«Призрачный» девелопмент
Каждый год рождает в Петербурге новые инвестиционные «миражи». Речь идет о грандиозных многомиллиардных проектах, которые сгущаются из ниоткуда, а потом тают во влажном болотистом воздухе. Вот, к примеру, на ПМЭФ-2019 мощно выступил Газпром с туристическим кластером «Кронштадт. Остров фортов». В этом проекте вызывает недоумение всё: масштаб, источники финансирования, правовая база и будущий спрос. Впечатлившись газовыми фантазиями, NSP решила вспомнить самые странные и амбициозные из петербургских прожектов.
Нынешние тренды местного рынка коммерческой недвижимости – это недостаток нового предложения, кооперация и компактность, минимум издержек и максимум эффективности при использовании площадей. Крупных проектов на завершающей стадии строительства нет: одни зависли на этапе разработок, сроки сдачи других постоянно переносятся. Число выданных в Петербурге разрешений на строительство коммерческих объектов (без учёта апартаментов) в последние три-четыре года уменьшалось в среднем на 20% (ежегодно). Во всех сегментах отмечен низкий объём ввода спекулятивных площадей, а девелоперские риски в условиях макроэкономической неопределённости и возможной смены градоначальника просчитать сложно.
Так, в конце прошлого года город попрощался с идеей океанариума в Купчино, строительство которого явно не понравилось местным жителям. За свою пятилетнюю историю проект трансформировался не раз, вызвал бурю протестов и так и не дошел до реальной стройки. Мы решили подобрать ему достойную компанию и сделали собственный топ-5 самых удивительных заявок «с размахом» (список ранжирован по мере затухания интереса к проектам).
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Николай ПАШКОВ, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg:
— Перспективы для запуска крупных коммерческих проектов сейчас не самые плохие, всё-таки не 2009-й или 2014-й, но и не самые хорошие, конечно, как, например, в 2007-м. Что касается инвестиционной политики города, пока декларируются звёздные выси, но на практике мы еще этого не увидели, поэтому преисполнены скепсиса, как всегда. Но будем надеяться на лучшее. Девелоперские же риски в основном экономические. Прежде всего, высокие строительные затраты. Россия вообще страна высоких издержек на проектирование, на согласование, на строительство и прочее при весьма ограниченной платежеспособности спроса. Коммерческие проекты строятся, среди них есть и крупные. Другой вопрос, что в разных сегментах ситуация разная. Спрос имеется и на бизнес-центры, и на склады, а вот в сегменте крупных торговых центров есть определенная насыщенность. В принципе, шансы всегда есть, даже на рынке, который кажется конкурентным. Надо строить, потому что чем крупнее и современнее новый проект, тем больше у него шансов оттянуть на себя спрос от устаревших форматов. Новые объекты всегда в выигрыше с точки зрения ликвидности: а замена старого новым всегда возможна, за исключением глубоких экономических кризисов.
Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
— Рынок недвижимости находится в таком состоянии, что все крупные проекты в любом сегменте должны быть фазированы. Запуск новых возможен, однако их реализация, скорее всего, растянется надолго. Если говорить о том, в каком сегменте возможен старт, это, прежде всего, жилая недвижимость – как только станет понятна стратегия реализации проектов в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве. А также офисная. Риски девелопмента остаются теми же. Просто сейчас ожидаемая доходность проектов находится на таком уровне, когда любое непредвиденное осложнение может привести к их экономической неэффективности. К таким осложнениям, прежде всего, относятся инфраструктурные риски, а также риски срыва сроков согласования. Многие девелоперские проекты в Петербурге приостанавливались или вовсе отменялись из-за изменения договоренностей с городскими властями о создании инфраструктуры – как инженерной, так и социальной – или изменения градостроительного законодательства. Сейчас инвестиционную политику города комментировать сложно. После ухода предыдущей команды прошло мало времени. Если же рассуждать о более долгосрочных трендах, мы видели, как большинство крупных проектов, запущенных во времена Матвиенко, были отменены с приходом администрации Полтавченко и как проекты времён Полтавченко нынче оказались под вопросом.
Океанариум в Купчино
Девелопер проекта
ООО «Оптима» («дочерняя» структура ГК «Киевская площадь»)
Где?
На проспекте Славы, в створе Пражской улицы.
Когда?
Проект анонсировали в 2013 году. В октябре того же года московский инвестор определился с местом, выбрав Купчино. Компания получила участок в начале 2015-го.
В чем смысл?
Изначально москвичам предложили на выбор семь пятен в разных районах города. «Оптима» выбрала 3,5 га рядом с парком Интернационалистов (этот участок выделили из границ реакционной зоны еще в 1999-м для другого инвестиционного проекта – аквапарка, который тоже ушел в небытие). Землю отдали целевым образом (без торгов). «Оптима» получила статус стратегического инвестора. За каждый год, выделенный на строительство, компания должна была перечислять в бюджет символическую плату в 5,5 млн рублей. На реализацию всего проекта отводилось восемь лет. Новый океанариум должен был стать одним из крупнейших в Европе научно-познавательных центров в области океанологии и морской биологии. Однако в действительности его доля в проекте оказалась не особо внушительной по сравнению с общими размерами ТРК. Общая площадь комплекса увеличилась до 190 000 кв.м: торговые площади на пяти уровнях, зона экстремальных видов спорта, зона общепита, кинотеатр, паркинг, океанариум на 750 зрителей (15 000 кв.м) и центр морской биологии (9200 кв.м). Сумма инвестиций оценивалась в 15 млрд рублей.
Почему не вышло?
В 2017 году против океанариума, а по факту очередного огромного молла, стали активно выступать некоторые депутаты Законодательного собрания и жители Купчино. Начались бурные общественные протесты, сбор подписей за отмену разрешения на строительство. Граждане предлагали даже провести референдум о возвращении участка в состав парка. Основной аргумент против: такой торговый гигант, даже с океанариумом, не нужен в этой части Фрунзенского района, где буквально напротив расположен ТРК «Южный полюс». В октябре 2018-го стало известно, что ГК «Киевская площадь» отложила реализацию проекта в Петербурге. Дескать, на тот момент девелопер в Москве строил несколько масштабных объектов и хотел сосредоточиться на них. В конце ноября Комитет по инвестициям объявил, что договорился с «Оптимой» о расторжении договора аренды участка. Предположительно переговоры об отмене стройки инициировал временно исполняющий обязанности губернатора Александр Беглов.
Что сейчас?
В конце 2018-го участок в парке Интернационалистов, где планировали океанариум, был возвращён в перечень зелёных насаждений общего пользования.
Тематический парк развлечений DreamWorks
Девелопер проекта
ГК «Регионы» (в Петербурге владеет ТЦ «Июнь»)
Где?
На пересечении Шафировского и Индустриального проспектов, промзона «Ржевка».
Когда?
Проект анонсирован в апреле 2013 года, хотя участок приобретен еще в 2007-м.
В чем смысл?
В начале октября 2013-го Смольный подписал с ГК «Регионы» инвестиционное соглашение о строительстве на 35 га в Красногвардейском районе тематического парка развлечений DreamWorks. Ввод объекта был заявлен на конец 2016 года. Петербургский комплекс собирались сделать пилотным в сети парков, посвященных героям мультфильмов DreamWorks: «Шрек», «Магагаскар», «Кунг-фу панда» и «Как приручить дракона». Две другие площадки предполагалось разместить в Москве и Екатеринбурге. Высота построек с 47 аттракционами – 35 метров. Общая площадь зданий – 100 000 кв.м, развлечений – 69 000 кв.м. Предусмотрены были кинотеатр-мультиплекс на 2500 зрителей, торговый центр с аутлетами (17 000 кв.м), «трёхзвездочная» гостиница на 400 номеров, вертолетная площадка, садово-парковая зона с водоемами и фонтанами. Общее число мест на парковках – 4500. Крытые зоны развлечений можно было бы посещать круглый год независимо от погоды. Стоимость входного билета в парк декларировалась на уровне от $50 до $80. Инвестиции в проект – 15 млрд рублей.
Почему не вышло?
С самого начала начались проблемы с согласованиями проекта. Хотя с городом удалось подписать соглашение, этому предшествовали длительные переговоры. Летом 2013-го компании не разрешили изменить функциональное зонирование территории с промышленного на общественно-деловое. Комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга при КГА указала, что место в целом не подходит для развлекательного центра: рядом Пискарёвский молочный завод, недалеко расположены крематорий и кладбище домашних животных. Девелоперы настояли на своем и согласовали поправки в Генплан, но удалось им это сделать только в конце 2014 года (а утвердить перевод земель – уже в апреле 2015-го). Сроки строительства поплыли. Открыть парк инвесторы собирались уже в 2018-м. За это время компания смогла подыскать место в Москве и готовилась выйти там на стройплощадку – в Нагатинской пойме (парк имени 60-летия Октября). В результате московский парк стал приоритетным. В 2017 году совладелец ГК «Регионы» Амиран Муцоев подтвердил, что проект в Петербурге заморожен и вернуться к нему девелоперы смогут только после запуска центра развлечений в Москве – предположительно в 2019 году. Кроме того, изменилась концепция парка. От сотрудничества с Dream Works отказались. Название поменялось на «Остров мечты», одним из партнеров проекта стал «Союзмультфильм», среди других – Sony («Монстры на каникулах») и Viacom International Media Networks (телеканал Nickelodeon).
Что сейчас?
Проект тематического парка в Петербурге (как и в Екатеринбурге) по-прежнему заморожен, какой-либо информации о дальнейшем развитии территории нет (сейчас там пустырь и старая «промка»). «Союзмультфильм» вышел из проекта, посчитав условия франшизы не выгодными. В начале 2018-го банк ВТБ открыл кредитную линию на 37 млрд рублей для строительства «Острова мечты» в Москве. Под столичный комплекс развлечений отведена территория 100 га. Площадь построек – 292 000 кв.м: восемь тематических зон с 40 видами развлечений, рестораны, кинотеатры, танцпол, амфитеатр, около 200 магазинов, гостиница и паркинг. Предусмотрен ландшафтный парк. Инвестиции в первую очередь оцениваются в 43 млрд рублей. Сроки её открытия тоже несколько раз переносили. На данный момент – это конец 2019 года. Вторую очередь планируют сдать в 2020-м.
Рыбная биржа «Аэрополис»
Девелопер проекта
ООО «Аэрополис»
Где?
Специальная экономическая зона «Аэрополис» рядом с бывшим международным терминалом «Пулково-2».
Когда?
О создании рыбной биржи в Петербурге заговорили в рамках ПМЭФ в июне 2016 года. Реализовать проект обещали к 2020-му.
В чем смысл?
Соглашение о создании Рыбной биржи рядом с «Пулково-2» было подписано между Комитетом по инвестициям Петербурга и Министерством агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области. Предполагалось, что северные рыболовецкие предприятия станут одними из первых резидентов «Аэрополиса» – для них эта площадка являлась бы дополнительным местом сбыта. А сама биржа была обозначена только как часть масштабного инфраструктурного комплекса, с полным пакетом логистических и консалтинговых услуг. Инициаторами СЭЗ «Аэрополис» выступило правительство Петербурга, ВТБ и ОАО «Аэропорт «Пулково». Задекларировали более 100 000 кв.м новой недвижимости, в том числе 75 000 кв.м офисов, конгресс-центр, гостиницу и две товарные биржи – рыбную и цветочную. Резидентам СЭЗ обещали упрощенный визовый режим, субсидии на экспортные расходы, а также льготы по налогу на прибыль организаций.
Почему не вышло?
Власти решили организовать рыбопромышленный кластер в рамках еще не созданной СЭЗ, не представляя в целом, каким будет этот проект и пул его участников. Ранее Смольный несколько лет искал для этой территории инвестора (ООО «Аэрополис» была учреждено по инициативе Комитета имущественных отношений ещё в 2011 году). На этот раз дальше рамочных соглашений дело тоже не сдвинулось. Более точные параметры комплекса, кстати, стали известны только в феврале 2018-го, когда Комитет по развитию туризма подал соответствующую заявку к проекту новых Правил землепользования и застройки. На тот момент общая площадь «Аэрополиса» составила 41,6 га. В состав зоны включили бизнес-центр (35 000 кв.м), отель на 150 номеров, паркинг на 500 машин, грузовой терминал, склады, торговые площади и две биржи с инфраструктурой для электронной торговли.
Что сейчас?
Новое соглашение о развитии МФК «Аэрополис» подписали в мае 2018-го, опять же в рамках ПМЭФ (оно действует до 2031 года). Тогда, впрочем, о биржах никто уже не вспоминал, ВТБ тоже не участвовал. Новыми игроками выступили компании «Грузовой терминал Пулково» и «Ю-ТИ-ДЖИ Пулково». Характеристики проекта тоже поменялись: в комплекс предложили включить обновленный терминал «Пулково-2», предназначенный для лоукостеров, грузовые терминалы, центр по обслуживанию самолетов, а также торговые и офисные площади. Между тем единственной рыбной биржей России остается «Дальневосточный аукционный рыбный дом», который в партнерстве с биржей «Санкт-Петербург» успешно работает с 2014 года.
Сельскохозяйственный логистический комплекс «Агрополис»
Девелопер проекта
ООО «Агрополис Северо-Запад» (дочерняя структура компании «С-Фрут Альянс»)
Где?
На территории между КАД, аэропортом Пулково и вертодромом «Хелли-драйв», промзона «Предпортовая-3».
Когда?
В марте 2013 года проект был представлен на Совете по инвестициям и получил статус стратегического для города. Разрешение на строительство первого этапа выдано в октябре 2014-го.
В чем смысл?
Логистический инновационный распределительный центр сельскохозяйственной продукции «Агрополис» в Красносельском районе решили создать наподобие французского Rungis под Парижем. Его ориентировали, прежде всего, на оптовых покупателей: операторов продуктового ритейла, гипермаркеты, ресторанный бизнес. Принцип работы: торговля, транспортировка, хранение, переработка, контроль качества, утилизация отходов и дополнительный пакет услуг. В собственности девелоперов имелось 30 га, предположительно еще 100 га компания хотела приобрести в промышленно-деловой зоне «Портленд» (для последующих очередей и выставочного центра). Общая площадь первой очереди комплекса – 60 000 кв.м. Заявленный объем инвестиций – 25 млрд рублей. Градостроительную документацию проекта разрабатывала УК Satellit Development. Ввод первой очереди был запланирован на декабрь 2016 года, всего проекта – в 2020-м.
Почему не вышло?
Главная проблема – отсутствие стабильного источника финансирования. Во второй половине 2015-го при активной поддержке Смольного в проект попытались «вписать» китайцев (ООО «Китайская металлургическая корпорация «Чжэн И») в качестве инвесторов и генподрядчика, но далее предварительных контрактов дело не пошло. Медленно шла работа и по «земельному вопросу». Необходимо было перевести территорию из зоны промышленной застройки специального назначения в многофункциональную зону объектов производственного, складского назначения, а также объектов общественно-деловой застройки. Сделать это смогли только в апреле 2016 года, когда были утверждены изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга. В феврале 2017-го гендиректор «Агрополиса» Алексей Юрьев заявил, что компания намерена привлечь российские банковские кредиты для финансирования. Деньги китайских банков ($400 млн) получить так и не удалось из-за снижения ставки рефинансирования.
Что сейчас?
Каких-либо проблесков в развитии «Агрополиса» не наблюдается. Проект заморожен. За это время в Петербурге было анонсировано еще несколько оптовых центров. Так, ГК «Норд-Овощ», управляющая Калининской овощебазой, запланировала комплекс во Всеволожском районе Ленобласти южнее деревни Порошкино, напротив «МЕГА Парнас». Общая площадь терминала – 100 000 кв.м. Однако этот проект вот уже несколько лет находится на стадии согласований. Другая компания – «Тандем-истейт» - планировала построить четыре оптово-распределительных центра «Ромб» для приёма, хранения, первичной переработки, упаковки и сбыта сельхозпродукции, сырья и продовольствия. В итоге девелопер отказался от комплексов на пр. Большевиков, 56 и на Чугунной ул., 2 (здесь решили строить жильё). В марте этого года в Ленобласти одобрен проект оптово-распределительного центра сельскохозяйственной продукции в посёлке Дружная Горка под Гатчиной. А 6 июня в рамках ПМЭФ Смольный подписал соглашение с фирмой «ОРЦ ФУД МАРКЕТ» о строительстве оптово-распределительного торгового центра сельхозпродукции в поселке Шушары.
Торгово-развлекательный центр «Невский Колизей»
Девелопер проекта
ООО «Бугры-Мар» («дочерняя» структура компании Construzioni Margheri)
Где?
Посёлок Бугры.
Когда?
Проект был анонсирован в апреле 2006 года, открытие первой очереди намечено на март 2008-го, а полный запуск – на 2011-й.
В чем смысл?
Итальянец Марио Маргери собирался построить в Буграх торгово-развлекательный центр «Невский Колизей», обещая вложить в проект до 350 млн евро. Под застройку удалось приобрести 40 га. Внешне комплекс должен был походить на римский Колизей, причём в натуральную величину. Его общая площадь – 250 000–300 000 кв.м, из них 55 000 кв.м отводились под 220 монобрендовых магазинов формата outlet. Особенность проекта – собственная Ривьера: искусственный водоём с пляжем под куполом ТРЦ. Под водные развлечения планировали отвести 20 000 кв.м (с отдельной «бухтой» для VIP-персон). В комплекс также включили торговый центр «Невский ритейл» – с магазинами мебели, бытовой и компьютерной техники, бизнес-центр «Невский центр» (5000 кв.м), отель на 120 номеров, 10-зальный кинотеатр, зону общепита на 10 ресторанов, паркинг на 6000 автомобилей. В августе 2007 года в проект вошел турецкий девелопер – Renaissance Construction. Турки пообещали тогда вложить порядка 20 млн евро.
Почему не вышло?
В феврале 2009-го компания «Бугры-мар» попросила признать себя банкротом за долги: общая сумма задолженности уже превышала 800 млн рублей. Мировой финансовый кризис подорвал ресурсы девелопера, которых, как оказалось, было совсем немного, а привлечь зарубежных партнеров не удалось. К тому же часть денег ушла на раскрутку еще одного проекта в Петербурге: в планах г-на Маргери фигурировала также гостиница на Матисовом острове. Процедура наблюдения в «Буграх-мар» была введена по решению арбитража в апреле 2009-го. Однако первые судебные разбирательства начались еще осенью 2008-го. Среди основных кредиторов, кстати, выступил генподрядчик – фирма «Строй-альянс», аффилированная с Renaissance Construction. За всё это время на стройплощадке «Невского Колизея» началось лишь устройство фундамента.
Что сейчас?
В 2013 году большую часть земли, которую когда-то купили итальянцы, приобрела ГК «Арсенал–Недвижимость». Всего в этой местности у нового девелопера оказалось 69 га. Компания, которая специализируется на жилищном строительстве, запланировала там первый коммерческий проект – бизнес-парк общей площадью 200 000 кв.м: офисы, ритейл и образовательные объекты. Участники рынка на тот момент скептически оценили эти перспективы и оказались правы. Компания «Арсенал–Недвижимость» в итоге решила возвести очередной жилой комплекс. Новый проект планировки территории, хотя и со второй попытки, областной Градсовет утвердил в конце 2015 года. Здесь были предусмотрены 17 жилых корпусов, школа, три детсада и четыре отдельных паркинга. Высота каждого дома – не выше 13 этажей (вместо изначально заложенных 16-25). Разрешение на строительство ЖК «Энфилд» получено 1 августа 2016 года. В продажу выведены уже три очереди – семь корпусов. Срок ввода – IV квартал 2020-го.