НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

19 апреля, 03:03

Эксперты отвечают: какова в 2023 году доля «социалки» в стоимости квадратного метра жилой застройки?

В Петербурге оживилась дискуссия на тему социальной ответственности застройщиков. Администрация обещает «устранить дефицит» мест в детских учреждениях. Застройщики опасаются увеличения социальной нагрузки на бизнес. В условиях спада на рынке проблема управления себестоимостью становится критически важной.

Мы попросили ньюсмейкеров NSP оценить: какова сегодня доля «социалки» в стоимости «квадрата» в ЖК? 
Есть ли разница в подходах к созданию соцобъектов у администраций в зависимости от региона? 
Равномерно ли распределена эта ответственность по компаниям-застройщикам, понятен ли механизм ее формирования?  
Насколько уместно «грузить» девелоперов дополнительными обязательствами в условиях снижения спроса на новостройки и ужесточения условий по ипотеке? 

Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI: 
– Размер социальной нагрузки сегодня варьируется от 15 тыс. до 25 тыс. рублей на кв. м площади квартир в проекте. Механизм формирования социальной ответственности в целом понятен – это прерогатива Градостроительной комиссии, одна из задач которой – реализация государственной политики по обеспечению жилой застройки объектами соцкультбыта и инженерно-транспортной инфраструктуры. 
Конкретные цифры зависят от масштабов будущих ЖК. Разные проекты «генерируют» разные по размерам объекты соцкультбыта. В проектах квартальной застройки, как правило, девелоперы размещают отдельно стоящие школы, детские сады, поликлиники. Это зачастую дешевле, чем в другом случае, когда застройщик небольшого участка софинансирует объект соцкультбыта или производит отчисления в специальный фонд по нормативам города. 
Объекты транспортной инфраструктуры также могут в разной степени «нагрузить» себестоимость ЖК. Состав таких объектов, «порученных» застройщику, также согласовывается на Градкомиссии. 
В Петербурге строительство учреждений соцкультбыта за счет бизнеса – сложившаяся практика. Конечно, «в идеальном мире» объекты социальной инфраструктуры должны строиться на государственные средства. В том числе и на те, которые застройщик платит в бюджет в виде налогов.  

Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»: 
– Есть понятные нормативные цифры: при строительстве жилого комплекса согласно параметрам Генплана определяется расчетное количество жителей. Есть нормативы по их обеспеченности объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т. д.). Каждое место оценивается комитетом по строительству в стоимостном выражении. Сегодня эти затраты составляют около 21 тысячи рублей на квадратный метр нового жилья. Причем сумма не зависит от категории объекта, неважно – масс-маркет строится или элитный ЖК. В городе, особенно в центре, проблемы возникают, когда необходимые объекты физически негде разместить. В области ситуация несколько иная – там преобладает квартальная застройка.  
В Петербурге проекты проходят согласование на Градкомиссии. И если новую школу втиснуть некуда, да и не всегда она нужна – можно, например, договориться отремонтировать старую, по соседству. Проблема в том, что этот механизм совершенно непрозрачен. У нас дефицит мест в детских учреждениях или профицит? По умолчанию считается, что дефицит – а это неправда, зависит от локации. 
Если уж принят такой порядок, фактически – введен дополнительный налог с квадратного метра жилья, так пусть эти средства и будут уплачиваться, как налог: заплатил – и забыл. Чтобы застройщик был уверен, что с него ничего больше не потребуют. Кроме того, Градкомиссия – это всегда сдвиг по срокам, то есть те же деньги, причем эти затраты непредсказуемы. 
 
Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Надо различать комплексные проекты и строительство в условиях сложившейся застройки. В проектах КОТ необходимость социальных затрат более очевидна: кто строит, тот и обеспечивает. В предыдущие годы в Ленобласти работала схема хотя бы частичного возмещения затрат («социалка в обмен на налоги»), сейчас мы все реже на это рассчитываем. В Петербурге практика «застройщик платит за все» сложилась еще раньше. Проблема еще и в том, что эти затраты растут. Три года назад место в школе стоило около 1 млн рублей, сейчас 1,6–1,7 млн рублей. Место в детском саду подорожало с 700–800 тысяч до 1,3–1,4 млн рублей. 
Особенность действующей схемы в том, что это не столько нормативный, сколько понятийный механизм. Нагрузку на девелопера заранее, до входа в проект, рассчитать невозможно. Не исключено, что она будет зависеть не от реальной потребности в тех или иных объектах, а от того, сколько квартир и по какой цене застройщик планирует продать. И если в конкретной локации не нужна, например, школа – могут возникнуть пожелания к объектам УДС и так далее. Это немного странная картина мира. Возникает ностальгия по прежним временам, когда можно было приобрести участок с торгов, с оговоренным объемом обязательств и понятными обременениями. 

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:  
– В СМИ доля затрат на «социалку» и УДС в  стоимости квадратного метра жилья оценивается в 20%. Это близко к нашим расчетам: 18–22%. Принципиальных отличий в том, где строить – в Петербурге или Ленобласти, – нет. В области эти затраты (в абсолютных цифрах) могут быть несколько ниже, но и цена реализации жилья отличается.   
Мы строим «социалку» во всех своих проектах. Иначе жилье покупателям неинтересно. Но если ставить задачу сделать жилье в новостройках более доступным, необходимо искать резервы для снижения себестоимости. Возможно, заслуживает более серьезного рассмотрения схема строительства социальных объектов по концессии. Пока есть лишь единичные примеры, например, школа в Мурино. Или развивать тему частно-государственного партнерства, делать ее более понятной и доступной, не такой забюрократизированной. Или включить финансирование социальных объектов в программу инфраструктурных облигаций, чтобы снизить затраты.  
Важно, чтобы чиновники понимали: сейчас социальные объекты, как правило, реализуются на кредитные средства. И даже если потом часть затрат компенсируют – стоимость денег все равно ложится бременем на конечную цену жилья. С учетом инфляции получается чистый убыток. И девелопер никак не может повлиять на эту составляющую затрат.  
 
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Сейчас доля соцнагрузки в стоимости строительства жилой недвижимости составляет порядка 20%. У нас нет опыта строительства в Ленобласти, поэтому напрямую сопоставить подходы не можем. Механизм расчета нагрузки по социальным обязательствам понятен, они определяются Градкомиссией, исходя из технико-экономических показателей проектов. В Петербурге заседания Градкомиссии проходят нерегулярно. Чтобы снизить социальную нагрузку на девелоперов в условиях сокращения спроса на новостройки, нужно рассматривать и предлагать альтернативные способы финансирования строительства соцобъектов. Но таковых пока нет. 
 
Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест»: 
– Существует разница между регионами в нормативах обеспеченности социальными объектами. В Петербурге норматив составляет 120 мест в школе на 1000 жителей, в области – 91 место на 1000 жителей. По детским садам цифры схожи – 61 и 60 мест на 1000 жителей соответственно. 
Принципиальное отличие в том, что город, в отличие от области, не компенсирует застройщикам создание социальных объектов. Несколько лет назад Ленобласть выкупала социальный объект за 70–80% реальной стоимости. Два года назад эта система претерпела изменения, по новым соглашениям область будет выкупать «социалку» всего за 33% по нормативам, что составляет примерно 20% от реальной стоимости. 
Размещение социальных объектов – один из важных вопросов. По нормативам, от нового ЖК до школы должно быть 500 метров (иногда 800 метров), до садика – еще меньше, при этом нельзя пересекать магистральные улицы. И застройщики должны находить места, куда дети пойдут в садик и школу. Самостоятельно реализовать это можно только на участке от 8 га и более, где можно разместить у себя и школу, и садик. 
 
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»: 
– Доля затрат на социальные объекты и дороги может доходить до 50 тыс. рублей на 1 кв. м жилья, в зависимости от региона. Для Петербурга, видимо, темпы и объемы строительства не являются главным критерием. В Смольном полагают, что сложившиеся цены и уровень нагрузки приемлемы для покупателей. Хотя они могут уйти и в Ленобласть, где жилье можно купить дешевле, но при этом сложнее с транспортом. 
Мы неоднократно пытались убедить власти, что нужен понятный и прозрачный алгоритм, не зависящий от понимания конкретных чиновников. Это бы сняло вопросы, что кто-то из девелоперов получает большую нагрузку, а кто-то меньшую. Нужна программа на сайте администрации, где можно было бы ввести параметры проекта и рассчитать конкретную сумму на «социалку». Именно сумму, потому что город мог бы распоряжаться этими деньгами: построить садик или возвести в складчину с застройщиками школу, а может, направить часть средств на объекты в другом районе. Сегодня нет прозрачного механизма принятия решения, чтобы девелопер на начальном этапе проекта понимал, сколько он должен будет вложить в эту инфраструктуру.  
 
Максим Хансон, руководитель АН Insiders: 
– Такой подход, который сложился в жилищном строительстве, очень удобен для отчетности. Девелопер строит, дольщик платит, чиновник отчитывается – и за ввод жилья, и за «социалку», и за дороги… Но это именно про красивую отчетность, а не про развитие города. В строительстве действует «разрешительная» система: право девелопера выйти на площадку зависит не только от нормативов, но и от не всегда прозрачных договоренностей.  
 
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Симпатичная идея всеобщего равенства в реальности выглядит совсем по-другому. Рынок жилищного строительства хорошо помнит, как при переходе на счета эскроу крупные федеральные застройщики получили эксклюзивные сроки для перестройки работы, в то время как большая часть мелких и средних компаний вообще лишились доступа к кредитованию. Не приходится говорить о равенстве застройщиков и в части инвестиционных условий. Всем понятна особенность правил игры, вполне в духе пословицы: «Неровный лес – неровные и люди». 
Назрела необходимость обсуждения несоразмерной инвестиционной нагрузки на застройщиков в Петербурге. Итоги 2022 года показали, что платежеспособный спрос сместился в Ленобласть, в ближайшие пригороды: инвестиционная нагрузка в области ниже, и областные проекты дешевле, чем городские. Если есть задача минимизировать объем ввода жилья в городе и окончательно вытеснить спрос на окраины, тогда, как говорится, «верной дорогой идете, товарищи!».