Продажи домов ИЖС и участков на вторичном рынке растут, в коттеджных поселках - снижаются
В январе 2023 года в Ленобласти было зарегистрировано 3345 индивидуальных домов – в 1,6 раза больше, чем в январе 2022-го.
На вторичном рынке, в сегменте купли-продажи участков ИЖС и наделов в садоводствах также отмечен рост: в Управлении Росреестра по ЛО за январь 2023-го зарегистрировано 4622 сделки, на 40% больше, чем за тот же период год назад. В плюсе и показатели вторичного рынка по итогам года: регистрация частных домов выросла на 10,8%, продажи участков – на 15,7% (см. табл. 3).
В сегменте коттеджных поселков картина иная. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», спрос на участки в коттеджных поселках в 2022 году сократился на 33% (табл. 4). Готовых домов и участков с подрядом застройщики реализовали на 30% меньше. На начало 2023 года в продаже на территории региона находилось 16,8 тысячи лотов в 335 коттеджных поселках, включая 30 проектов с таунхаусами. Основа предложения – участки без подряда, они составляют 81% в структуре выставленных на продажу лотов.
За год загородные девелоперы вывели на рынок 6,9 тысячи лотов в новых проектах и в дополнительных очередях. Пополнение предложения замедлилось: в 2021 году застройщики выставили в продажу почти 13 тысяч участков, домов и секций.
По оценкам аналитиков, показатели рынка коттеджных поселков по активности спроса и выводу новых проектов примерно соответствуют «допандемийному» периоду – показателям 2019 года.
Земельная основа
В прошлом году 6,9 тыс. сделок в коттеджных поселках (КП) были заключены по участкам без подряда. Это самый распространенный тип недвижимости: 81% рынка. То же самое и в Подмосковье: на УБП приходится 80% предложения.
Средний бюджет сделки с участком в коттеджном поселке за год увеличился на 14% и сейчас составляет 2,3 млн рублей. Большая часть продаж (63%) происходит в диапазоне от 100 тыс. до 300 тыс. рублей за сотку (38% – от 100 тыс. до 200 тыс. и 25% – от 200 тыс. до 300 тыс. рублей). Такие участки чаще приобретают в КП Всеволожского района: вблизи населенных пунктов Разметелево, Лесколово, Рахья, Токсово. Недорогие участки (до 100 тыс. рублей за сотку) в основном сосредоточены в Ломоносовском, Тосненском и Лужском районах.
Продажи готовых домов и участков с подрядом в коттеджных поселках сократились: 767 сделок в 2021 году, 540 – по итогам 2022-го. Спрос на готовые постройки есть: для многих покупателей важным стал фактор времени, люди не хотят ждать. Но предложение отстает, девелоперы не хотят рисковать. Разрекламированный в федеральных СМИ вариант – строительство типовых поселков, со стандартными домами, проектным финансированием и льготной ипотекой – пока не имеет популярности.
Готовые объекты чаще продаются в ближних пригородах: 57% реализованных домов расположены в радиусе 20 км от КАД. 2/3 сделок – это дома категории «комфорт» во Всеволожском районе: Разметелево, Вартемяги, Токсово. Второй по популярности – Ломоносовский район с долей 24%: в основном Аннино и Ропша.
Вполне успешными выглядят «комбинированные» стратегии, когда часть наделов в поселке реализуется партнерскими строительными компаниями, а часть продается без подряда. Такой подход реализуется в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» от «1-й Академии недвижимости», а также в некоторых проектах компании «ФАКТ». Но и в этом случае успех будет зависеть от адекватного ценообразования.
Элитный спад рынка жилья
По данным NF Group, в петербургском регионе в коттеджных поселках класса А («элитка») и В («бизнес») за 2022 год реализовано 72 домовладения. Сокращение спроса по отношению к показателям 2021 года (210 сделок) – почти в три раза.
При этом предложение «элитки» за год выросло на 40–50%. Но говорить о «затоваривании» рынка преждевременно, потому что сделки тоже есть. И на «вторичке», и в коттеджных поселках. Несмотря на СВО, санкции и объявление частичной мобилизации, состоятельные граждане продолжали приобретать солидные домовладения. В КП «Ламбери» в конце года была завершена сделка по строительству дома Cornwall (263 кв. м) на участке 17 соток за 50 млн рублей. Группа компаний «Т-Дом» реализовала за 59,5 млн рублей дом площадью 800 кв. м в Левашово (Выборгский район СПб). АН Insiders сообщает о продаже в Озерках: особняк площадью около 300 кв. м реализован за 52 млн рублей. В поселке HONKANOVA в Солнечном компания «Росса Ракенне СПб» продала дом площадью 350 кв. м с участком за 80 млн рублей; в «Медном озере – 2» тот же девелопер реализовал дом площадью около 1000 кв. м за 120 млн рублей. В КП Liikola Club на Нахимовском озере сменила владельца целая усадьба: дом в 2500 кв. м (со спортзалом, бассейном и кинотеатром) на участке 1 га. Цена продажи не разглашается, в рекламе этот объект был выставлен за 690 млн рублей.
Пополняется предложение. В конце года в Ленинском в продажу вышли два дорогих коттеджных проекта: КП «Никольские угодья» и «Оберег». В «Никольских угодьях» – 45 участков, от 18 соток до гектара. Участки в этом проекте предлагают от 1 млн рублей за сотку.
В КП «Оберег» место, пожалуй, более интересное: холмистый рельеф, лес; территория примыкает в берегу реки Сестры. Территория застройки – около 60 га, в первой очереди 40 домовладений. Участки реализуются только с подрядом. По словам руководителя проекта, девелопера Вадима Новикова, «строительство без подряда – путь к хаосу». Стоимость домовладений – от 40 до 120 млн рублей. В общественных зонах (около 8 га) предусмотрены коворкинг, открытый бассейн, точки доставки, консьерж-сервис. Новый дорогой проект во Всеволожском районе готовит к запуску компания «Росса Ракенне СПб», параметры пока не разглашаются.
В бизнес-классе вышли в продажу КП «Негород Павловск», КП CORNER Kaltino; в ноябре начались продажи в поселке «Арт’д ЭКО Club».
Прогноз по загородной недвижимости
Преимущества загородного образа жизни перед городским постепенно становятся все более очевидными. К режиму санкций бизнес постепенно приспосабливается. Играет роль сокращение привычных маршрутов зарубежного отдыха. Но есть фундаментальное противоречие: свой дом – это надолго, а ситуация меняется слишком быстро, жизнь делится на короткие отрезки, каждый из которых не похож на предыдущий.
Аналитики и участники рынка полагают, что спад будет продолжаться еще минимум полгода-год. Качественные проекты найдут свою аудиторию; поселки с изъяном или основанные на неадекватной концепции неизбежно столкнутся с трудностями. Доля ипотеки будет расти, как и сегмент частных домов для сдачи в аренду. Оснований для роста средних цен пока не усматривается.
Мнения экспертов
«В 2023 году на активность девелоперов будут влиять расширение доступного ипотечного кредитования в сегменте ИЖС и постепенное внедрение схемы покупки загородной недвижимости по 214-ФЗ. Стабилизация цен на рынке строительных материалов способствует сохранению комфортного уровня цен. С другой стороны, есть опасение, что развитие доступной ипотеки может привести к заметному удорожанию формата ИЖС, как это ранее случилось на первичном квартирном рынке. Впрочем, подобная ситуация скорее может быть характерна для наиболее массового продукта на загородном рынке. Уровень средних цен на домовладения и таунхаусы класса «комфорт+» и выше скорее не имеет значительного потенциала роста в условиях снижения реальных доходов населения»
«Полагаю, что в 2023 году сохранится уже привычное соотношение, когда 2/3 нового жилья в Ленобласти строится в формате ИЖС. Вероятно, увеличится популярность деревянного домостроения. В этом сегменте наибольшее снижение цен на материалы.
В целом стоимость строительства в 2023 году не должна расти. Цены на построенные дома могут снизиться на 10–20% на стадии торга при покупке. Цены на участки расти не будут. Исключение – участки в очень хороших местах с высокой степенью завершенности инженерной подготовки. Там возможен рост на 10–15%»
«Развитие ипотеки может активизировать спрос на загородные объекты. Но это зависит от условий и позиции банков. В 2022 году банки довольно охотно давали ипотечные займы на «загородку». Но в конце года ЦБ объявил о введении ограничений, и кредиторы загодя стали готовиться к новым мерам со стороны ЦБ. Увеличилось количество отказов. Какое-то время уйдет на адаптацию рынка к новым условиям»
«В элитном сегменте в марте–апреле наблюдался всплеск активности: срочные отъезды, переезды, продажи, скидки. Затем спрос успокоился. Осень, по традиции – сезон сделок, однако в 2022-м, после объявления «частичной мобилизации», вместо пика случился провал. В ноябре спрос начал возвращаться на рынок.
Конечно, объем продаж снижается. Но интерес к дорогим загородным объектам сохранился, есть звонки и показы»
«Спрос на дорогие домовладения существенно упал, и многие люди, уже принявшие решение о загородном доме, ставят его выполнение на паузу. Весна покажет. Нам не привыкать выходить с проектами в кризис: мы запускали новые поселки в 2008 году, в 2015 году. Интересно, что получится на этот раз. Изменившаяся ситуация постепенно меняет критерии, в соответствии с которыми люди выбирают загородный дом. Возможно, будут востребованы не столько новые технологии, сколько новый подход к организации поселка, основанный на других критериях и ценностях»
