НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

18 июля, 15:06

Петербург будущего: новые центры притяжения

Современный Петербург построен вокруг великого прошлого: Эрмитаж, Петропавловка, Петергоф, Растрелли, Кваренги и т. д. Это правильно, понятно, но неполно. Город живет будущим. Его завтрашний день проступает в контурах новых кварталов, где строятся передовые школы, в парковых зонах, куда можно выйти погулять прямо из квартиры, в формировании соседских комьюнити. Все это – про создание городской ткани, обеспечивающей новое качество жизни обычных людей, населяющих мегаполис и его пригороды. Некоторые частички пазла новой реальности уже начинают складываться. Их мы и обсуждали на очередной конференции «Недвижки» в рамках проекта «Именины Петербурга».

Именины Петербурга 2024

Участники дискуссии: 

  • Ирина Солонова, основатель и директор проекта Ruspro Education, оператор частных образовательных проектов  
  • Ирина Межейникова, директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург» 
  • Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО» (ГК «ЛенРусСтрой»)  
  • Елизавета Гречухина, главный архитектор филиала в Санкт-Петербурге ГК «А101»  
  • Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»  
  • Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI  
  • Ольга Щилова, директор по девелопменту «Самолет Страна»  
  • Дмитрий Комендантов, руководитель проектов комфорт-класса «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) 
  • Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»  
  • Владимир Антонов, заместитель генерального директора ПАО «ПИК-СЗ»  
  • Анна Хмелева, секретарь попечительского совета Фонда содействия восстановлению объектов истории и культуры в СПб  
  • Дарья Сизых, директор по продукту AAG 

Модераторы: 

  • Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU 

Фото: Артем Воронцов 

Дмитрий Синочкин: 
— Начнем с Коперника. Долгое время считалось, что солнце обходит землю по кругу. Полторы тысячи лет карты рисовали по Птолемею. Потом появились Коперник с Галилеем, и оказалось, что все наоборот. Оптика осталась той же, а вот в головах произошел переворот.  
И нам предстоит пересмотреть стереотипы.  
Не школа при доме как нормативная нагрузка – а дом при школе. Не детская площадка – приложение к ЖК, это ЖК – инфраструктура для детской площадки. Это только кажется парадоксом. Но если подумать не о сегодняшних заботах и о продажах, а о будущем… Дом без детской площадки вообще не имеет смысла. Хотя такие дома бывают: это казарма или тюрьма. 
Сегодня несколько часов мы проведем в перевернутой вселенной. 

Анастасия Ясинская:
 
— Мы на этот раз не будем рассуждать про планировки и уникальные торговые преимущества проектов. А исключительно – о красивом и важном. Начинаем с главного – со школ и новых трендов в образовании. Ведь дети – это и есть будущее.  

Большая перемена 

Ирина Солонова: 
— Наша организация – Ruspro Education – создана, чтобы помогать директорам школ по всей России, а также в Казахстане, Армении, Беларуси и других русскоязычных странах. Мы видим, как растет рынок, как меняются школы. Бум в этой сфере начался лет пять назад и наконец-таки докатился до Петербурга. Культурная столица в сфере образования стоит если не на последнем, то на предпоследнем месте. Мы практически не развиваемся в сторону инновационных, интересных, хороших школ. 
Система образования в мире переживает глобальные изменения. Дети уже другие, произошли технологические перемены, повлиявшие на образ жизни ребенка, на то, как он учится. Например, смартфон изменил систему мышления детей: они не могут концентрироваться, у них другие когнитивные способности. Соответственно, система образования должна подстроиться. Раньше система сводилась к фронтальности обучения. Никто не спрашивал, интересно ли детям слушать педагога, в них просто «вливали» знания. Взрослые, осознанные люди слушают, что я говорю, не особо отвлекаясь на смартфоны. Но дети так не смогут, будут уставать, и эффективного обучения не получится. 
Сейчас ключевая концепция – метод перевернутого класса. Сначала мы должны замотивировать ребенка, а потом в разных форматах помочь ему учиться. И школа должна меняться как на уровне методологии, так и на уровне образовательных пространств. 
Классическое образование, во всяком случае в государственных школах, не отвечает современным требованиям. Здесь работает метод сита – отсеяли самых умных и красивых, отправили их в специализированные школы, а все остальные как-то средненько учатся. Это единственное, что мы взяли из советской системы образования, которая была нацелена на некую массовость, на усреднение способностей. А каждому конкретному родителю не хочется, чтобы его ребеночек был средним, ему хочется, чтобы из ребенка вытянули максимум, помогли ему. 
И вот это и есть цель, в которую могут бить маркетологи любых проектов комплексного освоения территорий. На этом можно очень много что вывести в плане девелопмента и недвижимости. 
Наш проект изначально был тесно связан с Финляндией, мы много работали с Финским национальным агентством образования. Финская система образования – лучшая в мире с точки зрения эффективности и здоровья детей. Каждого ребенка можно очень многому научить, но будет ли он после этого здоров или будет еле-еле ползать? Финны умудряются сделать так, чтобы ребенок был здоровым, активным и спортивным. Как на картине Брейгеля-старшего, где у множества людей самые разные занятия: водят хороводы, что-то готовят, на чем-то играют и т. д. Так и должна жить современная школа, и девелоперы должны сделать так, чтобы школа действительно жила, не была статичной и замершей.  
Одна из визитных карточек такого подхода – школа Saunalahti в городе Эспоо, недалеко от Хельсинки. Дорогие архитектурные решения, полукруглое остекление фасада, деревянные конструкции, огромный холл и атриум, причем функциональный: можно и столовую сделать, и всех собрать для воспитательной работы, в том числе родителей, а можно и просто подушек на пол накидать, чтобы все расселись.  
В школе главное многофункциональность. Если у помещения функционал только один, то это статичное пространство, которое я не смогу использовать иначе. Государственной школе, если она не особо считает деньги, может, и все равно. А если у школы должна быть хоть какая-то экономика, нужно биться за многофункциональность.  

1 из 16
Презентация. Ирина Солонова, Ruspro Education

Школа – это не только стены, но прежде всего образовательный процесс. Есть исследования, которые показывают, что среда школы влияет примерно на 30% образовательного результата. Это много, но это не все. Если девелопер уйдет с объекта сразу после ввода школы, эти 30% останутся, а все остальное – как получится.  
Не делайте в школах статичных картинок, вроде гномиков и зайчиков на стенах – дети сами должны обживать пространство. Рекреация в целом становится важнее классной комнаты. Нужны меры, чтобы максимально обезопасить перемены (например, выделенные дорожки, на стенах – трассы для скалолазания). В противном случае дети носятся, устраивают хаос, травмируются, а педагоги превращаются в церберов, которые не дают им бегать. В итоге дети, как вороны на ветках, сидят в телефонах.  
Мебель можно по-разному расставлять и группировать, чтобы дети работали или наедине с педагогом, или группами. Прозрачные стены в классах – для безопасности, для контроля образовательных процессов и для профессионального роста педагогов. Кулинариумы – полностью оборудованная кухня, чтобы выводить знания на практику. И не забывайте об учительских – педагогам очень нужен отдых. 

Александр Свинолобов:
 
— Мне нравилась обычная советская школа, в которую я ходил. Наверное, все зависит от учителя, какими бы крутыми не были стены. Если учитель не готов учить, никакой класс и оборудование не помогут. Мы можем крутую школу построить, но на то, как она будет наполнена жизнью, мы, увы, не влияем.  

Анастасия Ясинская: 
— Последние полтора-два года мы наблюдаем, как у разных девелоперов появляются инновационные интересные проекты школ, возникают коллаборации с вузами, но группу «А101» в петербургском регионе, пожалуй, можно считать первопроходцем. 

Елизавета Гречухина: 
— Наш подход не ограничивается школой как местом, где учатся дети. Это настоящая образовательная экосистема, которая ориентирована на современных детей, на их образ мысли и потребности, здесь должна быть создана максимально комфортная для ребят среда. Она полностью соразмерна ребенку и комфортна для него. Кроме того, за счет технического оснащения и ориентации на практические занятия дети с интересом осваивают азы современных профессий. Для этого мы оборудуем в школах лаборатории по разным направлениям: робототехнике, физике и химии, создаем медиа- и музыкальные студии, продвинутые столярные и слесарные мастерские, кулинариумы. Причем в них занимаются как девочки, так и мальчики. В школе в Лаголово появится даже лаборатория по кораблестроению. Внедряются и методы коллективной работы: одним из ключевых методов получения образования стали проектные группы. 
Впрочем, школа может и должна создать возможности не только для ребенка, но и для взрослого. Это важный градостроительный объект, который должен работать на весь район. И в наших школах в Новой Москве мы уже развиваем множество образовательных, развлекательных и спортивных активностей для взрослых и пожилых на базе школьной инфраструктуры.  
Например, во внеучебное время взрослые могут играть в футбол на поле рядом со школами или заниматься на площадке для воркаута. А пенсионеры обучаются компьютерной грамотности в компьютерных классах. Атриумы задействуются под показы фильмов или спектаклей. 
При этом школа должна подчеркивать уникальность локации, создавать идентичность места – стать точкой притяжения для всего нового района.  
Интересно, что такая школа не требует каких-то серьезных дополнительных вложений. За счет особенностей архитектуры и более рационального использования квадратных метров (например, отказ от коридорной системы и актового зала в пользу атриума и возможность трансформировать классные помещения) возведение здания обходится заметно дешевле, чем в стандартных проектах. При этом сэкономленные на бетоне средства вкладываются в продвинутое техническое оснащение школы. 

1 из 29
Презентация. Елизавета Гречухина, ГК «А101»

Максим Жабин: 
— У меня определенный диссонанс. С одной стороны, мы видим классные идеи, современные архитектурные решения и наполнение школ, но с другой – я начинаю перемножать цифры с шестью нулями и понимаю, что даже при огромном желании все это реализовать и запустить довольно сложно. Базовая инфраструктура наших комплексов отработана, все застройщики уже эти шишки набили. Мы не перестаем заниматься «улучшайзингом», мы ходим в разные компании, что-то подсматриваем, они подсматривают у нас.  
Я думаю, лет через 10 у нас все пойдет, как в Советском Союзе: в новых ЖК будут одинаковые дома с клинкерным кирпичом. Архитекторы у нас одни и те же, и результаты более-менее похожи. А выделяться, безусловно, можно как раз центрами притяжения – социальными объектами, которые могут работать и как коммерческие. Их системная проработка уже вышла у девелоперов на первый план.  
Но приходится бороться, поскольку экономика наших проектов не всегда позволяет делать все, что мы хотим. Вторая проблема – в структурах, которые принимают эти объекты. У госорганов свое видение, свои требования. Сложно их убедить, что наши решения правильные.  
У нас есть опыт: мы создали в нашем проекте «Новое Горелово» классическую школу, но при этом специализированную, физико-математическую. Это дало хороший профит для продаж жилья, поскольку всем хотелось в эту школу попасть. Сейчас мы уже привлекаем именитые бюро для разработки школы в новом проекте.  
В нем будет реализован новый подход к созданию социальной и коммерческой среды, не забывая про классические решения в благоустройстве территории, бульваров, парков и зеленых насаждений. Мы хотим, чтобы школа была специализированной, готовы поработать с Санкт-Петербургским университетом или с ИТМО. 

Анастасия Ясинская:
 
— Компания «Отделстрой» первой в регионе реализовала проект комплексного освоения территории в Кудрово, в рамках которого построила крупнейшую на тот момент на Северо-Западе школу, совмещенную с детским садом. Как изменились подходы к образованию за это время и удалось ли школе удержать заявленный уровень? 

Николай Гражданкин:
 
— Тогда мы задумали построить школу будущего, школу XXI века. Совместно с «ЛенНИИпроектом» создавали техническое задание не просто на школу, а именно на центр образования, центр притяжения для всего микрорайона. Разместили ее в центре квартала, на территории 2 га. В одном крыле – детский сад, в другом начальная школа, в третьем – средняя общеобразовательная. Причем дети разных возрастов не пересекаются. Даже сделали несколько спортивных залов и две столовые. Мы уже тогда заложили возможность уменьшать количество школьных классов в пользу детского сада и наоборот, поскольку микрорайон действительно растет и меняется. Кроме того, детям психологически сложно расставаться с садиком и переходить в школу, зачастую – теряя друзей. У нас, как правило, группа детсада переходит в первый класс всем составом, не нужно менять локацию, просто идешь в соседнее крыло. То же и с переходом из начальной школы в среднюю. 
Помимо cпортивных, у нас есть музыкальный и актовый залы – родителям не надо возить детей в кружки и секции, все есть в одном здании. Мы построили 25-метровый бассейн, хотя это и не было обязательным требованием. 
Много внимания уделено прилегающей территории: обустроено большое футбольное поле, ледовая арена, ну и так далее. Договорились о коллаборации с ЛЭТИ: оборудованы залы робототехники, приборостроения, где старшеклассников готовят к плавному переходу в высшее учебное заведение. 

1 из 14

Ирина Межейникова: 
— Современная школа дает больше возможностей для всестороннего развития. Это более просторные, чем 20 лет назад, классы и зоны отдыха, доступность для маломобильных ребят, современное мультимедийное оборудование, места для занятия робототехникой, инженерным дизайном, хореографией, гончарным делом и многим другим. Если позволяет площадь, то возможно создание полноценных типографий, телестудий, теплиц для уроков ботаники и т. д. Все это помогает ученикам самореализовываться, а пребывание в школе становится комфортным и продуктивным.  
Мы строим школы и детские сады по индивидуальным проектам. Предусматриваем разведение потоков детей, отдельные пространства для младших и старших классов, учитываем общие требования: безопасность, безбарьерная среда и соответствие определенным стандартам.  
Взаимодействие школ с вузами способствует ранней профориентации: через проектную работу, нестандартные занятия ученики знакомятся с различными специальностями. Это помогает еще в школе понять, что им интересно, в какой отрасли они хотели бы развиваться. Застройщики, например, заинтересованы в популяризации строительных профессий. «Главстрой Санкт-Петербург» поддерживает коллаборации вузов и колледжей со школами в наших проектах. В школе в «Юнтолово» совместно с СПбГАСУ созданы учебные курсы по урбанистике, с 2020 года действует центр обучения цифровым дисциплинам «Техноспейс». 
Дополнительное образование помогает развивать в детях «насмотренность», эрудированность, стремление к разумному потреблению. В нашем экорайоне «Юнтолово» начал работу летний лагерь, где каждую неделю педагоги проводят для учеников 1–4-х классов специальные занятия, посвященные природе Юнтоловского заказника и Петербурга в целом, а также экологичному образу жизни. 

Ирина Солонова: 

— Коллеги, вы огромные молодцы. Я вижу, что вы сердцем, душой и умом действительно погрузились в систему строительства школ. Но есть три важных аспекта. Да, вы влияете на эти 20–30% качества школы, но ответственность на вас за все 100%. Иначе через два-три года ваша замечательная школа может получить клеймо «красивая, но слабенькая», и жители будут искать другую, интересную, в академическом плане качественную и сильную школу. 
Также я совершенно не услышала про блок альтернативных, негосударственных школ. В таких обучается примерно 5% населения. Если у вас большой проект, это достаточно значимая аудитория. Не услышала про центры дополнительного образования. Делая ставку только на государственную школу, вы растите у себя в проекте монополиста, который будет продавать дополнительные услуги, и у него не будет конкурентов. В Петербурге есть целый ряд операторов дополнительного профильного образования городского масштаба. Вы делаете прекрасные коммерческие помещения в ЖК под винотеки, пекарни и флористику, но образованию туда не сесть.  

Вторая жизнь двора  

Анастасия Ясинская: 
— Следующий блок конференции посвящен матер-планированию социальных объектов, организации досуга на территории отдельных ЖК и проектов КОТ, а также созданию комьюнити и современным трендам в дизайне общественных пространств.  

Дмитрий Комендантов: 
— Сейчас важно продавать не просто квадратные метры, а образ жизни. Поэтому требования покупателей к комфортной среде мы изначально закладываем в проекты и превращаем в стандарты холдинга. 
Например, на территориях наших ЖК формируем комфортные пространства для игр. К разработке игровых комплексов мы привлекли детских психологов и создали эксклюзивное оборудование, которое представлено только в объектах Setl Group и нацелено на гармоничное развитие детей – площадки разделяются на три возрастные группы.  
Мы разработали собственный подход к формированию спортивных пространств. Поэтому совместно с профессиональными тренерами создали спортивные площадки для занятий на свежем воздухе. Самая большая площадка была открыта в ЖК «Чистое небо», но еще более масштабный проект мы планируем реализовать в ЖК «Астра Континенталь» на площади более 10 тыс. кв. м.  
Еще один актуальный стандарт – переосмысленная нами концепция 15-минутного города. Мы опросили 8000 клиентов, определили самые значимые для жителей сервисы и разделили их на три группы: «товары повседневного спроса» (магазины, пункты выдачи заказов), «образование и здоровье» (школы, детсады, медцентры, аптеки), «саморазвитие и общение» (соседские центры, спортивные залы, кафе и рестораны, салоны красоты).   
Мы тщательно анализируем локацию и окружающую инфраструктуру и выясняем чего не хватает. Так, например, мы обнаружили, что вокруг ЖК «Стрижи» нет ни одного медицинского центра. Этот пробел мы закрыли, разместив его в коммерческих помещениях проекта.   
Кроме того, часто в новых районах недостаточно точек притяжения для укрепления добрососедских связей. Именно поэтому во многих жилых комплексах нашего холдинга появятся комьюнити-центры, которые будут включать студии фитнеса и творчества, детские клубы, коворкинги с кофе-пойнтом.  

Екатерина Немченко: 
— Город будущего формируется прямо сегодня, проекты, которые у нас в проработке, заживут своей жизнью через три-пять лет. Три фактора влияют на их эволюцию. Первое – это развитие технологий, цифровизация во всех сферах жизни. Второе – горожане, которые «насмотрены», с опытом, с четкими требованиями и ожиданиями и сформированными потребностями. Третье – конкуренция, которая требует от нас выделить проект среди конкурентов, сделать его уникальным. 
Квартиры становятся меньше по площади во всех сегментах рынка, даже в «элите». Некоторые функции просто выдавливаются из квартиры: организовать хранение вещей, в том числе спортивного инвентаря, провести детский праздник дома, принять много гостей становится проблематично. С другой стороны, пандемия оказала серьезное влияние на сознание и привычки общества. Например, оказалось, что можно эффективно работать из дома, но нужно организовать рабочее место, что в малогабаритной квартире сложно. Отсюда – идеи создания в ЖК некоего детского центра, коворкинга, иных пространств общественного функционала.  
В элитных проектах уже наработана практика создания всевозможной внутренней инфраструктуры объекта: просторные представительские лобби, переговорные, сигарные комнаты, залы для занятий спортом с персональным тренером и так далее. Сейчас мы видим, как идеи из верхнего ценового сегмента перетекают в масс-маркет. 
Проект РСТИ ЖК «Князь Александр Невский» – до сих пор самое высокое жилое здание в Петербурге, 35 наземных этажей – был сдан еще 10 лет назад, а задуман и спроектирован еще раньше. Там есть храм, музей Александра Невского, культурно-образовательный центр, детская театральная студия. И вся эта инфраструктура на протяжении длительного времени живет, работает, востребована. Почему мы не транслируем весь этот положительный опыт на последующие проекты? Ответ в виде вопроса банально прост: «За чей счет банкет?» Инфраструктуру ЖК «Князь Александр Невский» все это продолжительное время содержит холдинг «РСТИ». Но мы не можем делать это на всех проектах. Значит, создавая дополнительную внутреннюю инфраструктуру в ЖК, нужно продумывать вопрос ее содержания и обслуживания, и, скорее всего, эти расходы должны быть распределены на всех жителей. Однако сейчас более 90% квартир продается через ипотеку. У людей уже есть финансовая нагрузка, и деньги они считают. А советское прошлое приучило, что затраты на «коммуналку» небольшие. Сейчас они становятся довольно заметными и регулярно увеличиваются, люди стали изучать квитанции. И вот парадокс: если инфраструктура бесплатна для жильцов, она воспринимается на ура, но как только за нее нужно платить, тут же жители ЖК ставят под сомнение ее необходимость.  

1 из 11
Презентация. Екатерина Немченко, РСТИ

Поэтому в каждом комплексе мы создаем коммерческую инфраструктуру, которая частично закрывает вопросы комьюнити и мест для работы – за счет кофеен, ресторана и прочего. Коммерческие объекты мы не продаем, чтобы тем самым управлять процессом формирования инфраструктуры и регулировать состав операторов. 
Мы говорили про школы, но образование и воспитание не заканчивается в их стенах. Родина начинается с любимого дома, с друзей во дворе. В нашем проекте «Лайнеръ» мы концентрируем внимание на удобстве и комфорте потребителя. Архитектурой подчеркнута близость к воде, парадные оформлены в морской тематике, во дворе сделан доминантный маяк, есть много мест отдыха, хотя собственная территория у комплекса весьма компактная. В проекте «Кинопарк» мы создали центральную входную группу: появилась точка притяжения, где можно подождать такси, встретиться с курьером, обменяться книгами. Между тем затраты на ее обустройство и содержание минимальны. 
Подытожу: инфраструктура ЖК должна быть достаточной, но не избыточной и не обременительной для кошелька жильцов. При этом даже в компактных проектах можно создавать настоящие шедевры. 

Анастасия Ясинская: 
— В проекте «Новый Оккервиль» смысловым центром стал парк, созданный 10 лет назад. Что с ним сейчас происходит? 

Николай Гражданкин:
— Я согласен с тем, что человек покупает не только квартиру, но и среду обитания. И точкой притяжения должен быть не только социальный объект, хотя это, безусловно, важно, но и зоны релакса, отдыха. В Кудрово мы такую зону сделали, за свой счет благоустроили парк на 10 га у реки Оккервиль, оборудовали пляж, углубили реку, проложили велосипедные и пешеходные дорожки, обустроили места для отдыха и зоны барбекю. Парк стал точкой притяжения для жителей не только нашего квартала, но и всего Кудрово, даже из Невского района приезжают отдохнуть. До конца проекта мы этот парк содержали за свой счет, не перекладывали затраты на жильцов, а потом передали на баланс администрации.  
Сейчас администрация проводит улучшения, выделено порядка 300 млн рублей на второй этап реконструкции. День рождения Ленинградской области будет праздноваться на этой площадке.  

Анастасия Ясинская: 
— Ваш принципиально иной проект – «Новый Лесснер». Это достаточно компактный, по сравнению с «Новым Оккервилем», комплекс, в котором тем не менее тоже удалось разместить объекты инфраструктуры.  

Николай Гражданкин: 
— Это проект редевелопмента промышленной территории на Выборгской набережной. Мы здесь сохранили основные принципы: все необходимое должно быть в составе проекта, в том числе школы и садики. И они должны быть грамотно вписаны в застройку, чтобы доступ к ним не проходил через закрытые дворы. То же самое с коммерческими помещениями – входы в них располагаются только с внешней стороны дома. Мы не продаем их, а сдаем в аренду, выбирая нужных для жилого комплекса арендаторов. Стараемся, чтобы человек мог получить все необходимые услуги, не выходя за пределы комплекса. Дворы должны быть без машин – мы устаем от большого количества транспорта, и даже в центре города стараемся сделать рекреационные зоны. Чтобы разгрузить дворы, должно быть достаточно машино-мест в подземных и многоуровневых паркингах. 

«Новый Лесснер». ИСК «Отделстрой»
«Новый Лесснер». ИСК «Отделстрой»

Елизавета Гречухина: 
— Сейчас развивается мощный тренд, связанный с постиндустриальной экономикой. Мы создаем общественные пространства, чтобы люди общались, коммуницировали. Но важно зафиксировать и новый тренд – оздоровление. И все, что с этим связано, будет расцветать, приобретать новые прочтения в проектах как общественных, так и жилых пространств и социальных объектов. Уже есть примеры «исцеляющих садов» во дворах. Мне кажется, нас ждет бурное развитие подобных проектов. 

Александр Свинолобов: 
—  Выводя на рынок новый российский бренд STAVNI, мы планируем использовать лучшие практики, которые применялись нашей командой при работе в шведской компании Bonava. Однако рынок меняется, поэтому прежние стандарты нуждаются в развитии. 
Последние лет 10 в городе решалась техническая проблема – просто не хватало школ и садиков, строили типовые объекты по нормативам. Сейчас для всех застройщиков социальные объекты стали частью бизнеса, они превращаются в точки притяжения для проектов, и все думают, как их классно обыграть, заявить потребителю. Но опять же были примеры, когда нам говорили: вы такой классный садик сделали, но это дорого, у нас денег не будет его эксплуатировать. 
Понятно, что территория в рамках больших проектов должна быть четко функционально разделена. Нужно организовать спокойные зоны отдыха, спортивные зоны, зоны для подростков. Кстати, тренд делать что-то в плане благоустройства для подростков пришел недавно. С детскими площадками все понятно. Но никто пока особо не понимает, что такое подростковая площадка, что интересно этой аудитории. 
В своих проектах мы будем делать добрососедские центры, то есть помещения, которые отдаются в общее пользование. Причем их функционал постепенно расширяется, поэтому просто отремонтировать такие площади недостаточно. Нужны места для общения взрослых во дворе, где приятно вместе побыть, семьями встретиться. 
Также важна продуманная логистика социальных объектов. И пока это большая проблема. Само собой, есть нормативы размещения, но нужно, чтобы объект правильно функционировал. Например, важно предусмотреть отдельный вход для жителей.  
В крупных проектах возникает много парковочного пространства, строятся многоэтажные паркинги. Мы задумались над размещением общественного пространства на кровле паркинга, чтобы повысить эффективность его использования. Но тут же возникает проблема: кто будет пользоваться этим пространством и платить за его содержание? 
В будущих проектах нам предстоит найти решения, которые позволят не только удовлетворить новые запросы покупателей, но и будут эффективными и экономичными в эксплуатации.  

1 из 5
Презентация. Александр Свинолобов, бренд STAVNI

Ольга Щилова: 
— У нас есть проекты «в чистом поле», но есть и кварталы реновации, с уже сложившейся застройкой. На новых крупных территориях проще реализовать наши стандарты. Школы и сады проектируются в первых очередях, в зависимости, конечно, от окружающей среды и от ситуации. Не должно быть такого, чтобы на первом плане были жилые дома и коммерция, а где-то там вдалеке, в самом неудачной локации – школы и детские сады. У нас эти объекты – центры притяжения, перед ними всегда находится какой-то плейхаб, сквер или детская площадка. Мы уходим от разорванности кварталов, делаем некие кластеры, чтобы не только соблюдать нормативы, но и чтобы жителям было удобно. Кроме того, мы много делаем встроенных детских садов, с функциональным и безопасным зонированием.  
В кварталах реновации очень разные территории, некоторые разорванные, есть объекты под расселение, но есть и те, что надо сохранить. В домах, которые не расселяются, тоже надо обеспечить комфортные условия, чтобы не создавать адские условия проживания на стройке. Проблема в том, что проекты планировки в таких кварталах утверждены более 10 лет назад, их изменение потянет за собой пересмотр всех нормативов, и реализация проекта реновации станет просто невозможной. Мы вынуждены или брать уже предусмотренные для объектов соцкультбыта участки, или реконструировать с увеличением емкости уже имеющиеся объекты. Но в городском законодательстве нет механизма передачи федерального объекта соцкультбыта под реконструкцию. Мы готовы за них браться, но пока не можем.  
Вообще в каждом регионе – своя специфика. У нас есть успешный опыт строительства крупных школ на 2500 мест в Московской области. Но, например, в администрации Тюмени нам говорят: это здорово, но мы не умеем эксплуатировать такие огромные школы, постройте нам лучше вместо одной две – поменьше. В каждом городе и регионе мы сталкиваемся с какими-то препятствиями, которые позволяют нам развиваться, получать новый опыт. 

Ирина Межейникова: 
— Оформление общественных пространств должно быть осмысленным и универсальным. 
Нужна продуманность, чтобы к сдаче последнего дома мы не получили набор разрозненных площадок. Важны идея, смыслы, которые свяжут жилой комплекс воедино. 
Если девелопер правильно определил целевую аудиторию, он понимает, какой хочет видеть покупатель территорию вокруг своего дома. Также важны индивидуальность и айдентика места: территория должна дополнять и развивать локацию, быть узнаваемой и вместе с тем по-своему уникальной. Наконец, все общественные зоны необходимо сделать безопасными, экологичными и эргономичными. При грамотном исполнении мы получаем пространство, подчиненное функционалу и удобству, комфорту использования и восприятия. 
Популярностью пользуются плейхабы, памп-треки, скейтпарки, площадки с тренажерами для занятия воркаутом; места для тренировок собак, рекреационные зоны, а также детские площадки в шаговой доступности с продуманным взаимодействием для каждого возраста. При этом безнадежно устарели небезопасные металлические МАФ, вроде ракеты или лабиринта, эклектичные бездумные пространства (пусть даже с современным оборудованием), в которых не считывается идея, ограничен набор опций и нет эргономики.  
Помимо идеи и общей канвы развития территории, для каждого формата пространства важна уместность: если это плейхаб или скейтпарк, то обязательно в удалении от жилого сектора; если небольшая детская площадка для малышей, то рядом с домом. Иными словами, актуальность того или иного места зависит от расположения: это уже вопрос логистики, от которой зависит и формат в том числе.  
Мы располагаем активные и динамичные зоны в удалении от жилья. Используем современные мероприятия по шумоподавлению, то есть минимизируем шумы: экранами, шумопоглощающим озеленением, геопластикой, планировочными решениями общественных пространств, сетками для отскакивающих мячей и т. д. 
При проектировании мы отталкиваемся от устоявшегося соотношения «активных» и «тихих» зон: порядка 25% территорий отводится для детей, 5% — для спокойного времяпрепровождения и, соответственно, около 70% занимают места для занятия спортом. Эти расчеты не учитывают транзиты, переходы и иные рекреационные зоны. А далее вступают в действие современные подходы, так как важно помнить, что активности бывают разные, и где-то спорт интегрирован в детские пространства. 
Спортивные объекты должны быть разноплановыми. Этой весной в «Юнтолово» мы открыли скейтпарк с памп-треком и рампой для активных молодых людей. Кроме того, жители очень ждут запуска крытой площадки для йоги: сейчас они занимаются ею либо на специальных плоскостных площадках (в удалении от придомовых территорий), либо на понтонах в гребном клубе «Причал’Ю».  
В планах компании разработать для экорайона систему навигации между кварталами с указанием интересных и функциональных мест, что, как мне кажется, будет мотивировать юнтоловчан больше гулять, знакомиться, выстраивать взаимоотношения друг с другом.  
Что касается логистики, это постоянный поиск компромиссов. Например, соцобъект не может находиться в самой глубине квартала, где двор без машин, либо к нему необходимо предусмотреть удобные пешеходные дорожки. Более того, на границе квартала, у дороги, располагать ДОУ крайне нежелательно.  
Все потоки должны быть разведены. Велодорожка отдельно, тротуар для мам с колясками отдельно, не говоря уже об автомобилях. Пересечения будут, но они должны быть минимизированы и безопасны. К примеру, парковочную зону отделяем устройством геопластики, массивной куртиной озеленения. Пешеходные переходы выполняем не со спуском на проезд, а наоборот: пешеход продолжает движение в отметке своего тротуара, а вот автомобиль притормаживает перед данным возвышением и медленно перебирается через него. В узких местах стыковок велодорожки и тротуара производим высадку растений или специально располагаем препятствие, чтобы с одного маршрута на другой было невозможно заехать, если это не предусмотрено проектом. 

1 из 16

История как диалог с будущим  

Анастасия Ясинская: 
— В работе с историческим наследием возникает новая тема: как сделать реконструированные здания «якорями» сложившейся территории, как наполнить их современными функциями через создание общественных пространств и культурных центров?   

Анна Хмелева: 
— Мы не можем, как третий сектор, что-то указывать городским властям или бизнес-сообществу. Но, естественно, мы часто работаем вместе. У нас есть свое видение, в каком направлении городу развиваться дальше. Конечно, нам важно, чтобы объекты культурного наследия сохранялись. Порой мы слышим в свой адрес: лучше бы построили школы, зачем вы тут восстанавливаете эти храмы. Но выбор «храмы или школы» – ложный. Если мы вернемся в античность, то увидим, что все архитектурные доминанты – это театры, дворцы, библиотеки и храмы. И Петербург развивался так же: горизонтальная застройка по берегам рек и каналов с вертикальными доминантами-храмами. Мы видим, как мощно пошло развитие Октябрьской набережной, в том числе вокруг воссозданной нами Киновии Александро-Невской лавры. Видим, как преображает территорию взорванная в советские годы и восстановленная церковь иконы Божией Матери «Всех Скорбящих Радость (с грошиками)» на проспекте Обуховской Обороны. Или как меняет Синопскую набережную восстановление храма во имя святых благоверных князей Бориса и Глеба – очень ценная и важная в архитектурном плане доминанта, которая замыкала визуальную ось Синопской набережной. Вокруг многих возрожденных объектов возрождается и городская жизнь. В Смольном соборе, одном из самых пострадавших в советское время, работал концертный зал. И сейчас там проводятся значимые концерты, проходит выставка икон. 
Если говорить о развитии города, нам бы хотелось, чтобы сохранялся красивый Петербург, который все любят, в который едут туристы и в котором покупают жилье. Застройщики стремятся строить свои комплексы рядом с объектами культурного наследия, но не думают, что их дома перекрывают виды на эти памятники. Хотелось бы, чтобы они задумались над этим. Например, виды на Смольный собор перекрыты практически со всех сторон.  

Анастасия Ясинская: 
— Где, на ваш взгляд, необходимо срочное вмешательство, связанное с восстановлением утраченных доминант, которые могли бы дать новый импульс развития территориям? 

Анна Хмелева: 
— В Центральном районе большое количество доминант уже физически не восстановить. Например, Знаменскую церковь, Греческую церковь, совершенно великолепную Реформаторскую кирху на Мойке. Много усилий сконцентрировано, чтобы заниматься тем, что есть. Например, все знают храм Святой Екатерины на Васильевском острове, где знаменитый Серебряный ангел, один из триады, охраняющей город. Так вот: храм абсолютно разрушен внутри. Таких мест много. В историческом центре, мне кажется, вообще раздолье для девелоперов. Множество красивых исторических домов, с которыми можно было бы работать, сохраняя и приспосабливая их, при каких-то встречных шагах власти.  

Владимир Антонов: 
— Спасибо, что в первой части дискуссии все-таки ограничили сферу ответственности девелоперов за школьное образование до 30%. Потому что сегодня даже среди профессионалов в сфере педагогики нет методологического единства в том, какими должны быть социальные объекты, в том числе школы. 
Расскажу про работу с памятниками. При приспособлении объектов культурного наследия и актуализации их функций в систему принятия решений включаются совершенно другие ведомства, чем если бы мы строили объект в «чистом поле». Это и уполномоченные органы в сфере охраны памятников, и, конечно, активное и юридически грамотное сообщество градозащитников. Все это создает особенности правового регулирования в данной сфере.
Есть виды города, которые знают даже те, кто здесь никогда не был, – именно они формируют парадный фасад Санкт-Петербурга. Но с обратной стороны эти здания и дворы нередко выглядят совсем непривлекательно и находятся в ужасном состоянии.  
Приспособление объекта культурного наследия под любую актуальную функцию, в том числе социальную, требует гармонизации трех компонентов: функциональное назначение, режим использования и финансовые возможности пользователей.  

1 из 30
Презентация. Владимир Антонов, ПАО «ПИК-СЗ»

Первый пример – приспособление под общеобразовательную школу на 1000 мест здания бывшего Николаевского кавалерийского училища на Лермонтовском проспекте, федерального памятника в составе ансамбля. Казалось бы: в здании уже была школа, школа и остается, но такая преемственность на самом деле не особо упрощает задачу. 
Это здание со сложной историей – оно строилось и переделывалось с 1819 по 1982 год, то есть, по сути, всю свою жизнь. Но теперь, спустя 200 лет, здесь снова будут учиться дети, они смогут увидеть настоящую красоту. Говоря юридическим языком, красота – это предметы охраны, перечисленные в проекте на восьми листах. Фасады, исторические своды, лестницы, которых в здании аж семь штук, интерьеры церковного и белого залов, которые нам предстояло не только воссоздать, но еще и придумать им новую функцию. 
Особенно сложно было со спортивной составляющей. С дворовой стороны здания мы сделали пристройку, где разместили бассейн, спортивный зал и все обслуживающие помещения. Она соединена с главным зданием стеклянным атриумом, благодаря чему не нарушается целостность и видимость фасада. Работы в школе мы завершаем летом этого года.  
Второй пример: в 2019 году мы купили бывшую производственную площадку завода имени Климова. Здание состоит из нескольких объемов, но статусом памятника обладает только его часть. В 2020-м мы начали работы, и уже в 2023 году здесь открылась школа.  
Здание построено в 1914 году архитектором Алексеем Бубырем. Тогда при проектировании он изначально закладывал модульный принцип, понимая, что к зданию будут пристраиваться новые объемы. Архитектурные особенности, которые также закладывались архитектором, прописаны в предметах охраны: фасады, габариты, расстекловка, расположение окон – все это требовалось сохранить. Сюда же добавилась уникальная арочная форма кровли, кровельные фонари и даже железобетонный каркас – первый образец его применения с пролетом 17,5 метра, который работает до сих пор. 
Объект уже приспособлен под спортивное ядро школы, причем с отдельным доступом для жителей жилого комплекса. С восточной стороны остался административный блок с окнами в два этажа, которые менять нельзя. На первом этаже мы расположили столовую, на втором – библиотеку. Полностью перебрали фасад, изменили и согласовали с КГИОП форму кровельных фонарей, восстановили арочные проемы и т. д. 
Что можно сделать, чтобы таких проектов было больше? Во-первых, этому могут помочь более смелые решения властей об актуализации функционального назначения объектов и о вовлечении их в хозяйственный оборот. Это действительно может принести городу больше пользы, чем здания, которые остаются законсервированными долгие годы. Во-вторых, активный и системный диалог с градозащитниками, повышение доверия к подобной работе. В ином случае усилия активистов могут завести уже начатые проекты в тупик и остановить развитие города, уменьшить его инвестиционный потенциал. 

Дарья Сизых: 
— В портфель компании входит проект AVANT на Пионерской улице, 53, в составе которого – объект культурного наследия, корпуса бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя». Проект фабрики был разработан архитектором Эрихом Мендельсоном в начале XX века. Для нас это особенный проект, требующий большого внимания и бережного отношения.  
При работе с объектом культурного наследия крайне важен контекст локации и его окружение. В точечных проектах довольно сложно обеспечить разнообразие функций. Более того, объект культурного наследия имеет ряд ограничений, и не все опции в нем возможно реализовать в полной мере. Например, некоторым ресторанным концепциям довольно сложно разместиться в таких объектах. Поэтому нам было важно создать не просто проект с транзитной зоной, а пространство, в котором хотелось бы находиться и которое совмещало бы несколько функций. Для этого мы интегрировали в концепцию еще три соседние здания. В них могут открыться технологичные арендаторы или бренды, имеющие более строгие требования к помещениям. В результате получится максимально разнообразное и интересное пространство, в котором можно работать, встречаться с друзьями, просто проводить время. Мы выстраиваем определенную экосистему вокруг объекта культурного наследия, тем самым еще сильнее раскрывая его ценность. Это пространство не статичное; статика – история вчерашнего дня. В одном из бывших корпусов фабрики появится коворкинг площадью 1500 кв. м, посетители будут попадать в центральное лобби площадью более 800 кв. м со вторым светом, подчеркивающим уникальность строения.  
И все это мы наполним зеленью и сохраненными предметами того времени. Уличное пространство между старым и новыми зданиями станет также своеобразным амфитеатром, где любителям архитектуры точно будет приятно находиться.  

Мы сразу отказались от идеи скрыть характер здания за декоративными материалами. Нам было важно раскрыть красоту места и подчеркнуть его историю – колонны, чугунная плитка, индустриальные элементы. Для создания необходимой атмосферы мы нашли уникальные люстры 50-х годов, которые будут украшать центральное лобби. Пока здание не использовали, на кровле успели появиться березы и сосны. Они обязательно будут бережно интегрированы в концепцию благоустройства. 
Такие объекты – огромная ответственность для застройщика. Это не только аккуратная работа с точки зрения физики процесса. Важно наполнить проект смыслом, раскрыть его ценности, переосмыслить и адаптировать к запросам современного общества.  
На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией. Интересно, что в исследованиях XXI век определяют как век одиночества, но в то же время существует запрос на общение и комьюнити или, точнее сказать, на возможность доступа к нему. Поэтому нам было важно предусмотреть это в проекте. Таким центральным элементом в AVANT стал многоуровневый пешеходный променад, а по сути – целое пространство с максимальным количеством различных зон: фонтан и места для встреч, амфитеатр, зоны для работы на открытом воздухе, террасы, места для отдыха. Для такого пространства крайне важными являются уровень и формат арендаторов, поэтому коммерческая инфраструктура остается под нашим управлением. Это позволит нам привлекать концептуально близких проекту арендаторов. Пешеходная зона протянется от Большой Разночинной до Пионерской улицы и откроется в 2027 году. 

1 из 14