Мнение экспертов: итоги трех кварталов 2023 года в сегменте элитного жилья Петербурга

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
– Летом элитные квартиры в Петербурге чаще всего приобретали в рассрочку (58% всех сделок); на ипотеку пришлось 33%, и лишь около 9% покупок совершены за полную стоимость.
Поскольку большинство покупателей предпочитает рассрочку как более удобный и подходящий инструмент, повышение ключевой ставки практически никак не отражается на объеме сделок.
Предложение в премиум-сегменте летом этого года составило 630 тысяч кв. м; это 15% от общего объема предложения жилья в Петербурге и пригородах. В общей структуре спроса лидером остается Петроградский район, на него приходится 73% сделок. На втором месте – Василеостровский район с долей 18%.
Портрет покупателя дорогого жилья и апартаментов Петербурга не сильно изменился.  Около 35% клиентов – из регионов, чаще всего из Москвы, ХМАО и Красноярского края.
Этим летом граждане чаще всего приобретали «двушки» – 34% и «однушки» – 32%. Наверное, их можно назвать инвестиционно привлекательными. На трехкомнатные квартиры пришлось 17% спроса, студии приобрели 15% клиентов.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
– Если сравнивать с прошлым годом, в 2023-м интерес покупателей ощутимо вырос, перемены были особенно заметны в периоды колебаний курса рубля. Покупают дорогое жилье чаще для себя, хотя инвестиционные сделки тоже случаются. Спрос сместился в сторону готовых вариантов. В качестве инвестиций (или на будущее для детей) рассматривают «однушки». Самые частые запросы – квартиры с двумя спальнями по 80–100 кв. м. Семьи с детьми выбирают «трешки» по 130–150 кв. м.
Возрос интерес к квартирам с отделкой. Это заметно по нашему ЖК Eleven в Москве, где жилье передается с полной дизайнерской отделкой, а в ЖК Familia в Петербурге мы стали получать заявки на отделочные работы. Это значит, что покупатели стали более прагматичны и рациональны, они не хотят тратить время на отделку, нести риски, связанные с изменением стоимости материалов, сроков поставок, выполнения и качества работ.
Больше всего новых премиальных объектов сосредоточено в Петроградском районе, а самый застраиваемый – Петровский остров, где доля продаж «элитки» – 74% от всего объема сделок на Петроградке. В традиционных локациях ресурс земли практически исчерпан. Девелоперы постепенно расширяют их границы, появляются новые зоны, увеличивается их привлекательность; меняется, например, отношение к Васильевскому острову.
В Петербурге смещается спрос в сторону компактных, но эргономичных квартир, а в Москве предпочитают более просторные лоты с отдельными гардеробными, постирочными и пр. Но для покупателей обеих столиц одинаково важны качество инженерных систем, комфорт и безопасность, наличие «умного дома», объемно-пространственные решения, обеспечивающие удобство в ежедневном взаимодействии с домом, благоустройство и красивые входные группы. В Москве покупателям нравятся объекты с инфраструктурой, с выделенными помещениями для спорта, йоги, танцев, бокса и т. д., отдельное внимание – детской инфраструктуре. В Петербурге больше обращают внимание на благоустройство, входные зоны, инженерию, но пока менее требовательны к инфраструктуре ЖК.
Ипотека в элитном сегменте не так востребована, хотя последние годы есть положительный тренд. Доля таких сделок в разные периоды составляла от 10% до 40%. Самые популярные программы с господдержкой ограничены по сумме кредита, поэтому у покупателей больше популярны рассрочки от застройщиков, и чем длиннее их срок, тем больше интереса они вызывают. В ЖК Familiaсамой популярной стала программа, по которой можно получить ключи после оплаты первого взноса в размере 20%. Остальная сумма вносится равными платежами в течение двух лет. А увеличение рассрочки до 3 лет повысило вдвое число желающих заключить договор.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Интерес к элитной недвижимости традиционно возрастает к четвертому кварталу года. Это связано и с более определенной ситуацией на рынке, и с более высокой стадией готовности объектов. В последние годы на рынок выходили единицы по-настоящему элитных проектов. Исключение составляли дома премиум-класса в традиционных локациях.
В целом можно сказать, что выжидательная стратегия покупателей продолжилась и в 2023 году: более вдумчивый выбор лотов, до нескольких месяцев увеличивается время принятия решения. На это оказывает влияние и готовность объекта, когда клиент может оценить соответствие заявленной концепции реальности.
Из-за отсутствия подходящих участков в центре география дорогих проектов существенно расширяется на север и юг города. Но в этом случае девелоперам нужно вкладываться не только в инфраструктуру района, создавая центры притяжения и общественные пространства, но и наполнять проекты и территории новыми смыслами. Хорошим потенциалом обладает кластер вокруг «Лахта-центра», территории ближайших северных пригородов в Курортном районе и Всеволожском районе Ленобласти – в районе Токсово.
Объем проектов реконструкции и капремонта пока несопоставим с новым строительством. Зато первые обладают рядом конкурентных преимуществ. Отреставрированные здания – это всегда объекты с историей, что добавляет им ценности. Например, наш клубный дом «Три грации» у Таврического сада построен в 1907-м, и с каждой квартирой связана та или иная знаменитая фамилия, от Чайковского до Шаляпина. Жизнь в доме с богатой историей, но с современными коммуникациями и сервисом – это эксклюзивный формат даже для Петербурга.
В этом году цены стали расти. В наших элитных проектах за 9 месяцев цена в среднем увеличилась на 33%, а чек покупки прибавил от 100 тыс. до 200 тыс. рублей за «квадрат» в зависимости от объекта.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI:
– На рынке продолжается всплеск активности, связанный с тем, что покупатели спешат приобрести недвижимость по уже одобренным кредитам со старыми, более низкими ставками. Срок действия одобрений – в среднем три месяца.
Как пример влияния роста ставок на спрос в элитном сегменте: в нашем проекте «МИРЪ» на Миргородской улице количество сделок в августе и сентябре выросло более чем в 2 раза по сравнению с предыдущими месяцами. Доля ипотеки традиционно держалась на уровне 30%, а в августе и сентябре составила 43%.
В сентябре мы повысили цену на 2–5%.
А в проекте «Созидатели» на 12-й Красноармейской доля ипотеки с августа выросла с 50 до 63%, количество сделок – в 2,5 раза.
Перспективы рынка, конечно, зависят от субсидирования льготных программ государством. Думаю, что сворачивания господдержки не произойдет, все понимают важность строительной отрасли для экономики. Тем не менее застройщики активно развивают и альтернативные ипотеке инструменты, например, рассрочки. В RBI хорошо работает отложенный платеж с небольшим первым взносом (от 15%) и остатком суммы через год-полтора. Еще одна развивающаяся рабочая схема – трейд-ин и выкуп старой квартиры.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:
– В Москве в структуре предложения преобладают сервисные апарт-отели премиум-класса. В столице создаются премиальные и «брендированные» резиденции под управлением собственников. Тогда как Петербург стал основным кластером классифицированных апарт-отелей среднего ценового сегмента (три и четыре «звезды»).
Элитные апартаменты в Петербурге с качественной инфраструктурой и сервисом позиционируются для постоянного проживания. Зачастую это объекты реконструкции или точечного строительства в бескомпромиссных локациях. Иногда их можно отнести к «трофейной недвижимости»; такие объекты всегда находят своего клиента. Например, в новом проекте на Петровском острове за неделю со старта продаж было реализовано 50% всех резиденций.
Если в жилых проектах важны концепция, локация, окружение и транспортная доступность, то для дорогих апартаментов главное – видовые или рекреационные характеристики. Это факторы, которые напрямую влияют на ликвидность, заполняемость, а значит, и доходность продукта.
Второй важный момент – сервис. Эта профессиональная услуга, которая в одной и той же локации может наполнить совсем иным смыслом весь проект, несопоставимо поднять качество жизни и стать уникальным преимуществом. 
В связи с дефицитом ликвидных площадок и ростом себестоимости строительства мы ожидаем, что продолжится тренд на реконструкцию зданий в центральных локациях под апарт-отели и резиденции для постоянного проживания. В 2023-м 8 из 15 проектов апартаментов, вышедших в продажу, предполагают создание объектов путем капремонта или реконструкции, в 2022-м было 10 из 19 объектов.

Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта девелопера AAG:
– Из-за нестабильности последних двух лет возник дефицит качественных объектов высокого класса. Поэтому каждая новинка сродни сенсации, когда покупатель обращает внимание не только на конкретную квартиру и концепцию, но и на «упаковку» ЖК, его презентацию. Рынок начал оживать летом, в июле–сентябре мы зафиксировали двукратный рост выручки по сравнению с первым кварталом.
Общий тренд для проектов бизнес- и премиум-классов – оптимизация площадей, планировки становятся все более эргономичными, но функционал помещений расширяется. Застройщики предлагают больше индивидуальных решений: двусветные гостиные, эркеры, кухни-ниши. Ценятся необычные окна: панорамные, угловые, круизные, мансардные, моллированные. Мастер-спальня успешно прижилась и в бизнес-классе. К комнате в 10–12 кв. м добавляются гардероб и небольшой санузел – получается приватное пространство, обособленное от остальной части квартиры. Спрос на такие типы планировок будет расти.
Востребованы квартиры с террасами, популярность набирает формат High-Flat на верхних этажах с более высокими потолками, панорамными видами.
Мы продолжаем внедрять новые форматы жилья. Из последних новинок – просторные семейные квартиры по 120–150 кв. м с двумя входами. При желании их можно разделить на два более компактных варианта, например, когда вырастут дети. Также готовим к реализации формат work&live: двухуровневые апартаменты, где на первом этаже можно вести бизнес, а на втором – жить. Продолжаем внедрять ситихаусы с опциями загородного жилья в центре: свой вход, второй свет, патио, винный погреб. Они появятся и в нашем проекте Avant на Петроградке, хотя их площади будут сравнительно скромными – до 140 кв. м.
Увеличилась доля покупателей из регионов, другая тенденция – они молодеют. Это специалисты из IT-сферы, предприниматели новой волны, творческие работники.
Ипотека остается важным инструментом. Но на фоне роста ставок все более популярны рассрочки от застройщиков. Например, срок выплат уже не всегда ограничивается сдачей объекта и может растягиваться на 5–6 лет. Растет доля трейд-ин.

Николай Антонов, партнер, генеральный директор УК «МТЛ. Апарт»:
– Если говорить про апартаменты, сейчас востребованы проекты со сроком ввода до двух лет; в приоритете – здания с отделкой и хорошей инженерной «начинкой».
К востребованным локациям (все центральные районы) добавляются граничащие с ними территории. Например, активнее застраивается «серый пояс» вдоль Обводного канала и Лиговского проспекта, разрабатывается Московский район. 
Из-за дефицита свободных пятен доля реконструкции растет. Для небольшого девелопера реконструкция становится единственным вариантом реализовать проект до 1 млрд рублей и выйти из него с весомой премией.
Цены в качественно проработанных продуктах у всех девелоперов вернулись к устойчивому росту. В наших построенных комплексах хорошо идут сделки по покупке юнитов с арендаторами. Радуют проекты апартаментов или mix use в Ленобласти. Так, в небольшом проекте «AVENUE APART Прибрежный» норму по продажам за квартал мы выполнили за месяц, а в премиальном комплексе Roschino Residence цены со старта продаж выросли на 70 тыс. рублей.
Привлекательны для инвестиций отдельно стоящие здания, встройки, апартаменты, загородная гостиничная и рекреационная недвижимость. В перспективе к ним добавятся небольшие реабилитационные форматы.
Среди клиентов заметны и те, кто вместо недвижимости в Европе покупает апартаменты, в том числе и рекреационные в Ленобласти. При этом они это делают не столько для преумножения капитала, сколько для его безрискового сохранения.

Виталий Коробов, директор Element Development: 
– Предложение элитного жилья, включая апартаменты, в 2023-м пополняется крайне медленно. В первом полугодии новых лотов появилось всего 100 – это примерно 10% от общего объема рынка. Основная причина – дефицит участков в Петербурге. Второе – увеличившийся срок согласования разрешительной документации, поскольку девелоперы вынуждены рассматривать проекты редевелопмента (реставрации/реконструкции) старого фонда, а это априори долгий процесс. Апартаментов это касается в меньшей степени, потому что их можно возводить на участках без перевода в «жилую» категорию. Но даже такие приходится искать, ибо премиальным проектам нужны уникальные виды. Мы нашли один из последних незастроенных участков на Петровском острове, где реализуем проект «17/33 Петровский остров».
Тренд на редевелопмент в центральных районах сохранится. Это позволит девелоперам реализовывать проекты в востребованных районах с более демократичным чеком по сравнению с новым строительством.
Дефицит участков в центре, у воды вынуждает застройщиков искать новые локации. В последние годы бурное развитие получил загородный формат. Мы реализуем такой проект в Сестрорецке («Bereg.Курортный»). Другой вариант – осваивать  локации, которые ранее не ассоциировались с премиальной недвижимостью. Появление нового объекта привлечет других застройщиков, и не только строительный бизнес, но и ретейл, общепит. И тогда квартал получит новый толчок развития, станет престижным. Такие примеры в Петербурге уже были – тот же Петровский остров 15 лет назад был, по сути, большой промзоной.
Для привлечения разных покупателей мы диверсифицируем проект. Например, новый комплекс на Петровском поделили на три части: Club – сервисные апартаменты, Life – апарты для постоянного проживания и Residence – эксклюзивные форматы с сити-виллами, пентхаусами и пр. Так объект становится интересным и инвесторам, и тем, кто ищет апартаменты для себя.
Инвесторы сейчас активны. Доходность может суммироваться из последующей сдачи в аренду и возможной перепродажи в будущем. Она уже не так высока, как раньше, но среднегодовую инфляцию ликвидные проекты покрывают с большим запасом. Другой надежный способ инвестирования – апартаменты для постоянного проживания в локации, где строить жилье невозможно. Например, в курортной зоне, где также высок спрос на краткосрочную аренду.
Количество сделок на первичном рынке растет, как и доля ипотеки. Основным стимулятором спроса остаются акции и программы застройщиков, в первую очередь – рассрочки как альтернатива ипотеке. Машино-места, кладовая, отделка, меблировка в подарок – это уже стандартный набор предложений.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development: 
– Спрос растет, это видно на примере наших проектов. За три квартала мы продали в апарт-отеле VIDI в два раза больше юнитов, чем за весь 2022 год, а также успешно стартовали с домом премиум-класса Talento у Московских ворот.
Интерес покупателей однозначно конвертируется в сделки еще и на фоне слабеющего рубля и повышения ключевой ставки. 
Наиболее популярна готовая новостройка, в том числе и «новая вторичка». Заметно усилился спрос на более компактную недвижимость; это касается и квартир, и апартаментов, тем более сервисных.
Мы видим огромный потенциал у локации в границах Смольного, Синопской набережной и Новгородской улицы. Цены на недвижимость здесь за последние 3–4 года выросли более чем в два раза и сейчас превышают 400 тыс. рублей за «квадрат».
Участков под застройку в центре почти нет. Немногие девелоперы готовы браться за реконструкцию исторических зданий. Слишком много рисков, в том числе и репутационных. Поэтому нужно выработать соглашение между девелоперами, правительством и общественностью. Чиновники должны регулировать взаимоотношения всех сторон при реновации зданий.
Для инвестиций интересны сервисные апартаменты в центре. Качественных апарт-отелей здесь еще немного, и все они пользуются повышенным спросом, а заполняемость в высокий летний сезон близка к 100%. Это гарантирует хороший пассивный доход. К тому же сегмент позволяет максимально быстро «отбить» вложения. Из наиболее консервативных сценариев инвестирования здесь наибольшие ставки доходности.

Олег Добродеев, директор по продажам строительного холдинга «Сенатор»: 
– Мы фиксируем всплеск активности по всем нашим объектам. Один проект сдан, а второй почти готов, поэтому ощущается дефицит товарного запаса, заканчиваются и дорогие видовые юниты. В проекте «Морская Ривьера» продажи выросли на 38%. Несмотря на рост интереса и входящего трафика, конверсия остается в пределах нормы. Платные брони конвертируются в продажу на 100%. Конечно, готовность объекта играет нам на руку.
ЖК «Панорама Невы» уже сдан, и нереализованных лотов осталось немного. Но продажи идут равномерно: до сих пор остаются студии и однокомнатные квартиры. Большим спросом пользуются семейные двухкомнатные квартиры: из трех сделок две приходятся на них.
В «Морской Ривьере» (ключи начнем передавать в этом году) с начала этого года отмечается повышенный интерес к номерам большей площади на верхних этажах. Что, безусловно, увеличило средний чек сделки.

Мария Забелина, руководитель отдела маркетинга Maslov Group Development: 
– На рынке апартаментов около 70% сделок приходится на сервисный формат, 20% – несервисные, а оставшиеся 10% делятся между рекреационным и элитным сегментами. Причем в последних двух динамика продаж оказалась ниже, чем в прошлом году. Средняя площадь сервисных юнитов – 26 кв. м, несервисных – 32 кв. м, рекреационных – 39 кв. м.
Покупатель предпочитает лоты, находящиеся либо на старте продаж, которые можно купить  максимально выгодно, либо объекты высокой стадии готовности. Больше востребованы юниты с отделкой и меблировкой.
В 2023-м на рынок апартаментов выходят небольшие проекты объемом до 100 лотов. Большинство из них – объекты реконструкции, так как свободных земель почти нет. В Петербурге много промышленных площадок, в том числе в районах, примыкающих к центру. Их география интересна для новых проектов, но редевелопмент отдельных площадок крайне затруднен, иногда невозможен в силу разных причин. Поэтому в перспективе мы можем столкнуться с дефицитом объектов в центральных районах.
Инвесторы постепенно переключаются с покупки жилья на коммерческую недвижимость, так как сегодня «однушка» у метро не может гарантировать такой доход, как раньше. У апартаментов, напротив, стабильные показатели, в основном за счет увеличения потока туристов. Растет популярность загородного туризма, соответственно, и спрос на рекреационные объекты, которые по этой причине тоже превращаются в объекты для инвестиций.

Александр Антонов, директор отдела продаж Экспертного бюро недвижимости PLEADA: 
– Спрос по сравнению с летом или началом года сейчас выше. С рынка стали уходить эксклюзивные лоты, которые экспонировались несколько лет. Это происходит из-за волатильности рубля. Многие стремятся сохранить деньги, покупая дорогую недвижимость. Например, недавно наш клиент приобрел за 35 млн рублей квартиру на Петровском острове в проекте Neva House.
Сейчас в большей степени востребованы функциональные планировки с разумными метражами. Покупателям более важно качественное наполнение дома, на втором плане – размер квартиры. Это подтверждает недавний старт продаж в новом проекте на Петровском острове, где площадь квартир начинается от 25 кв. м, а стоимость – от 400 тыс. рублей за «квадрат».
Большой популярностью, особенно у консервативных инвесторов, пользуются готовые новостройки. Более молодые инвесторы чаще выбирают проекты на стадии строительства со сроками сдачи 2025–2026 гг.
Рост ставок не сильно повлиял на сделки с ипотекой, так как ее роль в сегменте элиты не столь принципиальна, как в массовом. Больше важен курс валютный и политический. Не все застройщики стремятся стимулировать продажи за счет рассрочек, так как сами чувствуют нестабильность экономики. Сегодня в экспозиции немного проектов, где можно приобрести лоты с рассрочкой или отсрочкой платежа.