Андрей Степаненко: «Есть такая интересная штука – стрессовые активы»

– Судя по пейзажу за окном, вы сейчас не в России?  
– В Дубае. Я часть времени провожу в дружественных юрисдикциях, которые дают бизнесу свободно развиваться. Хотя недавно и в Эмиратах была введена ставка налога на прибыль – 9%.  

– Ведь поначалу вход был бесплатный?  
– А теперь плати. И через несколько лет 9% могут превратиться в 29%. Причем здесь американская регистрационная система. Местный комитет по управлению имуществом, объединенный с земельным, называется DLD – Dubai Land Development. Они за каждую сделку берут 4%, независимо от суммы. И за каждый чих надо платить пошлину. Заявление в полицию – пошлина. Лицензия продлевается – пошлина. Лицензию на сдачу квартир в аренду курируют разные департаменты, проверяют наличие офиса, сертификацию сотрудников. Такая суверенная демократия с определенными ограничениями.  

– В Дубае вы создали агентство недвижимости, то есть опять (как в 1990-е) стали риелтором. Потом, видимо, запустите здесь аукционный дом… 
– Это все-таки фантазии. А вот насчет того, что пришлось вернуться на 30 лет назад, отчасти верно. Как советуют в книжках, после 50 лет нужно изучать иностранные языки и больше работать, чтобы не посетил Альцгеймер. Я стараюсь следовать этим рекомендациям. Подучил испанский. Плюс интересные встречи, люди, практика в английском. Все здесь бурлит. Неплохая юрисдикция, чтобы не заржаветь. 
В Дубае я вернулся к прежнему опыту скорее как инвестор, как покупатель недвижимости. Брокерский процент здесь составляет от 2 до 5%. Мы с партнером обслуживаем собственные нужды и приобретаем квартиры в интересах инвесторов. Прежде всего жилье, но коммерческую недвижимость тоже. В Дубае своя специфика. Здесь очень важны знакомства и связи. Если ты не знаешь шейха или его многочисленных родственников, шансов у тебя мало. И качественных участков по понятным ценам нет или немного. Рынок еще не очень цивилизованный. Например, продавали участок, присыпанный песочком. Покупатель из России говорит: а можно копнуть? Копнул; там подушка фундамента и свайное поле на 50 свай. Продавец говорит: ну, мы, в принципе, уберем, недорого, за 8 млн долларов. А продавали как чистый лот.  
Основным бизнесом мы здесь видим Rad HoliDay Homes, это другая компания, где я 100%-й собственник. Сдаем квартиры в аренду, создаем конкуренцию отелям; занимаемся maintenance (обслуживанием. – NSP). В нашем портфеле около 100 вариантов, от Рас-эль-Хайма до Абу-Даби. Это блоки в разных комплексах апартаментов и жилья: мои собственные, квартиры друзей и партнеров и просто объекты с рынка, взятые в управление.  

– Давайте вернемся к началу. Как вас из мореходки занесло в риелторы? 
– Так получилось. Я с родителями жил на 4-й Красноармейской в коммунальной квартире. Потом коммуналку расселили, нам дали квартиру на Ржевке. Я оказался в обычной школе. Мое одиночество скрашивала разве что Таня Буланова, которая пела тоскливые песни. Она в параллельном классе училась. Занимался лыжными гонками. Если честно, у меня и особого выбора-то не было, куда идти. В Технологический институт или в Политех. Друзья уговорили в мореходку. В аттестате были «пятерки», но на экзаменах в Макаровку я неудачно сдал физику. 24 человека на место, и я по конкурсу не прошел. Но поступил в Мореходное училище в Стрельне. Год в казарме, закалка. В море почти не ходил, была пара практик. Пришлось поработать и на камбузе, поваром. Жизнь курсанта многогранна. Ни о чем не жалею. Выпускался лейтенантом ВМФ, командир БЧ-5, катера береговой охраны. Вспомнил об этом в прошлом году, в сентябре позвонили из военкомата. Пригласили послужить.  
 
– Бизнес начался в студенческие годы или позже?  
– Еще в училище, во время отпуска, я умудрился съездить с друзьями в Польшу. Немножко заработали на трейдинге, и уже с какими-то деньгами я оказался в 1993 году перед выбором: ехать в Дудинку, продолжать трудовую вахту, или в Европу. Я предпочел Стокгольм и Копенгаген, прожил там полгода. Но оказалось, что российский диплом никому там особо не нужен. Были определенные иллюзии, но они быстро развеялись.  
Вернулся; у кого-то из родственников появилась необходимость спешно расселить квартиру. Расселили, возник некий капитал. И с 1994 года пошло по накатанной. Расселяли и продавали; я занимал деньги под 10% в месяц, то есть под 120% годовых, в долларах. Цикл составлял три месяца. Я отдавал долги, проценты, и мы при этом еще крепко зарабатывали. В 1996-м появилось агентство «Бургомистр», с офисом на углу Большой Московской и Разъезжей. Параллельно я поступил в Финэк, потом был ИНЖЭКОН, кандидатская. И одновременно мы заработали первые серьезные деньги в недвижимости. Появилась Ассоциация риэлторов, уже было активное общение с коллегами по риелторскому цеху.  

– Самую красивую или самую сложную сделку помните, из ранних лет?  
– Запомнилась история с шестикомнатной квартирой на Васильевском, 6-я или 7-я линия, двор-каре. Мы ее выкупили на свои деньги. А потом я понял, что мы никогда ее не продадим. Хорошая квартира, добротная, но не в том месте. Чего мы только ни делали: и рамы поменяли, и подъезд отремонтировали. Пришлось понервничать. Это сейчас мы понимаем, что нельзя покупать квартиры во втором или третьем дворе, потому что высокие риски. Это как сейчас в Дубае, показывают и продают будущие квартиры в поле, в 20 километрах от Бурж-эль-Араб. Рынок очень похож на тот, который был у нас. И люди покупают! Им продают обещания построить квартиру через три года. На самом деле – в лучшем случае через шесть лет. А что будет через шесть лет, никто не знает. Мы-то уже опытные, знаем, что можно, а чего нельзя.  

– У вас ведь и диссертация была на тему управления имуществом города? 
– Точно. Но это я уже работал в КУГИ. Я хотел постичь коммерческую недвижимость. Но не хватало знаний. Александр Лурье тогда уже был заместителем председателя КУГИ, мы дружили с Кириллом Андросовым, который возглавлял экономический департамент в комитете. Они пригласили меня и говорят: давай-ка попробуй. И я решил попробовать. Я уже зарабатывал, у меня была приличная квартира, «Мерседес». Тогда люди из бизнеса, причем не из крупного, нередко переходили в администрацию. Я прошел все собеседования и тестирования и оказался в КУГИ. К этому моменту я уже окончил Финэк, поступил в аспирантуру, на кафедру экономики строительства.  

– Вы перешли на госслужбу в 1998 году, в кризис. Это было одной из причин? 
– В том числе. Маржинальность риелторского бизнеса действительно упала. Нужны были новые вызовы. Я ведь не думал, что, став чиновником, начну зарабатывать. Зарплата была по тем временам смешная. Но самое дорогое, что я получил за время работы в комитете, – это люди: друзья, соратники, партнеры. Плюс, безусловно, опыт управления и распоряжения коммерческой недвижимостью. 
Я попал на практику в Центральное районное агентство КУГИ. Работал на выставке инвестпроектов на площади Островского. Затем руководил Выборгским районным агентством, а потом меня перевели в Петроградский район. Через несколько лет я устал и сообщил председателю КУГИ Игорю Метельскому: либо возвращаюсь в бизнес, либо перехожу на новую работу. Он предложил Фонд имущества, согласовали с Валентиной Ивановной (Матвиенко. – NSP). Это был март 2004 года. Никто не верил, что я в Фонде надолго задержусь.  

– Это было, наверное, самое интересное время в истории Фонда имущества. Красивые адреса, громкие торги, яркие объекты… 
– Мы встречаемся и с Александром Вахмистровым, с Юрием Молчановым, вспоминаем, как это все начиналось. И ничуть не жалеем о содеянном! Мы, по сути, выстроили систему продажи недвижимости не только в Петербурге, но и в России. Москва может говорить что угодно, но ей пришлось очень многое скопировать. К сожалению, впоследствии мы, конечно, утратили человеческий потенциал и темпы роста. Но середина «нулевых» – это было время развития. Я занимался становлением системы открытых торгов. Мы с Алексеем Чичкановым ездили по самым разным городам с известными аукционными домами: Амстердам, Берлин, Лондон, Нью-Йорк... Узнали, как проводят аукционы, почерпнули много интересных новаций, которые до сих пор у нас применяются. Например, голландские торги на понижение цены и смешанные аукционы, когда торги идут одновременно в электронной форме, в заочной и в зале.  

– На торгах Фонда имущества была особая атмосфера. Респектабельный зал, аукционист Виктор Янишевский, фуршеты. Словом, совсем непохоже на казенное учреждение… 
– Что касается антуража, мы почитали книги, посмотрели, как работают Sotheby's и Christie’s. Начали проводить аукционы на инвестиционной выставке, потом сделали ремонт в помещении на Гривцова. Я был уверен, что аукционист – ключевая фигура. До Янишевского в Фонде работал аукционист из «Союзпушнины», человек пьющий. Стало понятно, что нам не по пути. Друзья сказали, что есть подходящий человек на «Радио Модерн». Мы встретились с Янишевским, выпили пива. И он приобрел вот такую профессию. Многие приходили на аукцион персонально на него, барышни садились в первый ряд, Янишевский действовал на них, как кобра.  
У нас даже был свой круг постоянных покупателей. Были, впрочем, и такие компании, которые в аукционах принципиально не участвовали. Например, Группа RBI.  

– А почему одни участвуют в торгах, а другие нет?  
– Аукцион – это определенные условия, жесткие сроки оплаты. В RBI могли быть более творческие сделки: например, отдать продавцу долю в построенном здании. Сделки с элементами натурального хозяйства. Позднее, впрочем, Эдуард Тиктинский изменил отношение к торгам и тоже стал в них участвовать. Например, купил и отреставрировал дом на Крестовском проспекте, наследие Ханты-Мансийского округа.   
Отношение к нам в целом менялось. Прошло пару лет, и все поняли, что Фонд торгует честно, но дорого. Приходили москвичи и не понимали: как это – нельзя договориться? Шалва Чигиринский расстраивался, когда задорого покупал «Пассаж». Я ему в утешение подарил картину Ирины Александриной. (Петербургская художница, ее называют «любимой художницей президентского протокола». – NSP). Я тогда приобрел несколько ее картин и стал дарить победителям аукционов.  

– А что, так можно было? Вас же вроде бы бюджет финансировал…  
– Не совсем так. Изначально Фонд имущества был государственным учреждением. Но затем постановлением правительства его преобразовали в акционерное общество на основании статьи 300 Гражданского кодекса. Став «акционеркой», мы никакого отношения к бюджету уже не имели. Город действительно был главным продавцом, но мы зарабатывали на покупателях, с превышения цены «над молотком». Мы придумали такую юридическую схему с Дмитрием Куракиным и Алексеем Чичкановым. И Валентина Ивановна ее утвердила, хотя юридический комитет был против. Город нам поверил, и это стало залогом успеха. Потому что как руководитель бюджетного учреждения я никогда бы не смог никаких картин дарить покупателям, не смог бы выписать премию аукционисту. Фонд продавал дорого, и мы зарабатывали 3–4% от сделки. Статус АО означал свободу и применение рыночных механизмов.  

– Какие сделки Фонда и направления работы вы считаете наиболее значимыми для города? 
– Я пришел к Валентине Ивановне с предложением продавать аварийные здания. Возникла идея «народной инвентаризации». Много таких домов было обнаружено и продано в частную собственность, много объектов было отреставрировано, в том числе памятников. Безусловно, случались ошибки и долгострои, но в целом около 400 зданий обрели своих хозяев. И я считаю, что мы хотя бы немного город приукрасили.  
Мы продали «Новую Голландию», хотя и со второй попытки. Территория ожила и превратилась в новый центр притяжения. Три здания на Адмиралтейском канале, которые выходят на Галерную, тоже привели в порядок. Помню аукцион за Невский, 58. За здание боролись Игорь Лейтис («Адамант») и Александр Савельев (банк «Санкт-Петербург»). В этом доме тогда размещался Банковский институт. И на торгах произошел казус. Люди насмотрелись фильмов, в которых сделка считается заключенной после удара молотка. А это необязательно! По закону о приватизации – «раз, два, три – продано». Случился скандал. Один из участников назвал цену после слова «три», но до молотка. Итоги торгов опротестовали, но суд встал на нашу сторону. Хотя победителям пришлось поволноваться; ведь деньги в бюджет уже были заплачены.  

– В середине нулевых город продал с аукционов акции многих гостиниц («Киевская», «Выборгская», «Москва», «Октябрьская», «Пулковская», «Прибалтийская» и часть «Астории». – NSP). Тоже красивая была история… 
– Согласен. Что важно: это все-таки была продажа не «стен», а бизнеса, и нужно было правильно этот бизнес оценить. Нам в Смольном поручили привлечь оценщиков из «большой четверки». («Большая четверка» – международные консультанты: Deloitte, PwC, Ernst & Young и KPMG. – NSP.) Мы выбрали Ernst & Young и Deloitte. Кстати, по нашему мнению, оценщик существенно занизил цену акций «Октябрьской» под влиянием «внешних факторов». Начальная стоимость аукциона составляла около 10–11 млн долларов. Но мы все равно продали акции за 40 млн долларов. Это к разговору о западных консультантах и об их репутации. Тоже иллюзия, и она рассеялась. В 2005 году продавался пакет «Астории»: за 23% акций цена была назначена приличная. Александр Красненков (гендиректор «Астории». – NSP) заявил, что ни за что покупать не станет. А у действующих акционеров было преимущественное право выкупа. И если бы они отказались, я бы выставил их акции на аукцион. Мне предложили пообщаться с сэром Чарльзом Форте, владельцем компании Sir Rocco Forte & Family. Пригласили меня в «Асторию», в чайную комнату. Г-н Форте пришел в клетчатой фланелевой рубашке, долларов за восемь, в потертых джинсах и говорит: «Я небогатый человек, я оценил пакет акций в два, максимум в два с половиной миллиона долларов, а вы хотите 17 миллионов. Это несерьезно». Я возражаю: «Может быть, это вы отнеслись несерьезно?» И передал ему распечатки из разных газет, в том числе на английском: какие гостиницы мы продавали, как оценивали, как росла аукционная цена… Почитайте, говорю. В итоге представители акционеров позвонили в КУГИ и согласились на выкуп. Кстати, недавно всю сеть отелей Rocco Forte купил саудовский инвестиционный фонд за $1,2 млрд, включая «Асторию». Такой вот интересный поворот. 

– Как появился РАД? В рамках Фонда имущества стало тесно?  
– Кризис 2008 года всех взбодрил. Я наблюдал за рынком и обнаружил, что есть такая интересная штука, как стрессовые активы. Они дешевле, быстрее оборачиваются. И я подумал, что можно создать фонд стрессовых активов, выкупать их на себя, потом продавать. Как в агентстве недвижимости, когда мы за свой счет быстро выкупали квартиры, приводили их в порядок и через месяц перепродавали за плюс 20%. Я пришел с этой идеей к Игорю Метельскому. Говорю: задачи, которые вы ставили перед Фондом, в целом выполнены, давайте развиваться. Съездил к Грефу, нас поддержал Сбербанк. В результате было создано акционерное общество: треть – у Сбера, треть – у города (в лице Фонда имущества) и треть – у частного инвестора, который брал на себя развитие антикварного направления в рамках РАД. Нам еще пришлось ехать в правительство, чтобы согласовать использование слова «Российский» в названии РАД. Владимир Путин подписал распоряжение 18 августа 2009 года.  
Два года мне приходилось совмещать руководство Фондом имущества и РАД. Конфликта интересов не было: я не госслужащий и не работник госучреждения. Были партнерские сделки, мы друг друга дополняли. Потом губернатором стал Георгий Полтавченко… Мы еще год побарахтались, пока поняли: то, что мы делаем, городу стало не нужно. В результате мы разошлись, на позитиве, без взаимных претензий.  
РАД участвовал в формировании нормативной базы по реализации федерального и квазифедерального имущества. Мы много и полезно дискутировали с Игорем Шуваловым (Шувалов в 1999 году был замминистра госимущества, потом возглавлял РФФИ. – NSP). Имущественный блок правительства Москвы перенимал опыт петербургских коллег. И мы тогда тоже стали продавцом имущества города Москвы, одним из трех. У них был собственный фонд, группа «Солид» и мы, РАД. В столице тоже продавали гостиницы: «Националь», «Хилтон Ленинградская».  
А у Петербурга так до сих пор и нет своей электронной площадки. Они имеются в Москве и Татарстане, но в Смольном решили, что городу это не нужно. Пустота быстро заполняется, и РАД эту пустоту заполнил своим брендом.  

– РАД, кроме прочего, продает и книги. Хотя сначала вы опасались заниматься объектами искусства. Это сложно и репутации может повредить…  
– Как раз книжки – не рисковый товар, их сложно подделать. И стоимость книги – максимум миллион рублей. Купить редкую книжку для коллекции или в подарок проще, чем уговорить клиента купить картину за 5 млн или 10 млн рублей. На книжных аукционах у нас реализация 50–70%. Когда мы занимались картинами – 10–25% еле-еле продавали. Книги – беспроигрышный товар. Немножко продаем гравюры, декоративно-прикладное искусство. Реализуем и картины, кстати, но в рамках private sales, не в рынке. Сегодня в России нет сумасшедших, чтобы прийти на аукцион и купить картину за 30 миллионов рублей. Сразу спросят, откуда деньги взял.  
А книжки – бесплатная реклама для аукционного дома: на телевидении по всем каналам – наши эксперты. Много известных людей среди покупателей, включая руководителей госбанков. То есть это хорошее портфолию. Покупают у нас и музеи: Царское Село, Эрмитаж, Русский музей. Конечно, книжные аукционы – скорее имиджевая деятельность. Но затраты мы окупаем. И даже чуть-чуть в плюсе. В принципе, должна быть такая красивая вишенка на торте.  

– На сайте РАД мы обнаружили объявление о продаже пингвинов. Это следующая «вишенка»?  
– Честно говоря, откуда появились пингвины, я пока не понял. Но как-то пришли. Может быть, потому что мы продавали квоту на вылов краба.   

– Кто ваши главные корпоративные заказчики на сегодня? 
– Банки: государственные и частные. Но прежде всего это две госструктуры: АСВ (Агентство по страхованию вкладов) и «Траст». Там происходят продажи залогов, реализация имущества в рамках банкротства. И мы эти активы реализуем. Там и «стены» (здания и помещения), и земля, и даже монеты чуть ли не эпохи Александра Македонского. Среди постоянных клиентов РАД есть «Почта России», «Ростех-Капитал», «Россети» и их дочерние компании, наполненные непрофильными активами. Много лизинговых организаций: «Сбербанк-Лизинг», «ВЭБ-Лизинг» и так далее. В этом году подписали большой контракт с ВЭБ. Единственное, что нам пока не по зубам, – «ДОМ.РФ» во главе с Виталием Мутко. Но мы с ним тоже уже беседовали.  

– Какой оборот у компании РАД? 
– Около 2,5 млрд. План на следующий год – 3 млрд рублей. В среднем мы платим 200–300 млн налогов. Бизнес рентабельный, стараемся ниже 20% не падать.  

– Кто ваши главные конкуренты среди торговых площадок?  
– Есть восемь федеральных площадок и семь федеральных агентов. Федеральные агенты – это организаторы торгов, они работают за процент. Площадка работает условно за 5 рублей и зарабатывает за счет больших объемов. По сути, это витрина, а не профессиональный продавец. Однако когда речь идет о госимуществе или о стрессовых активах – их нужно упаковывать, заниматься маркетингом, продвижением, общаться с инвесторами. Это роль федеральных агентов. В 2011 году их было аж 24, включая Swiss Credit, JP Morgan и так далее. Сейчас остались семь, включая нас. 
РАД Lot-online – единственная площадка, у которой есть два мандата: статус электронной площадки и звание федагента – организатора торгов. Это позволяет нам предоставить услугу как по организации торгов, продвижению, маркетингу и рекламе, так и по самой процедуре продажи. Безусловно, мы лидеры электронных продаж. И важно еще, как считать. Другие площадки считают результат от числа опубликованных лотов, а мы – от числа проданных. В системе госзаказа наша площадка тоже работает, в том числе в Петербурге. В целом мы имеем в закупках от 5 до 10% рынка. Есть площадки, у которых до 20% и одна – до 30%. 
Однако в продажах по прошлому году, с учетом реализации крабовых квот на 300 млрд рублей, у меня 90% рынка. У нашей площадки есть функционал, который отсутствует у других: личные кабинеты, аналитические отчеты, возможность дополнительного моргеджа. Мы сделали мобильное приложение: по частному имуществу, по книгам, по картинам можно торговаться онлайн, выбрав аватарку. Допустим, Констанцию, Ришелье или Д’Артаньяна. Мы здесь немножко опережаем Западную Европу или Дубай. Как, впрочем, и многие российские банки – в своей сфере.  
Недавно я в Пулково продал на торгах актив за полмиллиарда рублей – с мобильного приложения. Мы гордимся, что у нас есть такой софт и что в продажах мы явные лидеры. Кстати, общая сумма заключенных РАД сделок уже перевалила за триллион и составляет сейчас примерно 1,2 трлн рублей. 

– Несмотря на digital-бизнес, у вас 14 отделений и филиалов?   
– Да, человеческое общение необходимо. Особенно когда ты взаимодействуешь с филиалом банка, с теруправлением Росимущества, с городскими чиновниками. Они передают нам на продажу лоты. А частные инвесторы, видя активность РАД, тоже привлекают нас к реализации интересных и крупных объектов. Например, мы продаем участок под редевелопмент в Самаре за 4 миллиарда. Если бы нас физически в регионах не было – никаких шансов. 
На самом деле, нам надо увеличить количество филиалов до 50–60. Разговоры о том, что надо сократить офлайн-офисы, это ерунда. Да, ты должен быть «в проводах», но должны быть и люди. Без этого никуда. И еще: не везде работает Интернет.  

– Какие еще направления развития вы придумали для РАД? 
– Мы сейчас активно развиваем бизнес электронных площадок. Раньше мы зарабатывали 95% от организации торгов и 5% от площадок. Сейчас практически 30% дает электронная площадка в масс-маркете, где покупают много всякого: машины, механизмы, оборудование. Лизинговые компании много чего через нас продают. Это автоматическая работа: куар-код, чек, оплата. Мы этому уделяем много внимания.  
Мы гордимся продуктом, который сделали. Понятно, что есть ЦИАН, который 20 лет функционировал без прибыли, и туда вкачивались деньги. А у нас каждый год прибыльный. Есть «Авито», куда тоже закачано много денег, «Домклик», сберовский продукт, профинансированный на миллиарды. А у нас все-таки очень разносторонний рынок: от рыб и крабов до пингвинов и памятников. Процедуры разные: здесь закон о банкротстве, тут приватизация, там закон об ипотеке, здесь конфискат. И все работает!  
В 14 регионах мы представлены как организаторы торгов в рамках приватизации, и эта экспансия продолжается. Начался и обратный тренд – идет много национализаций, опять накапливается госимущество. Ничего страшного. 
При такой ключевой ставке мы ожидаем вала банкротств. Думаю, в 2026–2027 годах у нас будет много работы. Это сарказм, если что. А там и снова приватизация вернется, лет через 10.  

– Нашу газету давно ли читаете?  
– Думаю, с начала «нулевых». Раньше приносили в приемную. Теперь в электронном виде проглядываю.