Рынок коммерческой недвижимости Петербурга показывает хорошую динамику
Рынок коммерческой недвижимости показал хорошую динамику в ушедшем году. А как будут развиваться события в 2023 году? Какие сегменты сохранят привлекательность? И куда лучше инвестировать прямо сегодня? На эти и другие вопросы искали ответы участники деловой встречи ReForum 2023, организованной тройкой крупнейших консалтинговых компаний в Петербурге: Nikoliers, Maris и NF Group.
Для затравки аналитики вкратце обозначили основные итоги 2022 года, очертили главные тренды и дали прогнозы на текущий год. Одним из самых стабильных, а стало быть, и перспективных остается сегмент складов и логистики. Присутствовавшие в зале инвесторы живо интересовались: какую доходность дают такие объекты? Какие направления (локации) лучше рассматривать для девелопмента?
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers, посоветовала обратить внимание на склады с «длинными» и «уверенными» договорами аренды в средней ценовой категории. Они могут обеспечить доходность 11–11,5% годовых. Для девелопмента другой подход: «В южной части города зачастую идет битва за землю между жилищниками и теми, кто интересуется складами BTS. Поэтому, помимо привычного и переоцененного юга, я бы рассматривала север. Некоторые логисты стали воспринимать Петербург как точку сборки для СЗФО (и мы к этому действительно идем). Значит, стоит обратить внимание на территории на севере и северо-востоке. К тому же цены на землю на этих направлениях более адекватны, чем на юге».
С ней солидарна Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group. Она фиксирует стремительно растущий запрос на землю со стороны производственных компаний в связи с импортозамещением. «Это огромный недооцененный сегмент. У нас каждый второй запрос: «Найдите участок под производство». Для предпринимателей непринципиален юг, главное – чтобы экономика сходилась. Поэтому изучаем север и восток. Кстати, три года назад восточные окраины совсем никто не рассматривал».
Консультанты считают: помимо складов и логистических комплексов, интересны для вложений офисы класса А, отдельные ТЦ, а также объекты стрит-ритейла.
Дарья Мельникова, руководитель отдела маркетинга УК «Теорема», поведала, как эмоциональная грусть лета 2022-го (когда из офисов съезжали иностранцы) сменилась к концу года радостью от расширения представителей отечественного IT-сектора: «Компания «Ядро», например, увеличила офис в пять раз, каждый месяц расширяясь на этаж. Сегодня в наших офисах класса А вакансия – 5%».
В конце года девелопер сдал в эксплуатацию БЦ «Феррум 2» (33 тыс. кв. м); идут переговоры с несколькими крупными «якорями», которые хотят взять объект целиком.
Как ни странно, аналитики отметили значительный рост в сегменте классических гостиниц, в который за последние три года никто не инвестировал. «Это свидетельствует о том, что рынок развивается, конъюнктура меняется», – поясняет г-жа Московченко.
«Обратите внимание на объекты, которые все еще принадлежат иностранным компаниям: они качественные, в хороших локациях, и сегодня их можно приобрести с хорошим дисконтом», – говорит Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris.
В центре города для редевелопмента остаются востребованными объекты под жилье, гостиницы и апарт-отели. Хорошую перспективу рисуют рекреационным апартаментам, спрос на которые продолжает расти.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», пока не рассматривает новые проекты сервисных апарт-отелей, в том числе из-за невысокого спроса. «У нас больше оптимизма по заполняемости готовых отелей (а для инвесторов – по доходности). Тому способствует рост внутреннего туризма. Плюс открываются азиатские рынки, есть дружественные страны, к тому же апарты сдаются и в долгосрок. Увеличение ставок по ипотеке на жилье тоже способствует большей востребованности тех же апартаментов в аренду. Сейчас удобное время для входа инвесторов, и по доходности мы видим положительный тренд».
Прогнозы экспертов о рынке коммерческой недвижимости Петербурга
«В 2022-м был рекордный объем инвестиций в коммерческую недвижимость – свыше 100 млрд рублей. В январе мы продолжили наблюдать несвойственную для этого периода активность. Участники рынка видят новые возможности: арендаторы могут выбрать качественные помещения и получить более выгодные условия; инвесторы – приобрести объекты, заполненные арендаторами, которые раньше никто не планировал продавать; девелоперы присматриваются к ранее невостребованным сегментам. Смена собственников, изменение профилей арендаторов и арендодателей, возможность для российских компаний занять место ушедших игроков и пр. Все это влияет и продолжит влиять на устойчивость рынка. Мы смотрим на будущее рынка коммерческой недвижимости умеренно позитивно»
«Поскольку все сегменты коммерческой недвижимости напрямую коррелируют с разными отраслями экономики, я бы прогнозировал следующее: в отсутствие новых мощных экономических потрясений нас ожидает период адаптации. Постепенно будет достигнута точка, в которой станет понятно, как развиваться дальше тому или иному сектору рынка, какие есть возможности и перспективы.
По факту, это происходит уже сейчас, и, возможно, процесс займет еще какое-то время»
«2023 год будет лучше предыдущего, причем шансы остаться в выигрыше есть у всех. Сейчас удачный момент для приобретения ликвидных объектов по привлекательной цене или улучшения текущих условий аренды.
Торговая недвижимость переживает новый этап развития. Активны российские и зарубежные (из дружественных стран) fashion-ритейлеры; они занимают ниши ушедших с рынка игроков. Хорошо ощущают себя сегменты общепита, досуга и развлечений, а также ритейлеры товаров для дома и интерьера. В стрит-ритейле сохраняется интерес к спальным локациям, появившийся в постпандемийный период.
В любые нестабильные времена выигрывает тот, кто способен быстрее адаптироваться к меняющимся условиям, поэтому сейчас растет потребность в качественном профессиональном управлении»
