Усилится ли конкуренция между городскими и областными застройщиками?

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Освоение территорий в Ленинградской области не влияет напрямую на сокращение предложения жилья в городской черте. Здесь имеет место взаимовлияние разных факторов. Важны: совокупная площадь участков, пригодных под жилую застройку в городской черте, включая перспективные участки с переводом под жилую функцию; макроэкономические параметры и процессы (инфляция, уровень ключевой ставки, трудоспособное население, уровень благосостояния и прочие), влияющие на объем спроса; уровень конкуренции среди девелоперов, уровень монополизации рынка, обеспеченность областных территорий транспортной и социальной инфраструктурой. 
В краткосрочной перспективе, вероятнее всего, сокращение предложения в городской черте не произойдет. В городском земельном банке еще достаточно наделов в отдаленных городских локациях, а также территорий, пригодных для редевелопмента, которые априори более привлекательны для конечных покупателей жилья, по сравнению с отдаленными участками Ленинградской области. Основным сдерживающим фактором является низкий уровень транспортной доступности областных локаций. Девелоперы, безусловно, это понимают и стараются привлечь покупателей разнообразными бонусами в своих ЖК. Как правило, областные проекты являются масштабными по площади земли и жилья, поэтому акценты делаются на единую комфортную среду, обеспеченную необходимым количеством социальной инфраструктуры, разнообразными пространствами для активного и спокойного отдыха на придомовых территориях, продуманной логистикой данных территорий, какими-то дополнительными объектами в качестве центров притяжения для жителей. Особое внимание в последнее время стало уделяться качественному благоустройству и озеленению. 
Перспективные проекты в Ленобласти насчитывают несколько миллионов квадратных метров жилья в ближайших к КАД районах. Эти проекты будут поступать в продажу равномерно, в зависимости от объемов спроса. Реализованная за год площадь жилья в областных проектах в течение последних трех лет варьировалась от 650 тыс. до 750 тыс. кв. м, в то время как на территории Петербурга было реализовано 1,9–2,9 млн кв. м ежегодно.  
Основной платежеспособный спрос сосредоточен в городской черте. Для строительства объектов бизнес-класса в области необходимо наличие поблизости знаковых культурных или природных объектов, способных привлечь высокодоходную группу покупателей. Однако загородные локации, пригодные для реализации данного типа объектов, расположены в административно-подчиненных районах Петербурга: в Курортном, Пушкинском и Петродворцовом. В Ленинградской области живописные локации, как правило, находятся на значительном удалении от города. Кроме этого, вблизи них стараются возводить преимущественно индивидуальные жилые дома, коттеджи высокого класса. 

Александр Ибреев, заместитель генерального директора Maslov Group Development: 
– В городской черте становится все меньше зон под застройку. В основном новые объекты возводятся на территориях бывших промзон или в новых районах города. Приобрести участок для дальнейшего строительства в первом случае достаточно проблематично, поэтому вопрос редевелопмента стоит очень остро. Сейчас Петербург может пойти по московскому пути, где все больше и больше новых районов формируется в пригородах: в Новой Москве или небольших городах Московской области. 
Однако есть нюанс: в петербургском регионе транспортная инфраструктура развивается куда медленнее. А для проектов в категории «бизнес» транспортная доступность является важным показателем. Сейчас для потребителя недостаточно построить отличный по качеству дом с просторными и продуманными планировками и облагородить прилегающую территорию. Людей волнует, как они будут добираться на работу, до аэропорта и т. д. Большой проблемой остается медленное строительство станций метро и автомобильных развязок. До сих пор для большинства покупателей этот фактор является серьезным препятствием. 
Кроме того, в отличие от Москвы, на территории Петербурга сконцентрировано огромное количество промышленных площадей, в том числе прилегающих к центральному району. При должной поддержке со стороны правительства хотя бы часть этих территорий может быть передана девелоперам под жилую застройку. Сложность заключается лишь в том, что многие из подобных объектов представляют историческую ценность. 
Количество достойных предложений в черте города и так постепенно сокращается. При таком подходе в долгосрочной перспективе мы вполне можем столкнуться с дефицитом объектов, реализуемых по вменяемой стоимости и отвечающих базовым потребностям с точки зрения соотношения «цена-качество-локация». 
Лично я убежден, что конкуренция города и области не усилится, слишком разные покупатели. Несмотря на то, что в Ленобласти цены значительно ниже, еще как минимум несколько лет спрос на недвижимость в Петербурге не упадет. Основанием для этого служат относительно активный прирост населения и покупателей из других городов, которые рассматривают недвижимость в нашем городе с точки зрения инвестиций. 

Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers: 
– Рост спроса на первичном рынке жилья в 2020–2021 годах стимулировал девелоперов скупать промышленные площадки в черте города, которые позже планировалось перевести под жилое строительство.  
С 2020 по 2023 год в пределах КАД девелоперы приобрели около 761 га, из которых более 234 га изначально предполагали редевелопмент. У части этих площадей ранее уже был изменен вид разрешенного использования или изначально имелся подходящий для жилого девелопмента условно разрешенный вид. В частности, речь о площадках в локации Гавань, в районе Черной речки, на Охте, на Петровском острове и на территории Волковской промзоны (между Расстанной улицей и Лиговским проспектом), где сейчас идет активный девелопмент.  
Однако ряд участков так и не будет переведен под жилье, и такое решение городской администрации вполне соответствует новому вектору по сохранению и развитию промышленности, заданному федеральными органами власти. Купленные ранее участки девелоперам теперь придется или продать с существенным дисконтом, или самостоятельно реализовать проект с другой функцией, например, общественно-деловой с включением туда торговых объектов и, возможно, гостиницы или комплекса апартаментов.  
Можно ожидать, что дефицит участков для реализации масштабных жилых проектов в черте города сподвигнет девелоперов активнее развивать земельные массивы на периферии Петербурга и в Ленобласти. Этот тренд мы наблюдаем уже на протяжении последних двух лет. Большим спросом у застройщиков сейчас пользуются территории между Пушкинским и Московским районами близ Пулковского шоссе, а также вблизи Юнтоловского заказника. Однако стоит отметить, что и в пределах КАД еще остались локации, на которых возможно жилое строительство, и эти проекты будут реализовываться в ближайшее десятилетие. 

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG: 
– Объем предложения в черте Петербурга и возрастающая экспансия застройщиков в область – это две разные тенденции, связанные не причиной, а следствием. Прямой зависимости между отказом городской администрации от редевелопмента и одновременным дрейфом в сторону Ленобласти – нет.  
Отказ перевода зон под редевелопмент в Петербурге, скорее всего, означает, что с город хочет каким-то образом привлечь девелоперов к развитию других участков. Возможно, подразумевается продвижение знаменитого и многострадального закона о реновации.  
Дрейф же застройщиков в сторону области связан не столько с тем, что в городе негде строить (это правда лишь отчасти), а с тем, что население не богатеет, и на те средства, что у них есть, они могут купить в области квартиру или дом. В то время как в городской черте с сопоставимыми ресурсами это сделать невозможно. 
Поэтому предложение в городе останется. В силу дефицита участков его действительно станет немного меньше. А спрос в области продолжится до того момента, пока доходы населения не начнут расти.   
Запросы клиентов за последние пять лет серьезно изменились. Если раньше, помимо цены и локации, все исходили из функциональности планировок, сейчас серьезные требования предъявляются к безопасности, инфраструктуре, образовательным и медицинским объектам на территории и так далее… Современные проекты КРТ уже учитывают это, но создать все это «с нуля», в чистом поле, по-прежнему легче, чем в городской черте.   
Усилится ли конкуренция между городскими и областными застройщиками? У нас нет таких понятий, как «городской» или «областной» застройщик. Есть компании, которые работают в городе, другие в области, многие – одновременно в двух регионах. Но их сравнивают скорее по классу и качеству продукта, чем по географии.  
Что касается предложения в Ленобласти, в ближайшие годы оно вырастет минимум в 2–3 раза. Зависит от того, как быстро будут реализованы уже стартовавшие масштабные проекты.  

Юрий Александров, исполнительный директор компании «КРТ Девелопмент»: 
– В соответствии с новым Генеральным планом Петербурга до 2040 года в Пушкинском, Петродворцовом и в южной части Московского района запланирован ввод примерно 25 млн кв. м жилья. С учетом планов по строительству на прилегающих территориях Ленинградской области еще 13 млн кв. м, получается 38 млн кв. м, что составит примерно 60% от всего запланированного ввода жилья в Петербурге. Эти территории не смогут стать частью сложившейся городской застройки, так как они будут отделены от нее КАД, производственно-складскими зонами и зоной ограничения застройки приаэродромной территории аэропорта Пулково. Сформировать из этих территорий единый «мегагород-спутник» тоже не выйдет, так как новые зоны жилой застройки распределены по большой территории и будут застраиваться каждая по своему проекту. 
Таким образом, к 2040 году на южной периферии Петербурга сформируется набор нескольких территорий многоквартирной застройки с общим населением около 1,3 млн человек. Так как почти все это жилье будет строиться «в полях» и, в отличие от Мурино, Кудрово и Шушар, на значительном удалении от КАД, потребуются колоссальные затраты на создание коммунальной и транспортной инфраструктуры. С учетом того, что цены на такое жилье будут существенно ниже, чем в пределах КАД, застройка этих территорий со временем неизбежно вызовет процессы социальной сегрегации. И здесь мы рискуем повторить неудачный опыт, например, Франции, в которой в 1950–1960-е годы реализовывались похожие проекты (так называемые Grands Ensembles), которые в 1970-х годах стали превращаться в гетто и большая часть которых в 1980-х была снесена. 
Альтернативой такому сценарию «расползания» многоквартирной жилой застройки является комплексное развитие бывших промышленных территорий в «сером поясе» со строительством жилой, общественно-деловой, современной производственной застройки (light industrial), формированием общественных пространств и переносом промышленных и логистических предприятий в производственные зоны на окраинах Петербурга. 
На периферии агломерации целесообразно строить малоэтажное и индивидуальное жилье на территориях, прилегающих к сформировавшимся населенным пунктам. 

Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
– На данный момент объем предложения на петербургском первичном рынке и так минимален. Так что вряд ли он еще сократится из-за нежелания администрации передавать часть промышленных площадок под жилую функцию. Более вероятно, что активнее будут выводиться новые очереди действующих комплексов. 
Рост областного предложения, конечно, отчасти зависит от особенностей регулирования строительства в Петербурге, но это не линейная зависимость. Кроме того, надо делать серьезную поправку на время: перспективы новых масштабных проектов в южной части агломерации только еще обсуждаются; к тому моменту, когда дойдет до стройки, ситуация еще не раз может измениться. 
Процессы урбанизации прилегающих к мегаполису территорий идут волнообразно, как бы пульсируют: то застройщики (и покупатели) отдают приоритет городским площадкам, то субурбии. Проблема в том, что в Петербурге до сих пор нет четко сформулированного подхода к развитию новых кварталов. По качеству управления Ленинградская область на полкорпуса впереди. 
Освоение южного направления – это правильный вектор: туда и будем тянуться, пока не сомкнемся с московскими предместьями. И полицентричность тоже неизбежна, это понимают даже убежденные поклонники петербургского центра.  Вблизи городских границ формируются новые зоны притяжения, под воздействием покупательских предпочтений они становятся все более самодостаточными. Класс и качество пригородного жилья повышаются, в дворцовых пригородах (например, в Стрельне) уже есть проекты бизнес-класса. Со временем их будет больше, в основном – там, где сохраняется природный ландшафт.   

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»: 
– Я надеюсь, что отказ от редевелопмента на городских территориях и особенно в исторической застройке – временное явление. Причины такого подхода понятны: администрация заботится о том, чтобы иметь резерв для развертывания дополнительных производственных мощностей, под увеличение оборонного заказа и т. д. На мой взгляд, для таких территорий – для неиспользуемой «промки» – нужны жесткие, но понятные правила. Иначе, если просто запрещать, «серый пояс» так и останется в небрежении и будет постепенно разрушаться. Как это сейчас происходит с  «Красным треугольником» и другими подобными объектами. Еще раз подчеркну: причины понятны, но запрет – не решение, а уход от решения.
Через несколько лет к этой теме все равно придется возвращаться, но стартовые условия будут хуже. С точки зрения развития мегаполиса, необходимые для выполнения государственных задач производства лучше не втискивать на старые площадки (нередко и с охранными ограничениями), а выводить в Ленобласть, в современные технопарки. А городские промышленные площадки – пусть не завтра, пусть через несколько лет – превратить в многофункциональные комплексы.
Конкуренция за объемы строительства между Петербургом и областью и сейчас достаточно серьезная, и будет еще обостряться. Это уже видно, например, в Новоселье: туда все активнее приходят городские застройщики. 
Пригородные ЖК уже ничем не уступают городским. А нередко и превосходят их по многим параметрам – за исключением транспортной доступности. Это фактор, на который девелопер никак повлиять не может, – развитие внеквартальной транспортной инфраструктуры. Все остальное застройщики, работающие за КАД, могут делать лучше, чем в городе. И делают. Основной принцип: создание «города в городе», концепция «15-минутного города». Именно так подходят к своим проектам «Строительный трест», компания «А101» и другие серьезные застройщики. Они изучают практики строительства социальных объектов, в России и не только. Потому что для новых кварталов качество «социалки» – принципиально важный момент, и его надо реализовать не по остаточному принципу, а создавая новые зоны притяжения. Продвинутые девелоперы привлекают урбанистов, чтобы создавать мастер-планы не только для своих, но и для прилегающих кварталов в радиусе 10–15 км, где застройка еще не ведется, чтобы управлять развитием территории в перспективе. 
Южное направление развивается более активно, чем другие. С учетом появления здесь современных предприятий, технопарков, инновационных центров. Сейчас покупателям важно не только «где жить», но и «где работать». 
Появление объектов бизнес-класса в пригородной зоне пока маловероятно – просто в силу экономически обоснованного масштаба таких проектов. Но объекты достойного уровня класса «комфорт-плюс» наверняка будут строиться.   

Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Могу только предполагать: если отменяют бОльшую часть предложенных поправок, значит, есть какой-то единый подход, некое общее решение. Во-первых, у города есть план по вводу жилья, согласованный с Минстроем. В прошлом году он составлял 3,4 млн кв. м, на этот год показатель снизили до 2,8 млн кв. м. На будущий – 2,6 млн кв. м. Вероятно, его можно выполнить и без хлопот по переводу промзон под жилую застройку. То есть цифры бьются. Во-вторых, есть задача по выполнению оборонного заказа. Дополнительные площади могут не понадобиться, а могут и пригодиться. Лучше пусть будут резервы под рост производства.  
Предложение в Ленобласти последние полтора-два года уже растет, и продажи тоже растут. Границы агломерации раздвигаются. В области застройщики могут предложить покупателям продукты, более доступные по цене, при вполне сравнимом качестве. Кроме того, в некоторых (не во всех) областных проектах застройщики могут обыгрывать преимущества полузагородного, не вполне урбанизированного образа жизни. Высота корпусов поменьше, плотность пониже, больше зелени и т. д. Конкурентное преимущество Ленобласти в том, что на границе агломерации, условно – в 30-километровой зоне, возможны любые проекты. И в формате мини-город, но по единому мастер-плану. И в формате малоэтажных комплексов, если потенциал территории позволяет. И даже бизнес-класс – почему нет, просто это будет более долгая история. В городской застройке выбор траектории ограничен… 

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: 
– Предложение в Петербурге, вероятно, будет сокращаться. – последние несколько лет Смольный славится жестким подходом к застройщикам. Правила у нас, в плане согласования и получения РС, если сравнивать с другими регионами, наиболее суровые. Все сложнее будет найти и оформить перспективные участки. Как будто есть некая стратегия по снижению объемов новостроек, чтобы избежать новых проблем по развитию транспорта и «социалки». 
Соревнование с областью – скорее не про конкуренцию, а про то, как клиент выбирает образ жизни. Есть очевидный запрос на создание полноценной инфраструктуры в городах-сателлитах, чтобы исключить необходимость за каждым товаром или услугой ездить в центр. В области мы ушли от 20–25-этажных домов, все чаще видим более приятные соразмерные постройки, относительно невысокие, с хорошими общественными зонами. Застройщикам, работающим в буферной зоне, придется налегать на качество проектов. Уже речь не о планировках и фасадах, но действительно о качестве среды. Конкуренция не только по бюджету, но и по образу жизни. 
Предложение в ЛО будет расти, ограниченное только платежеспособным спросом. 
 
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
– В петербургской агломерации действительно наблюдается переток предложения и спроса на первичное жилье из города в область. С одной стороны, влияет уровень цен: в сегменте комфорт-класса в Петербурге средняя стоимость квадратного метра составляет примерно 228 тыс. рублей, а в Ленобласти – 147 тыс. рублей. С другой – в городской черте уже давно наблюдается дефицит пятен для проектов комплексного освоения территории.  
В Ленобласти, наоборот, много свободных территорий, где можно реализовывать проекты КРТ нового типа. С качественной разноформатной жилой застройкой, комфортной городской средой, с 15-минутной доступностью всех необходимых сервисов, комплексным благоустройством. Поэтому по качеству жилья и городской среды многие проекты в области сопоставимы и даже превосходят комплексы в городе у границ КАД.  
Если выделять направления развития, традиционно можно отметить Всеволожский район, а также южное направление, которое, с нашей точки зрения, самое перспективное: территории на юге есть в портфелях практически всех крупных девелоперов, реализующих проекты КОТ. В долгосрочной перспективе, например, во Всеволожском районе появятся около 30 проектов от разных девелоперов суммарным объемом 7,5 млн кв. м жилья. Еще около десятка в общей сложности на 3,5 млн кв. м готовятся к реализации в активно развивающемся Ломоносовском. Эти районы привлекают и новые виды бизнес-инициатив, появляются новые рабочие места. У нас в проектах «А101 Лаголово» и «А101 Всеволожск» есть амбициозная цель добиться высокого уровня автономности: в перспективе до 70% жителей этих ЖК будут работать здесь же или поблизости. Для этого, помимо большого количества рабочих мест, мы создаем систему для удаленной работы, предлагая функциональные планировки и лайфворкинги. Кроме того, мы создаем рядом с жилыми районами полноценные деловые кварталы и возможности для развития формата light industrial. 
 
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: 
– Безусловно, надо отдавать под редевелопмент промышленные территории, застроенные еще до революции, которые не используются сейчас по прямому назначению. Как правило, в них сейчас расположены склады, мелкие офисы и т. д.  Под современное производство их не переоборудовать – есть проблемы с логистикой, есть ограничения по высотности, отсутствует ресурс для расширения, КГИОП охраняет часть построек, которые вообще ни подо что не приспособишь, и т. д.  При этом если и остались на этих территориях производства, то, на себе прочувствовав все ограничения, они переезжают из центра, а оставшиеся ангары сдают под склады и пр. 
На мой взгляд, идеальное место для размещения производств – по границам КАД, где удобная логистика и ресурс по расширению, и уже есть немало удачных примеров. 
Освободившиеся территории можно было бы использовать не только под строительство жилья, но и бизнес-центров, культурных центров, социальных объектов. Политика властей по отклонению заявок на редевелопмент промышленных зон приводит к сокращению предложения жилья, вымыванию с рынка предложений и диспропорции строительства в городе и области.