НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на «социалку», в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

23 апреля, 21:04

Олег Лодянов: «Поправки в закон об СНТ приняты для упрощения жизни садоводов»

30 января 2023 в 07:28

При покупке участка в СНТ особенно важно учитывать новации в законодательстве. Об изменениях, внесенных в закон о садоводствах, рассказывает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов.

Лодянов Олег
Лодянов Олег
старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения
Rightmark Group

 Какие важные законодательные акты, влияющие на жизнь в садоводствах и огороднических товариществах, вступили в силу в прошедшем году?  
– В июле 2022 года вступили в силу изменения закона о садоводстве и огородничестве. Поправки были приняты для упрощения жизни садоводов. Известно, что в советское время садоводства образовывались, где придется, в том числе на территориях, на которых сейчас ведение садоводства и строительство запрещены вовсе: пашни, пастбища и т. п. (все, что входит в «сельскохозяйственные угодья»). Запрет распространялся и на прибрежные зоны водных объектов. 
В отношении сельхозугодий для исключения рисков привлечения к ответственности лиц, имеющих участки в таких садоводствах, закон исключил запрет на строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.  
 
– То есть теперь на сельхозугодьях строить можно? Раньше это вроде бы напрямую запрещал Земельный кодекс? 
– Единственное условие – чтобы вид разрешенного использования, который участок имел до 1 января 2019-го, позволял ведение садоводства. 
Также в садоводствах важную роль играют «участки общего пользования»: проходы, проезды, наделы под общей электрической подстанцией и т. д. Понятно, что без них невозможно не только пользоваться своим наделом, но даже добраться до него. Между тем зачастую территория проходов и проездов находится в собственности государства или товарищества в составе единого массива земель СНТ, границы участков общего пользования в ЕГРН не определены, права на них не закреплены.  Установить, имеется ли здесь или в другом месте общий проход или проезд или это частная территория, порой крайне затруднительно.  
Уточним: участки общего пользования садоводов (общие участки садоводов) – это не территории общего пользования (улицы, скверы и т. д.) в составе населенных пунктов, которые закон запрещает включать в территорию садоводства и которые показываются «красными линиями». Оно и понятно: последние должны быть доступны для всех, а не только для садоводов. 
Для прояснения ситуации и предотвращения возможных споров законодательство предлагает регистрировать в ЕГРН право общей собственности садоводов на такие участки. Однако сделать это непросто из-за процедурных сложностей. По данным Росреестра, на 1 января 2020 года общая собственность садоводов была зарегистрирована в отношении всего семи таких участков!  
Поэтому новый закон значительно упростил процедуру регистрации собственности на общие участки садоводов. Заодно упрощена процедура закрепления и садовых участков за садоводами. 
 
– А зачем было принимать закон, который по факту не работает? Это у нас исключение или скорее правило? И насколько сложна процедура в обновленном варианте закона? 
– Не думаю, что нужно посыпать голову пеплом из-за того, что закон не работал. Важно то, что идет его усовершенствование. Просто сама процедура упорядочивания земельных отношений непроста, и специалистов, которые в этом разбираются, не так много. 
По общему правилу, чтобы закрепить в ЕГРН границы участков, необходимо, чтобы сначала их согласовала администрация. Такое согласование осуществляется в специальных градостроительных документах: в проекте планировки территории (ППТ) и проекте межевания (ПМ). Указанные документы утверждаются органами местного самоуправления в ходе достаточно сложной процедуры. Особенно трудозатратной является разработка ППТ, поскольку в нем, кроме границ, утверждаются важнейшие правила использования земли, в том числе границы и параметры застройки (высотность, плотность застройки, обязательность наличия объектов социальной инфраструктуры и т. д.), границы территорий общего пользования (улицы, скверы и т. д.). 
Новая редакция закона о садоводствах устраняет необходимость разработки ППТ для садоводств как в целях образования общих участков, так и для самих садовых участков. Ранее такая необходимость была устранена в отношении только огородных участков и общих участков в пределах территории огородничества. Это сокращает не только время, но и финансовые затраты на земельные процедуры. Впрочем, общее собрание СНТ может принять решение о разработке ППТ, если такая необходимость возникнет. 
Второй сложностью, которую устранил закон, была практически недостижимая необходимость единогласия всех садоводов при принятии решения о передаче общих участков в долевую собственность садоводов. Теперь достаточно большинства. Если общие участки находятся в публичной собственности, после принятия такого решения администрация обязана передать их в частную собственность садоводов. 
Еще одно новшество: садоводам предоставили возможность выращивать на своих садовых и огородных участках сельскохозяйственную птицу и кроликов при соблюдении разрешенного вида использования участка. 
 
– Это действительно серьезная проблема? Такая практика носит массовый характер? Или это делается с расчетом на предстоящие трудные времена? 
– Ранее такие действия расценивались как нецелевое использование земли. Оно карается штрафом для физических лиц от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка, но не менее десяти тысяч рублей и не более 100 000 руб. Что касается массовости: статистики нет, но до Верховного суда подобные дела доходили. 
Кроме того, закон прямо разрешил продавать на территории общих участков садоводов созданную садоводами сельхозпродукцию, а также устанавливать ларьки, палатки и иные некапитальные сооружения для торговли. Единственное условие: соответствующее решение должно быть принято на общем собрании СНТ. 
Поправки также касаются инженерных сетей. Общие сети водо-, тепло-, электроснабжения садоводства требуют квалифицированного обслуживания, которое подчас непосильно для садоводов. В такой ситуации простейшим способом решения проблем является передача сетей в собственность другим лицам при сохранении права пользования. Раньше закон прямо предусматривал возможность передачи сетей только государству. Между тем быстрее и правильнее было бы передавать их напрямую ресурсоснабжающим организациям, которые и специализируются на их обслуживании. Теперь закон такую возможность предоставил. 
 
– Сохраняется ли упрощенный порядок регистрации, предусмотренный «дачной амнистией»? 
– Для СНТ, территория которых была выделена под садоводство и огородничество до 2017 года, срок упрощенной бесплатной приватизации садовых участков продлен до 1 марта 2031 года.  
Частично упрощена и откорректирована процедура: границы участков можно в случае отсутствия проекта межевания согласовывать путем утверждения схемы расположения, начерченной на кадастровом плане территории; устранена возможность указания таких границ на основании проектов организации и застройки СНТ. 
Препятствием для приватизации ранее была ликвидация СНТ. Закон сохранил право на бесплатную приватизацию садоводов, которые были ранее членами ликвидированных СНТ. 
Изменены некоторые правила, касающиеся участия в садоводческих товариществах. Коррективы направлены на упрощение внутренних процедур, обеспечение доступности участия садоводов в управлении товариществом. 
Ранее граждане, которые недавно приобрели садовые участки, для принятия в садоводство должны были дожидаться общего собрания СНТ, которое обычно проводится раз в год. Теперь такие решения принимает правление СНТ. 
 
– Нет ли дополнительных рисков в расширениях полномочий правления? (В некоторых случаях злоупотребления как раз и связаны с «внезапным» появлением в списках новых садоводов…) 
– Думаю, дополнительных рисков нет. Нет смысла дожидаться общего собрания, поскольку принятие гражданина в садоводство, если он стал собственником участка, должно происходить почти автоматически, с минимумом формальностей. 
Для удобства теперь размер членских взносов должен определяться напрямую в уставе. Ранее размер определялся решением общего собрания. Уточняется, что размер взносов может определяться в виде формулы расчета или текстового описания. 
Не секрет, что обеспечить кворум при проведении общего собрания садоводства – трудная задача. Закон вводит новые механизмы непосредственного участия в собрании, позволяющие садоводам голосовать удаленно, не выходя из своих квартир, с использованием электронных и иных технических средств. Можно голосовать путем отправки электронных писем или СМС с адреса электронной почты или сотового телефона; разрешено также голосование путем заполнения формы на официальном сайте товарищества в сети Интернет. С 1 января 2023 года предполагается обеспечить для СНТ возможность дистанционного голосования на общем собрании с использованием сайта госуслуг. 
Также законом установлено, что перечень вопросов компетенции общего собрания стал неисчерпывающим, определен новый порядок уведомления о проведении общих собраний и т. д. 
 
– Тема электронного голосования неизбежно связывается (ассоциируется) с манипуляциями и подтасовками. Мол, кто организует – тот и выигрывает. Предусмотрены ли какие-то механизмы проверки? (Процессы по признанию или оспариванию результатов ОС тянутся годами…) 
– Какого-то специального механизма проверки подлинности голосов законом не предусмотрено. Остается старый способ: если садовод считает, что результаты голосования подтасованы, он может оспорить решение общего собрания. В целом риски подделок здесь такие же, как при голосовании бюллетенями. Насколько я понимаю, голосование через госуслуги, электронную почту, СМС сложнее подделать в массовых масштабах, чем бюллетени. К тому же садоводу достаточно нотариально заверить свое электронное письмо или текст СМС с результатом голосования, чтобы подтвердить, как именно он проголосовал. Для доказывания же подделки бюллетеня в простой письменной форме необходимо проводить почерковедческую экспертизу. Так что в целом новый порядок представляется более надежным. 

Смотрите видео по этой теме
30 января 2023
ДМИТРИЙ СИНОЧКИН и ОЛЕГ ЛОДЯНОВ