Представлен проект последних офисных зданий в бизнес-парке «Полюстрово»

Разрешение на строительство последних офисных зданий на этой территории ООО «Бизнес-парк «Полюстрово» (подконтрольно УК «Теорема» Игоря Водопьянова) получило еще в феврале 2023 года. И действует оно до 20 февраля 2031 года.

Однако девелопер не спешит с его реализацией, так как целый год пустовал сданный в эксплуатацию БЦ Ferrum II общей площадью 31,2 тыс. кв. м (арендопригодная – 28,3 тыс.), введенный еще в августе 2022-го. И только в конце января 2024-го стало известно, что здание целиком арендовало IT-подразделение банка «Тинькофф».

Теперь, когда все деловые комплексы в квартале арендованы и генерируют стабильный денежный поток, девелопер начал задумываться о завершении застройки квартала. Накануне компания собрала в бизнес-парке «Полюстрово» всех известных брокеров по офисам и консультантов, и представила проекты последних бизнес-центров, которые выходят фасадами на Свердловскую набережную. Речь о двух девятиэтажных корпусах (12 и 14) общей площадью 31 тыс. и 32 тыс. кв. м с подземными паркингами на 412 и 410 машино-мест соответственно. Они также спроектированы архитектурным бюро Tchoban Voss Architekten Сергея Чобана. Проект будут реализовывать несколькими очередями.

Однако когда начнется строительство, пока неизвестно.  

«Решения о начале строительства еще нет. Считаем, что за три года построим, как это сделали с двумя корпусами «Феррума». Единственное, что останавливает сейчас – ставка рефинансирования, которая «убивает» весь проект. Но если найдутся компании со свободными средствами, то мы открыты к диалогу и готовы строить под них. Если наберем пул арендаторов хотя бы на  половину площадей первой очереди, то сразу начнем строить», – пояснил генеральный директор УК «Теорема» Борис Жуков. Компания собирается сдавать помещения этажами – в среднем по 3 тыс. «квадратов».

По его оценке, инвестиции в проект, если исходить из текущего курса евро, составят 100-110 тыс. рублей за кв. м. То есть, порядка 7 млрд рублей.

Теоретически одним из арендаторов будущих зданий может стать компания «Яндекс», которая регулярно расширяет занимаемые площади в бизнес-парке «Полюстрово». «Сейчас «Яндекс» арендует более 20,5 тыс. кв.м, они планировали расширяться до 50 тыс. кв.м, но когда это будет, неизвестно. Мы с ними тоже ведем переговоры», – говорит г-н Жуков.

По его словам, сейчас в действующих бизнес-центрах на этой территории вакантных площадей нет, а помещения сдаются уже до 2,5 тыс. рублей за «квадрат», и управляющий повышает их на 15-20%. 

Ситуация со строительством, конечно, непростая. Весь бизнес-парк и остальные деловые комплексы «Теоремы» стабильно генерят денежный поток. Но тратить свои жалко или на них есть другие планы, а заемные – слишком дорогие. Поэтому строить, не имея уверенности в востребованности всех площадей, достаточно рискованно.

Эксперты также затруднились ответить, как скоро может начаться строительство новых офисных комплексов.

«Очень хотелось бы, чтобы строились спекулятивные проекты, которых не хватает в городе. Все, что строит «Теорема», пока что успешно реализуется. Компания действительно делает классный продукт, продвинутый, с хорошей архитектурой, с заботой об инфраструктуре. Такой подход как магнит привлекает знаковых арендаторов, – считает генеральный директор NF Group в Санкт-Петербурге Константин Лосюков. – По нашим оценкам, вакансия в Петербурге сейчас снизилась до 6%, и она будет и дальше снижаться. Думаю, в течение 12 месяцев найти себе хорошего арендатора компании вполне под силу. Наиболее вероятные кандидаты – все из той же сферы IT и нефтегазового сектора. По совокупности факторов у «Полюстрово парка» нет прямых конкурентов. В этом их уникальность».

По итогам первого квартала 2024 года в Петербурге введено в эксплуатацию (с учетом реконструкции) три БЦ класса В арендопригодной площадью 33 тыс. кв.м (данные NF Group).  Строится еще 150 тыс. кв. м офисов, которые должны быть сданы до конца года. Из них 50% площадей уже арендовано.

За квартал вакансия снизилась на 21% и составляет в среднем 5,9%. Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А увеличилась на 5,7% - до 2377 руб./кв. м/мес., в классе В – на 3% – до 1544 руб./кв. м/мес.