Лесная школа: загородный рынок примеривается к «социалке»

На конференции «НП», приуроченной к именинам Петербурга, участники обсуждали формирование новых «зон роста» в сложившейся городской застройке и в проектах КОТ. И пришли к выводу, что именно школы и общественные пространства должны стать смысловым центром строящихся районов. 

Нам также важно было понять, как происходит формирование инфраструктуры и комфортной среды обитания в загородных коттеджных и малоэтажных проектах. В отличие от городских кварталов, понятие комфортного проживания за городом пока только складывается. Какая инфраструктура необходима и достаточна для поселков, предназначенных для временного и постоянного проживания? Как набор опций меняется в зависимости от масштаба проекта? Начиная с какого количества постоянных жителей наличие детсада или начальной школы становится обязательным? Какие общественные пространства и рекреационные зоны уместны в малоэтажных комплексах и коттеджных поселках? 

Анастасия Ясинская: 
— В сегменте загородной недвижимости происходят важнейшие изменения. На глазах формируются не только новые коттеджные поселки и малоэтажные комплексы – складывается инфраструктура. О некоторых флагманских проектах мы и хотели бы сегодня поговорить. 

Дмитрий Синочкин: 
— За 4 месяца 2024 года в Петербурге и области построено 1,5 млн кв. м жилья в многоквартирных домах и почти столько же – 1,2 млн – в ИЖС и садоводствах. В этой сфере действительно происходят важные события. Губернатор Александр Дрозденко в мае на правительстве заявил: если компания собирается строить коттеджный поселок на 100–200 домов и больше – конечно, она обязана строить школу и детский сад. Или как-то еще участвовать в социальной сфере. Пока это еще не нормативное требование. Но направление обозначено. У компании «Еврострой» – впервые в нашем регионе! – в коттеджном проекте предусмотрены и школа, и детский сад. 

Сергей Щербань: 
— Действительно, в этом году мы анонсировали масштабный проект, на площади 243,7 га, в 18 километрах на север от Петербурга, вблизи деревни Нижние Осельки. Примерно 40 минут от центра города, если без пробок. Можно добираться на электричке: ходит автобус. 
Вкратце о проекте. Более 800 участков (от 8 до 35 соток) и около 190 таунхаусов. Многие детали еще дорабатываются, концепция проекта продолжает меняться. В первой половине 2025 года мы уже будем готовы предоставить полную информацию. Мы действительно построим в составе поселка полноценную школу и детский сад. Без этого не обойтись: фактически мы создаем мини-город со всей инфраструктурой. Мы делаем дороги и проезды, выполняем благоустройство, планируем торговые и сервисные объекты, прокладываем коммуникации: электричество, водопровод, газовые сети – до участка. Будем строить социальные, спортивные и коммерческие объекты, обеспечивать безопасность и централизованное управление. 
Концепция предусматривает, что стоимость дома должна примерно соответствовать цене городской семейной квартиры. Строительство пойдет в четыре очереди, и они не будут друг другу мешать, чтобы людям не пришлось годами жить на стройке. 
Наши покупатели смогут использовать сельскую ипотеку. Это особенно важно в ситуации, когда правительство отменяет или ужесточает льготные ипотечные программы. Сельская ипотека с кредитами под 3% останется и будет востребована. При продаже домов и таунхаусов мы будем использовать эскроу-счета. 
В проекте такого масштаба без школы не обойтись. Кроме того, это придаст дополнительную привлекательность нашему комплексу, станет сильным аргументом при выборе. Мы сразу проектировали застройку с включением школы, не дожидаясь нормативных требований. 
В школе будет порядка 300 мест, детский сад – наверное, на 200 мест. 
В центре территории предусмотрено искусственное озеро, с песчаным берегом, оно же будет выполнять функцию пожарного водоема.  

Дмитрий Синочкин: 
— Вы обозначили примерный бюджет сделки: дом с участком будет стоить как семейная квартира. Квартира в Шушарах или в Московском районе? 

Сергей Щербань: 
— Скорее в Московском районе. 

Дмитрий Синочкин: 
— Пересчитать загородные проекты со школой – пальцев одной руки хватит. Филиал «Петершуле» в Воейково, недалеко от КП «Альпино»; «Школа в Ламбери», «Сверхновая» в Мистолово – вот, пожалуй, и все. Но это все – коммерческие, платные школы. 

Сергей Щербань: 
— У нас будет государственная, муниципальная школа. И, конечно, мы будем делать все то, о чем говорилось в первой части конференции (см. стр. ??), искать сотрудничества и коллаборации с ведущими вузами, чтобы обеспечить приличный уровень образования.  

Дмитрий Синочкин: 
— Еще один серьезный проект – комплекс таунхаусов в Ленинском от «Абсолют Строй Сервис». 

Янина Гурова: 
— Загородный рынок получил новый импульс после пандемии, после локдауна; многие ушли на удаленку. Развитие продолжается: итоги 2023 года лучше, чем результаты 2022-го; стоимость частных жилых домов на 10–20% выросла. Конечно, мы не могли упустить такую возможность. 
МЖК «Моменты. Репино» – наш первый загородный проект. Он находится на границе Курортного и Выборгского районов. Для успеха загородного проекта важны два фактора: транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры. Ленинское – сложившаяся локация; рядом Репино – это сердце загородного «золотого треугольника» со своей сложившейся инфраструктурой: рестораны, спортивные и досуговые объекты, спа-комплексы. То есть внешняя инфраструктура есть, мы занимаемся внутренней. 
Всего запланированы четыре очереди строительства, 704 дома на территории 47 га. У каждого сблокированного дома будет свой небольшой участок, от 2,5 до 4 соток. Конечно, мы понимаем современные требования: детские учреждения должны быть в пешеходной доступности. У нас предусмотрены начальная школа и детский сад. Также запланированы торговый центр и видовой ресторан с террасой, спа-комплекс.  
Обустроим детские площадки, рассчитанные на разный возраст, и прогулочную набережную. Нам важно обеспечить баланс социальной и коммерческой инфраструктуры, чтобы жители понимали, что все их вопросы закрыты: где будет учиться ребенок, куда с ним пойти погулять.  

Анастасия Ясинская: 
— Как синхронизированы по срокам ввода социальные и жилые объекты? 

Янина Гурова: 
— Образовательный центр, школа и детский садик будут строиться и вводиться параллельно с объектами второй очереди. Продажи первой очереди стартовали в феврале, вводить ее будем в 2026 году. Вторую очередь по плану сдадим в 2027-м, третью – в 2028 году. При этом все три очереди самодостаточны. 

Дмитрий Синочкин: 
— Насколько успешными были продажи после открытия? 

Янина Гурова: 
— Мы не ожидали такого спроса. Отдел продаж ночевал на работе.  

Дмитрий Синочкин: 
— История масштабных загородных проектов только начинается. Нерешенных вопросов много. Если, например, коттеджный поселок находится не в 20, а в 40 или 60 километрах от Петербурга – сколько людей будут в нем жить постоянно? Готовы ли они сразу, на стадии покупки участка, вкладываться в школу?  Готовы ли муниципалитеты набирать штат, не зная точно, сколько будет учеников?  И так далее. 
Еще один вариант создания новых зон притяжения в хорошо знакомых загородных локациях – строительство рекреационных апартамент-отелей, например, как у «Строительного треста» в Орехово. 

Николай Антонов: 
— Мы давно развиваем концепцию «третьего места» – пространства, куда хочется приходить или приезжать, пространства с рекреационной, досуговой и социальной ролью. Нельзя создавать продукты, которые обращены внутрь. Все, что мы строим, должно улучшать то место, в котором находится. Наши апарт-отели в городе – не только для гостей, но и для горожан.  

С этих позиций мы пришли к взаимопониманию со «Строительным трестом», с которым давно работаем. Большую территорию в Орехово надо наполнить смыслом. Задача непростая; проект будет реализовываться в три этапа. Первый – гостиничный комплекс, с льготным финансированием от госкорпорации «Туризм.рф». Инфраструктура будет направлена на размещение гостей, на оздоровление, питание и т. д. Это смысловой «якорь» проекта. Вокруг него появляется комплекс апарт-отелей. А в третьей орбите – коттеджные поселки, жители которых также могут пользоваться всей этой инфраструктурой.  
Сейчас закончена концепция комплекса в Орехово, завершено мастер-планирование. Думаю, в начале 2025 года «Строительный трест» начнет продажи и строительство. 

Анастасия Ясинская: 
— Концепция-матрешка: есть ядро, и каждый следующий контур ориентирован на свою аудиторию. Важно, что самая продаваемая часть – коттеджи – это третья очередь, а не первая. 

Николай Антонов:  
— Я хотел бы еще раз привлечь внимание к концепции «третьего места», это важно. Как работать и как жить мы знаем, а вот отдыхать только еще учимся. Для нас это относительно новый тренд. Есть инвесторы – владельцы загородных домов и апартаментов, которые сами сдают их в аренду и извлекают доход. Есть продвинутые пользователи, которые сдают свои объекты в управление. Загородная недвижимость приносит очень хороший рентный доход. 

Марина Шкурко: 
— Несколько слов об инфраструктуре коттеджных поселков. Мы работаем как агентство, то есть готовим сделки купли-продажи загородной недвижимости, а также выступаем в качестве «отдела продаж на аутсорсинге» в партнерстве с некоторыми застройщиками. Проект «Евростроя» меня несколько смутил: мы работаем с 2011 года и за это время продали участков в общей сложности около 250 га. А тут – в одном проекте. Я восхищена… 
Еще одно замечание. Мы участвовали в реализации КП «Ламбери», в частности – искали арендатора на школу «Ламбери». Мы сделали порядка 180 рассылок коммерческих предложений, провели более 50 встреч с потенциальными операторами; провели маркетинг всех коттеджных поселков, которые находятся рядом, убедили родителей, что школа им нужна. Этот процесс не был быстрым и простым. Но в результате заключили договор с «Деловой волной». И сейчас у них конкурс – два или три человека на место. 

Дмитрий Синочкин: 
— А никто и не обещал, что будет легко… 

Марина Шкурко: 
— Застройщики нередко проектируют инфраструктурные объекты, не слишком глубоко продумывая, кто их будет заполнять, насколько они будут востребованы. 
Инфраструктура коттеджного поселка делится на внутреннюю и внешнюю. Внутренняя – стандартная: дороги, детские и спортивные площадки, въездная группа, здание охраны и администрации. Это более-менее у всех есть. По мере развития рынка застройщики стали строить в поселках серьезные оздоровительные комплексы. Приглашали именитых архитекторов. И не особенно задумывались о затратах на эксплуатацию и содержание. Сейчас есть вторичные продажи в таких поселках, и собственники закладывают в стоимость своих домов наличие этой инфраструктуры. Хотя она во многих случаях не всем нужна и не все ей пользуются. Платить ежемесячно десятки тысяч за ФОК в поселке на 40 домов – это избыточно. Это реальные примеры – поселок «Горки СПб», поселок «Медовое». 

Анастасия Ясинская:  
— Поэтому мы и начали сегодня с проектов нового уровня и масштаба… 

Марина Шкурко: 
— Чтобы двигаться вперед, надо учитывать ошибки прошлого. После пандемии у нас идет очень активная загородная миграция, и это чудесно. Надо строить то, что будет востребовано не только в текущем моменте, но и завтра.  
Что мы видим: в поселках уменьшаются размеры собственных участков, увеличивается площадь общественных зон и территорий. Собственно, то же происходит и в городских ЖК. В коттеджных поселках девелоперы стремятся, чтобы эти общественные зоны были менее подвержены амортизации, не требовали ремонта и постоянных затрат.  
Если же брать внешнюю инфраструктуру, девелоперы наконец-то начали строить общественные здания – рестораны, бары, магазины – не на территории поселка, а рядом с ним. Что предполагает разделение потоков и компетенций… Это отдельный бизнес: девелопер не может (и не должен) организовывать школу или торговлю.  

Дмитрий Синочкин:  
— Два ключевых момента, связанных с инфраструктурой. Первый: для кого все это? Второй: кто это будет содержать? Варианты, когда какая-то коммерческая функция подпитывает общественно значимые вещи, в загородке тоже есть. 

Вячеслав Желтов:  
— Исторически наша компания «Сова Девелопмент» строила сеть доходных коттеджей. На этом этапе мы не создавали инфраструктуру, наоборот, прикреплялись к готовой, к существующим зонам притяжения, будь то горнолыжный курорт или какие-то другие интересные объекты. Сейчас мы начали работать по девелоперскому направлению, по созданию собственных коттеджных поселков. И мы стараемся формировать свои точки притяжения.  
Самые масштабные проекты у нас не в Петербурге, а под Москвой (реновация горнолыжного курорта «Яхрома Парк») и на Северном Кавказе.   
Если говорить о сегменте ИЖС, мы работаем в формате небольших поселков. В Лебяжьем у нас будет 112 домовладений. Какую-то специальную инфраструктуру в таком формате реализовать сложно. На мы наладили партнерские отношения с администрацией. Помогаем финансировать некие важные объекты в самом поселке. И взамен получаем возможность частично использовать береговую линию Финского залива для размещения досуговых объектов, которые будут работать как на наш поселок, так и на внешний спрос.   

Поддержу Марину Шкурко: действительно, мы стараемся многие функции с собственных участков выносить в общественные зоны. Детская и спортивная площадки – это понятно, кроме того, зона отдыха, площадка для выгула собак, банный комплекс… Чтобы не нужно было непременно на своем участке устанавливать качели или строить баню. 
И насчет коммерции: между нашим поселком и трассой на Сосновый Бор будем строить торговый центр, достаточно большой – на 1500 кв. м. В нем – сетевой магазин, коворкинг, детский клуб и т. д.  

Виталий Новиков: 
— У нас в проекте MillCreek – около 300 га, из них 50 – вода. Построено 37 домов, будут строиться еще 10, всего вокруг гольф-поля запланировано около 80 домов. 
Действительно, инфраструктура поселка состоит из внешней и внутренней части. Но если мы создаем комьюнити, оно также становится инфраструктурной частью. У нас основной драйвер – гольф-клуб, поэтому на территории уже построены отель, ресторан, обустроен пляж. Но главное не в этом. Есть некий клуб. Люди общаются и выступают с инициативой: а давайте добавим вот это. Недавно было голосование, победили падел-теннис и пилатес. А бассейн не поддержали. Надо создавать инфраструктуру под конкретных людей. И некоторых людей (потенциальных покупателей) – отвергать: извините, но вам не к нам. 
Каждый продукт требует стратегической сессии. Надо понять, что мы предлагаем. Когда губернатор региона говорит: а давайте вы построите школу, кому-то хочется возмутиться; но мне кажется, нам надо двигаться в сторону диалога.