В новостройках петербургского региона в июне продолжилось снижение цен

В июне цены на первичном рынке петербургской агломерации снизились ненамного, в пределах 0,5-1,5%, но практически повсеместно. (См. табл. 1). Самый заметный спад – минус 1,4% – в Ленобласти. За год новостройки подешевели во всех территориальных зонах – кроме пригородных районов.

Тенденция к переходу от стагнации к снижению цен предложения впервые заметили и на федеральном уровне – об этом пишет РБК со ссылкой на экспертов.

Одновременно аналитики «Авито» фиксируют во втором квартале снижение спроса на новостройки: в Петербурге – на 18%. (Подтвердить или опровергнуть эту информацию мы сможем в ближайшие дни, когда поступят данные по регистрации ДДУ).

За первое полугодие в Петербурге цены в ЖК, расположенных в обжитых спальных районах, потеряли 3,7%, в центральных кварталах – 5,8%. За год – минус 9,6% и 7,1% соответственно.

Из городских «спальников» наибольшее снижение за год (минус 23,1%) отмечено в Выборгском районе. Это связано с корректировкой ценников в ЖК «iD Svetlanovskiy» и появлением в листингах большого количества квартир в сданных корпусах ЖК «Прагма City» и «Северная долина», причем по относительно невысокой цене. 18,8% потеряли за год намывные территории Васильевского острова: подешевели квартиры в ЖК «Морская набережная» и «GloraX Premium Василеостровский». Средняя стоимость «квадрата» в новостройках спальных районов – 237,7 тысяч рублей.

При этом новостройки в пригородных районах (Пушкинский, Курортный, Колпинский, Петродворцовый) за год не только не подешевели, но даже немного прибавили в цене. (О причинах «пригородной аномалии» – см. в экспертных мнениях). В пригородной зоне наиболее дорогие квартиры в Петродворцовом районе (за счет стрельнинских ЖК «Любоград» и «Дворцовый фасад»).

За год в Петербурге в структуре предложения заметно увеличилась доля студий: с 15 до 21%. Это часть общего процесса: доступность важнее комфорта.

Мнения экспертов 

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Рынок девелопмента обладает большой инерцией. Тенденция на снижение спрос и цен долгосрочная. Это результат проблем, которые возникли в экономике с момента глобальных геополитических изменений. 
Новостройки в пригородных районах изначально стартовали с низких уровней. Сейчас происходит выравнивание показателей. Разница в ценах между новостройками в спальных и пригородных районах обусловлена и субъективными факторами (психологией покупателей), и объективными причинами (транспортная доступность, дефицит социалки и привычных сервисов). Чтобы получить более полную картину, надо смотреть на ситуацию не в границах района, а в отдельных локациях. Новостройки в Пушкине и в Шушарах – совсем не одно и то же. 
 

Иван Носов, директор по маркетингу и продажам Группы ЦДС: 
– Возможно, сокращается разница между ценами сделок и предложения. На растущем рынке застройщики нередко поднимают цены, потом применяют скидки. В стагнацию цены повышать не хочется, чтобы не спугнуть покупателя. Применяется более аккуратное ценообразование. Кроме того, в период роста, пока цены идут вверх, каждая следующая очередь проекта выходила в продажу со стартовыми ценами выше предыдущей. Сейчас такого эффекта нет. В период стабильности (или стагнации) новые очереди выходят, но не дают роста цены, скорее поддерживают сложившийся уровень. 
Стабильность цен в пригородных районах, вероятно, обусловлена эффектом «низкой базы»: некоторые локации изначально были недооцененными. Пока покупатели распробовали, пока агенты приучились... Для привыкания к локации необходимо время. 

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: 
– Снижение цен в спальных районах вполне логично. Это места с высокой концентрацией предложения, с высокой конкуренцией за покупателя. Чтобы выполнять план продаж застройщикам сложно конкурировать по цене. Цена не столько снизилась, сколько приблизилась к уровню реальных сделок… 
Кроме того, на уровень цен повлияло изменение условий субсидированной ипотеки и отмена околонулевых ставок. Как только банки перестают выдавать такие кредиты - тут же меняются цены предложения. 
Спрос действительно смещается в пригороды и в ближайшие к городу областные локации. Когда ситуация тревожная, когда теряется уверенность в завтрашнем дне, покупатель склонен искать более дешевые варианты. Спрос пошел туда, где есть минимальная цена лота. Выбирают то, на что хватает денег: пригороды, из которых все-таки можно добираться на работу. 
 
Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»: 
– «Большой Петербург» будет развиваться в сторону пригородов, это неизбежно. Не случайно у нас в Шушарах работают многие крупные городские строительные компании, конкуренция растет. Параллельно строятся социальные объекты, наша компания в этом году начала возводить школу на 1925 мест. Улучшается транспортная доступность. Идет реконструкция магистралей и улиц, уделяется внимание общественному транспорту. Качественные изменения будут связаны с запуском трамвайной линии «Славянка» по концессии. Население поселка Шушары растет, здесь много молодых семей, люди переезжают из других регионов. Те, кто купил здесь жилье в самом начале «строительного бума», в середине 2010-х годов, могут видеть, как растет капитализация их собственности.