Рынок под диктовку ипотеки: продажи жилья сокращаются, цены плавно пошли вниз
В 2022 году на рынок жилья влияли: высокая турбулентность (начало СВО и объявление о частичной мобилизации), снижение доходов и меры по поддержке строительного комплекса. 2023-й начинается со спада активности.
Объемы продаж на вторичном рынке региона за год снизились на треть. Реализация жилья в новостройках в Петербурге сократилась, а в Ленобласти – наоборот, даже несколько подросла. Высокий уровень неопределенности и снижение доходов граждан не позволяют продавцам «вторички» и девелоперам поднимать цены. Платежеспособный спрос смещается от спальных районов – в пригороды.
Спад в новостройках
По итогам 2022 года в сегменте новостроек петербуржцы заключили 61 934 договора долевого участия.
В 2021 году – 75 760 договоров. Снижение продаж за год – на 18,3%; если считать только жилье (без апартаментов и машино-мест) – минус 22% (см. табл. 1).
По отношению к докризисному 2019 году спад еще более внушительный: минус 37,8% – по ДДУ в целом, включая машино-места и апартаменты. И минус 42% – если считать только будущие квартиры.
В областных ЖК застройщики заключили за минувший год 23 272 ДДУ – на 8% больше, чем в 2021-м (21 553 сделки). В отличие от Петербурга, в области показатели ровные на протяжении последних трех лет (см. табл. 2).
Доля ипотеки в продажах новостроек в границах региона за год выросла с 67 до 89%. Уровень зависимости девелоперов от условий по жилищным кредитам приближается к максимально возможному. Правда, в январе, после изменения параметров льготной ипотеки, этот показатель начал снижаться (см. мнения экспертов).
Цена определяет географию
Цены предложения на первичном рынке в спальных районах Петербурга за год выросли на 21%. В декабре средняя стоимость «квадрата» составила 246 758 рублей. С июля цены в «спальниках» начали снижаться, спад за полгода – 6,8%. В городских окраинных локациях вдали от метро рост скромнее, но тоже значительный – плюс 15,9%. В пригородных районах (Пушкинский, Петродворцовый, Колпинский) цены в 2022 году увеличились всего на 8,2% – до 161 419 рублей за кв. м. Почти такая же динамика в жилых комплексах Ленобласти: плюс 9,5% в среднем по региону, плюс 10% – во Всеволожском районе, где сосредоточена большая часть областных новостроек (см. табл. 3).
В Петербурге средняя стоимость лота, по данным сервиса DataFlat.ru, увеличилась с января 2021 года на 23%, в абсолютных цифрах – на 1,8 млн рублей, с 7,6 млн до 9,4 млн рублей (см. табл. 4). Бюджет сделки в областных ЖК, по данным розничных продаж, за год вырос на 1,1 млн рублей: с 4,8 млн рублей до 5,9 млн, тоже на 23% (см. табл. 5).
Разрыв между городом и областью в стоимости «квадрата» и разница в бюджете сделок обусловила главную тенденцию года в массовом сегменте: смещение спроса от спальных районов – к окраинам, в пригородные районы и в областные локации вблизи мегаполиса (Мурино, Бугры, Кудрово, Новосаратовка, Новоселье).
На протяжении последнего года застройщики не раз повторяли мантру: размер ежемесячного платежа для покупателей важнее, чем общая стоимость сделки. Отчасти это действительно так. Но на продажи влияет и размер первого взноса, и представления о ликвидности (удастся ли быстро продать, если вдруг понадобится?). Девелоперы вынуждены приспосабливаться к стагнации (а по факту – к снижению) реальных доходов граждан.
Этот же фактор – завышенные цены на городское жилье в многоквартирных домах – стимулирует спрос на частное домостроение. В Петербурге граждане за год возвели 1152 частных дома, в Ленинградской области – 18 632.
Вторичная зависимость
Квартиры на вторичном рынке Петербурга дешевеют с мая 2022 года. Срочные продажи от «релокантов» увеличили объем предложения и придавили цены.
Средняя цена предложения квадратного метра типового жилья на вторичном рынке в Петербурге увеличилась за минувший год на 12,8% – до 191 513 рублей. Правда, рост наблюдался лишь первые четыре месяца года, особенно в марте и апреле: плюс 4,8% и 8,3%. Затем квартирные цены стали снижаться, примерно на 1% в месяц.
Количество вариантов в листингах за год сократилось на 16,5%. А спрос на городском вторичном рынке упал на 31%: 121 361 сделка купли-продажи в 2021 году, 83 654 сделки по итогам 2022-го. Из районов лидерами ценового прироста (плюс 20,8% и 18,2%) стали Адмиралтейский и Выборгский, аутсайдерами (плюс 6,8–8,7%) – Красносельский, Невский, Калининский и Фрунзенский. В Приморском, Василеостровском и Московском районах стоимость «квадрата» превышает 200 000 рублей (см. табл. 6).
На протяжении года средние цены предложения (ожидания продавцов) все больше отрывались от реалий рынка, от фактических продаж. В середине года размер скидок составлял 5–7%; срок экспозиции увеличился до 3–4 месяцев. Почти до 4% выросла доля срочных продаж: в начале года с такой пометкой публиковалось около 500 объявлений, в октябре–ноябре – 1100. К концу года, по оценкам риелторов, разрыв между ценами предложения и бюджетом реальных сделок достиг 15–20%.
После начала частичной мобилизации в Петербурге (и в целом по стране) до 50% выросла доля продаж по доверенности – рекордный показатель за всю историю рынка. По мнению экспертов инвестиционной компании «Флинт», это произошло из-за увеличения количества объектов «от уехавших собственников».
Доля студий в структуре вторичного рынка за год увеличилась с 8 до 13%; однокомнатных квартир – с 24 до 30%. Квартиры до трех комнат составляют 93% предложения. Такая структура рынка соответствует снизившейся платежеспособности покупателей.
В Ленобласти индекс цен на «вторичке» увеличился на 10,7%, во Всеволожском районе – на 14%. Год назад «квадрат» здесь стоил 132 737 рублей, сейчас – 151 734 рубля. Растет доля предложения в относительно новых, недавно сданных домах.
По оценкам риелторов, в конце 2022 года, чтобы продать квартиру в течение месяца, владельцам приходилось выставлять цену на 10–15% ниже сложившегося уровня. И то без гарантий: многое зависит от случайности, рынок стал непредсказуемым.
В целом динамика спроса зависит от качества дома: в панельных домах цены на протяжении года выросли минимально, на 3–6%; в «сталинках» и «новой вторичке» цены поднялись на 17%.
Инвестиционный спрос сменился «сберегательным»: люди покупают жилье не для того, чтобы заработать, а чтобы хотя бы сберечь накопления от обесценивания. Покупка квартиры для «пассивного дохода» (под сдачу в аренду) по-прежнему случается. Но лишь потому, что ставки по вкладам ниже инфляции. Срок окупаемости таких вложений – 15–20 лет.
В декабре–январе вторичный рынок жилья, с появлением ясности по льготам для новостроек, стал понемногу восстанавливаться.
Аналогичные процессы отмечены и в Москве: снижение средних цен, увеличение сроков экспозиции, сокращение объемов продаж. Риелторы и собственники уверены, что восстановление рынка возможно только с наступлением хотя бы относительной стабильности.
Ипотечная интрига
Важным трендом года стал увеличивающийся разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками. Ключевую роль сыграли ипотечные ставки.
На протяжении всей предыдущей истории рынка готовое жилье было стабильно дороже новостроек, обычно – на 5–7%. Это понятно: переехать завтра или ждать (в лучшем случае) пару лет?
В мае 2020 года, в разгар пандемии, на «первичке» ввели льготную ипотеку с господдержкой (под 6,5%). И уже в июне 2020-го случился перелом: новостройки впервые стали дороже «вторички».
В предыдущие несколько лет, до середины 2020 года, средний уровень цен на вторичное жилье по городу и уровень цен на новостройки в спальных районах почти совпадали, разница составляла 2–4%. Например: в марте 2019 года «квадрат» на первичном рынке в спальных районах стоил 112 272 рубля, на вторичном рынке – 115 672. В марте 2020 года – 122 260 и 124 169 рублей. В июне 2020-го, после запуска льготной ипотеки для новостроек, цены сравнялись. К концу 2020 года разница между «вторичкой» и «спальниками» уже составила 13,6% – в пользу новостроек. В декабре 2021-го – 20%. После начала СВО рыночные ставки по ипотеке выросли, кредиты на «вторичку» на таких условиях просто перестали брать. Однако затем Центробанк несколько раз понижал ключевую ставку; девелоперы и банки запускали в новостройках совместные программы, схемы с субсидированными ставками, кредиты без первого взноса, «траншевую» ипотеку. В результате кредитные условия в сегментах рынка разошлись радикально.
В конце года, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам без учета новостроек составила 9,7%, по кредитам под залог ДДУ – 3,55% годовых. Разница в стоимости «квадрата» превысила 30%. Как эти факторы будут действовать дальше, предполагать не беремся.
Мнения экспертов
«Проекты в Ленобласти традиционно привлекают покупателей более доступными ценами: средняя цена кв. м в новостройках масс-маркета в Петербурге в конце 2022 года составляла около 219 тыс. рублей, в пригородах – 146 тыс. руб.
Отметим, что в 2022 году рост цен в основном пришелся на первый квартал, в четвертом квартале стоимость жилья стабилизировалась. Мы прогнозируем, что ценовое плато сохранится и в ближайшие месяцы, с небольшими колебаниями, связанными со спросом, стартом новых проектов, акциями застройщиков и ассортиментом ипотечных программ. Спрос поддержат льготная, семейная ипотека и субсидированные программы застройщиков с банками»
«На 2023 год мы можем прогнозировать некоторую корректировку цен на первичном рынке жилья в Петербурге. Спрос будет и впредь поддерживаться ипотекой и субсидированными ставками, но уже с новыми условиями. Прямого снижения цен ожидать не стоит, но скидки и «индивидуальные условия» появляются все чаще.
Со старта программы «Льготная ипотека» квадратный метр жилья на первичном рынке Петербурга подорожал в два раза. Такой же интенсивной коррекции цен вниз, конечно, не будет. Увеличивается себестоимость строительства за счет использования проектного финансирования, дорожают материалы и площадки под девелопмент, улучшаются концепции проектов. Корректировка цен возможна при пополнении объема рынка. Но застройщики не заинтересованы пока предлагать все свои проекты. Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне. На данный момент в регионе сокращаются объемы строительства: объем возводимой недвижимости на данный момент составляет около 8 млн кв. м, хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м»
«На вторичном рынке разрыв между рекламными и реальными ценами сделок в зависимости от локации и объекта в конце декабря достигал 20–30%. Такого в сфере недвижимости еще не было. В целом с началом СВО цены на «вторичку» упали на 15–20% и, вероятно, упадут еще на 10% в 2023 году.
С начала года предложение на вторичном рынке выросло примерно на 60%, затем стабилизировалось, а в Петербурге во втором полугодии даже немного снизилось. Но это не значит, что объекты раскупают. Возможно, агентства стали снимать с продажи переоцененные варианты.
Всплеск спроса, связанный со «срочными продажами» и «парковкой денег», закончился. Активно действуют только две категории покупателей и продавцов: те, у кого «горит», или те, у кого есть внятная стратегия. И тех и других относительно немного.
Общение с клиентами показывает, что, не продав квартиру на пике спроса, многие вообще откладывают сделки на неопределенный срок. Еще один фактор снижения объемов предложения – ослабление курса рубля. Значительная доля сделок приходится на тех, кто нацелен вывести средства в другие страны. Многие клиенты эту задачу уже решили, а удешевление рубля еще больше снижает предложение такого типа.
Количество входящих звонков по вторичному жилью продолжило снижаться. Число новых запросов на продажу квартир в декабре также снизилось. Еще одно подтверждение того, что потенциальные покупатели и продавцы не склонны к решительным действиям»
«2022 год прошел под знаком ипотеки. Это и госпрограмма субсидирования, и совместные программы банков c застройщиками. Весь год рынок лихорадило, спрос зависел от внешнеполитической повестки, но в целом планы по объемам продаж выполнены, в бОльшей степени за счет неожиданно активных февраля и марта. За прошлый год группа компаний «Полис» реализовала более 70 тыс. кв. м жилья, 89% были приобретены с помощью ипотечных программ.
Прогнозы на 2023 год осторожные. Произошли изменения в ипотечных условиях: расширены категории граждан, которые могут воспользоваться семейной ипотекой, но повысились ставки, а значит, и ежемесячный платеж. Спрос, скорее всего, расти не будет. В этой ситуации выводить новые проекты застройщики будут в ограниченном количестве – вряд ли объем нового предложения превысит 1–1,5 млн кв. м.
Рост цен в 2023 году в основном будет за счет повышения готовности проектов. Других факторов для увеличения цен у застройщиков нет. Есть положительный момент: после бурного подорожания стройматериалов в начале 2022-го в конце года по ряду позиций наметилась тенденция снижения стоимости. Это позволит застройщикам скорректировать затраты»
«В течение 2022 года на фоне сократившегося спроса сформировалось уникальное по разнообразию предложение готовых квартир и жилья в объектах на разных стадиях строительства. Вторичный рынок пополнился предложением от тех, кто решил уехать или продать активы в России. Возросла доля квартир, продающихся по переуступке. Из-за сокращения спроса перенос стартов новых проектов – вполне возможный сценарий. В долгосрочной перспективе это может привести к дефициту предложения. В ближайшие полгода-год у застройщиков сохранится разнообразный ассортимент, а покупатели смогут согласовать индивидуальные условия покупки. Самое время делать выбор.
Снижение привычных темпов продаж привело к формированию остатков квартир, не проданных на момент ввода объекта. При низких продажах застройщики теряют возможность оптимизации расходов за счет снижения ставки проектного финансирования.
В 2022 году Ленобласть была более стабильна по спросу, чем город. Объяснение простое: здесь стоимость квадратного метра и конечная стоимость лотов значительно ниже, чем в городских новостройках. Это совершенно не означает, что резко улучшились транспортное сообщение и местная инфраструктура или что в области строят лучше. Разница в цене перекрыла психологический порог отношения к жизни в черте города или за его пределами.
В 2023 году цены внутри проектов будут меняться в соответствии с финансовыми моделями и заложенным в них ростом цен по мере строительной готовности объектов. Первый квартал – время привыкания и адаптации рынка к новым реалиям и условиям; прогнозы строить непросто, но не стоит ожидать резких скачков цен»
«Жилые комплексы, которые строятся в области, уже почти не отличаются от городских по набору основных опций. А часто и превосходят. При прочих равных главным фактором становится цена. Если ситуация с пониженным спросом в регионе продлится еще полгода-год – возможна коррекция цен на новостройки в Петербурге. В области этот процесс начался раньше. Это связано с изменением ассортимента. Например, в поселке Новоселье проекты, которые вышли в продажу недавно, реализуются по ценам в диапазоне 100–105 тысяч рублей за «квадрат». Но это новые проекты, с отдаленным сроком сдачи; квартиры в них, как правило, без отделки, сами проекты максимально «обезжиренные». У нас другой подход: мы реализуем идею качественного развития пригородных локаций. Пригород должен быть комфортнее даунтауна. Размытый средний класс выбирает именно такие варианты и за архитектуру, и за среду.
Общее снижение спроса порождает новые риски: сокращение продаж может привести (в отдельных проектах) к растягиванию сроков. Изменяется наполняемость эскроу-счетов. Насколько вырастет стоимость денег, зависит от конкретной финансовой модели. Возникает настоятельная необходимость управления себестоимостью. Поэтому, рассматривая предложения по новым проектам, мы подходим к ним с мерками самого жесткого сценария: когда ты все строишь и делаешь сам, без помощи государства. (Например, в строительстве социальных объектов.) Если модель выдерживает – проект состоится»
«Много ЖК сейчас строится на границе с городом: условно, проект фактически находится на территории области, но покупатели рассматривают его как городской. Главное, чтобы комплекс обладал хорошей транспортной доступностью. Сильного переориентирования покупателей на рынок Ленобласти мы не видим.
Цены в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне. Акции и различные скидки будут работать в качестве традиционного инструмента продвижения объектов. Но существенных дисконтов мы не ожидаем. Скидки по нашим проектам не превышают 10%»
«Областные новостройки выигрывают у городских «в моменте», цифры по итогам года весьма красноречивые. Спрос на городские локации жестко лимитирован выросшей стоимостью квадратного метра. Мы прогнозируем затишье в январе–феврале. Рынок должен привыкнуть к новым реалиям. О динамике цен говорить рановато – посмотрим, как будет себя чувствовать рынок. Центробанк также планирует ограничительные меры по субсидированию ставки застройщиками, и эти ограничения неизбежно сократят спрос. Когда мы слышим суждения о том, что застройщики произвольно завышают цены, хочется напомнить: застройщики жестко ограничены, с одной стороны – спросом, с другой – выросшей себестоимостью»
«Средние цены надо учитывать с поправкой на состав предложения. В Ленобласти почти нет проектов высокого сегмента. Здесь распространены объекты массового сегмента с минимальными ценами. В 2022 году спрос на высокий сегмент сократился сильнее, чем на массовый продукт. Городской бизнес-класс «размыл» городской комфорт, у нас уменьшился общий объем сделок по городу. На невысокий сегмент рынка, что в городе, что в области, спрос падал минимально. Госпрограммы субсидирования также направлены на массовое жилье.
В 2022 году стоимость квартир по сравнению с первым кварталом плавно снижалась примерно на 4–5%. Глобального падения не было, вопреки ожиданиям клиентов. Скидки 10–25% предоставляли единичные застройщики дорогого сегмента, у которых цены были выше рынка, соответственно, был запас по маржинальности и по обязательствам перед банком. В массовом сегменте эти запасы минимальны.
В 2023 году глобального снижения цен не будет, возможны плавные колебания.
У банков есть ковенанты, которые застройщики должны выполнять, в том числе и по стоимости квадратного метра. Сроки продаж, скорее всего, увеличатся. Мы будем продавать чуть дольше, но не дешевле»
«Нельзя утверждать, что областные новостройки выигрывают у городских. В Петербурге наиболее интересные предложения были практически «вымыты» с рынка за период 2020–2021 годов, когда на волне льготной ипотеки спрос увеличился в разы, а новых объектов на рынок почти не выходило.
У девелоперов в городе и области разные целевые аудитории. За счет более низких цен квартиры в областных проектах нередко приобретают приезжие, для которых нет приоритета по районам города.
Повышение ставки по льготной ипотеке и прекращение действия субсидированных программ со ставкой от 0,01% на какое-то время притормозит продажи. Но возврат к хорошим объемам реализации – это вопрос времени.
Для снижения цен оснований нет. Цена квадратного метра складывается из множества факторов: стоимости материалов, услуг подрядных организаций, логистики, ГСМ и многого другого. А все это не дешевеет»
«Тенденция к плавному перемещению спроса в Ленобласть заметна не первый год. Основная причина: на первичном рынке Петербурга средняя цена – 220 тыс. руб./кв. м, в области – 145 тыс. руб. Это мотивирует часть покупателей, ориентированных на минимальный бюджет, выбирать локации за КАД. Доступность областного жилья также стимулировала приток в регион инвестиционных денег, вкладываемых для защиты от инфляции. Можно ожидать, что значимость фактора цены будет только возрастать. Привлекательность области подкрепляется развитием пригородных территорий. Многие населенные пункты, такие как Мурино или Янино, сегодня лучше связаны с городом, чем некоторые локации в пригородных районах Петербурга.
Мы пока не видим предпосылок для повышения или понижения цен в первом квартале 2023-го. В конце прошлого года многие застройщики провели переоценку товарных запасов и ценовой политики, нашли оптимальное соотношение цены и спроса»
«В 2022 году ценовой фактор стал для покупателей еще более критичным. В первую очередь продавались недорогие лоты, особенно с апреля по июнь и в октябре. Жилое строительство в рамках агломерации развивается в сторону области, за пределы КАД. Предложение участков в черте города ограниченно. При выборе между локацией, ценой и доступностью спрос смещается в сторону областных земель.
В настоящий момент потенциала для повышения цен у застройщиков нет. Это не исключает возможность роста цены в отдельных объектах и на отдельные типы квартир.
Кроме того, на рынке жилищного девелопмента, помимо покупателя и застройщика, есть третья сторона – банки. Большая часть проектов реализуется с помощью проектного финансирования, возможности девелоперов по снижению цены ограничены. Даже если минимальный уровень цен не строго регламентирован, этот барьер уменьшает гибкость застройщиков. Решения принимаются медленнее, чем несколько лет назад, когда ценой управлял только девелопер»
«Перетекание части спроса на жилье из Петербурга в Ленобласть – один из ключевых трендов 2022 года. Доходы потребителей снижаются, необходимость улучшать жилищные условия остается. Мы говорим о комплексах с продуманной концепцией, расположенных в ближайшей Ленобласти и обеспеченных необходимой инфраструктурой, например, в Янино. При этом известные кластеры новостроек, наоборот, постепенно теряют популярность: за счет исчерпания земельных ресурсов (Кудрово), ухудшения транспортной доступности (в Мурино новые проекты находятся слишком далеко от метро) и усталости покупателей от высотных и густонаселенных жилых кварталов. Из-за этого цена жилья в указанных локациях сейчас даже немного снижается.
Средние цены последние несколько месяцев стагнируют. Их массового снижения нет, корректировка возможна только за счет акций или спецпредложений застройщиков»
«В прошлом году около 65% участков под застройку было реализовано за пределами КАД. Наиболее активны застройщики в Пушкинском районе. Покупатель выбирает проекты в ближайшей Ленобласти из-за более доступной стоимости, возможности жить на природе и при этом иметь доступ к городской инфраструктуре.
С учетом снижения платежеспособности населения этот тренд будет нарастать. В ближайшие годы фокус на рынке Ленобласти сместится на проекты КОТ (собственно, мы уже это наблюдаем), однако выводить их на рынок застройщики будут небольшими очередями.
С осени прошлого года на рынке недвижимости Петербурга не отмечалось снижения «прайсовой» цены новостроек, но существенно увеличилось количество акционных скидок и спецпредложений. Предпосылок для снижения стоимости «квадрата» нет: сохраняется дефицит материалов и рабочей силы, перестраиваются цепочки поставок, растет стоимость логистики, дорожают участки, обслуживание кредитов. В ближайшее время, скорее всего, и цены на жилье, и динамика сделок выйдут на определенное плато»
«Количество новых проектов в городе будет сокращаться, поскольку из-за снижения спроса осталось много непроданных квартир, в том числе в сданных домах. Думаю, застройщики будут придерживать вывод новых проектов.
При проектном финансировании темпы строительства не привязаны к темпам продаж. Застройщикам выгоднее быстрее ввести дом в эксплуатацию, от этого зависит скорость раскрытия эскроу-счета. Раньше дом строился два с половиной – три года, сейчас этот период сократился до двух – двух с половиной лет. Естественно, этого времени недостаточно для реализации всех квартир»
