На Васильевском острове выводят на рынок новый апарт-отель

Десятиэтажное (с учетом подземного уровня) здание на 17-й линии, 52 общей площадью 7,2 тыс. кв. м сдано в эксплуатацию в феврале 2023 года. Как утверждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер, его компания вместе с соинвестором купила в августе 2023-го это здание. 

«Это был многолетний недострой – лабораторный корпус Института проблем машиноведения Академии наук СССР. Три года назад какие-то смелые ребята купили и ввели в эксплуатацию. В здании – открытые планировки, его можно приспособить под офисы или апарт-отель», – рассказал г-н Лернер на деловом завтраке BestBreakfast, организованном ГК «БестЪ».

В нем девелопер обустраивает сервисный апарт-отель GLER на 111 юнитов от 20 до 63 кв. м. Все апартаменты будут реализовывать с условием обязательной передачи в управление УК. Исключение составят номера на последнем уровне, где видовые пентхаусы с террасами могут быть использованы и под самостоятельное проживание. На первом этаже будет коммерческая инфраструктура, включая концептуальный гастробар, а также коворкинг.

«Мы реализуем в GLER концепцию mixed-use development. Используя объекты разного формата и назначения, проживающим будет удобно получать все необходимые услуги в одном здании. Живи, работай, отдыхай, не покидая территорию апарт-отеля – главная идея нашего проекта», – поясняет Марк Лернер.

Объект собираются классифицировать на 4 «звезды», запустить его планируют уже до конца лета 2024-го. Для управления апарт-отелем привлечена УК «Станция», которая с 2013-го управляет сетью отелей в Петербурге на 450 номеров под собственным брендом Station Hotels.
На старте продаж инвесторам предложат программу с гарантированным доходом сроком на два года.

Конкурирующих проектов в этой локации довольно много. В 2022-м сдан в эксплуатацию «Avenue-Apart на Малом», рядом запланирована реализация второго апарт-отеля Next. Чуть дальше, на 7-й линии, Orange Group преобразовала бывшую штаб-квартиру одного из застройщиков в апарт-отель сети IZZZI. И почти во всех сданных проектах еще остаются непроданные номера. 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
– Около года назад мы рассматривали данный объект для покупки. В то время речь шла о сумме в районе 550–600 млн рублей, однако мы отказались, так как у нас не складывалась экономика. Было необходимо согласовывать и делать перепланировку, инженерные сети, достроить незаконченную пристройку – это все стоит денег. Если же у уважаемых коллег получится – это будет замечательно!
Локация востребована, но нужно помнить, что по соседству уже существует действующий отель "Avenue Apart на Малом", где готовые лоты стоят дешевле. А с ценами от 10 млн рублей на старте, даже с учетом премиального наполнения, это дорого.
Однако данная история может успешно работать с учетом предоставления разнообразных рассрочек, востребованных сегодня у покупателей апартаментов и коммерческой недвижимости.

Яна Лепёшина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management:
– Проект расположен, на мой взгляд, в спорной локации. Да, Смоленское кладбище давно выглядит, как сквер, но несколько общежитий рядом, скопление еще не расселенных коммунальных квартир и промышленная зона добавляют нюансов локации. Для местных жителей это понятная и привычная локация, а вот для гостей она может показаться спорной.
Невозможно оценить, хорошая это доходность или нет, не зная всех затрат на реализацию проекта. Так как девелопер заявляет, что стоимость юнитов – от 10 млн рублей, а доходность до 120 тысяч рублей в месяц, то можно сделать вывод, что номер, который приносит 120 тысяч рублей, стоит гораздо больше. Чтобы оценить реальную доходность, нужно понимать соотношение стоимости покупки номера и стоимость аренды.
Хорошей доходностью сейчас на рынке в среднем можно считать 9% годовых от вложенных средств. Это тот процент, который могут выдержать УК и устраивает клиента.
Что касается цен продаж, то при стоимости номера от 10 млн рублей за 20 кв. м цена «квадрата» получается порядка 500 тысяч рублей. Рядом есть готовый отель AVENUE на Малом проспекте, со средней ценой квадратного метра порядка 345 тысяч рублей. Также есть готовый отель NEXT в схожей в локации с ценой около 300 тыс. рублей.  
Коллегам важно выдержать концепцию и иметь очень качественный навык управления объектом именно в кондо-формате.