В Петербурге за год на 1,4 млн кв. м сократилась площадь жилых новостроек
Тревожный симптом: в начале 2023 года резко снизились объемы льготной ипотеки. А без нее девелоперам не обойтись. Спад продаж будет продолжаться, несмотря на стагнацию цен.
В феврале 2022 года общая площадь строящихся в Петербурге ЖК составляла 8,9 млн кв. м, в феврале 2023-го – 7,5 млн кв. м (см. табл. 1).
На 21% стало меньше действующих договоров долевого участия: год назад в системе ЕИС ЖС было зафиксировано 77 300 ДДУ, в феврале 2023-го – 61 274 (см. табл. 3). За полгода, с июля 2022-го, средние цены предложения в спальных районах Петербурга снизились на 8,1%.
В Ленобласти показатели долевого строительства жилья за год практически не изменились: 3,25 млн кв. м жилых новостроек девелоперы возводили в начале 2022-го, 3,336 – на данный момент (см. табл. 2). Некоторое снижение по количеству ДДУ отмечено и в Ленобласти, но вдвое менее существенное, чем в Петербурге: минус 11%.
Доля непроданных квартир в строящихся ЖК в Петербурге увеличилась с 37 до 41%. В Ленобласти – сократилась с 42 до 41%. По этому показателю установилось равенство. Хотя напрямую сравнивать ситуацию на стройплощадках регионов не стоит: в городской черте заметную часть новостроек составляют объекты бизнес-класса, в области их почти нет.
Ситуация в новостройках петербургской агломерации следует общероссийским тенденциям. Как отмечают аналитики Банка России, по итогам января наблюдалось сокращение средств на эскроу-счетах застройщиков: минус 167 млрд рублей к декабрю 2022-го (снижение на 4,2%). За три последних месяца сумма на эскроу-счетах сократилась на 267 млрд рублей (минус 6%). Этот процесс обусловлен снижением темпов продаж и раскрытием счетов эскроу при вводе домов в эксплуатацию в конце года. При этом строители не спешат запускать новые проекты: по данным "ДОМ.РФ", на 1 декабря в процессе строительства находилось 9590 многоквартирных домов, на 1 февраля – 9177 МКД. Переизбытка предложения нет, значит, рассчитывать на дальнейшее существенное снижение цен потенциальным покупателям не приходится.
Пока подтверждаются прогнозы, которые ранее давала редакция NSP: застройщики снижают объемы строительства и придерживают выход новых очередей; конкуренция между городскими и пригородными объектами обостряется; важным фактором (особенно в масс-маркете) остается льготная ипотека.
В январе объем выданных кредитов, предоставленных гражданам по программам господдержки, сократился в три раза, до 134 млрд рублей. (В декабре 2022-го – 381 млрд рублей.) Последствия ужесточения условий по льготным займам, а также результаты «словесной интервенции» ЦБ РФ мы увидим по итогам февраля–марта.
Экспертные оценки и мнения участников рынка по ситуации в жилищном строительстве можно прочитать в обзоре NSP.
Мнения экспертов
Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС:
В последние три года мы видим тренд на сокращение количества сделок на рынке недвижимости. Одной из причин стало «разогревание» цен из-за антиковидных мер, другой – стагнация доходов населения. Пока мы не видим предпосылок для перелома этого тренда.
Особенно заметно падение спроса в высоком ценовом сегменте. Масс-маркет чувствует себя достаточно неплохо. Часть покупателей, для которых город пока не доступен в ценовом отношении, выбирают проекты в Ленинградской области. Основными локациями-драйверами спроса здесь являются Новосаратовка, Мурино-Бугры, Янино – максимально близкие к городу агломерации с большим запасом предложения и понятными перспективами развития. В ближайшие годы большинство новых проектов в области будут выходить именно в этих локациях. Интерес к ним будет только расти по мере развития дорожной и социальной инфраструктуры, которое постепенно происходит силами местных застройщиков и областных властей.
Если говорить о скидках, то стоит ожидать локальных акций по «зависшим» объектам или типам квартир, как в строящихся, так и в сданных домах. Также интересные предложения могут быть по объектам, сданным раньше срока, где продажи еще не успели догнать стройку. В частности, мы планируем предложить своим покупателям подобные акции в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке и в квартале Parkolovo на севере Петербурга.
Снижение доли выданных ипотечных кредитов и, в целом, доли проданных квартир в январе объясняется ажиотажным спросом в ноябре-декабре, когда на фоне неопределенности с продлением льготной ипотеки многие покупатели постарались быстрее выйти на сделку. Если бы о продлении программы было объявлено заранее, часть этих сделок в спокойном режиме перешла бы на январь и февраль. Сейчас же можно ожидать активизации рынка в марте-апреле, когда покупатели привыкнут к новой реальности. Застройщики были готовы и ожидали такого развития событий.
