Алексей Федоров: «Недвижимость в очередной раз доказала свою устойчивость»
Начавшийся в прошлом году исход иностранных брендов и компаний из России все еще продолжается. Они освобождают арендованные или собственные площади, как правило, в самых «вкусных» локациях. Есть ли шанс у российского инвестора прикупить такие объекты с большим дисконтом? И какие сегменты коммерческой недвижимости наиболее интересны для вложений? Об этом рассуждает Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris.
Фёдоров Алексей
Одним из самых популярных терминов у инвесторов в недвижимость за последний год стало понятие «дистрессовые активы». Как и в ковидный 2020 год, многие ожидали, что на рынке появится множество предложений с большой скидкой к рыночной цене. Но, как и в 2020-м, эти ожидания по большей части не реализовались.
Недвижимость в очередной раз доказала устойчивость к политическим стрессам, и ставки капитализации выросли лишь на 1–2 процентных пункта.
Более того, я придерживаюсь мнения, что в реальности ставки увеличились еще меньше. Дело в том, что при фактическом отсутствии сделок в последние годы за среднерыночную ставку принимали цену предложения. Но эти цифры отражали больше ожидания продавцов, чем намерения покупателей. Изменившиеся обстоятельства всего лишь сдвинули завышенные оценки в сторону реальности. Поэтому прошедшие в 2022–2023 годах сделки, за редким исключением, заключались по тем же рыночным ценам, какими они были и в 2020–2021 гг.
Упрощая, если раньше покупатель был готов платить за объект со сроком окупаемости 8–9 лет, а продавец рассчитывал на цену, обеспечивающую покупателю возврат вложений за 11–12 лет, сделка не проходила. При этом в статистике отражалась цифра, заявленная продавцом, хотя профессионалам было очевидно, что реальная рыночная оценка ближе к 10. Сегодня при тех же вводных стороны быстро договариваются на сумму, обеспечивающую окупаемость за 10 лет, и расходятся довольные друг другом. С точки зрения статистики, произошло падение цен на 10–20%, а профессионалы видят в этом всего лишь коррекцию завышенных ожиданий.
Конечно, за последний год случались и отдельные сделки, ставки капитализации в которых достигали 15% и выше. Но их можно сравнить с паническими распродажами на фондовом рынке, когда в отдельные дни акции компаний можно было приобрести за цену в несколько раз меньшую, чем сумма их реальных активов. Но такие цены держались лишь несколько дней, а дальше рынок быстро выправил перекосы. На рынке недвижимости, где полный цикл сделки составляет несколько месяцев, таких эксцессов произойти и не могло. Разве что с отдельными иностранными активами, продавцы которых не разбирались в ситуации на месте, а судили о российском рынке по статьям в западной прессе. Понять, что такое настоящие распродажи дистрессовых активов, можно, взглянув на рынок готовых бизнесов. Там оценки обвалились в два и более раз. Если в 2021 году, в зависимости от отрасли, средний бизнес можно было приобрести с окупаемостью 6–7 лет, сегодня их предлагают за суммы, соответствующие 4–5 годам окупаемости, а в ходе торга цена может падать настолько, что удается договориться на 3–4 года, а иногда и на два. Причем таких сделок не единицы, как на рынке недвижимости, а десятки. При этом средний чек вполне сопоставим со стоимостью средних размеров объекта коммерческой недвижимости – около 500 млн рублей.
Да, можно сказать, что бизнесы более чувствительны к конъюнктуре и менее предсказуемы в плане доходности на несколько лет вперед. Но, с другой стороны, арендаторами объектов недвижимости выступают эти же самые предприниматели, поэтому их здоровье и прибыльность напрямую влияют и на показатели коммерческой недвижимости.
Такой разрыв в оценках лишний раз свидетельствует о том, что недвижимость воспринимается инвесторами как базовый безрисковый актив. И ждать массового появления дистрессовых предложений на этом рынке не стоит. Более того, составляя будущие планы развития новых проектов, инвесторы могут с уверенностью закладывать в финансовые модели падение стоимости объекта не более чем на 20%, даже в самых сложных обстоятельствах.
Это должно положительно повлиять на планы девелоперов. Если объект можно реализовать в любых условиях с минимальным дисконтом, стоит смелее подходить к строительству новых объектов. Особенно в тех сегментах, которые продемонстрировали высокую ликвидность в 2022–2023 гг.
К таким секторам относятся в первую очередь складской и офисный. Именно там прошло наибольшее количество сделок в 2022–2023 годах: 22% и 45% соответственно. Стоит отметить, что особым интересом у инвесторов пользовались самые качественные объекты: склады класса А и офисы категории А/B+.
Следует также обратить внимание на широкую диверсификацию спроса. Покупателями выступали как институциональные, так и корпоративные и частные российские инвесторы. Это еще раз свидетельствует о большой ликвидности рынка.
Таким образом, можно констатировать, что российская коммерческая недвижимость в 2022 году прошла тест на устойчивость. Рынок готов к следующему шагу, и в выигрыше окажутся те инвесторы, кто сейчас не побоится вкладываться в создание новых качественных объектов.