НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

12 апреля, 13:31

«Призрачный» девелопмент

24 июня 2019 в 10:14
4 139

«Призрачный» девелопмент

Каждый год рождает в Петербурге новые инвестиционные «миражи». Речь идет о грандиозных многомиллиардных проектах, которые сгущаются из ниоткуда, а потом тают во влажном болотистом воздухе. Вот, к примеру, на ПМЭФ-2019 мощно выступил Газпром с туристическим кластером «Кронштадт. Остров фортов». В этом проекте вызывает недоумение всё: масштаб, источники финансирования, правовая база и будущий спрос. Впечатлившись газовыми фантазиями, NSP решила вспомнить самые странные и амбициозные из петербургских прожектов.

Нынешние тренды местного рынка коммерческой недвижимости – это недостаток нового предложения, кооперация и компактность, минимум издержек и максимум эффективности при использовании площадей. Крупных проектов на завершающей стадии строительства нет: одни зависли на этапе разработок, сроки сдачи других постоянно переносятся. Число выданных в Петербурге разрешений на строительство коммерческих объектов (без учёта апартаментов) в последние три-четыре года уменьшалось в среднем на 20% (ежегодно). Во всех сегментах отмечен низкий объём ввода спекулятивных площадей, а девелоперские риски в условиях макроэкономической неопределённости и возможной смены градоначальника просчитать сложно.

Так, в конце прошлого года город попрощался с идеей океанариума в Купчино, строительство которого явно не понравилось местным жителям. За свою пятилетнюю историю проект трансформировался не раз, вызвал бурю протестов и так и не дошел до реальной стройки. Мы решили подобрать ему достойную компанию и сделали собственный топ-5 самых удивительных заявок «с размахом» (список ранжирован по мере затухания интереса к проектам). 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Николай ПАШКОВ, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg:
— Перспективы для запуска крупных коммерческих проектов сейчас не самые плохие, всё-таки не 2009-й или 2014-й, но и не самые хорошие, конечно, как, например, в 2007-м. Что касается инвестиционной политики города, пока декларируются звёздные выси, но на практике мы еще этого не увидели, поэтому преисполнены скепсиса, как всегда. Но будем надеяться на лучшее. Девелоперские же риски в основном экономические. Прежде всего, высокие строительные затраты. Россия вообще страна высоких издержек на проектирование, на согласование, на строительство и прочее при весьма ограниченной платежеспособности спроса. Коммерческие проекты строятся, среди них есть и крупные. Другой вопрос, что в разных сегментах ситуация разная. Спрос имеется и на бизнес-центры, и на склады, а вот в сегменте крупных торговых центров есть определенная насыщенность. В принципе, шансы всегда есть, даже на рынке, который кажется конкурентным. Надо строить, потому что чем крупнее и современнее новый проект, тем больше у него шансов оттянуть на себя спрос от устаревших форматов. Новые объекты всегда в выигрыше с точки зрения ликвидности: а замена старого новым всегда возможна, за исключением глубоких экономических кризисов.

Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
— Рынок недвижимости находится в таком состоянии, что все крупные проекты в любом сегменте должны быть фазированы. Запуск новых возможен, однако их реализация, скорее всего, растянется надолго. Если говорить о том, в каком сегменте возможен старт, это, прежде всего, жилая недвижимость – как только станет понятна стратегия реализации проектов в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве. А также офисная. Риски девелопмента остаются теми же. Просто сейчас ожидаемая доходность проектов находится на таком уровне, когда любое непредвиденное осложнение может привести к их экономической неэффективности. К таким осложнениям, прежде всего, относятся инфраструктурные риски, а также риски срыва сроков согласования. Многие девелоперские проекты в Петербурге приостанавливались или вовсе отменялись из-за изменения договоренностей с городскими властями о создании инфраструктуры – как инженерной, так и социальной – или изменения градостроительного законодательства. Сейчас инвестиционную политику города комментировать сложно. После ухода предыдущей команды прошло мало времени. Если же рассуждать о более долгосрочных трендах, мы видели, как большинство крупных проектов, запущенных во времена Матвиенко, были отменены с приходом администрации Полтавченко и как проекты времён Полтавченко нынче оказались под вопросом.

Океанариум в Купчино

Девелопер проекта
ООО «Оптима» («дочерняя» структура ГК «Киевская площадь»)
Где?
На проспекте Славы, в створе Пражской улицы.
Когда?
Проект анонсировали в 2013 году. В октябре того же года московский инвестор определился с местом, выбрав Купчино. Компания получила участок в начале 2015-го.
В чем смысл?  
Изначально москвичам предложили на выбор семь пятен в разных районах города. «Оптима» выбрала 3,5 га рядом с парком Интернационалистов (этот участок выделили из границ реакционной зоны еще в 1999-м для другого инвестиционного проекта – аквапарка, который тоже ушел в небытие). Землю отдали целевым образом (без торгов). «Оптима» получила статус стратегического инвестора. За каждый год, выделенный на строительство, компания должна была перечислять в бюджет символическую плату в 5,5 млн рублей. На реализацию всего проекта отводилось восемь лет. Новый океанариум должен был стать одним из крупнейших в Европе научно-познавательных центров в области океанологии и морской биологии. Однако в действительности его доля в проекте оказалась не особо внушительной по сравнению с общими размерами ТРК. Общая площадь комплекса увеличилась до 190 000 кв.м: торговые площади на пяти уровнях, зона экстремальных видов спорта, зона общепита, кинотеатр, паркинг, океанариум на 750 зрителей (15 000 кв.м) и центр морской биологии (9200 кв.м). Сумма инвестиций оценивалась в 15 млрд рублей.
Почему не вышло?
В 2017 году против океанариума, а по факту очередного огромного молла, стали активно выступать некоторые депутаты Законодательного собрания и жители Купчино. Начались бурные общественные протесты, сбор подписей за отмену разрешения на строительство. Граждане предлагали даже провести референдум о возвращении участка в состав парка. Основной аргумент против: такой торговый гигант, даже с океанариумом, не нужен в этой части Фрунзенского района, где буквально напротив расположен ТРК «Южный полюс». В октябре 2018-го стало известно, что ГК «Киевская площадь» отложила реализацию проекта в Петербурге. Дескать, на тот момент девелопер в Москве строил несколько масштабных объектов и хотел сосредоточиться на них. В конце ноября Комитет по инвестициям объявил, что договорился с «Оптимой» о расторжении договора аренды участка. Предположительно переговоры об отмене стройки инициировал временно исполняющий обязанности губернатора Александр Беглов.
Что сейчас?
В конце 2018-го участок в парке Интернационалистов, где планировали океанариум, был возвращён в перечень зелёных насаждений общего пользования.

Тематический парк развлечений DreamWorks

Девелопер проекта
ГК «Регионы» (в Петербурге владеет ТЦ «Июнь»)
Где?
На пересечении Шафировского и Индустриального проспектов, промзона «Ржевка».
Когда?
Проект анонсирован в апреле 2013 года, хотя участок приобретен еще в 2007-м.
В чем смысл?
В начале октября 2013-го Смольный подписал с ГК «Регионы» инвестиционное соглашение о строительстве на 35 га в Красногвардейском районе тематического парка развлечений DreamWorks. Ввод объекта был заявлен на конец 2016 года. Петербургский комплекс собирались сделать пилотным в сети парков, посвященных героям мультфильмов DreamWorks: «Шрек», «Магагаскар», «Кунг-фу панда» и «Как приручить дракона». Две другие площадки предполагалось разместить в Москве и Екатеринбурге. Высота построек с 47 аттракционами – 35 метров. Общая площадь зданий – 100 000 кв.м, развлечений – 69 000 кв.м. Предусмотрены были кинотеатр-мультиплекс на 2500 зрителей, торговый центр с аутлетами (17 000 кв.м), «трёхзвездочная» гостиница на 400 номеров, вертолетная площадка, садово-парковая зона с водоемами и фонтанами. Общее число мест на парковках – 4500. Крытые зоны развлечений можно было бы посещать круглый год независимо от погоды. Стоимость входного билета в парк декларировалась на уровне от $50 до $80. Инвестиции в проект – 15 млрд рублей.
Почему не вышло?
С самого начала начались проблемы с согласованиями проекта. Хотя с городом удалось подписать соглашение, этому предшествовали длительные переговоры. Летом 2013-го компании не разрешили изменить функциональное зонирование территории с промышленного на общественно-деловое. Комиссия по подготовке изменений в Генплан Петербурга при КГА указала, что место в целом не подходит для развлекательного центра: рядом Пискарёвский молочный завод, недалеко расположены крематорий и кладбище домашних животных. Девелоперы настояли на своем и согласовали поправки в Генплан, но удалось им это сделать только в конце 2014 года (а утвердить перевод земель – уже в  апреле 2015-го). Сроки строительства поплыли. Открыть парк инвесторы собирались уже в 2018-м. За это время компания смогла подыскать место в Москве и готовилась выйти там на стройплощадку – в Нагатинской пойме (парк имени 60-летия Октября). В результате московский парк стал приоритетным. В 2017 году совладелец ГК «Регионы» Амиран Муцоев подтвердил, что проект в Петербурге заморожен и вернуться к нему девелоперы смогут только после запуска центра развлечений в Москве – предположительно в 2019 году. Кроме того, изменилась концепция парка. От сотрудничества с Dream Works отказались. Название поменялось на «Остров мечты», одним из партнеров проекта стал «Союзмультфильм», среди других – Sony («Монстры на каникулах») и Viacom International Media Networks (телеканал Nickelodeon).
Что сейчас?
Проект тематического парка в Петербурге (как и в Екатеринбурге) по-прежнему заморожен, какой-либо информации о дальнейшем развитии территории нет (сейчас там пустырь и старая «промка»). «Союзмультфильм» вышел из проекта, посчитав условия франшизы не выгодными. В начале 2018-го банк ВТБ открыл кредитную линию на 37 млрд рублей для строительства «Острова мечты» в Москве. Под столичный комплекс развлечений отведена территория 100 га. Площадь построек – 292 000 кв.м: восемь тематических зон с 40 видами развлечений, рестораны, кинотеатры, танцпол, амфитеатр, около 200 магазинов, гостиница и паркинг. Предусмотрен ландшафтный парк. Инвестиции в первую очередь оцениваются в 43 млрд рублей. Сроки её открытия тоже несколько раз переносили. На данный момент – это конец 2019 года. Вторую очередь планируют сдать в 2020-м.

Рыбная биржа «Аэрополис»

Девелопер проекта
ООО «Аэрополис»
Где?
Специальная экономическая зона «Аэрополис» рядом с бывшим международным терминалом «Пулково-2».
Когда?
О создании рыбной биржи в Петербурге заговорили в рамках ПМЭФ в июне 2016 года. Реализовать проект обещали к 2020-му.  
В чем смысл?
Соглашение о создании Рыбной биржи рядом с «Пулково-2» было подписано между Комитетом по инвестициям Петербурга и Министерством агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области. Предполагалось, что северные рыболовецкие предприятия станут одними из первых резидентов «Аэрополиса» – для них эта площадка являлась бы дополнительным местом сбыта. А сама биржа была обозначена только как часть масштабного инфраструктурного комплекса, с полным пакетом логистических и консалтинговых услуг. Инициаторами СЭЗ «Аэрополис» выступило правительство Петербурга, ВТБ и ОАО «Аэропорт «Пулково». Задекларировали более 100 000 кв.м новой недвижимости, в том числе 75 000 кв.м офисов, конгресс-центр, гостиницу и две товарные биржи – рыбную и цветочную. Резидентам СЭЗ обещали упрощенный визовый режим, субсидии на экспортные расходы, а также льготы по налогу на прибыль организаций.
Почему не вышло?
Власти решили организовать рыбопромышленный кластер в рамках еще не созданной СЭЗ, не представляя в целом, каким будет этот проект и пул его участников. Ранее Смольный несколько лет искал для этой территории инвестора (ООО «Аэрополис» была учреждено по инициативе Комитета имущественных отношений ещё в 2011 году). На этот раз дальше рамочных соглашений дело тоже не сдвинулось. Более точные параметры комплекса, кстати, стали известны только в феврале 2018-го, когда Комитет по развитию туризма подал соответствующую заявку к проекту новых Правил землепользования и застройки. На тот момент общая площадь «Аэрополиса» составила 41,6 га. В состав зоны включили бизнес-центр (35 000 кв.м), отель на 150 номеров, паркинг на 500 машин, грузовой терминал, склады, торговые площади и две биржи с инфраструктурой для электронной торговли.
Что сейчас?
Новое соглашение о развитии МФК «Аэрополис» подписали в мае 2018-го, опять же в рамках ПМЭФ (оно действует до 2031 года). Тогда, впрочем, о биржах никто уже не вспоминал, ВТБ тоже не участвовал. Новыми игроками выступили компании «Грузовой терминал Пулково» и «Ю-ТИ-ДЖИ Пулково». Характеристики проекта тоже поменялись: в комплекс предложили включить обновленный терминал «Пулково-2», предназначенный для лоукостеров, грузовые терминалы, центр по обслуживанию самолетов, а также торговые и офисные площади. Между тем единственной рыбной биржей России остается «Дальневосточный аукционный рыбный дом», который в партнерстве с биржей «Санкт-Петербург» успешно работает с 2014 года.

Сельскохозяйственный логистический комплекс «Агрополис»

Девелопер проекта
ООО «Агрополис Северо-Запад» (дочерняя структура компании «С-Фрут Альянс»)
Где?
На территории между КАД, аэропортом Пулково и вертодромом «Хелли-драйв», промзона «Предпортовая-3».
Когда?
В марте 2013 года проект был представлен на Совете по инвестициям и получил статус стратегического для города. Разрешение на строительство первого этапа выдано в октябре 2014-го.
В чем смысл?
Логистический инновационный распределительный центр сельскохозяйственной продукции «Агрополис» в Красносельском районе решили создать наподобие французского Rungis под Парижем. Его ориентировали, прежде всего, на оптовых покупателей: операторов продуктового ритейла, гипермаркеты, ресторанный бизнес. Принцип работы: торговля, транспортировка, хранение, переработка, контроль качества, утилизация отходов и дополнительный пакет услуг. В собственности девелоперов имелось 30 га, предположительно еще 100 га компания хотела приобрести в промышленно-деловой зоне «Портленд» (для последующих очередей и выставочного центра). Общая площадь первой очереди комплекса – 60 000 кв.м. Заявленный объем инвестиций – 25 млрд рублей. Градостроительную документацию проекта разрабатывала УК Satellit Development. Ввод первой очереди был запланирован на декабрь 2016 года, всего проекта – в 2020-м.
Почему не вышло?
Главная проблема – отсутствие стабильного источника финансирования. Во второй половине 2015-го при активной поддержке Смольного в проект попытались «вписать» китайцев (ООО «Китайская металлургическая корпорация «Чжэн И») в качестве инвесторов и генподрядчика, но далее предварительных контрактов дело не пошло. Медленно шла работа и по «земельному вопросу». Необходимо было перевести территорию из зоны промышленной застройки специального назначения в многофункциональную зону объектов производственного, складского назначения, а также объектов общественно-деловой застройки. Сделать это смогли только в апреле 2016 года, когда были утверждены изменения в Правила землепользования и застройки Петербурга. В феврале 2017-го гендиректор «Агрополиса» Алексей Юрьев заявил, что компания намерена привлечь российские банковские кредиты для финансирования. Деньги китайских банков ($400 млн) получить так и не удалось из-за снижения ставки рефинансирования.
Что сейчас?
Каких-либо проблесков в развитии «Агрополиса» не наблюдается. Проект заморожен. За это время в Петербурге было анонсировано еще несколько оптовых центров. Так, ГК «Норд-Овощ», управляющая Калининской овощебазой, запланировала комплекс во Всеволожском районе Ленобласти южнее деревни Порошкино, напротив «МЕГА Парнас». Общая площадь терминала – 100 000 кв.м. Однако этот проект вот уже несколько лет находится на стадии согласований. Другая компания – «Тандем-истейт» - планировала построить четыре оптово-распределительных центра «Ромб» для приёма, хранения, первичной переработки, упаковки и сбыта сельхозпродукции, сырья и продовольствия. В итоге девелопер отказался от комплексов на пр. Большевиков, 56 и на Чугунной ул., 2 (здесь решили строить жильё). В марте этого года в Ленобласти одобрен проект оптово-распределительного центра сельскохозяйственной продукции в посёлке Дружная Горка под Гатчиной. А 6 июня в рамках ПМЭФ Смольный подписал соглашение с фирмой «ОРЦ ФУД МАРКЕТ» о строительстве оптово-распределительного торгового центра сельхозпродукции в поселке Шушары.

Торгово-развлекательный центр «Невский Колизей»

Девелопер проекта
ООО «Бугры-Мар» («дочерняя» структура компании Construzioni Margheri)
Где?
Посёлок Бугры.
Когда?
Проект был анонсирован в апреле 2006 года, открытие первой очереди намечено на март 2008-го, а полный запуск – на 2011-й.
В чем смысл?
Итальянец Марио Маргери собирался построить в Буграх торгово-развлекательный центр «Невский Колизей», обещая вложить в проект до 350 млн евро. Под застройку удалось приобрести 40 га. Внешне комплекс должен был походить на римский Колизей, причём в натуральную величину. Его общая площадь – 250 000–300 000 кв.м, из них 55 000 кв.м отводились под 220 монобрендовых магазинов формата outlet. Особенность проекта – собственная Ривьера: искусственный водоём с пляжем под куполом ТРЦ. Под водные развлечения планировали отвести 20 000 кв.м (с отдельной «бухтой» для VIP-персон). В комплекс также включили торговый центр «Невский ритейл» – с магазинами мебели, бытовой и компьютерной техники, бизнес-центр «Невский центр» (5000 кв.м), отель на 120 номеров, 10-зальный кинотеатр, зону общепита на 10 ресторанов, паркинг на 6000 автомобилей. В августе 2007 года в проект вошел турецкий девелопер – Renaissance Construction. Турки пообещали тогда вложить порядка 20 млн евро.
Почему не вышло?
В феврале 2009-го компания «Бугры-мар» попросила признать себя банкротом за долги: общая сумма задолженности уже превышала 800 млн рублей. Мировой финансовый кризис подорвал ресурсы девелопера, которых, как оказалось, было совсем немного, а привлечь зарубежных партнеров не удалось. К тому же часть денег ушла на раскрутку еще одного проекта в Петербурге: в планах г-на Маргери фигурировала также гостиница на Матисовом острове. Процедура наблюдения в «Буграх-мар» была введена по решению арбитража в апреле 2009-го. Однако первые судебные разбирательства начались еще осенью 2008-го. Среди основных кредиторов, кстати, выступил генподрядчик – фирма «Строй-альянс», аффилированная с Renaissance Construction. За всё это время на стройплощадке «Невского Колизея» началось лишь устройство фундамента.
Что сейчас?
В 2013 году большую часть земли, которую когда-то купили итальянцы, приобрела ГК «Арсенал–Недвижимость». Всего в этой местности у нового девелопера оказалось 69 га. Компания, которая специализируется на жилищном строительстве, запланировала там первый коммерческий проект – бизнес-парк общей площадью 200 000 кв.м: офисы, ритейл и образовательные объекты. Участники рынка на тот момент скептически оценили эти перспективы и оказались правы. Компания «Арсенал–Недвижимость» в итоге решила возвести очередной жилой комплекс. Новый проект планировки территории, хотя и со второй попытки, областной Градсовет утвердил в конце 2015 года. Здесь были предусмотрены 17 жилых корпусов, школа, три детсада и четыре отдельных паркинга. Высота каждого дома – не выше 13 этажей (вместо изначально заложенных 16-25).  Разрешение на строительство ЖК «Энфилд» получено 1 августа 2016 года. В продажу выведены уже три очереди – семь корпусов. Срок ввода – IV квартал 2020-го.