Алиса Чужмарова: «Покупка квартиры с торгов по банкротству связана с определенными рисками»

Покупка квартиры, реализуемой на торгах, проводимых в рамках процедур банкротства, может быть перспективным финансовым вложением. Однако неопытного покупателя могут поджидать серьезные риски, способные затянуть в бюрократический кошмар, который отнимет нервы и время.

Основной риск – потеря времени.

Торги могут быть признаны недействительными, например, из-за нарушения порядка их проведения. В этом случае, если победитель торгов уже заключил договор купли-продажи, сделка может быть оспорена, а квартиру придется вернуть в конкурсную массу. Если конкурсный (при банкротстве юридического лица) или финансовый (должник – физическое лицо) управляющий успеет распределить полученную от реализации квартиры сумму между кредиторами, придется ожидать возврата денег в конкурсную массу, а требование будет погашено в соответствии с реестром текущих обязательств должника.

В квартире могут оставаться зарегистрированные лица, в том числе дети. В этом случае процедура «выселения» может затянуться на многие месяцы и даже годы. Это не редкий случай, если должник – физическое лицо, а квартира – единственное жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка. После того, как удастся «освободить» квартиру, существует риск, что бывшие жильцы, в лучшем случае, немного подпортят ремонт, а в худшем – сделают квартиру полностью непригодной для проживания, требующей капитального ремонта. 

На квартиру могут быть наложены запреты на регистрационные действия, аресты, в том числе в рамках уголовных дел. Несмотря на прямое указание закона о банкротстве, на практике бывают случаи, когда совершить регистрационные действия с имуществом должника невозможно, в связи с наложенными на него запретительными мерами. Если арбитражный управляющий до проведения торгов не позаботился о снятии обременений, покупатель может в дальнейшем затратить на это большое количество времени.

Ошибочно полагать, что квартиру, реализуемую на торгах, проводимых в рамках процедур банкротства, всегда можно купить со значительным дисконтом. Зачастую такие квартиры покупают по рыночной цене, а иногда даже выше рынка. На первом аукционе цена предложения начинается, как правило, с рыночной, на втором – на 10% ниже. Мало кто готов предложить такую цену, учитывая возможные риски, связанные с банкротством бывшего владельца. Разве что покупатель нацелен на приобретение именно этого объекта недвижимости. В основном квартиры, пройдя через первые и повторные торги, реализуются в дальнейшем на торгах путем публичного предложения, где цена поэтапно снижается. Однако в большинстве случаев сделки заключаются уже на первых этапах снижения цены, при этом итоговая стоимость оказывается меньше рыночной максимум на 10–15%. 

Мифы о том, что квартиры в банкротстве, как и десять лет назад, когда процедура реализации не была так строго регламентирована, можно приобрести на 50–90% дешевле рынка, скорее связаны с уникальным везением покупателей. Ориентироваться на отдельные успешные сделки не стоит. Случаются и разного рода махинации, когда обещание низкой цены служит лишь для привлечения доверчивых клиентов.

Минимизировать риски можно. Для этого до подачи заявки на участие в торгах следует выполнить следующие действия.  

1. Ознакомьтесь с отчетом оценщика, размещенном на Федресурсе в карточке должника. Если оценка рыночной стоимости объекта существенно занижена, лучше выяснить причину, чтобы не пришлось столкнуться с оспариванием торгов.
2. Ознакомьтесь с сообщением о проведении торгов, размещенном на электронной торговой площадке, Федресурсе и газете «Коммерсантъ». В нем должны быть указаны все нюансы, касающиеся реализуемого имущества, имеющие существенное значение. Если после покупки выяснятся неприятные подробности об объекте, к примеру, что дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, сделка может быть оспорена.
3. Закажите выписку из ЕГРН или запросите ее у организатора торгов, из нее вы увидите все имеющиеся на текущую дату обременения объекта.
4. Запросите у организатора торгов копии всех правоустанавливающих документов, а также справку по форме № 9 (о зарегистрированных лицах). Если должник – физическое лицо, уточните, не находится ли он в браке и не находится ли его супруг/супруга в процедуре банкротства. Уточните, согласована ли реализация совместного имущества в том числе с его/ее финансовым управляющим. Выясните у организатора торгов все об объекте, как если бы вы просто покупали квартиру на вторичном рынке.
5. Проведите осмотр квартиры, сфотографируйте. Это пригодится, если после перехода права собственности состояние квартиры будет сильно отличаться в худшую сторону. Бывают случаи, когда бывшие жильцы полностью уничтожают отделку квартиры, вплоть до вырывания розеток и разбивания сантехники. 

Покупка квартиры, реализуемой в рамках процедуры банкротства на торгах, действительно  может стать выгодным вложением. Однако это скорее исключение, чем правило. Чаще скидка оказывается незначительной (10–15%), а риски достаточно высоки.

Но если вы нацелены на покупку определенной квартиры и готовы к возможным трудностям, лучше минимизировать вероятные негативные последствия и досконально проверить объект. Иногда юридические и экономические риски оправданы, например, если покупатель нацелен приобрести эксклюзивный объект для личных или инвестиционных целей.