НАШ ЦИТАТНИК: «Любой пересмотр условий программы семейной ипотеки в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок новостроек: привести к существенному сокращению спроса и резко сузить возможности по улучшению жилищных условий...» Денис Заседателев

20 мая, 21:19

В коттеджных поселках петербургского региона стоимость домов комфорт-класса за год выросла на 14%

Сегодня в 11:03

Участки и дома в организованной застройке становятся компактнее, покупатели – рациональнее.

Строительство в поселке на Вуоксе. Фото: NSP.RU

В марте 2023 года готовые дома и участки с подрядом стоили (в среднем) 17 млн рублей, в марте 2024-го – 19,56 млн рублей. Такие данные приводятся в исследовании консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (КЦ «ПН»). По сведениям портала «Мир Квартир» средняя стоимость дома с участком в Ленобласти за год увеличилась на 6,3% и сейчас составляет 11,5 млн рублей. (Речь идет о ценах предложения.)

Самый заметный рост цен зафиксирован в элитном сегменте. Средняя стоимость загородного дома с участком за год увеличилась на 22,5% и сейчас составляет почти 90 млн рублей. Предложение дорогих объектов ограничено, новые проекты появляются редко.

В целом спрос и предложение в организованной застройке сбалансированы: застройщики за год вывели в продажу около 11,2 тысячи лотов, покупатели приобрели 9,65 тысячи. И в предложении, и в спросе основную часть объектов – более 80% – составляют участки без подряда.

Из дебютов первого квартала можно отметить выход на рынок домовладений в КП «Приозёрье» (между Зеленогорском и Рощино), старт продаж в КП «Барн» (Ломоносовский район) и в КП Villa Oivala у Мурманского шоссе. Главное событие – запуск проекта «Моменты.Repino» в Репино-Ленинском: 240 секций в таунхаусах. Новые очереди выведены в поселках «Охта River», «Северная миля», «Мариинская усадьба», «Токкари-Лэнд» и «Усадьба в Ириновке». В апреле 2024 года в организованной застройке в продаже находятся 15,1 тысячи лотов в 303 коттеджных поселках.

По данным исследования, проведенного специалистами "Домклик" и Сбербанка, 90% граждан, планирующих приобретение загородного дома, хотели бы уложиться в бюджет до 10 млн рублей (за дом с участком). 46% респондентов готовы потратить не более 5 млн рублей. Но это в целом по РФ, Ленобласть все же относится к числу относительно дорогих регионов.

Средний бюджет сделки по приобретению участка без подряда, по данным КЦ "ПН", за год почти не изменился: год назад – 2,3 млн за 10,1 сотки; в конце первого квартала 2024-го – 2,9 млн за 9,8 сотки. Участки становятся дороже, но компактнее. То же самое относится и к домам: рациональный подход воплощается, например, в росте доли одноэтажных проектов, в нивелировании разницы между ИЖС и СНТ, в растущем внимании покупателей к схеме управления поселком и наборе услуг от УК.

Аналитики и девелоперы не ожидают существенного (выше инфляции) роста цен на загородном рынке и предполагают, что спрос по итогам года будет несколько ниже, чем в 2023 году.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»: 
– В динамике продаж и в параметрах предложения действительно прослеживается тенденция к сокращению средней площади участков без подряда. В новых поселках от «1-й Академии недвижимости» площадь наделов будет составлять 6–8 соток на участках под СНТ и 7–10 соток под ИЖС. Мы также видим, что наиболее востребованы участки по цене от 100 тысяч до 200 тысяч рублей за сотку, с бюджетом покупки до 1,5 млн рублей. В стоимость земли также входят инженерные сети. Затраты на коммуникации составляют примерно половину от общей стоимости участка. 
Год от года растет средняя цена за коттедж во всех ценовых сегментах. Это в первую очередь связано с ростом цен на строительные материалы и ростом стоимости рабочей силы. Чтобы удерживать цены в границах платежеспособного спроса, приходится идти по пути сокращения площади домов. 
 
Максим Хансон, руководитель АН Insiders: 
– Участки действительно становятся компактнее. Раньше люди приобретали по 20 соток и больше, в высоком сегменте, например, в Ленинском – 30 соток могли быть нижней границей для домовладения, и меньше люди даже не рассматривали. Но предпочтения изменились. 
Для эконом-класса оптимальный средний размер – наверное, 8 соток. Обычно в проекте есть определенное количество участков по 6 соток, какое-то – по 10–12 соток. Для поселков комфорт-класса и тем более для нижней ценовой части бизнес-класса, наверное, не стоит предлагать участки меньше 10 соток. Для многих покупателей это психологически дискомфортно. Чем ближе к городу, тем меньше допустимый размер участка. Но и дачный сегмент (дома для отдыха) тоже постепенно приходит к оптимизации площадей. В новых дачных поселках участки (в среднем) побольше, чем в зоне ИЖС, но тенденция та же: движемся к разумному размеру. 
Применительно к площади дома: она зависит от грамотно выбранных планировок. В доме должны быть минимум две спальни. Площадь также зависит от функции: если только в сезон и на уик-энд – одна история, если постоянно жить – другая. Но загородный дом меньше 60 кв. м продавать уже сложно. Покупатели становятся рациональнее. Увеличение спроса на одноэтажные дома – часть этой же тенденции. 
 
Вадим Новиков, руководитель проекта КП «Оберег»: 
– Рост цен в элитном сегменте обоснован, ничего странного в нем нет, цифры, которые приводит КЦ «ПН», вполне справедливы. Удорожание на рынке недвижимости происходит (в том числе) в зависимости от роста ставки ЦБ. На стоимость денег завязано все: и стройматериалы, и затраты на рабочую силу. При этом в дорогом сегменте меньше игроков, мало продавцов, и покупателей тоже немного. Массовый продукт дает доходы на масштабе, на небольшой прибыли с множества покупателей. В дорогом сегменте – другие затраты, крупные вложения на старте, поэтому немного другие механизмы ценообразования. 
Я полагаю, что сезонный подъем будет, но в целом продажи в этом году будут существенно скромнее, чем в 2023-м. Не из-за цен, здесь другие причины. В прошлом году совпало сразу несколько факторов. Еще была сильна инерция пандемии и обусловленный этим высокий интерес к загородной жизни; часть людей была вынуждена отказаться от привычных направлений отдыха и пересмотреть свои зарубежные активы. Проще говоря: часть капиталов оказалась заперта внутри страны. При этом я не вижу роста экономики, не вижу появления новых клиентов. Кто-то уехал, кто-то вернулся; бизнес перестроил логистику. Предприниматели приспособились. Шок 2022–2023 годов прошел; теперь, я думаю, в дорогом сегменте загородного рынка нас ждет пара лет тишины. Сделки будут, но далеко не в том количестве, как раньше. 
В дорогом сегменте пока не происходит уменьшения средней площади участков. Работает продуманность концепции. Участок не может быть меньше определенной величины. Нижняя граница для поселков с комплексной застройкой и с понятной схемой управления – наверное, для нашего региона – от 20 соток. В бизнес-классе – примерно от 12–15 соток. Большой участок – невыгодно, маленький – неудобно.