Конвейер для производств: что сдерживает запуск новых промышленных площадок в Петербурге и Ленобласти?

Михаил Смолко, исполнительный директор ООО «Импульс» (Технопарк Up&Down): 
– На мой взгляд, именно государство должно задавать основные векторы развития промышленных зон, индустриальных парков и так далее. Ведь именно оно – основной бенефициар роста производства, который обеспечивают в том числе и новые промышленные объекты, а также держатель информации о планах развития территорий, сетей, транспортной инфраструктуры, о наличии персонала, росте численности населения, его трудовой квалификации и пр. Отчасти это удается (например, инженерно-подготовленные участки в ОЭЗ в  Петербурге), отчасти нет («Нанопарк-Гатчина», индустриальный парк «Северо-Западный нанотехнологический центр»).  
Можно предположить, что либо государство не заинтересовано в такой деятельности (создании инженерно-подготовленных промышленных зон, парков и так далее), либо не хочет или не умеет работать с такими проектами. Тогда для создания промышленных объектов у нас остаются, собственно, сами промышленники и девелоперы индустриальной недвижимости. Первым придется заняться непрофильной деятельностью, а вторых не так уж много. 
Так мы и получаем ту картину, которая есть на данный момент в Петербурге и Ленобласти. Реальных девелоперов индустриальной недвижимости (а не лендлордов, которые зачастую лишь предлагают участки с возможностью перевода в земли промышленного назначения) можно пересчитать по пальцам, возможно, одной руки.  
Почему так происходит? Причин много, и можно отдельно и подробно их обсуждать. В идеальной картине мира государство должно готовить качественные площадки на разумных условиях. Пока оно этим не занимается, это делают девелоперы. Однако их ресурсы, особенно с учетом роста ставки ЦБ и  цен на строительные материалы, крайне ограничены в масштабах субъектов Федерации.  
Локации для промышленности также должно определять государство. Хотя в этом вопросе есть безусловный прогресс. У нас уже много где есть утвержденные документы территориального и градостроительного зонирования – со схемами внешних сетей, планами их развития и так далее. Локации должны иметь идеальное соотношение по транспортной доступности, наличию трудовых ресурсов в получасовом-часовом доступе от мест проживания, наличию инженерной инфраструктуры, причем с запасом. Есть ли такие площадки?  
Основных сложностей на пути развития индустриальных площадок несколько.  Во-первых, отсутствие четкого и работающего механизма взаимодействия всех участников процесса: госорганов, банков, девелоперов, сетевых организаций. Да, многое сделано за последние годы: подключился Минпромторг; созданы профильные институты (например, Управление инвестиций в Петербурге, АЭРЛО в Ленинградской области), действительно помогающие девелоперам. Но дальше все упирается в бюрократию. Во-вторых, отсутствие у самого государства четкого плана развития (по крайней мере, в публичной плоскости). Ведь, повторюсь, государство больше всех заинтересовано в росте производства. Значит, оно должно субсидировать кредиты, предоставлять льготы и участки, обеспечивать их инфраструктурой на приемлемых условиях. Пока что этого нет. Поэтому практически отсутствуют реальные успешные примеры индустриальных парков.
Бизнесу нужны дешевые (под 3–6%) кредиты и  максимально прозрачный и быстрый механизм реализации таких проектов. А бизнес потом сам разберется, что и для кого строить, что, как и где производить. И налоги будет платить исправно.

Феликс Зборовский, президент и владелец ГК «Первый базис»:  
– Крупные градообразующие производства поддерживаются. Есть программы и по финансированию, и по земле. Однако для маленьких производств таких опций нет. А теми, что есть, нельзя воспользоваться из-за отсутствия других необходимых элементов, например, подходящих помещений. 
Всем уже ясно, что производства light industrial надо размещать вблизи жилых массивов, так как сейчас есть дефицит сотрудников. Они не хотят тратить время на дорогу в другой конец города; женщинам требуется работа вблизи дома (рядом со школами и детскими садиками). Наглядный пример – Шушары. Есть метро, можно по приемлемой цене найти участок с подходящим видом использования, но много лет эти территории не развиваются. Нет спроса у конечных потребителей, и инвесторы не вкладывают средства, потому что построенный объект не сдать и не продать. 
При этом на севере города есть спрос, но нет подходящих объектов, а для их строительства нет пригодных участков. Целевое предоставление площадок для строительства индустриальной недвижимости отменили, на торгах городу продавать нечего. Все, что выставляется, это неликвид, сформированный застройщиками при разработке градостроительной документации для своих участков. Сами найти и подготовить участок чиновники не могут.  
Например, на торгах Фонда имущества продается недострой в Каменке (очистные сооружения) и право долгосрочной аренды участка. Он территориально подходит для производственного объекта, но очень мала вероятность, что покупателю лота удастся его построить. Почему бы городу  не подготовить этот недострой, чтобы продать непосредственно под «промку»? Потому что нет заинтересованного лица, которому надо создать производство либо построить объект индустриальной недвижимости. 
Утвержденная на сегодня градостроительная документация была разработана без учета недавних событий и не учитывает нынешнюю потребность в развитии индустриальной недвижимости. Возможности локальных изменений этой документации, например, для отдельных участков или зданий не предусмотрено. 
На любые обращения в ведомства по поводу стройки, аренды или выкупа сначала выдаются отказы, пока вы через надзорные органы или суд не докажете ваше право. 
Чтобы все заработало, нужны понятные рыночные условия. Тогда бизнес сам все сделает. И у инвестора, готового построить индустриальный объект, и у производственной компании, заинтересованной в покупке или аренде помещения, должна сходиться экономика. 

Юрий Сорокин, управляющий партнер ИППИ (Индустриальные площадки промышленных инвестиций): 
– Я не вижу большой заинтересованности городских чиновников в развитии небольших производств. Для таких инвесторов – все только на словах или займы на неинтересных условиях. На деле же в Смольном, видимо, хотят, чтобы сюда приходили исключительно «Газпромы» с оборотами в миллиарды или сотни миллионов рублей.  
Нет предложений готовых площадей для производственников с льготными ставками хотя бы на 2–3 года. Например, ко мне обратились производители вареников и пельменей, которые хотели бы поучаствовать в программах поддержки промышленности. Производство у них занимает 200 кв. м на Петроградской набережной – согласитесь, необычно. Предприятие стабильное, владельцы намерены инвестировать в расширение, рассматривают новую площадку и решили начать с участия в какой-либо из городских программ на 10–20 млн. В Фонде развития промышленности Петербурга им предложили заполнить анкету и резюме проекта, указав огромное количество информации, вплоть до размера налогов, прибыли и т. п. И все это без каких-либо внятных перспектив и приглашения к диалогу.  
Участки под производства однозначно должен развивать город, это обсуждалось много раз. Например, в Шушарах есть земля под такие проекты. Если правительство не в состоянии прокладывать сети, пусть хотя бы упакует участки по 2–5 га с техусловиями на электроэнергию (и не по 50 тыс. рублей за кВт), водоснабжение и канализацию, тепло. Вариант для производственников должен быть пакетным: четкие дорожные карты (совмещенные графики), где будут прописаны регламенты предоставления участков, техусловия, льготные займы и лизинг, налоговые льготы (региональные и федеральные), подключение промышленной ипотеки и т. д. Это можно собрать в одной табличке, чтобы просто внести в нее свои данные и получить готовую модель развития. С такой задачей справится любой грамотный практик-руководитель проекта промпредприятия.   
Что касается региональных примеров, можно обратить внимание на ОЭЗ «Алабуга» в Татарстане. Многие говорят, что в нее вложены огромные деньги федералов и региона, а приветствуют там в основном татарстанских производителей. Но что в этом плохого? Кто мешает все это проделать в той же Ленобласти? Но, к сожалению, в Ленобласти нет «тарана», который будет предметно решать вопросы. Чиновники видят, что в регионе и так хорошие показатели промышленного роста, и считают, что этого достаточно. Но одной Усть-Луги нам мало. Есть все возможности создать новые точки роста промышленности и логистики. Кто не двигается вперед – откатывается назад!  

Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate: 
– Развитие новых особых экономических зон в Петербурге происходит сдержанными темпами. Так, до стадии реализации до сих пор не доведен пищевой кластер ОЭЗ «Парнас». Но даже при запуске площадки 25 га будет недостаточно для удовлетворения накопленного спроса. Запланированное развитие ОЭЗ в Шушарах на месте бывшего завода «Тойота» тоже является удачной, но пока нереализованной (и при общем дефиците объектов – недостаточной) инициативой городских властей. 
Недостатком формата действующих ОЭЗ является требование к инновационной составляющей производства. Это резко ограничивает потенциальный спрос со стороны предприятий, занятых в импортозамещении, но не обладающие инновационностью (металлообработка, приборостроение, сборка и т. д.). 
Шагом нового уровня со стороны властей сегодня может стать развитие промпарков с подведенными коммуникациями близ городской черты. Для запуска пилотного проекта требуется лишь политическая воля, так как неудовлетворенный спрос и заполненные почти на 100% частные индустриальные парки говорят сами за себя. Препятствием для проработки инициативы, несомненно, станет бюрократия, но экономически модель может быть жизнеспособной, если стоимость размещения в промпарке будет достигать рыночной, но при этом резидентам окажутся доступны послабления и льготы.  
Отсроченные платежи за инфраструктуру с третьего года функционирования производства возможны и разумны, так как дают возможность компании комфортно инвестировать в запуск предприятия. 

Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: 
– В настоящее время городские власти под размещение производств предлагают площадки в районе промзоны «Парнас», а также в создаваемой ОЭЗ в Шушарах. Пока территория ОЭЗ не подготовлена, но заявки от компаний на размещение собираются, а в ближайшее время должен быть решен вопрос с обеспечением участка энергоресурсами. Думаю, в течение 2024 года мы увидим первых резидентов новой особой экономической зоны, в частности, автопроизводителей и предприятия, исполняющие крупные гособоронзаказы. 
Нехватка промышленных земель острее всего ощущается на северном направлении. Серьезные трудности при поиске площадок испытывают пищевые производства, для которых установлены особые санитарные нормы. При этом создаваемый в районе Парнаса пищевой кластер на протяжении нескольких лет не был обеспечен необходимой инженерией. 
Именно сложности с подведением к площадкам достаточных энергомощностей тормозят развитие промышленной недвижимости в петербургской агломерации. На наш взгляд, властям нужно создать «дорожную карту» по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями, ликвидировать бюрократические препоны и взять на себя подготовку будущих промышленных площадок дорогами и инженерией.  
В сегменте light industrial рабочим инструментом может стать привлечение к строительству производственных объектов жилищных девелоперов. Так, в Москве при создании рабочих мест застройщики получают льготы при смене разрешенного вида использования участка на строительство жилья. Чаще всего реализуются как раз проекты light industrial, где могут разместиться разноплановые арендаторы – от легкой промышленности до дарксторов. 
В агломерации существует несколько перспективных локаций, которые при грамотно выстроенном государственно-частном партнерстве могут решить проблему дефицита производственно-складских помещений. Речь идет о районах Марьино, Каменки (около бывшего завода Nissan), индустриальной зоне «Горелово», а также землях около СК «Орион» и завода Hyundai. 

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
– Есть два варианта эффективной государственной помощи в развитии производства: не мешать и активно создавать площадки, которые могут быть быстро использованы для создания производств. К опосредованной помощи можно отнести также формирование условий для льготного кредитования. Пока ни один из этих механизмов не работает так, как ожидалось: льготные кредиты дают только на покупку объектов недвижимости, а в силу особенностей налогообложения и подключения к сетям большинство сделок с производственными зданиями происходит через покупку компаний, т. е. они не соответствуют условиям льготного кредитования. С другой стороны, это даже неплохо: лимиты средств, отпущенных на льготные кредиты, столь малы, что заработай программа – деньги почти сразу бы закончились.  
С «не мешать» ситуация еще хуже. Постоянное реформирование градостроительного регулирования, а также нашумевшее решение вернуть «серому поясу» статус производственных зон поставит крест на планах предприятий переехать на новые площадки (им просто не продать старые). Ожидать же, что уже купившие участки девелоперы начнут от них избавляться по бросовым ценам, очень наивно. Территории просто будут «заморожены». С инженерной подготовкой площадок тоже, увы, все не радужно. Возросший спрос не обеспечивается предложением, т. е. перспективная работа по подготовке территорий слегка запаздывает. Петербург только недавно снизил порог инвестиций для создания промышленных производств, позволяющий претендовать на целевое предоставление участка, но если оценить время на реализацию такой возможности, становится очевидным: надо упрощать требования к инвестору и существенно ускорять принятие решений госорганами. 

Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris:  
– Сегодняшние тренды в промышленном сегменте внушают стойкий оптимизм. Последние несколько лет государство предусматривает все больше мер поддержки для развивающихся предприятий. ОЭЗ для инновационных технологий, преференции для резидентов индустриальных парков, промышленная ипотека на приобретение и теперь уже на строительство новых производственных объектов. Последняя, надо заметить, стала мощнейшим стимулом повсеместного перехода от аренды к владению объектами размещения. Наряду с этим активно развиваются профильные государственные структуры, оказывающие инвесторам квалифицированную информационную и процессуальную поддержку. Эффективность указанных решений успешно демонстрируют все новые анонсы запуска дополнительных линий производства или расширения существующих. 
Если рассуждать о перспективе, существенными видятся два фактора. Во-первых, действующие механизмы государственной поддержки сфокусированы на помощи конечным пользователям.  
В то же время не у всех предприятий есть возможность ими полноценно воспользоваться. Строительство или приобретение нового производственного объекта удовольствие не из дешевых. Кроме того, это качественный переход к другой модели существования. Такие шаги чаще всего являются выверенными стратегическими решениями. Огромное же количество существующих производств функционирует в арендованных объектах; они не готовы или попросту не в состоянии пойти на такой шаг. И для этих предприятий критичен объем именно арендного предложения. Превосходной мерой поддержки в этом вопросе может стать субсидирование арендных девелоперских проектов. Достаточно посмотреть на рынок промышленной недвижимости Москвы, чтобы понять, насколько сильным может стать импульс к развитию. 
Во-вторых, многие типы производств достаточно энергоемкие. Ранее была отличная программа по льготным 150 кВт на участок. Ряд спекулятивных проектов были успешно реализованы в кратчайшие сроки именно благодаря своевременно (и бюджетно) полученной электрической мощности. Возвращение подобной или разработка сравнимой меры поддержки выглядит максимально востребованно и актуально для всех участников рынка. И девелоперов, и конечных пользователей.
В целом, когда оцениваешь обстановку в сегменте промышленной недвижимости, создается впечатление, что мы точно движемся в верном направлении. 

Юрий Александров, исполнительный директор компании «КРТ Девелопмент»: 
– По данным исследования Центра урбанистики СПбГУ, площадь исторически сформировавшихся промышленных зон (так называемого серого пояса Петербурга) составляет примерно 110 кв. км, из них в заявленных планах редевелопмента — около 25,5 кв. км (19%).  
Потенциально пригодные площадки для редевелопмента составляют еще 20,2 кв. км (20,2%). К ним относятся территории, на которых утрачена первоначальная производственная функция: площади сдаются в аренду мелким арендаторам под склады, «гаражные производства» и т. п. Они находятся в привлекательных для редевелопмента локациях и имеют высокий потенциал градостроительного развития. Но в  соответствии с принимаемым Генпланом не попадают в зоны развития, сохраняя промышленное назначение. 
Вместе с тем есть еще 89,34 кв. км (66%) территорий промышленного назначения, у которых есть большой потенциал для промышленного развития. Однако системная политики в работе с собственниками этих земель отсутствует. В результате становится возможным согласование строительства жилья в промышленных зонах для одних компаний и запрет – для других. Это создает завышенные ожидания у собственников и тем самым тормозит приход современных, инновационных предприятий на эти территории. 
Между тем есть механизмы, позволяющие обеспечить реновацию территорий – драйверов полицентричности, а также создать импульс к развитию промышленных зон. Механизм КРТ нежилых территорий в соответствии с Градкодексом и 145-м постановлением правительства Петербурга позволяет создавать уполномоченные городом компании для реализации проектов комплексного развития. И это не требует «остросоциальных» процедур расселения жилья или привлечения бюджетных средств. Более того, как показывает практика Москвы, средства, вырученные в процессе реализации участков под КРТ, могут быть направлены на развитие, в том числе, промышленных территорий в виде субсидий, компенсаций и льготных кредитов.  
Таким образом, редевелопмент 20% депрессивных территорий может обеспечить второе дыхание промышленному поясу и дать существенный бюджетный эффект без привлечения средств города. 
Отдельно стоит отметить: как редевелопмент старых промышленных территорий улучшает качество городской среды, так и новая промышленность обеспечивает город высококвалифицированными, технологичными рабочими местами, закрепляя его позиции как центра промышленности и удобного места для жизни. 

Юрий Зарецкий, генеральный директор компании PETERLAND:  
– Земли для промышленного использования в Петербурге и Ленобласти более чем достаточно – тысячи и тысячи гектаров. Если качественными считать инженерно-подготовленные участки, то таких действительно мало. Да и откуда им взяться? В эпоху бурной приватизации большинство удачно расположенных промышленных площадок (впрочем, не только промышленных) оказалось в руках разного рода спекулянтов, лендлордов, людей, имеющих доступ к административному ресурсу и распределению земель. Как вы думаете: заинтересованы ли они в развитии промышленности, в поддержке малого и среднего бизнеса?  
Cоздавать промышленные объекты нужно только с помощью государства, и во многом – за счет государства. Но, к сожалению, не очень-то велика помощь государства малому и среднему бизнесу. Вот и приходится этому бизнесу самому решать массу проблем и выживать, как можешь.  
А ведь хорошо известно, что основной вклад в экономику любой развитой страны дают именно малые и средние предприятия, а вовсе не гиганты индустрии. Так, в странах Евросоюза и США вклад МСБ в экономику составляет более 50%, в Японии и Китае – 60%. Тогда как в России он не превышает 20%. 
Была бы политическая воля, многие вопросы можно было бы давно решить. Например, избавиться от паразитирующих на земле лендлордов, которые ожидают сверхприбылей годами и даже десятилетиями. Установить законодательно, что неиспользованная в течение трех лет промышленная земля изымается в пользу государства. А далее предоставляется нуждающимся производственникам под конкретные и актуальные проекты. Давно можно было упростить получение разрешений и согласований, вопросы инженерного обеспечения участков.  
Надо не декларировать поддержку и не писать очередные программы развития малого и среднего бизнеса, что так любят делать наши чиновники, а просто предоставлять производственникам землю – бесплатно или за символические суммы. Причем предоставлять землю нужно инженерно- и транспортно-подготовленную. Ведь только государство может обуздать монополистов-ресурсодержателей и закрыть с ними все вопросы.  
Надо понимать, что быстрой отдачи от поддержки промышленности ждать не стоит. Но в итоге затраты и хлопоты государства обернутся сторицей: налогами, занятостью и, главное, экономическим развитием страны. Так делают в большинстве развитых стран в Европе, Азии и Америке. 
В тех регионах России, где государство участвует в развитии бизнеса, в так называемых особых экономических зонах, все более-менее получается. 
В настоящее время в стране функционируют около 30 зон промышленно-производственного типа с господдержкой. Лучшие из них  – «Алабуга», «Калуга», «Липецк», «Моглино», «Ульяновск» и другие. Правда, основными резидентами этих зон являются крупные отраслевые компании. К сожалению, большинство предприятий малого бизнеса по-прежнему выживают самостоятельно.