НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

18 июля, 13:38

Как повлияют налоговые нововведения на рынок недвижимости?

Сегодня в 09:00

Определились контуры налоговой реформы: дифференцированный НДФЛ; НДС для ИП (в зависимости от оборота); рост ставки налога на прибыль; повышение налога с продажи недвижимости для физлиц... На гражданах бюджет рассчитывает заработать дополнительно 500 млрд, на бизнесе – 1,5 трлн рублей.

Как повлияют нововведения на рынок недвижимости? Изменится ли поведение частных инвесторов-спекулянтов? Будет ли ваша компания менять (корректировать) стратегию из-за новых вводных?  
Снизятся ли реальные доходы малых предприятий – риелторских агентств, подрядных фирм?  
Какие расходы предприниматели будут сокращать – на оплату труда, на расширение и развитие бизнеса, на маркетинг и рекламу? 

Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО» (ГК «ЛенРусСтрой»): 
— Изменения в системе налогообложения в первую очередь затронут интересы частных инвесторов. В наших проектах доля инвесторов крайне невелика, наши квартиры приобретают в основном именно для постоянного проживания. 
Для ИП, ввиду дополнительной финансовой нагрузки, возможно, появятся другие инструменты – например, приобретение через лизинг, чтобы можно было учитывать в составе затрат все расходы по владению недвижимым имуществом. Это будет видно уже в первом квартале следующего года. 
Возможно, повысится стоимость риелторских услуг. Собственно, рынок на любые нововведения и даже на словесные интервенции всегда реагирует поднятием цен и лишь позднее приходит к каким-то нормальным показателям. 
Налоговые расходы малого и среднего бизнеса увеличатся. У нас много партнеров из этой категории – рекламщики, изготовители МАФов и пр. Эти затраты, как и повышение ставки по налогу на прибыль, лягут на себестоимость квадратного метра. 
Посмотрим, как будет реагировать рынок в первом квартале 2025 года. Надеюсь, к этому времени ФНС выпустит конструктивные разъяснения, как интерпретировать те или иные новые требования. 

Иван Носовдиректор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
— Происходит донастройка системы налогообложения. Изменения НДФЛ коснутся в том числе группы высокооплачиваемых работников, которые входят в целевую аудиторию первичного рынка жилья. В экономике параллельно происходит рост средних зарплат и увеличение налоговых выплат. Вероятно, часть потенциальных покупателей скорректирует или отложит свои планы. Или будет рассчитывать на объекты с более скромным бюджетом. 
Малый бизнес и ИП отличаются особенной гибкостью, в том числе – и в вопросах налогообложения. Наверняка будут попытки адаптироваться к новым требованиям, оптимизировать налоговую нагрузку. Хотя развитие системы электронных платежей делает контроль за экономической деятельностью все более эффективным: практически любая сделка оставляет след, так что массовый уход мелких предпринимателей «в тень» маловероятен.  
Увеличение налога на прибыль касается всех компаний. 
В целом происходит увеличение налоговой нагрузки на предпринимателей, но возможности снижения себестоимости ограничены. Одновременно убираются те меры, которые ранее стимулировали спрос (например, льготная ипотека под 8%). Так что ближайшие полгода-год будут довольно сложными для строительной отрасли. 

Артем Чугай, ведущий менеджер по работе с партнерами Maslov Group Development: 
— Повышение налога с продажи недвижимости для физлиц и увеличение налоговой нагрузки может привести к сокращению количества сделок. Возможно, частные инвесторы-спекулянты снизят объем операций на рынке недвижимости или перейдут к долгосрочным инвестициям на других рынках. 
На малых предприятиях можно ожидать снижения реальных доходов. Это, в свою очередь, повлечет уменьшение активности подрядных фирм, так как уменьшится количество заказов на строительство и ремонт. 
Малые предприятия могут начать сокращать расходы на оплату труда, маркетинг и рекламу, а также на расширение и развитие бизнеса. В условиях увеличения налоговой нагрузки предприятия будут стремиться повысить операционную эффективность, чтобы сохранить прибыльность. 

Дмитрий Некрестьяновпартнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: 
— Налоговая реформа, несомненно, повлияет на отдельные виды сделок. Например, планируемая отмена с 1 января 2025 года льготы при продаже долей ООО, которыми владеешь более 5 лет (если доход от продажи более 50 млн рублей), очевидно снизит популярность сделок по продаже компаний с активами вместо самих активов и т. п. Какие-то сделки в силу увеличившегося налогового бремени будут приостановлены из-за утраты экономической целесообразности. В конечном итоге бизнес адаптируется, проекты с низкой маржинальностью просто не будут начинаться. Сейчас сложно сделать прогноз конкретных действий бизнеса: еще не приняты решения в окончательной форме и просто рано об этом говорить. А что касается снижения расходов, то тут действует золотое правило: надо больше зарабатывать, а не снижать расходы, так как совсем без расходов нельзя получить доход… 

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare): 
— Не думаю, что поведение непрофессиональных инвесторов существенно изменится на фоне новостей о налоговой реформе. Сейчас на рынке практически нет инвесторов-спекулянтов, которые покупают на старте и продают активы после ввода в эксплуатацию. Рынок недвижимости для инвесторов в стагнации: льготные программы сворачиваются, и большинство занимает выжидательную позицию. И пока не начнется продолжительное снижение ключевой и ипотечной ставок, глобальных изменений на рынке не будет. А эти перемены наступят, при самых оптимистичных сценариях, не раньше осени.  
Что касается нашей компании, то из-за новых вводных нашу стратегию менять не планируем, как и сокращать расходы.  

Александр Кравцовуправляющий партнер ГК Fizika Development: 
— Могу уверенно сказать, что на фоне текущих событий в экономике себестоимость строительства продолжит расти, что неизбежно повлечет за собой и рост цен на недвижимость. 
Не уверен, что изменения НДФЛ серьезно отразятся на поведении частных инвесторов, но вот для самих девелоперов и лендлордов изменения будут ощутимыми. Например, на этапе переговоров наши контрагенты – собственники земли – уже предложили нам купить актив в этом году, так как в следующем (из-за разницы в НДФЛ) он станет дороже на 150 млн рублей.  

Алексей Васильев, генеральный директор компании «Вилла Эксперт»: 
— Из последних налоговых нововведений больше всего может отразиться на рынке недвижимости увеличение НДФЛ для сделок с недвижимостью свыше 2,4 млн рублей. Большинство продавцов – физические лица. Есть вероятность, что часть сделок опять «уйдет в тень», с частичной оплатой наличными и занижением цены в договоре купли-продажи.  
Часть собственников, возможно, решат реализовывать объекты как ИП с оплатой налога с доходов или с доходов за вычетом расходов. Эта схема и в текущих условиях периодически используется для оптимизации налогообложения. В случае принятия поправок она станет еще более востребованной. Думаю, налоговые органы это тоже понимают и будут пристальнее отслеживать такую «номинальную» предпринимательскую деятельность.  
Потенциальные покупатели наверняка столкнутся со сложным выбором: чтобы получить одобрение ипотечного кредита, нужен хороший «белый» доход, при этом с высокого дохода теперь планируют брать больше налогов. При сокращении «белого» дохода увеличивается вероятность получить отказ в одобрении ипотечного кредита. Как эту коллизию будет решать рынок – посмотрим. Наверняка и покупатели, и банки приспособятся и найдут варианты.  

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»: 
— НДФЛ с продажи недвижимости поднимается всего на 2%, и для продавцов квартир это не значимо. Я все чаще сталкиваюсь с продавцами, которым нужно продать недвижимость, не дожидаясь истечения срока 3–5 лет, и они готовы платить налог. 
Снижение порога до 60 млн рублей для предприятий на УСН в риелторском бизнесе в основной массе также не повлияет: в основном это микропредприятия, не доходящие в годовых доходах до «планки».  
Остальные участники рынка недвижимости – подрядчики, застройщики, девелоперы – будут вынуждены закладывать увеличивающиеся расходы в себестоимость либо экономить на издержках. Снижать зарплату сейчас сложно, есть дефицит квалифицированных сотрудников. Останется экономить на развитии бизнеса (реклама, оборудование, размеры или класс офиса). 

Дмитрий Зюзингенеральный директор ГК «Т-Дом»: 
— Увеличение с 13% до 15% налога при продаже недвижимости, конечно, скажется на рынке: в нашем регионе за 2,4 млн рублей можно купить разве что комнату в коммуналке или участок. Это коснется собственников, не дотерпевших до истечения минимального срока владения в 3–5 лет. Таких случаев много, кроме того, уже давно у продавцов не получается занизить цену продажи ниже 70% от кадастровой стоимости. А Росреестр планирует поднять порог до 100% от кадастровой.  
Введение НДС для малого бизнеса с оборотом свыше 60 млн рублей тоже подкосит предпринимателей: при самом выгодном режиме УСН в 6% с дохода расходы на зарплаты, налоги и др. не учитываются. Налогообложение тех, кто на «упрощенке» увеличится на 20%, а НДС налоговики научились администрировать, так что возместить его не совсем законно не выйдет.  
Рантье (те, кто живет на чистые доходы от сдачи в аренду) будут пытаться не показывать заработок свыше 60 млн. Но не берусь судить, как ФНС посмотрит на резкое изменение суммы доходов по отношению к предыдущим периодам. За 2023 год статистика показала перетекание большого количества самозанятых в ИП. Это, в частности, говорит о том, что в операциях с недвижимостью самозанятым в предписанные пределы (не более 2,4 млн рублей в год) уже не уместиться. С увеличением налога на прибыль будет справиться проще: скорее всего, увеличатся расходы, которые уменьшают облагаемую базу.  
В общем, от этих новаций, введенных «для справедливости», не вижу особого повода для радости законопослушному предпринимательскому сообществу, в отличие от той радости, которую публично высказывают представители крупного бизнеса. 

Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 
— Изменения в налогообложении в основном коснутся физических лиц при продаже вторичной недвижимости. На долю юридических лиц приходится незначительный объем сделок.  
Не думаю, что налоговые нововведения приведут к кардинальным переменам на рынке, сейчас более актуальные вопросы – ипотека и ключевая ставка. 
Увеличение налога на прибыль сможет сказаться на развитии загородного рынка. В частности, оно затронет доходы компаний, включая застройщиков и агентства недвижимости.  
Удорожание стройматериалов, повышение цен на рабочую силу и логистику уже повлияли на рост стоимости домовладений и участков в первичном предложении. Девелоперы будут вынуждены адаптироваться к условиям налоговой реформы и, вероятнее всего, корректировать цены в сторону увеличения. При этом сохранится тенденция к уменьшению площадей участков без подряда и домовладений. 

Георгий Богачев, владелец базы отдыха «Илоранта»: 
— Нас налоговые нововведения коснутся непосредственно: у нас как раз ИП, и оборот, конечно, больше 60 млн рублей, так что с будущего года попадаем под НДС. Меньше будем зарабатывать, меньше вкладывать в развитие. Но развиваться все равно надо, невзирая на неблагоприятные условия – начали строить в «Илоранте» крытый круглогодичный бассейн. 
Увеличение налогов бизнес всегда воспринимает негативно, это нормальная реакция. Утешаем себя, как всегда, тем, что «могло быть и хуже». А может, еще и будет.