Марина Зверева: «У нас было много недвижимости, избыточно много»

– Вы всю жизнь работаете на ЛОМО? 
– Получается, так. Я закончила кафедру вычислительной техники ЛИТМО в 1982 году, на ЛОМО попала по распределению. Какое-то время работала программистом.  
 
– Получается, вы из айтишников? А при  чем здесь недвижимость? 
– Многие из айтишников работают в сфере управления недвижимостью. Видимо, знание математики, комбинаторики, некоторая системность помогают реализоваться в профессии. 
 
– Как и когда вы превратились в управленца, а ЛОМО вплотную занялось своим имущественным комплексом? 
– В 1993 году начиналась приватизация крупных промышленных предприятий. Их в Петербурге было около десятка: Кировский завод, Металлический завод, «Электросила», ЛОМО и другие. Они вошли в указ президента об акционировании. На ЛОМО под эгидой дирекции по инновациям и финансам было создано Бюро аренды и лизинга, туда перешла вся небольшая группа программистов. (Почему «лизинга» – до сих пор не знаю. Наверное, из-за того, что красиво звучало.)
ЛОМО на тот момент – структура, в которой 51% акций принадлежал государству. Мы относились к предприятиям федерального подчинения. Нашим учредителем являлся КУГИ, которому Москва делегировала эти полномочия. Например, Михаил Маневич входил в состав совета директоров, а потом и другие представители правительства города. 
Первое, что мы сделали, – привели в порядок арендные отношения в жилых домах. У нас на балансе числился 51 жилой дом в Калининском, Выборгском и других районах города. А первые этажи и подвалы были в аренде. Мы написали алгоритмы, по сути – программу расчета арендной платы и коммунальных платежей. Дальше работали уже скорее не программистами, а менеджерами по недвижимости. 

– Переквалифицироваться оказалось непросто? 
– Сам процесс приватизации был сложный. Например, с одной стороны, было запрещено приватизировать социальные объекты – жилые дома, детские сады, санатории, пансионаты, общежития и т. д. С другой – они никому, включая город, не были нужны. Поэтому чиновники сами предлагали предприятиям переименовывать «социалку» в планах приватизации, чтобы не нарушать закон. Общежитие стали называть «общежитие-гостиница», санаторий переименовали в рекреационный центр… 
Сами же приватизируемые предприятия на тот момент влачили довольно жалкое существование. Тысячам человек нужно было платить зарплату. А продукта, который мог бы заинтересовать свободный рынок, не оказалось. Все остались у разбитого корыта. Оборонный заказ сохранялся, но параллельно с приватизацией шел процесс конверсии. И почему-то он воспринимался как разрушение имеющегося промышленного потенциала. А тут еще и «социалка»… 
Жилые дома, которые явно не входили в план приватизации, должны были перейти городу; город всеми силами от них отбивался. У ЛОМО же с советских времен были свои эксплуатирующие организации (аналоги ЖЭКов), да и дома, надо отметить, были построены не самые плохие. Все это требовало денег. 

– Жилье, которое числилось на балансе ЛОМО, строилось за счет предприятия? 
– Конечно. Большей частью это были сталинские дома, по хорошим проектам. И пятна застройки были выбраны с умом: проспект Тореза, Институтский проспект… 
Что касается общежитий, город тогда принял правильное решение, разрешив переводить их в жилой фонд, чтобы разгрузить очередь. Но формально передача была тяжелая. Город не хотел брать здания с разбитыми стеклами и так далее. А нам делать ремонт было просто не на что.  
Первыми у нас забрали 17 детских садов – тоже качественных, с хорошим обслуживанием. А вот о жилье достигнуть соглашения не удавалось. И тогдашний руководитель ЛОМО Илья Клебанов договорился с мэром Анатолием Собчаком, что мы передадим городу дома, а клубу «Зенит» (он тогда входил в состав объединения) подарим спортивную базу на улице Аккуратова, в Удельном парке.  

– «Зенит» тоже входил в ваш имущественный комплекс? 
– Да. В 1984 году, когда «Зенит» впервые стал чемпионом и весь Ленинград праздновал, отмечали у нас, и мы дружили со всеми футболистами… Игроки и тренеры числились в цехах, получали зарплату. Отдыхали в наших санаториях, кто-то получал квартиры. Потом они уже провели свое акционирование, и база на Аккуратова туда тоже вошла. Но с этого момента «Зенит» забыл про ЛОМО. Кроме комментатора Геннадия Орлова, никто и не вспоминал, что когда-то это была команда нашего объединения. Я потом была у них в офисе, на ул. Профессора Попова, там множество фотографий – и ни одного слова про ЛОМО нет. Вот такая у нас маленькая обида – потому что я люблю «Зенит» и болею за него до сих пор. О нас вспомнили только когда понадобилось оформлять права на участок под спортивной базой. В 1990-е ведь земля и здания жили довольно долго отдельной жизнью. И ЛОМО в итоге пришлось за свой счет выкупать у города территорию под спортбазой, уже принадлежавшей на тот момент «Зениту», и тоже дарить ее клубу. 
Нелепостей, связанных с приватизацией, вообще хватало. Мы постоянно спорили с КУГИ из-за того, что ни одну сделку с имуществом не могли провести. Все упиралось в планы приватизации, исходя из которых идентифицировать объекты было крайне сложно.  
В документах фигурировали даже не цеха, а территории. Территория 1, территория 2 и так далее. В одну территорию, например, могли войти пионерские лагеря в Рощино. В другую – в Васкелово. И все это оценивалось одной суммой. Только в 2003 году вместе с компанией МКД мы сумели сделать полную расшифровку плана приватизации, с актуализированной оценкой стоимости каждого объекта, включая «незавершенку». А за нами тем же путем пошли другие крупные предприятия. 
Были и иные странности. В начале 1990-х, когда предприятия формировали уставные капиталы, вдогонку к указу о приватизации был выпущен закон о запрете на приватизацию части активов. Например, тех, которые были связаны с именем Ленина. Или социальных объектов. Был, например, запрет на приватизацию больницы ЛОМО, на которую мы, кстати, никогда и не претендовали; учреждение всегда работало на город. Но власти упустили из вида поликлинику. Это дало нам право зарегистрировать ее в собственность и начать работу с арендаторами из медицинской сферы. Частная скорая помощь «Корис» почти 20 лет функционировала на Чугунной ул.  И вот совсем недавно мы эту поликлинику продали городу под ковидный госпиталь, даже немножко заработали. 

– Весьма причудливые и разнообразные активы числились за ЛОМО…  
– Верно. У нас было много недвижимости, избыточно много. Существовало даже свое подсобное хозяйство, и наш гендиректор Михаил Панфилов получил за него Государственную премию. Так что на балансе числились коровы и прочий рогатый скот. А еще на территории хозяйства стоял «дом для проживания мороженщицы и шашлычницы». По закону полагалось сохранять целевое назначение объекта, имевшееся на момент приватизации. Мы пытались снять это ограничение, но не нашли у кого. Так этот объект до сих пор и существует. 

– Что-то из этого непрофильного имущества сохранилось за предприятием? 
– Осталось подсобное хозяйство в поселке Тарасово. В виде сельхозземель, которые мы приватизировали, старых объектов сельхозназначения, лагерей отдыха. Они давно не используются, неактуальны для нынешнего поколения. Но попытки перевести земли в другую категорию пока не увенчались успехом, за исключением небольшой территории. Для девелопмента это серьезное препятствие. При этом мы получаем бесконечные штрафы – за использование земли не по назначению. Или за неиспользование. В Ленинградской области по-прежнему работать сложно.  
В Тарасово, кстати, я впервые столкнулась с таким юридическим феноменом, как «многоконтурный участок». Это такой особый вид права, когда у нескольких участков нет смежных границ. Одно свидетельство на несколько участков в разных местах. Всего около 800 га. У нас по этой территории пока проходят единичные сделки. Землю мы выкупали в два приема, по семь лет. Уже дело доходило до формирования проекта, но потом выяснялось, что в каком-то из архивов баланс земель не совпадает с фактическим.  
Часть объектов мы передавали муниципалитету. И, надо сказать, отдать что-то государству не проще, чем что-то от него получить. Сначала надо сделать объект бесхозным, потом выморочным. Вместо того, чтобы просто подписать акт. 

– Ладно, с «сельхозкой» все сложно. Но ведь бывшие пионерлагеря в целом довольно ликвидный товар – с учетом инвестиционного бума в рекреационном сегменте… 
– Мы довольно долго делали все возможное, чтобы дети могли отдыхать. Но эти лагеря нужно полностью перестраивать. Холодные «умывалки», летние туалеты, большие корпуса уже никого не устраивают. 
Когда мы стали оформлять приватизацию, оказалось, что лагерь в Васкелово находится на лесных землях первой категории. Лагерь в Рощино соседствовал с территорией «Водоканала». И «Водоканал» его купил.  

– Сдавая цеха и складские помещения на основных площадках, ЛОМО делает ставку не столько на классическую аренду, сколько на производственную кооперацию. Как удается выстраивать такие «цепочки»? 
– Сложная структура предприятия была заложена еще в 1960-е, когда под брендом ЛОМО объединили несколько заводов: ГОМЗ на Чугунной, КИНАП, «Прогресс». Каждая площадка была специализированной, но в какой-то мере все они дублировали производства, сконцентрированные на основной территории. Эти дочерние структуры в 1990-е посыпались первыми. 
Например, КИНАП выпускал звуковую аппаратуру, колонки, пульты для вокально-инструментальных ансамблей. И вдруг они оказались никому не нужны. Как и фотоаппараты. Потому что открылись границы, и в стране появились недорогие «мыльницы». Наша оптика, собранная вручную, зашкаливала по цене и была неконкурентоспособна.  
Поэтому производственные площадки постепенно закрывались; мы их освобождали для аренды. Куда-то «сажали» наши дочерние фирмы, например, инструментальное производство. Где-то приходили самостоятельные компании – например, предприятие, которое занималось гальваникой. Это сложное, вредное и тяжелое производство. У себя мы его закрывали – не хватало объемов для окупаемости. Зато нашли арендатора, которому пригодились не только площади, но и наше оборудование.  
Мы начинали с так называемых ночных кооперативов. У людей вообще не было зарплаты, они создавали маленькие производства, чтобы делать что-то вечером или ночью в наших цехах. Конечно, аренда была льготной: если мы все равно отапливали цех, делить тепло на вечернее и утреннее не имело особого смысла. Какие-то из этих кооперативов закрылись, другие получили передышку, из третьих выросли нормальные компании.  
В 1990-е все искали способ заработать и прокормить семью. С предприятий уходили, хотя и некуда было особенно. Неплохо жили только банки. Институтская подруга рассказывала: пока мы сидели без зарплаты, банковских работников возили с Гражданского проспекта обедать в «Метрополь». Могли себе позволить… 
Нам, конечно, приходилось трудно. Некоторая заброшенность, серость и облезлость предприятий – из тех времен. 
А потом банки стали предлагать нам кредиты. В начале 1990-х их выдавали под 100–180% годовых. Конечно, мы серьезно закредитованы, и это печально: нет дешевых «длинных» денег, чтобы заниматься реновацией. Но что-то мы все-таки делаем. 
Группа RBI по праву гордится проектом реконструкции Левашовского хлебозавода – я его очень люблю. Он сделан с умом, со вкусом и с огромным уважением к прошлому. Я сама живу на Петроградской, мои родители – блокадники, и отец мне рассказывал про этот хлебозавод.  
А у нас другое направление: мы с удовольствием беремся за проекты технического плана. В 2003 году первыми оборудовали на своей территории модульную котельную. Проект был сложным, но окупился меньше чем за год. Мы им гордимся.
Очень интересный проект – организация «чистой комнаты» для сборки лазеров, пятый класс чистоты. Чтобы не уходить в технические подробности: это, например, запрет на личную косметику.  
Мы всегда сначала делаем что-то для себя и лишь потом – для рынка. Недавно закончили еще один проект, «пространство инженерной мысли». Попробовали сделать коворкинг с элементами зонирования и с интересными интерьерами для технической дирекции и ЦКБ. Такие форматы на предприятиях приживаются тяжело. Привычный стиль – закрытый, с занавесками, захламленный. Открыть пространство, дать свободное дыхание, облегчить деловые коммуникации – оказалось непросто. Но интересно. Молодые сотрудники нас поддержали. Другим службам тоже хотим предложить интересные варианты. Потихоньку приходим к тому же, что и коммерческий рынок.  
Сердце нашего производства – оптика. Там всегда возникают нетривиальные задачи. Несколько лет назад создали участок для выращивания кристаллов, с уникальными оптическими свойствами. Непрерывный цикл, 5–7 дней, нельзя ни на секунду остановить водо- и электроснабжение. Большой расход воды, отдельная маленькая подстанция – сегодня все работает.  
Мы действительно ищем арендаторов с прицелом на кооперацию. И они тоже не просто занимают площади, но в том числе рассчитывают и на заказы. Малый бизнес сильно зависит от крупного, от госконтрактов. И нам нужны партнеры, которые могли бы соответствовать требованиям военной приемки, ОТК, режимам секретности и так далее. Желающих много. Дефицита арендаторов мы не ощущаем. 

– Много ли площадей ЛОМО сдает сейчас в аренду? 
– Около 200 тысяч кв. м, почти половину. Но говорить исключительно о площадях не вполне корректно. Зачастую это оборудование, стенды, технологическая оснастка и пр. У нас есть и территория, и необходимые мощности. К нам приходят те, кому требуется большой ресурс.  
Например, давний арендатор – ЭНЭКОС. Эта компания производит запорную арматуру. Они позволили нам сохранить цех крупногабаритных агрегатов. Больше 25 лет они уже работают на наших площадях. Свое оборудование поставили. И если нам понадобится что-то крупногабаритное – закажем у них.  
До сих пор существуют дочерние компании, которые забрали какой-то наш функционал, став не только арендаторами, но и партнерами, – «Петро-ЛОМО», например. Фирма занимается тарой – очень непростая задача для производственников. Упаковка нередко проектируется под конкретное изделие и должна отвечать определенным требованиям. 
51%-я доля у нас есть в компании, которая занимается производством лазеров, – «ЛОМО Лазер». Интересная фирма «Гизеке & Девриент», начинавшая с производства счетных банковских машин. У них был контракт с Центробанком. И они хотели заключать договор аренды не на год и не на три, а на тот период, пока действует контракт с ЦБ. Чтобы обезопасить себя от риска расторжения договора. Сейчас они занимаются ремонтом и обслуживанием этих машин. Есть мебельное производство. Одна площадка вдруг приросла ювелирным производством, хотя там очень сложная лицензия и условия по технической оснащенности. Кроме того, мы много складов сдаем и конторских помещений.     

– Из проектов редевелопмента какой вы считаете наиболее удачным? И есть ли новые планы в этой сфере? 
– Интересный проект получился в Сочи – создание комплекса апартаментов на месте ведомственного дома отдыха 1987 года постройки. Это понятный коммерческий проект, который позволил его покупателям выйти на предсказуемые результаты.  
У нас редевелопмента немного. Приватизация тем и была сложна, что на первом этапе проходила без земли. Прилагался ситуационный план участка: посмотрите, где что находится. И когда мы формировали инвестиционный проект, расчетная окупаемость была хорошая. Потому что земля была в аренде, и плата за нее оказывалась существенно ниже, чем налог на собственность. Поэтому у многих предприятий была такая тактика: постепенно освобождать территории от основного производства, концентрируя его на одной площадке, приватизировать участки и продавать их, переводя в те категории, которые интересуют девелоперов и инвесторов. Однако наши попытки в этом направлении комитет по промышленности блокировал, ссылаясь на то, что городу нужны современные производства и технопарки.  
Есть и другие особенности. Например, часть площадки на Арсенальной набережной зарезервирована под выкуп для госнужд, для строительства моста в створе Арсенальной улицы. Этот проект был заложен в Генплан еще в 1980-е. И если все-таки решат строить мост, нашу территорию разрежут на две части, со всеми вытекающими последствиями.  
У нас есть старый проект застройки одного из участков на улице Жукова, на углу с Кондратьевским проспектом. Мы его готовили одновременно с «Силовыми машинами», зная, что они собираются покидать свою площадку на Свердловской набережной. Проект не состоялся. (Смольный отказался вносить соответствующие поправки в Генплан. – NSP.)  
Есть у нас участок на улице Оптиков (около 13 га. – NSP), там находится производство ТНП, которое надо переделывать. Вокруг все застроено жильем, рядом – станция метро. Поэтому логично было бы производство оттуда выводить. Мы подали заявку на изменение зонирования. Пока явного отказа нет, но нет и согласия. 
Комитет по промышленности предлагает делать технопарки на промплощадках, но мы не можем себе позволить серьезные инвестиции. Мы должны выполнять госзаказы, особенно сейчас. Нам стоило бы все лишнее продать, закрыть кредиты и развивать производство. Чиновники думают по-другому. 

– Вы уже подсчитали, как скажется на предприятии предстоящее повышение кадастровой стоимости имущества? 
– У нас ужас. В среднем по зданиям увеличение стоимости (и налогов) примерно в восемь раз. При этом на промышленных площадках есть основания для более аккуратного подхода к кадастровой стоимости. Объекты быстрее амортизируются (агрессивная среда, высокие температуры, вибрация), однако это не всегда учитывается. Раньше можно было через суд пересмотреть оценку по рыночной стоимости, сейчас все гораздо сложнее.
С тревогой мы ждем переоценку земли. У производственников – протяженные площадки, с одного конца метро в двух шагах, с другого – в двух километрах. Есть предприятия, которые тянутся от Шушар до «Звездной». Эти особенности искажают оценку и должны учитываться в расчетах.  

– В одном из давних интервью вы говорили, что Петербург – не город-сад и не туристический рай, это город промышленный. С тех пор ваша позиция изменилась? 
– Я уверена, что Петербург – промышленный город. Надо развивать и ОЭЗ, и редевелопмент. Вы нас часто спрашиваете, что выгоднее предприятию: остаться на месте или переехать? Возможно, экономически выгоднее было бы переехать. Но для этого нужен последовательный системный подход. Например, размещение в ОЭЗ дает льготы по налогу. Ну, хорошо: а где жить?  
Теперь появляется возможность дотировать аренду жилья для работников ОПК. На днях прозвучало предложение льготной ипотеки для ОПК. Но все это отдельные меры, без глубокого проникновения в тему, в саму производственную цепочку. Нужно привлечь специалистов, распланировать территорию, собрав вместе предприятия соответствующего профиля. 
Хотя директора тяжело воспринимают вопрос переезда. Нельзя выдать на-гора годовой запас продукции и отправиться в путь. Надо всерьез всем этим заниматься.  

– Вы преподаете в Петербургском государственном экономическом университете (СПбГЭУ). Что именно? 
– Я читаю курс «Стратегия управления корпоративным имуществом» на специализированной кафедре Газпрома. Они организуют двухлетнюю магистратуру для своих сотрудников. Я перешла к ним после того, как закрылась кафедра недвижимости в ИНЖЭКОНе, о которой я печалюсь до сих пор. Ее возглавлял Сергей Максимов, с которым мы знакомы еще по Леонтьевскому центру. Интересная была площадка. Меня пригласили, наверное, потому что я практик.  

– А по какой теме защищали диссертацию? 
– Тема как раз была связана с приватизацией. Я рассматривала управление корпоративной недвижимостью в процессе преобразования собственности.  

– Кто-то из ваших студентов пришел к вам работать? 
– Некоторые пришли и остались, но чаще все же уходили, как правило, с одним и тем же вопросом. Почему я не понимаю, что «укатать» промышленные площадки под коммерческую аренду в несколько раз выгоднее и интереснее, чем сохранять и развивать производство? Я каждый раз искренне отвечала. Чтобы заниматься производственной арендой, необходимо техническое образование, иногда – серьезное. Нужно влезать в деятельность арендатора. 
Мы, кстати, создали учебный центр, хотим получить лицензию, будем организовывать курсы. В своей сфере, конечно. 

– Сколько человек работает в вашем подразделении? 
– Более 250. Прирастали мы кадрами аккуратно. Во многих компаниях такой принцип: если у вас что-то получается, почему бы вам не дать и что-то другое? Сначала думаешь: где я, и где, например, обслуживание оборудования? А потом: как я раньше вообще без этого обходилась? Подъемно-транспортное оборудование, неотделимые улучшения, регламент… Оценка, вклады в капитал, кредиты под залог недвижимости. Так потихоньку все разрастается. На самом деле, трудно найти вопрос, который не относится к имущественному блоку. Включая социальные. 

Есть исторический аспект: ЛОМО всегда поддерживало культуру. У нас на территории даже находилась вечерняя консерватория. Мы продолжаем дружить с театрами: Большим драматическим, Театром на Васильевском, Большим залом Филармонии… 
Существует наша театральная премия, приз зрительских симпатий для БДТ, который мы каждый год вручаем. У нас свои номинации, мы не подчиняемся ни худсовету, ни чьим-либо мнениям.  

– Вы театралка? 
– Я очень люблю театр. Стараюсь найти время. Пять часов длился юбилейный концерт, посвященный 240-летию Мариинского театра. В новостях показывали: мы с сестрой сидим в первых рядах. Тяжело, но надо было, я поклонница Мариинки и много могу про это рассказывать.  
Кстати, на одном из курсов по управлению недвижимостью мы поставили такую задачу: посмотреть на театр как на производство спектаклей, начиная от «Ла Скала» и заканчивая Мариинским. У них ведь огромные склады, производства, деревянные цеха, механические цеха, мастерские, где делают парики, где шьют костюмы. Изготовление декораций, механизмы для смены декораций. Рассмотрели один из спектаклей БДТ, разложили его на производственные циклы… Правда, этот спектакль сняли, теперь нужно будет изучать какую-то другую постановку. Это здорово и очень интересно!  

– А когда вам было интереснее работать? В 80-е, 90-е, «нулевые» или сейчас? 
– Времена мы, как известно, не выбираем, время выбирает нас. В конце 90-х и в начале «нулевых» мы узнавали много нового, начинались курсы оценщиков, проходили семинары и конференции. Формировался рынок земли. И было очень близкое сотрудничество с чиновниками. В Петербурге сложился сильный имущественный блок. Вся Москва училась у нас.  
Хочется, чтобы это вернулось. Чтобы была какая-то преемственность. Чтобы чиновники понимали: недвижимостью нужно руководить в длинном периоде. Мы не примем правильное решение, пока не найдем метрики объекта, не узнаем его происхождение, его историю. Встревая в середину каких-то процессов, они не понимают, что было до них. Это печалит.  
Мне нравилась атмосфера больших конференций, на которых всегда узнаешь что-то новое. Есть люди, которых до сих пор интересно слушать. Вы, безусловно, тоже относитесь к ним. Я всегда внимательно слежу за вашим изданием. 
Важно, чтобы рынок развивался от человека к человеку, чтобы мы делились знаниями. Это принцип, который мы несли в 90-е: не тратить время на известное.