В Петербурге цены на новостройки растут, в области – стагнируют

Петербургские застройщики стали заметно сдержаннее при выводе на рынок новых объектов и очередей. Объем жилой застройки в городской черте за год, с сентября 2022-го, сократился на 17% – или на 1,5 млн кв. м (см. табл. 7 и 8). В области – наоборот, строят на 214 тысяч кв. м больше, чем год назад. Пока еще нет оснований всерьез говорить о дефиците товара на первичном рынке Петербурга, но такая стратегия позволяет девелоперам поддерживать маржинальность.

Количество жилых комплексов, которые возводятся в петербургской агломерации, в целом за год выросло – с 394 до 411 адресов. Но почти весь прирост случился за счет областных новостроек: в Ленобласти стало на 22 ЖК больше, в центральных и спальных районах Петербурга – на 13 меньше; в пригородных районах и на окраинах прибавилось по 4 многоквартирных комплекса. Год назад в областных новостройках продавалось 29% квартир, в сентябре 2023-го – уже 42% (см. табл. 6). Предложение в областных районах растет быстрее, чем спрос.

По расчетам экспертов компании Nikoliers, за первое полугодие продажи квартир в проектах Ленобласти составили 32%. По сведениям Росреестра, за восемь месяцев на городские объекты пришлось 71% зарегистрированных ДДУ, на областные – 29%. Такое же соотношение было зафиксировано и год назад.

То есть: активность девелоперов, выводящих на областной рынок все новые очереди и проекты, пока не подкрепляется адекватным ростом продаж. Оттого и цены ведут себя разнонаправленно. В Петербурге после ажиотажного спроса на «первичку» в августе, обусловленного ослаблением рубля и ростом ключевой ставки, застройщики начали аккуратно приподнимать цены. В Ленобласти увеличение доли непроданных квартир заставляет девелоперов быть осторожнее, искать новые схемы для стимулирования спроса.

Городская динамика

За сентябрь цены на первичном рынке Петербурга выросли и в центре, и в спальных районах, и на окраинах – везде, кроме пригородных районов. В третьем квартале строящееся жилье подорожало во всех территориальных зонах, за год – только на удаленных от метро городских окраинах и в пригородах (см. табл. 1). Вернуться к ценам периода «до частичной мобилизации» пока не удалось, но процесс начался.

Цены по районам в сентябре менялись незначительно. В Невском районе – плюс 4,2%. В Приморском – минус 6,6%: снизились средние цены в ЖК «Юнтолово». Подробнее см. здесь.  

За год существенно снизились цены в Кировском районе: предложение ограничено, и на средний уровень заметно повлиял вывод в продажу недорогих вариантов в ЖК «Ивана Черных». Рост цен на 15,8% на дальних территориях Невского района, как и в сентябре, обусловили ЖК «Приневский» и «Лайнеръ». Увеличение цен на 14,6% в Курортном районе обеспечил вывод на рынок новых очередей ЖК «Курортный квартал».  

На «спальных» территориях дороже других стоят квартиры на намывных территориях Васильевского острова (279 тыс. рублей за кв. м), в Калининском районе (269 тысяч рублей за «квадрат») и Красногвардейский (261,7 тысячи). На городских окраинах лидирует Невский район. В пригородной зоне самое дорогое жилье в Петродворцовом: в основном за счет стрельнинских ЖК «Любоград» и «Дворцовый фасад».

Участники рынка и эксперты до конца года не ожидают особых сюрпризов.

Областная стагнация

Больше всего новостроек сосредоточено во Всеволожском районе. Здесь средние цены за третий квартал снизились на 0,3%, за год минус 0,9%. 

В Мурино средний уровень – 150,3 тысячи рублей, минус 1,9% за квартал, минус 3,1% за год. Год назад здесь насчитывалось 13 новостроек, сейчас – 17. Конкуренция не позволяет застройщикам повышать цены. В Новосаратовке – небольшой рост: текущий уровень – 144 тысячи рублей, плюс 0,9% за квартал, плюс 5,2% за год. Самая дорогая локация – Кудрово: почти 190 тысяч рублей за кв. м.

Стабильная ситуация в Ломоносовском районе: 137,35 тысячи рублей за квадратный метр, плюс 1% за третий квартал, плюс 4% за год. Здесь больше всего строят в поселке Новоселье: семь ЖК от семи застройщиков. Жилые корпуса и социальные объекты возводят: ГК Novoselie Development, СК «ЛенРусСтрой», «Строительный трест», группа ПИК, компания «Полис», компания «Газпромбанк-Инвест»; летом о реализации проекта в этой локации заявил «Глоракс». По мнению участников рынка, конкуренция на «местном» уровне вынуждает девелоперов совершенствовать продукт и не позволяет разгонять цены. 

По ценам отставание области от спальных районов Петербурга за год уменьшилось с 44 до 42%, от городских окраин возросло с 19 до 21%, а от пригородов – с 10 до 14%. (Подробнее см. здесь.)

Развитие ситуации во многом будет зависеть от вторичного рынка, от того, как покупатели примут новый уровень ипотечных ставок. 

По данным Росреестра, в сентябре в Ленобласти девелоперы заключили 2,7 тысячи сделок – на 23% больше, чем в августе. Данных по Петербургу пока нет, но в целом такие показатели продаж свидетельствуют о том, что стратегия, выбранная областными застройщиками (сдерживать цены ради сохранения объемов продаж), пока работает.

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга». Апартаменты в расчетах не учитываются.