– Отличия, конечно, есть. Прежде всего – по маржинальности. Московская область и Петербург по этому показателю похожи. Ленобласть – чуть ниже, в Москве у нас пока не было проектов, но, думаю, там доходность девелоперского бизнеса выше. И разный подход к проектам. Это интересно: в каждом регионе – свои плюсы и минусы. Диверсификация позволяет маневрировать, чувствовать себя устойчивее. Административные практики тоже отличаются: где-то жестче, где-то проще.  
 
 Какие особенности «Приморского квартала» будете использовать в других проектах? 
– Во-первых – «социалка». Мы полностью обеспечиваем свой квартал социальными и инфраструктурными объектами и строим их сами. 
Во-вторых, квартальная застройка требует продуманности. В «точечных» проектах мы относились к озеленению без должного внимания, у нас всегда хорошие места, парки рядом. В «Приморском квартале» решили кратно усилить озеленение, даже рядом с обжитыми домами, чтобы у жителей было ощущение слияния с природой, как за городом. Нас в ушедшем году наградили в рамках конкурса «Строитель года» за лучшее благоустройство, учитывая масштабное озеленение. Мы действительно сделали суперский проект, есть чем гордиться. И в дальнейшем будем относиться к этому очень внимательно. Следим за соцсетями: озеленение – это та «фишка», которую люди ценят и приветствуют. Третье: более внимательно будем относиться к приквартальной застройке, к организации зон для отдыха и спорта.  
И четвертое: у нас теперь в «Приморском квартале» – новая профессиональная УК, с иным подходом, нежели у большинства местных. С партнерами из Челябинска мы создали УК «Голос.Северная столица». Можно построить дома, организовать хорошие зоны отдыха, но без заботливого хозяина все придет в упадок. Я уверен – мы сделаем в «Приморском квартале» то, чего в Петербурге еще нет. И будем продвигать качественное управление и в других проектах. 
 
 Компанию выбирали по тендеру? 
– Наши многочисленные поездки на учебу, на семинары дали такой результат. Познакомились с несколькими УК, были в Тюмени, Екатеринбурге, в Минске. Мы зря считали, что у нас в столицах круче. Мы удивились тому уровню, который в регионах, при невысокой маржинальности, девелоперы создают для клиентов. И по стройке, и по управлению объектом.  
У нас рынок до сих пор прощает ошибки в проектах. А там их доводят до совершенства, чтобы продать. Познакомились с компанией, которая нам приглянулась, – УК «Голос.Комфорт», посмотрели, как они вовлечены в управление территорией.  Решили попробовать работать вместе. Раньше у нас был принцип – не заходить в УК, искать подходящую организацию на рынке. Но последнее время у многих на первом месте доходность, а не репутация чужого застройщика. Так что пришла пора стать совладельцами и пригласить партнера, который будет не только зарабатывать, но и позаботится об имидже. И о своем, и о нашем. 
 
 Под новые планы набираете сотрудников, расширяетесь? 
– Мы построили мансарду в нашем офисе на Сенной, появился дополнительный этаж. Все согласовали в КГИОП, как положено. Пока сделали первое крыло – это половина от всего объема улучшений, которых нам как раз не хватало. 
За последние два года у нас количество сотрудников увеличилось почти в два раза, захотелось разместиться комфортнее. Хотя, повторюсь, у меня стратегия – компания должна быть маленькой и шустрой. Чтобы любой кризис проскочить за счет скорости принятия решений.  Мы теперь работаем в разных регионах, для этого тоже нужны специалисты. В Подмосковье уже создали дополнительное подразделение.   Мы диверсифицируем портфель проектов, спрос на качественное жилье никуда не денется, просто может переориентироваться. Сжатия рынка я пока не вижу. Надеюсь, по итогам первого квартала станет больше определенности на рынке, а в новостях – больше поводов для оптимизма.