Максим Жабин: «Цена квадратного метра не снизится по отношению к сегодняшней»

— Аналитики отмечают, что на первичном рынке спрос и предложение в регионе распределяются неравномерно. В городских кварталах предложение сокращается, в пригородных районах остается стабильным, в Ленобласти – растет. Сейчас в областных новостройках предлагают 45% лотов (от общего количества по региону), а спрос составляет около 30%. Какую стратегию выбирают застройщики, работающие в ЛО? 
— В том, что предложение в Ленобласти растет быстрее спроса, а в Петербурге наоборот, нет ничего неожиданного. Это связано, в первую очередь, со сроками получения РНС – в области он намного короче. Играет роль и появление новых крупных игроков, таких как ГК «А101» и «Самолет», которые приобрели крупные площадки и начинали строить. Из Петербурга в область двинулась компания GloraX. В Петербурге просто нет участков, которые можно было бы быстро освоить. И застройщики переключились на область. Так и возник этот перекос. 
 
— Как эта диспропорция повлияет на цены? В областных ЖК они будут снижаться? 
— У застройщиков, работающих в области, нет потенциала для роста цен с точки зрения ограниченности спроса. Но надо учитывать, что есть масса других факторов, которые тоже влияют на ценообразование. Например, удорожание проектного финансирования. Это одна из главных причин, с которой сейчас столкнутся все девелоперы. Плюс тарифы, материалы и прочее. В пределах 5% все это тоже повлияет на рост себестоимости. 
Большинство небольших и средних компаний начнут снижать объемы. Текущие стройки – растягивать во времени. Крупные компании, наоборот, будут увеличивать долю рынка за счет сокращения сроков строительства, чтобы таким образом снизить стоимость использования заемных средств. Есть риск, что они останутся с непроданными квартирами. Но, с другой стороны, нераспроданное жилье может служить для банка залогом, который обеспечит кредитную линию на годы вперед. Цена квадратного метра не снизится по отношению к сегодняшней, не надо иллюзий. 
Крупные компании, которые сегодня занимают доминирующее положение на рынке, ближайшие месяцы будут держать цены на сложившемся, достаточно низком уровне.  

— А смогут ли? С учетом роста себестоимости, о котором вы говорите? 
— Не готов говорить за других участников рынка. Но у крупных игроков, как правило, есть запас прочности, некий стабилизационный фонд, который позволит в течение определенного времени – допустим, до полугода – работать с минимальной прибылью или «около нуля». Этот резерв по объему и во времени ограничен, особенно если речь идет о запуске новых очередей в действующих проектах. Новые пусковые комплексы уже будут выходить с новыми ставками проектного финансирования от банков, то есть повышение стоимости жилья неизбежно. Возможны какие-то краткосрочные маневры с удержанием цен за счет будущей прибыли. В течение нескольких месяцев необходимость поднимать цены станет очевидной. 
И аналитикам, и самим девелоперам надо внимательно смотреть на два параметра: объем продаж и качество продаж (какие квартиры «вымываются» в первую очередь). 
Примерно через полгода, вряд ли раньше, может снизиться ключевая ставка или (как вариант) будут введены определенные меры господдержки. Много было сказано о том, что стройка – одна из ключевых областей экономики, об «эффекте мультипликатора» и прочем. Это все по-прежнему остается в силе. Сигналы по подготовке таких мер уже есть и в выступлениях федеральных чиновников, и в публикациях СМИ. Возможно, это будет «точечная» поддержка крупных системных компаний или возобновление части программ по «социалке» («Стимул»). Одно из вероятных решений – субсидирование ставки по проектному финансированию.  

— Сколько будет стоить кредит для стройки, с учетом всех обстоятельств? 
— Полагаю, базовая ставка по проектному финансированию на ближайший период будет составлять около 20%. Проблема еще и в том, что стройку не остановишь: если раскочегарить мартеновскую печь, ее потом нельзя просто «выключить», а через какое-то время снова «включить». Это инерционные процессы. 
Поэтому компании и выбирают разные стратегии. У каждого свой способ выживать в кризис. ЦБ уже поднял ключевую ставку до 18%.  
Я уверен, что правительство рано или поздно прибегнет к субсидированию ставок проектного финансирования. Главное, чтобы не оказалось поздно. 

— Что происходит на вашей площадке в Новоселье? 
— До конца года сдадим вторую очередь (дом 10, корпус 2) и будем передавать ключи новоселам. Работаем по графику, даже с некоторым опережением. Продолжается системная работа по снижению издержек: нам удалось оптимизировать затраты на устройство системы «умный дом», сделать ее более доступной, без снижения качества. 
Есть обратная связь, отзывы клиентов по результатам первых месяцев использования «умных технологий». (Первую очередь мы сдали в конце 2023-го.) Много хлопот было с пуско-наладочными работами, сейчас все штатно, фиксируем позитивный эффект. Мы рассчитывали, что система позволит экономить на ресурсах. По предварительным данным, в стандартной квартире площадью 40 кв. м экономия на коммунальных платежах – тысяча рублей в месяц, в основном на отоплении. Это помимо комфорта и удобства в пользовании. За девять месяцев подсчитаем эффект точнее и подробнее, тогда и будем анонсировать результаты.  

— Вы говорили об усилении конкуренции: у вас в Новоселье появился еще один застройщик, из Татарстана? 
— Да, в этом году на соседней площадке начала работать компания «Новастрой». Всего в этой локации десяток застройщиков, и все работают примерно в одном ценовом сегменте. У нашей компании самый дорогой продукт в Новоселье. 

— Сложно выстраивать ценовую политику в условиях жесткой конкуренции? 
— Конечно, все внимательно следят друг за другом. Но мы стараемся конкурировать не ценой, а качеством продукта. Покупателям такое соревнование точно на пользу. 

— У аналитиков принято считать, что в период спада цена становится более важным параметром… 
— Думаю, это заблуждение. Раньше это действительно было так. Но предпочтения и подходы покупателей со временем меняются. В условиях спада выигрывают как самые «обезжиренные» проекты, так и более качественные жилые комплексы с хорошей эргономикой и планировками, а также разумными дополнительными «фишками» – они тоже находят свою аудиторию. Сложнее приходится тем, кто находится посередине. 
Люди сейчас покупают жилье не для инвестиций, а для жизни. Поэтому мы будем и дальше развивать наш продукт. Бесконечно «резать издержки» невозможно, рано или поздно это затронет качественные характеристики, которые трогать нельзя. Нельзя вмешиваться в конструктивные элементы, инженерные сети и другие параметры, жестко регламентированные нормами и требованиями. 
Обычно начинают экономить на качестве отделки, на местах общего пользования (МОП), благоустройстве и малых архитектурных формах (МАФ). Но именно с этими аспектами клиент соприкасается непосредственно. Такой подход может обернуться для девелопера большими потерями. Мы к этому не готовы, это не наш путь. Наоборот, мы уделяем все больше внимания этим решениям, чтобы еще лучше выглядеть на общем фоне. 

— И цены собираетесь повышать? 
— Да, конечно. 

— Поясните, зачем понадобился ребрендинг? Почему вместо привычного, несколько старомодного «ЛенРусСтроя» появилась ГК «ЕДИНО»? 
— Основная причина: сильно изменилось поколение покупателей. И оно уже не считывает оттенки и смыслы прежнего названия. Никакой постсоветской ностальгии давно уже нет. ЛенСпецСМУ давно уже стал «Эталоном», и другие крупные компании изменили свои наименования. Мы, возможно, даже немного припозднились с ребрендингом. Новый бренд – компромиссное решение, которое позволяет сохранять какие-то связи с традицией, но больше отвечает запросам молодого поколения.  

РЕКЛАМА / Застройщик ЖК «ЛесART»: ООО Специализированный застройщик «Аврора» (ГК «ЕДИНО») /  Проектные декларации на сайте нашдом.рф